III. Đánh giá công tác cho vay thế chấp bất động sản nhà ở tại ngân hàng Techcombank
1. Những thành công trong hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng
động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng
Theo như những khảo sát gần đây, 60% hoạt động của các ngân hàng là thông qua hoạt động cho vay thế chấp mà hầu hết là cho vay thế chấp bằng bất động sản chiếm rất nhiều, vì thế có thể nói vi ̣ trí của hoa ̣t đô ̣ng này rất quan tro ̣ng. Hoa ̣t đô ̣ng cho vay bằng bất đô ̣ng sản thế chấp tạo thu nhập từ lãi lớn nhất và cũng là hoạt động mang lại rủi ro nhất. Đảm bảo bằng thế chấp ngày càng phát triển bởi một mặt nó đáp ứng được nhu cầu vốn lớn cho các cá nhân, tổ chức trong nền kinh tế mở rộng sản xuất, mặt khác, đảm bảo bằng thế chấp cho phép người nhận tài trợ được sử dụng tài sản đảm bảo trong thời gian thế chấp để phục vụ cho hoạt động kinh doanh.
Nhìn chung trong những năm qua Techcombank đã đa ̣t được những thành công nhất đi ̣nh trong hoa ̣t đô ̣ng đi ̣nh giá bất đô ̣ng sản thế chấp bằng nhà ở ta ̣i ngân hàng:
Quy trình định giá bất động sản thế chấp nhà tại Ngân hàng Techcombank rất chặt chẽ, bắt đầu từ khâu thẩm tra hồ sơ về nhà được thế chấp đến việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, phân tích chúng rồi từ đó đưa ra kết quả định giá nhà thế chấp. Nhìn chung giá trị mà các chuyên viên định giá đưa ra cũng gần với giá chuyển nhượng tại thời điểm định giá trên thị trường. Ngân hàng đã lựa chọn ra ba phương pháp định giá chính là: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư. Trong đó chủ yếu là sử dụng phương pháp so sánh và hệ số chặn để định giá. Đồng thời để kết quả định giá cuối cùng đảm bảo độ chính xác, tuân thủ các quy định của Nhà nước, các phương pháp thặng dư hoặc phương pháp thu
nhập cũng được Ngân hàng áp dụng song với mục đích để kiểm tra đánh giá lại kết quả đã định giá. Điều này đã đáp ứng được rất nhiều nhu cầu vay vốn thông qua thế chấp. Giá trị của định giá của nhà đem thế chấp do ngân hàng định giá, bên phía khách hàng hầu như chấp nhận và thỏa mãn.
Tiến độ định giá của ngân hàng đảm bảo, đúng quy trình định giá, rút ngắn cho các khâu tiếp theo để phục vụ khách hàng ngày một tốt hơn.
Công tác định giá được Ngân hàng đặc biệt quan tâm nên công việc định giá được đầu tư vốn và lực lượng lao động được ưu tiên hàng đầu đây là một lợi thế phát triển của công tác định giá trong hệ thống Ngân hàng. Mỗi một bất động sản nhà ở do chuyên viên định giá đảm nhiệm phải được Kiểm Soát, Phó phòng, Trưởng phòng phê duyệt do vậy tính chính xác của nó rất cao, khả năng xác định giá và thời gian thực hiện công tác định giá diễn ra nhanh chóng, giá trị định giá sát với giá thị trường đảm bảo an toàn cho Ngân hàng và giá đó có thể cạnh tranh với giá trị định giá của các Ngân hàng khác và khách hàng cảm thấy phù hợp.
Để xác định giá trị của quyền sử dụng đất Ngân hàng chủ yếu sử dụng vào phương pháp so sánh trực tiếp. Đối với phương pháp này thì việc thu thập, phân tích và xử lý thông tin liên quan đến nhà được thế chấp là rất quan trọng, nó ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng của quy trình định giá. Mỗi BĐS nhà ở đều có những nét đặc trưng riêng, khác biệt hẳn với các BĐS nhà khác do sự cố định về vị trí nên việc tìm các BĐS nhà có cùng một số điểm tương đồng với BĐS nhà ở mục tiêu là rất khó không phải lúc nào cũng thực hiện được. Đặc biệt trong thị trường thiếu thông tin, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ để áp dụng phương pháp này, hoặc có thể tìm được những BĐS nhà có những nét tương đồng với BĐS nhà cần định giá: về điều kiện pháp lý, các quyền BĐS, cách thức thanh toán, động cơ bán, vị trí, dặc điểm vật lý…nhưng lại có sự khác biệt về thời gian định giá, thời gian diễn ra các
giao dịch đó trên thị trường sẽ gây nên sự khác biệt về giá cả giữa các BĐS nhà vì vậy chỉ có chuyên viên có kinh nghiệm và được trang bị những kiến thức về định giá, kiến trúc, phong thủy, kinh tế, xây dựng… mới có thể đưa ra giá hợp lý.
Sự tuân thủ và chấp hành cam kết từ phía khách hàng và trình độ năng lực chuyên môn của các nhân viên tín dụng tại Techcombank. Hầu hết các rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng đều xuất phát từ phía khách hàng. Nếu khách hàng nghiêm chỉnh thực hiện những cam kết khi vay vốn thì ngân hàng sẽ thực hiện được mục đích, chỉ tiêu đặt ra và ngược lại.
Cùng với những thành công trên là sự cố gắng, nỗ lực của tập thể cán bộ nhân viên tại ngân hàng Techcombank nói chung cũng như cán bộ tín dụng, chuyên viên khách hàng, chuyên viên định giá nói riêng mà hoạt động mà hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản ở Techcombank ngày càng mở rộng về cả quy mô và chất lượng. Thể hiện ở dư nợ có bất động sản thế chấp năm 2008 là 915,74 tỷ đồng, tăng 81.74 tỷ đồng so với năm 2007 là 834 tỷ đồng. Bên cạnh những kết quả đạt được thì các nghiệp vụ định giá, quản lý và xử lý nhà ở thế chấp cũng thu được những thành công đáng kể. Giá trị của bất động sản nhà ở thế chấp được xác định gần tương đương với giá trị nhà tương tự được mua bán trên thị trường, điều này chứng tỏ giá trị nhà thế chấp đã được xác định gần tương ứng với giá trị thực của nó. Đây chính là một điểm thu hút khách hàng có nhu cầu vay vốn đến với Techcombank.