- Phương phỏp triết trừ: Việc ủị nh giỏ ủượ c thực hiện trờn cơ sở thu thập thụng tin trờn thị trường của ớt nhất ba bất ủộng sản (bao gồm ủấ t và tà
2.5.4 ðấu giỏ quyền sử dụng ủất ở Việt Nam
Từ khi Luật đất ủai 1993 qui ủịnh ủất cú giỏ, Chớnh phủ ủó ban hành nhiều qui ủịnh về giỏ ủất, cụ thể là:
- Nghị ủịnh số 80/CP ngày 6/11/1993 về việc quy ủịnh khung giỏ cỏc loại ủất. Nội dung cơ bản của Nghịủịnh này là qui ủịnh bảng khung giỏ chuẩn tối thiểu cỏc loại ủất (khụng quy ủịnh mức giỏ tối ủa). Nghịủịnh cũn qui ủịnh trờng hợp giỏ thị trường cú sự biến ủộng từ 20% trở lờn so với bảng giỏ chuẩn tối thiểu thỡ phải ủiều chỉnh cho phự hợp.
- Nghị ủịnh 87/CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ qui ủịnh khung giỏ cỏc loại ủất (thay thế Nghịủịnh số 80/CP ngày 6/11/1993).
- Thụng tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liờn Bộ Ban vật giỏ Chớnh phủ - Tài chớnh - Xõy dựng - Tổng cục địa chớnh hướng dẫn thi hành Nghịủịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ.
- Quyết ủịnh 302 TTg ngày 13/5/1996. Nội dung chớnh của Quyết ủịnh là nới rộng hệ số K qui ủịnh tại Nghịủịnh 87/CP từ 0,5 ủến 1,8 lần.
- Nghị ủịnh 17/CP ngày 21/3/1998. Nội dung chớnh của Nghị ủịnh là tiếp tục nới rộng hệ số K = 50%. Vỡ vậy, cho ủến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học nụng nghiệpẦẦẦ 23 ủịnh 17/CP ngày 21/3/1998 cú hiệu lực), hệ sốủiều chỉnh K ủược nới rộng từ 0,25 ủến 2,7 lần.
Trong cỏc văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất ủai, việc xỏc ủịnh giỏ ủất cú núi ủến thực hiện ủấu giỏ quyền sử dụng ủất, nhưng Nhà nước vẫn chưa cú văn bản nào quy ủịnh cụ thể hoặc cú cỏc hướng dẫn ủể ủịa phương thực hiện mà chủ yếu do cỏc ủịa phương tự tổ chức ủấu giỏ trong cỏc trường hợp cần thiết. Dẫn ủến tỡnh trạng, thực hiện ủấu giỏ quyền sử dụng ủất khụng thống nhất giữa cỏc ủịa phương trong cả nước. đồng thời việc xỏc ủịnh giỏ ủất ủấu giỏ dựa trờn cơ sở Nghịủịnh 87/CP, nhưng khung giỏ này khụng cũn mang ủầy ủủ ý nghĩa là khung giỏ chuẩn ủối với giỏ cỏc loại ủất, dẫn ủến việc xỏc ủịnh giỏ ủất ủể phục vụ cỏc mục ủớch, trong ủú cú mục ủớch xỏc ủịnh giỏ ủất ủể thực hiện ủấu giỏ quyền sử dụng ủất của UBND cấp tỉnh gặp rất nhiều khú khăn.
- Giỏ ủất theo Quyết ủịnh số 22/Qđ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chớnh về cơ chế tài chớnh khi sử dụng quỹủất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng.
- Nghị ủịnh 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh Phủ về phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất và khung giỏ cỏc loại ủất.
- Thụng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chớnh về Hướng dẫn thực hiện Nghị ủịnh số: 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh Phủ về phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất và khung giỏ cỏc loại ủất.
Căn cứ vào khung giỏ ủất qui ủịnh của Chớnh phủ, UBND cỏc tỉnh, Thành phố trực thuộc T.W qui ủịnh giỏ ủất cụ thể cho từng ủịa phương.
Mặc dự ủấu giỏ QSDđ mới ủược triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố nhưng ủó ủạt ủược những kết quả nhất ủịnh, ủem lại lợi ớch chung cho cộng ủồng, người SDđ và Nhà nước. Sau ủõy là sơ lược tỡnh hỡnh ủấu giỏ QSDđ ở 3 thành phố ủiển hỡnh trong cụng tỏc ủấu giỏ QSDđ của Việt Nam trong thời gian qua.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học nụng nghiệpẦẦẦ 24
* Thị trường bất ủộng sản tại Việt Nam
Năm 2008, thị trường BđS VN ủó cú dấu hiệu bất ổn, do tỷ lệ lạm phỏt tăng nhanh, giỏ xõy dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tớn dụng nờn tốc ủộ hoàn vốn của cỏc dự ỏn chậm. Tỏc ủộng tiờu cực từ cuộc khủng hoảng tài chớnh trờn thế giới tiếp tục làm thị trường BđS giảm sỳt, giao dịch diễn ra cầm chừng.
