các dự án đầu t xây dựng nhà ở TạI Công ty
Trong thời gian qua, Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà đã đợc những thành công trong hoạt động đầu t phát triển nhà ở của mình và đã có những đóng góp đáng kể cho sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của Hà Nôị. Tuy nhiên bên cạnh những mặt đã đạt đợc thì cũng còn nhiều mặt hạn chế cần khác phục và giải quyết. Vì vậy, trong thời gian tới để có thể khắc phục đợc những tồn tại và thực hiện thành công mục tiêu kế hoạch đã đề ra Công ty cần tiến hành một số giải pháp sau:
1. Giải pháp về giải phóng mặt bằng và tái định c
Hiện nay và trong thời gian tới, Thủ đô Hà Nội là một trong số các địa bàn có quy mô và tốc độ đầu t - đô thị hoá cao, với hàng loạt các dự án mở rộng không gian thành phố, giải toả các nút giao thông, di chuyển các xí nghiệp cũ, các dự xây dựng khu đô thị, các dự án phát triển nhà... Thực hiện tốt giải phóng mặt bằng đã và đang là điều kiên tiên quyết để tiến hành dự án, góp phần đảm bảo đảm nhịp độ phát triển đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thị trong tình hình mới.
Việc giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, tới mọi ngời dân và cả cộng đồng dân c sinh sống ở đó. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của ngời có đất bị thu hồi (hoặc bị ảnh hởng khi thu hồi) để bùng nổ những
khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể gây mất ổn định về kinh tế, xã hội ... Điều đó cũng ảnh hởng nghiêm trọng tới tiến độ thi công và hoàn thành dự án. Khi công tác giải phóng mặt bằng không đợc thực hiện theo đúng tiến độ sẽ ảnh hởng đến tiến độ thi công công trình, ảnh hởng đến chất lợng công trình và giá thành. Vì vậy, để thực hiện hoàn thành công trình và đảm bảo chất lợng của công trình thì cần phải giải quyết tốt công tác giải phóng mặt bằng.
Để công tác giải phóng mặt bằng đảm bảo đúng tiến độ, Công ty cần chu trọng một số vấn đề sau:
- Trong quá trình tổ chức thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng cần thành lập hội động giải phóng mặt bằng, hội đồng này đợc thành lập chủ yếu ở cấp huyện, quận,thị xã, thành phố thuộc tỉnh chỉ trong trờng hợp cần thiết mới thành lập ở cấp tỉnh. Các thành viên của Hội đồng đền bù cần phải nghiên cứu kỹ các văn bản pháp quy của nhà nớc quy định về việc đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện một cách nhanh gọn, đúng pháp luật.
- Công ty cần công khai phơng án đền bù.
Công khai phơng án đền bù là việc thực hiện quy chế dân chủ ở cơ sở, để dân biết, dân kiểm tra. Việc công khai phơng án nhằm vào 3 mục tiêu chính:
Một là, giúp Hội đồng đền bù nắm đợc những sai sót trong quá trình xây dựng phơng án đền bù để có những điều chỉnh cho phù hợp (nếu có). Từ đó hạn chế việc khiếu kiện trong dân.
Hai là, phát huy tính tích cực của nhân dân trong việc xác định đối tợng đợc đền bù thiệt hại hay không đợc đền bù thiệt hại, vì chính nhân dân là ngời hiểu sâu nhất về những đối tợng sử dụng đất trên cùng địa bàn.
Ba là, tránh các hiện tợng tiêu cực có thể xảy ra nh: lập hồ sơ khống để nhận đền bù, thông đồng để kê khai không đúng về đối tợng, số lợng, giá trị đất đai, tài sản để rút tiền của dự án.
