Dựa trên cơ sở pháp lý:
– Nghị định của Chính phủ số 16/2005/NĐ-CP ban hành ngày 07 tháng 5 năm 2005 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
– Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về ban hành Quy chế quản lý, sử dụng chung cư.
– Quyết định số 1664/TCT/BQL ngày 25/11/2002 của Tổng giám đốc Tổng công ty lắp máy Việt nam phê duyệt và ban hành Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Ban quản lý dự án nhà cao tầng ( Tại điều II mục 6,7 của Quyết định ).
– Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 1294/QĐ-TCT/BQLDA ngày 26/6/2004 của Tổng giám đốc Tổng công ty lắp máy Việt Nam.
Tổng công ty thành lập Ban quản lý dự án trong quá trình đấu thầu, giúp chủ đầu tư trong việc quản lý dự án từ khâu lập dư án, tiến hành các thủ tục đấu thầu thi công, quản lý quá trình xây dựng, quản lý chất lượng xây dựng, nghiệm thu thanh quyết toán công trình…
Sau khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng, Tổng công ty đã lập Ban quản lý nhà cao tầng để quản lý việc vận hành toà nhà. Đội Quản lý vận hành nhà là đơn vị thay mặt cho Chủ đầu tư trực tiếp quản lý, vận hành dự án Nhà chung cư LILAMA 124 Minh Khai – Hà nội đảm bảo đúng yêu cầu thiết kế đã đề ra; đáp ứng nhu cầu của người sử dụng, đảm bảo đúng Quy chế quản lý nhà chung cư. Tổng biên chế của toàn Đội quản lý vận hành Nhà (sơ đồ 2.3):
- Đội trưởng: 01 người
- Đội phó kiêm tổ trưởng Tổ vận hành: 01 người
- Tổ vận hành các hệ thống kỹ thuật: 09 người
- Tổ bảo vệ, trông giữ xe: 11 người
- Tổ Lễ tân – Lao công: 4 người
Sơ đồ 2.3: Tổ chức đội quản lý vận hành nhà chung cư LILAMA
Nhiệm vụ của Ban quản lý vận hành Nhà chung cư là:
– Ban quản lý dự án nhà cao tầng LILAMA có trách nhiệm soạn thảo chức năng, nhiệm vụ và sơ đồ tổ chức biên chế của Đội quản lý vận hành nhà để trình Chủ đầu tư phê duyệt.
– Căn cứ vào quá trình tiếp nhận bàn giao các hệ thống công nghệ của các nhà thầu, Ban quản lý dự án nhà cao tầng LILAMA có trách nhiệm
Văn phòng
Tổng công ty Lắp máy Việt Nam
Đội quản lý vận hành Nhà hỗn hợp cao tầng Lilama (toàn bộ 25 người)
Đội Trưởng ( 01 người )
Đội phó ( 01 người ) kiêm TT tổ vận hành Tổ vận hành HTKT ( 9 người ) CN điện, trực máy phát điện, : 3 người
CN nước, gas : 3 người CN vận hành thang máy, Đ/hoà : 2 người
Nhân viên thu ngân : 1 người
Tổ bảo vệ trông giữ xe ( 11 người ) Bảo vệ 2 sảnh khu ở x 3 ca = 6 người. 1 sảnh chính x 1 ca = 1 người. Tầng hầm : 4 người 2 người x ca 1 = 2 người 1 người ca 2 1 người ca 3
Tổ Lễ tân- Lao công ( 4 người )
Lễ tân sảnh chính: 1 người. Vệ sinh ĐN1 : 1 người. Vệ sinh ĐN2 : 1 người. Vệ sinh khu VP, Vệ sinh ngoài nhà và chăm sóc cây cảnh : 1 người.
căn cứ vào Biên chế tổ chức đã được duyệt để đề nghị được điều động, bố trí cán bộ, công nhân từng bước tiếp quản để được huấn luyện đào tạo vận hành chuyển giao công nghệ của các hệ thống kỹ thuật (do các nhà thầu cung cấp thiết bị hướng dẫn đào tạo theo quy định trong hợp đồng).
– Vận hành thành thạo các hệ thống kỹ thuật (cấp điện, nước, gas, thông gió, điều hoà, thông tin liên lạc, truyền hình, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ) của Toà nhà theo đúng chức năng và công suất thiết kế đã quy định.
– Tuần tra bảo vệ đảm bảo tốt công tác an ninh, trật tự trong và ngoài Toà nhà với thời gian 24/24 giờ trong ngày.
– Vệ sinh tất cả các hành lang, cầu thang, tiền sảnh bên trong Toà nhà và sân vườn phía ngoài Toà nhà, kể cả chăm sóc bồn hoa cây cảnh.
– Trực lễ tân tại sảnh chính ở tầng 1: có nhiệm vụ hướng dẫn khách tới liên hệ công tác với các đơn vị làm việc tại các tầng 1, 2 , 3 trong Toà nhà. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
– Tiếp nhận đơn và các kiến nghị của các gia đình, đơn vị, làm việc sinh sống trong Toà nhà, để nghiên cứu đề xuất với lãnh đạo Chủ đầu tư giải quyết.