Năm 2009, cỏc nhà ủầu tư BđS ủang ủứng trước những thỏch thức lớn bởi sự suy thoỏi kinh tếủó và ủang trực tiếp tỏc ủộng vào VN; thị trường BđS cú xu hướng giảm hẳn cỏc giao dịch và ủi xuống. Mặc dự vậy, thị trường BđS vẫn ủầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Việc mở rộng cỏc ủụ thị cũng như tốc ủộủụ thị húa diễn ra nhanh chúng cựng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng dương sẽ làm tăng nhu cầu về BđS: nhà ở, văn phũng, khỏch sạn, trung tõm thương mại và cỏc khu cụng nghiệp...
Một yếu tố khỏc cú thể tỏc ủộng tớch cực vào thị trường BđS là từ ngày 1/1/2009, chỳng ta bắt ủầu thực hiện Nghị quyết về việc thớ ủiểm cho người nước ngoài ủược mua và sở hữu nhà ở cú thời hạn tại VN (trong 80.000 người nước ngoài làm việc tại VN thỡ cú 10.000 người cú nhu cầu).
Thời gian qua cú rất nhiều ý kiến, ủề xuất với cỏc cơ quan quản lý nờn cú cỏc cơ chế chớnh sỏch phự hợp ủể thị trường BđS VN phỏt triển lành mạnh, ổn ủịnh và bền vững. Hiệp hội BđS VN cũng ủó cú văn bản kiến nghị lờn Thủ tướng ba nhúm giải phỏp nhằm thỏo gỡ khú khăn cho thị trường BđS. Một trong những vấn ủề cơ bản hiện nay của thị trường BđS vẫn là vốn, là mối quan hệ giữa thị trường tài chớnh và thị trường BđS. Vừa qua, Chớnh phủủó cụng bố gúi ủầu tư về nhà ở xó hội cho thị trường BđS Ộhi vọng gúi ủầu tư vào thị trường nhà ở xó hội sẽ cú tỏc ủộng như một cỳ hớch lớn của Nhà nước làm cho thị trường này lành mạnh hơn.Ợ Trờn thực tế, chờnh lệch cung cầu của thị trường BđS vẫn cũn rất lớn. Cho nờn tại thời ủiểm này nhiều DN vẫn quyết ủịnh mạnh dạn ủầu tư cho những dự ỏn cú tớnh khả thi cao. Dự bịảnh hưởng của suy thoỏi kinh tế thế giới nhưng nền kinh tế VN ủang trong
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học nụng nghiệpẦẦẦ 25 quỏ trỡnh phỏt triển khiến thị trường BđS vẫn cú những cơ hội tốt cho cỏc nhà ủầu tư trong cũng như ngoài nước. Tuy nhiờn, trong giai ủoạn hiện nay cần tiếp tục cú sự hỗ trợ từ cơ chế chớnh sỏch của Chớnh phủ như về thuế, cải cỏch thủ tục hành chớnh, chớnh sỏch lói suất cho vay...[38].
2.5.4.1 Hà Nội
UBND TP Hà Nội ban hành Qđ số 66/2003/Qđ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trỡnh vềủấu giỏ QSDđ ủể tạo vốn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng, bản qui trỡnh này qui ủịnh chi tiết với 4 bước thực hiện và những qui ủịnh chặt chẽ tới từng ngày cho việc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất [8].
Bước 1: qui trỡnh ủược qui ủịnh thực hiện trong 32 ngày, trong ủú: Chủ dự ỏn liờn hệ với Sở Qui hoạch - Kiến trỳc ủể ủược giới thiệu ủịa ủiểm triển khai dự ỏn, lập hồ sơ sử dụng ủất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trỳc chỉủạo, ủụn ủốc Viện Quy hoạch xõy dựng xỏc ủịnh chỉ giới ủường ủỏ (10 ngày) và chủ dự ỏn liờn hệ với ủơn vị cú tư cỏch phỏp nhõn thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trỡnh Sở Quy hoạch - Kiến trỳc duyệt (10 ngày).