Để đạt đợc mục tiêu trên, sau khi phơng án đền bù đợc UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt, hội động đền bù có trách nhiệm công khai phơng án đền bù thiệt hại trên các phơng tiện thông tin đại chúng của xã, phờng, thị trấn nơi có đất bị thu hồi và niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của hội đồng đền bù và UBND xã, phờng, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
- Công ty cần chú trọng công tác ổn định chỗ ở cho các đối tợng bị di dời. Việc bố trí nhà ở cho các đối tợng bị di dời cần linh hoạt có lợi cho việc phát triển kinh tế gia đình. Phải tiến hành di dời theo từng nhóm từng cụm cho phù hợp với nghề nghiệp và kiến trúc đô thị. Bên cạnh đó, Công ty cần thông báo sớm kế hoạch giải phóng mặt bằng cho các hộ làm nông nghiệp để các hộ này định hớng lại trong canh tác và hình thành công việc mới. Công ty cần hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dạy các nghề truyền thống. Ngoài việc chủ đầu t hỗ trợ chuyển đổi cơ cấu ngành nghề bằng tiền theo quy định, Công ty cần u tiên tuyển dụng các đối tợng này, lập kế hoạch đào tạo và tuyển dụng họ tham gia thi công xây dựng các công trình của Công ty cũng nh các công trình của Tổng công ty Sông Đà.
Công việc chi trả tiền đền bù thiệt hại tởng nh đơn giản, nhng không phải lúc nào cũng “thuận buồm, xuôi gió”. Trả nh thế nào, trả ở đâu để ngời bị thu hồi đất nhận đúng, nhận đủ số tiền đền bù thiệt hại về đất, về tài sản bị thu hồi, phá dỡ, tiền hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống và các khoản hỗ trợ khác cần có quy định cụ thể. Tất cả các khoản ngời dân đợc hởng, Công ty nên chi trả trực tiếp cho họ với sự tham gia của chính quyền địa phơng và đại diện của cơ quan tài chính trong hội đồng đền bù.
- Cùng với những giải pháp trên Công ty cũng cần hết sức chú trọng đến công tác giám sát và kiểm tra triển khai thực hiện đền bù. Đây là một việc hết sức cần thiết vì trong quá trình triển khai không thể tránh khỏi những trở ngại và cũng không thể lờng trớc đợc những phát sinh bất ngờ có thể xảy ra, đồng thời nó đảm bảo cho công tác đền bù giải phóng đợc tiến hành công bằng và đảm bảo việc thực hiện nhanh chóng kịp với thời gian đã quy định.
2. Hoàn thiện, nâng cao chất lợng công tác t vấn, khảo sát thiết kế và xâydựng dự án dựng dự án
Một là, nâng cao chất lợng dự án khả thi.
Thứ nhất, phải có thời cần thiết để cho nhà t vấn có điều kiện thu thập nghiên cứu khảo nghiệm các số liệu liên quan đến dự án. Thời gian càng dài thì số liệu của dự án khả thi càng chính xác, độ tin cậy càng cao. Muốn vậy công tác kế hoạch hoá đầu t phải đợc thực hiện một cách nghiêm túc.
Thứ hai, phải đảm bảo cho nhà t vấn có vị trí độc lập khách quan khi làm t vấn cho dự án của Công ty và chịu trách nhiệm trớc pháp luật về những kết luận của mình về dự án do mình làm chủ nhiệm. Đồng thời, trong mọi trờng hợp, dự án có khả thi để đợc duyệt hay không Công ty vẫn đảm bảo cho nhà t vấn nhận đợc tiền theo hợp đồng kinh tế.
Thứ ba, cơ quan thẩm định dự án chịu trách nhiệm xem xét các yếu tố, các số liệu cần và đủ để nhà t vấn khẳng định tính khả thi của dự án. Khi có những vấn đề cha xác định rõ hoặc phải phúc tra trớc khi trình cơ quan thẩm quyền phê duyệt dự án.
Hai là, nâng cao chất lợng khảo sát thiết kế.
Công tác khảo sát địa chất và địa chất thuỷ văn là một lĩnh vực đặc thù mang tính chuyên môn sâu. Mục đích của công tác này là xác định các tài liệu về nguồn nớc, lu lợng, trữ lợng và chất lợng nớc ngầm, nớc mạnh ở từng khu vực, xác định các số liệu về địa chất và các số liệu khác liên quan. Nếu các số liệu này thiếu chính xác và cung cấp cho nhà t vấn, tất yếu sẽ dẫn đến những kết luận sai lệch hoặc gây ra nhiều lãng phí cho việc xử lý nền móng sau này. Vì vậy, để nâng cao chất lợng công tác khảo sát thiết kế, Công ty có thể chọn thầu khảo sát hoặc đấu thầu nhằm tìm ra những tổ chức có nhiều chuyên gia giỏi, có kinh nghiệm, có hệ thống máy móc thiết bị kiểm nghiệm hiện đại tin cậy, làm cơ sở cho việc xác định và cung cấp những số liệu về phục vụ khảo sát thiết kế tốt nhất, phục vụ tốt công tác t vấn.