– Kết hợp với phòng Kế hoạch đầu tư để nghiên cứu đề xuất các hợp đồng kinh tế cho thuê Văn phòng và các dịch vụ khác liên quan đến Toà nhà.
– Tổ chức thu nộp các khoản tiền liên quan đến các phí dịch vụ và các hợp đồng đã ký theo đúng quy định do các cấp có thẩm quyền ban hành trước đó. (Nộp tiền về phòng Tài chính kế toán Tổng công ty Lắp máy Việt Nam).
– Lập kế hoạch và dự trù kinh phí cho công tác bảo trì Toà nhà (phần xây dựng, thiết kế lại căn hộ và các hệ thống kỹ thuật vận hành tòa nhà) theo đúng quy định hiện hành; đồng thời giám sát việc thực hiện bảo trì của các đơn vị.
– Thực hiện chế độ báo cáo đột xuất và định kỳ tháng, quý, năm lên Chủ đầu tư.
– Sau khi Đội Quản lý Vận hành đi vào hoạt động ổn định cả về tổ chức và nghiệp vụ, đảm bảo công trình được vận hành tốt đúng yêu cầu thiết kế thì Ban quản lý dự án nhà cao tầng sẽ bàn giao Đội Quản lý vận hành sang cho Văn phòng Tổng công ty quản lý và điều hành tiếp.
– Tiền lương của cán bộ công nhân viên trong đội Quản lý vận hành sẽ được Chủ đầu tư (Tổng công ty Lắp máy Việt Nam LILAMA) trả trên cơ sở các chức danh và nhiệm vụ phù hợp từng vị trí công tác theo quy chế hiện hành.
– Đội trưởng Đội Quản lý vận hành có nhiệm vụ: + Quản lý công tác điều hành chung của toàn Đội. + Lập kế hoạch và dự trù kinh phí bảo trì cho Toà nhà
+ Tham gia cùng phòng Kế hoạch đầu tư để dự thảo các hợp đồng dịch vụ liên quan đến Toà nhà.
+ Ký các biên bản và các thông báo liên quan quá trình quản lý. + Trực tiếp giải quyết các đơn, kiến nghị của các chủ hộ và các đơn vị trong Toà nhà, phối hợp với Ban quản trị để giải quyết các công việc liên quan đến Nghị quyết của Hội nghị nhà Chung cư. Ban quản lý nhà chung cư có quyền hạn:
– Có quyền yêu cầu tất cả mọi tổ chức, cá nhân làm việc và sinh sống trong toà nhà cũng như khách đến liên hệ công tác chấp hành đúng Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 1294/QĐ-TCT/BQLDA ngày 26/6/2004 và Nội quy của Toà nhà đã quy định.
– Có quyền từ chối những đề nghị của các tổ chức và cá nhân nếu những đề nghị đó có ảnh hưởng tới trật tự an ninh, vệ sinh, mỹ quan hoặc ảnh hưởng tới kết cấu kiến trúc hệ thống kỹ thuật của Toà nhà.
– Có quyền lập biên bản và ra thông báo đình chỉ các hành vi vi phạm tới Quy chế quản lý nhà chung cư và Nội quy của Toà nhà.
– Có quyền ra thông báo và tạm thời ngừng cung cấp điện, nước, gas và các dịch vụ truyền thanh, điện thoại, truyền hình ... khi người sử dụng không nộp tiền sử dụng một trong các dịch vụ nói trên hoặc có những vi phạm khác đối với Quy chế quản lý nhà chung cư hoặc nội quy của Toà nhà.
– Có quyền đề nghị cấp có thẩm quyền phục hồi lại việc cung cấp các dịch vụ cho các Chủ sử dụng sau khi đã có biên bản xác nhận hoàn thành trách nhiệm và nghĩa vụ của người vi phạm hoặc Chủ sử dụng không có lỗi.
– Có quyền giám sát và ký bản xác nhận khối lượng hoàn thành và biên bản nghiệm thu công việc đã hoàn thành cho các công việc bảo trì liên quan đến Toà nhà.
– Có quyền ngừng khẩn cấp các hệ thống kỹ thuật ( như điện, nước, gas ... ) khi phát hiện thấy có nguy cơ xảy ra mất an toàn, nguy hại tới tính mạng và tài sản ; đồng thời phải có báo cáo nhanh tới cấp có thẩm quyền và phải có ngay biện pháp khắc phục sự cố nhanh nhất để đưa hệ thống trở lại hoạt động bình thường.
– Đội trưởng Quản lý nhà có quyền tạm đình chỉ công việc của cán bộ công nhân viên trong đội khi có vi phạm Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và Nội quy của đơn vị (thời gian không quá 01 ngày) và có quyền đề nghị hạ mức năng suất lương, khen thưởng, kỷ luật của cán bộ công nhân viên trong đội.