Bước 2: Sau khi cú quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới ủược duyệt, dự ỏn sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày ủể chủ dự ỏn lập hồ sơ xin giao ủất tạm thời ủể thực hiện giải phúng mặt bằng, Sởđịa chớnh - Nhà ủất (nay là Sở Tài nguyờn - Mụi trường) là ủầu mối giải quyết (10 ngày); trỡnh UBND quận, huyện thành lập hội ủồng giải phúng mặt bằng, tổ chức thực hiện cụng tỏc bồi thường, giải phúng mặt bằng, Sở Tài chớnh - Vật giỏ là ủầu mối giải quyết giỏ ủền bự (10 ngày); liờn hệ với Sở Tài chớnh - Vật giỏ giải quyết nguồn kinh phớ ứng trước của Ngõn sỏch mà Sở Tài chớnh - Vật giỏ là ủầu mối, phối hợp với Sở Kế hoạch - đầu tư giải quyết (15 ngày).
Bước 3: Khụng vượt quỏ 40 ngày, bao gồm cỏc cụng ủoạn : Chủ dự ỏn lập dự ỏn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng, bỏo cỏo Sở Kế hoạch - đầu tư trỡnh UBND thành phố duyệt (15 ngày), trong 15 ngày chủ dự ỏn cần lập, trỡnh
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học nụng nghiệpẦẦẦ 26 thẩm ủịnh và phờ duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toỏn ủối với cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thụng - Cụng chớnh giải quyết) ; trong 5 ngày chủ dự ỏn tiến hành xõy dựng giỏ sàn và bước giỏ ủể tổ chức ủấu giỏ trỡnh Sở Tài chớnh - Vật giỏ là ủầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự ỏn phải lập xong hồ sơ ủể ủược giao ủất chớnh thức, xõy dựng và ban hành quy chế ủấu giỏ quyền sử dụng ủất cho dự ỏn ủể tổ chức thực hiện.
Bước 4: Là bước cuối cựng của quy trỡnh, trong ủú quy ủịnh UBND quận, huyện cú trỏch nhiệm tổ chức ủấu giỏ (15 ngày) và một vài quy ủịnh khỏc. Nếu cỏc quy ủịnh trong quy trỡnh bị vi phạm, cỏc cấp, cỏc ngành, cỏc cơ quan liờn quan ủều phải chịu xử lý theo phỏp luật.
UBND TP Hà Nội vừa cho biết, năm 2008, dự kiến toàn TP sẽ thực hiện vượt mức chỉ tiờu 2.200 tỉ ủồng tiền thu ủấu giỏ quyền sử dụng ủất theo kế hoạch ủược giao.
Hà Nội coi cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng (QSD) ủất này là nhiệm vụ trọng tõm của năm 2008. Vỡ vậy, TP vừa quyết ủịnh ứng trước 100 tỷ ủồng vốn ủể thực hiện cỏc dự ỏn ủấu giỏ QSD ủất năm 2008, giao Sở Kế hoạch - đầu tư và Sở Tài chớnh tổng hợp cỏc dự ỏn cú nhu cầu ứng vốn bổ sung trong năm ủểủầu tư xõy dựng hạ tầng phục vụ việc này.
Theo kế hoạch, Hà Nội cú 35 dự ỏn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật cỏc khu ủất phục vụủấu giỏ QSD ủất năm 2008. Trong ủú, 27 dự ỏn là chuyển tiếp từ cỏc năm trước, 8 dự ỏn mới.
Cũng theo UBND TP Hà Nội, số dự ỏn sẽ tổ chức ủấu giỏ QSD ủất trong năm 2008 là 21 dự ỏn, chia theo khối cỏc ủơn vị: Quận 6 dự ỏn (thu
khoảng 973 tỷủồng); Huyện 10 dự ỏn (thu khoảng 583 tỷủồng); Sở, ngành 5 dự ỏn (thu khoảng 644 tỷ ủồng, trong ủú thu ủấu giỏ quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước 50 tỷủồng).
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học nụng nghiệpẦẦẦ 27 thuận chớnh sỏch ủền bự giải phúng mặt bằng... sẽ do Sở Tài chớnh ủảm trỏch. Sở TN-MT sẽ chịu trỏch nhiệm chỉủạo, hướng dẫn chủ ủầu tư lập hồ sơ giao ủất, cho thuờ ủất... ủồng thời cấp Giấy chứng nhận QSD ủất cho cỏc tổ chức trỳng ủấu giỏ theo thẩm quyền.