3. Giải pháp về quản lý tiến độ thực hiện các dự án
Quản lý dự án là một quá trình lập kế hoạch, điều phối và kiểm soát một dự án từ khi bắt đầu cho đến khi kết thúc nhằm đảm bảo sự hoàn thành đúng thời hạn trong phạm vi vốn đầu t đã định trớc và các yêu cầu kĩ thuật đã đợc xây dựng trớc cũng nh cách thức và chất lợng thực hiện.
Việc quản lý dự án mà chủ yếu là quản lý tiến độ phải đợc tiến hành ở cả 3 giai đoạn: chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t, và vận hành kết quả đầu t, nhng giai đoạn thực hiện đầu t là giai đoạn quyết định tiến độ thực hiện dự án. Quản lý tiến độ là một quá trình xuyên suốt nhất quán theo một trình tự nhất định và chặt chẽ. Nó đòi hỏi mọi ngời, mọi bộ phận trong Công ty và các cơ quan hữu quan phải thực hiện nghiêm túc thời gian đã đặt ra cho từng khâu công việc từ khi hình thành ý tởng xây dựng cho đến khi bàn giao đa công trình vào sử dụng. Để quản lý tốt tiến độ thực hiện thi công thì việc thay đổi t duy cũng nh cơ chế quản lý là rất cần thiết, cần phải chuyển từ cơ chế kiểm tra phát hiện sang cơ chế giám sát, ngăn ngừa, dự báo thì mới đáp ứng những yêu cầu về quản lý tiến độ thực hiện dự án.
Để những dự án có thể quản lý tốt đợc tiến độ thi công thì phải xây dựng đợc hệ thống quản lý thống nhất từ Công ty đến các đơn vị trực thuộc, tổ chức quản lý kỹ thuật chất lợng ngay từ đầu, từ giai đoạn chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t cho đến lúc đa công trình vào khai thác sử dụng. Tổ chức cập nhật thông tin, xử lý khắc phục ngay những tồn tại, thiếu sót trong khâu hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật, hồ sơ nghiệm thu để thực hiện công tác thanh quyết toán kịp thời. Công ty cần tổ chức lựa chọn các đơn vị có năng lực để thực hiện dự án, chọn đơn vị t vấn giám sát công trình, kiểm tra các công tác xây lắp, chủng loại vật liệu, vật t, thiết bị lắp đặt đúng thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật đợc duyệt. Ngoài ra, Công ty cũng tự thành lập nhóm t vấn, giám sát của mình bao gồm: những kỹ s xây dựng và kinh tế có đủ năng lực và kinh nghiệm thi công thực tế để cùng tham gia tiến độ thi công và chất lợng của dự án.
4. Giải pháp tài chính
Bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần một nguồn lực tài chính nhất định để tiến hành hàng loạt các biện pháp kinh doanh. Các dự án xây dựng nhà ở muốn triển khai cũng cần có vốn mới tiến hành đợc: vốn cho đầu t, vốn cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng, vốn cho thi công xây lắp... Nh vậy là nguồn vốn chiếm vị trí quan trọng ảnh hởng đến kết quả thực hiện các dự án xây dựng nhà ở.
Hiện nay, nguồn vốn của công ty đợc huy động chủ yếu từ: vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng và các nguồn vốn vay hợp pháp khác. Trong đó vốn huy động từ khách hàng là chủ yếu chiếm tới 70% tổng vốn đầu t của Công ty. Vì vậy trong thời gian tới để có thể có đủ vốn cho việc thực hiện các dự án xây dựng nhà ở Công ty cần có những giải pháp nhằm đa dạng hoá các nguồn vốn đảm bảo sử dụng có hiệu quả.