đơn cử một số khu ủất dự ỏn mới sẽ ủược ủấu giỏ trong năm nay:
14,4ha Bắc Mai Dịch - Cầu Giấy; 3ha tại Cự Khối (Long Biờn); 3ha tại Việt Hưng (Lệ Mật); 25ha tại Phự Linh (Súc Sơn); 3ha tại Phỳ Diễn (Từ Liờm); 38,3ha trong khu ủụ thị mới Xuõn Phương (Từ Liờm)... hầu như ủều tại cỏc quận, huyện ngoại vi mà khụng cú dự ỏn nào tại khu trung tõm TP [34].
2.5.4.2 đà Nẵng
+ Tất cả những người tham gia ủấu giỏ ủều thực hiện ủấu giỏ trực tiếp ủể nhận QSD ủất dưới hỡnh thức niờm yết cụng khai trong thời gian 15 ngày và thụng bỏo trờn cỏc thụng tin ủại chỳng 03 lần. Sau khi hết thời gian niờm yết giỏ, Hội ủồng bỏn ủấu giỏ gia hạn thờm thời gian nhận ủơn trong 15 ngày.
+ Mỗi ủơn ủăng ký tham gia ủấu giỏ ủược cử 02 người ủại diện vào phũng ủấu giỏ và ngồi theo sự xắp xếp của Hội ủồng bỏn ủấu giỏ. Khi muốn ra ngoài phải cú sựủồng ý của Hội ủồng bỏn ủấu giỏ.
+ Mức chờnh lệch mỗi lần hụ giỏ là 50.000ủồng/m2, mỗi người tham gia ủấu giỏ ủược quyền hụ nhiều lần khụng hạn chế cho ủến khi khụng cú ai hụ giỏ cao hơn. Thời gian quy ủịnh mỗi lần hụ giỏ cỏch nhau 03 phỳt (Hội ủồng sẽ nhắc lại 03 lần), quỏ 03 phỳt khụng cú ai tiếp tục hụ thỡ người cú mức giỏ cao nhất là người trỳng ủấu giỏ.
- Sau khi việc bỏn ủấu giỏ kết thỳc, Hội ủồng sẽ lập biờn bản tại chỗ và mọi người tham gia ủấu giỏ ủều ký vào biờn bản.
* Tỡnh hỡnh giỏ ủất ở đà Nẵng: Cũng giống như Hà Nội, nhu cầu mua ủất ở đà Nẵng cũng ủang núng lờn từng ngày khụng chỉ ở những lụ ủất mặt tiền trong nội thành, mà cảủất ủường kiệt, ủất ngoại thành.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học nụng nghiệpẦẦẦ 28 Sụi ủộng nhất phải kểủến cỏc tuyến ủường Nguyễn Tri Phương nối dài, Trường Sa, Nguyễn Văn Linh, Lờ Duẩn, Hàm Nghi..., ủặc biệt là cỏc tuyến ủường gần biển như Phạm Văn đồng, Sơn Trà - điện Ngọc, Nguyễn Tất Thành. Chẳng hạn như 100m2 ở ủường Trường Sa, giỏ chưa ủến 1 tỷ ủồng, nay vọt lờn trờn 2 tỷ. Giỏ ủất ủường Lờ Duẩn ủó ủược rao bỏn với giỏ 70 triệu ủồng/m2, tăng 3 lần so với trước. đường Phạm Văn đồng 2 năm qua giỏ ủất dưới 10 triệu ủồng/m2, nay tăng lờn gần 20 triệu ủồng/m2. đất trờn ủường Nguyễn Văn Linh từ 30-40 triệu/m2 những thỏng trước, giờ ủõy ủó tăng vốo lờn 100 triệu/m2 và chưa cú dấu hiệu ngừng.Từ khi cú thụng tin về dự ỏn xõy cầu mới thay thế hai cõy cầu Trần Thị Lý và Nguyễn Văn Trỗi nối hai bờ sụng Hàn và Dự ỏn cầu Rồng thỡ ủất lờn giỏ, do nhiều người trong diện di dời giải toả tỡm lo chỗở mới.
Bờn cạnh ủú, hàng loạt dự ỏn tại đà Nẵng vừa tổ chức khởi cụng như cụng trỡnh khỏch sạn Raffles và căn hộ, khu ủụ thị Cụng nghệ FPT tại quận Ngũ Hành Sơn với giỏ trịủầu tư trờn 1 tỷ USD ủó gúp phần thổi phồng giỏ ủất [35].
2.5.4.3 Thành phố Hồ Chớ Minh
Là một Thành phố trực thuộc TW và là trung tõm văn húa, kinh tế, chớnh trị, xó hội của khu vực phớa Nam, cụng tỏc ủấu giỏ QSDđ ở TP. HCM