Công ty cần tăng cờng công tác quản lý và sử dụng vốn đầu t. Đây là vấn đề hết sức nhạy cảm và cần thiết đợc chú trọng đặc biệt. Việc tăng cờng công tác quản lý và sử dụng vốn đầu t nhằm nâng cao hiệu quả đầu t trong các dự án xây dựng nhà ở và đem lại lợi nhuận cao đối với vốn đầu t đã bỏ ra. Thực hiện tốt quản lý vốn đầu t, thanh toán khối lợng xây dựng cơ bản hoàn thành đúng chế độ, đơn giá, dự toán đợc duyệt và theo hợp đồng kinh tế, đảm bảo tiết kiệm vốn đầu t nhằm đạt hiệu quả cao nhất, thực hiện kế hoạch vay và trả nợ đúng hạn. Xây dựng và quản lý tốt giá thành sản phẩm, quản lý chi phí đúng kế hoạch và phù hợp với nhiệm vụ của đơn vị nhằm đảm bảo giá thành hợp lý.
Vốn đầu t là một yếu tố đặc biệt quan trọng để đảm bảo việc thi công đợc tiến hành một cách liên tục, không bị gián đoạn và đảm bảo chất lợng công trình do đó Công ty cần phải đảm bảo kịp thời vốn và thực hiện thu hồi vốn và công nợ. Đồng thời Công ty cần mở rộng hình thức nhằm huy động mọi nguồn vốn dành cho đầu t xây dựng phát triển nhà ở bằng cách tăng cờng liên danh, liên kết với mọi thành phần, mọi tổ chức, cá nhân trong và ngoài nớc.
5. Giải pháp đầu t cho máy móc, thiết bị và công nghệ
Để phù hợp với mức độ tăng trởng quy mô tổ chức, bộ máy hoạt động, sự phát triển về nhân lực, đảm bảo thực hiện các nhiệm vụ sản xuất kinh doanh nói chung và hoàn thành các mục tiêu trong các dự án xây dựng nhà nói riêng, Công ty cần phải có một chơng trình đầu t nâng cao năng lực thi công xây lắp. Các thiết bị, xe máy thi công, thiết bị trong công tác t vấn cần phải đợc đầu t thích đáng.
Đối với công tác t vấn, thiết kế: cần ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại vào công tác thiết kế, bổ sung một số máy tính mới, máy in khổ lớn, nhỏ khác nhau, các thiết bị khoan, thăm dò, khai thác, trắc địa... và các thiết bị, dụng cụ chuyên dùng khác cho công tác thiết kế, khảo sát.
Đối với công tác xây lắp: công tác xây lắp chủ yếu đợc Công ty tự thực hiện là công tác hoàn thiện, xây lắp, sửa chữa nhỏ phù hợp với năng lực của công ty cũng nh định hớng chung của Tổng công ty. Đầu t chiều sâu, nâng cao năng lực thi công, thi công xây lắp của Công ty nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng lớn của thị trờng nh xây dựng phần thô của khu nhà biệt thự, hoàn thiện các chung c cao tầng và một số hạng mục nhỏ khác thuộc các dự án do Công ty đầu t.
Do công tác hoàn thiện chủ yếu sử dụng nhân công, vì thế Công ty cần có kế hoạch tuyển chọn, đào tạo công nhân có kỹ thuật, lành nghề và bổ sung thêm một số thiết bị thi công mới nh: trộn vữa, trộn bê tông, xe tải nhẹ... Đối với những máy móc thiết bị đã quá cũ, cần phải thanh lý, để đảm bảo cho chất lợng thi công công trình và an toàn lao động trong sản xuất.
6. Giải pháp đầu t cho nguồn nhân lực
Trong xu thế phát triển của nền kinh tế thị trờng và tiếp cận với nền kinh tế tri thức hiện nay đặt ra cho các doanh nghiệp trong ngành xây dựng cần phải nắm bắt, áp dụng nhanh nhạy các tiến bộ, thành tựu khoa học kỹ thuật khác vào quá trình tổ chức sản xuất kinh doanh. Cùng với việc đa vào ứng dụng công nghệ sản xuất hiện đại tiên tiến, việc nâng cao chất lợng hiệu quả làm việc của đội ngũ lao động Công ty là một yêu cầu bắt buộc mang tính