II. Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam Techcombank
3. Định giá trực tiếp bất động sản nhà ở
3.1. Xác định thực tế vị trí bất động sản và xác minh chủ sở hữu bất động sản
bất kì chuyên viên định giá nào cũng có thể tham gia định giá bất động sản thế chấp là nhà ở vì thế một hồ sơ định giá bất động sản thế chấp là nhà ở nhìn chung được xử lý khá nhanh. Việc phân công hồ sơ định giá của lãnh đạo phòng định giá bao gồm những nội dung sau:
- Tên chuyên viên định giá tiến hành định giá bất động sản thế chấp là nhà ở đó
- Thời gian định giá bất động sản nhà ở đó - Tính hiệu quả của việc định giá
Trong quá trình định giá, chuyên viên định giá ngân hàng Techcombank nếu có vấn đề gì thắc mắc có thể tiến hành thảo luận với lãnh đạo phòng để tìm ra biện pháp giải quyết tối ưu.
3. Định giá trực tiếp bất động sản nhà ở
3.1. Xác định thực tế vị trí bất động sản và xác minh chủ sở hữu bấtđộng sản động sản
* Thông tin về vị trí bất động sản: Đây là một nội dung có tính bắt buộc đối với tất cả các cuộc định giá bất động sản nói chung chứ không riêng gì bất động sản nhà ở. Mục đích của hoạt động này chính là để nhận biết những bất động sản chủ thể - mục tiêu của cuộc định giá với những bất động sản khác không thuộc mục tiêu của cuộc định giá.
Trước tiên chuyên viên định giá xác định bất động sản nhà ở thông qua các địa chỉ đã được cung cấp. Địa chỉ có thể là:
- Địa chỉ hành chính: Số nhà, tên đường phố, tên phường, phố, thị xã, thị trấn…
- Địa chỉ địa chính như: kí hiệu số thửa đất, số tờ bản đồ địa chính… - Mô tả pháp lí của bất động sản (hồ sơ kĩ thuật thửa đất – Sơ đồ trích thửa) Đây là một trong số các loại hồ sơ địa chính bắt buộc đối với đất đô thị,
nội dung mô tả hình thể, kích thước, diện tích thửa đất, hiện trạng sử dụng đất, ranh giới với các thửa đất giáp ranh có chữ ký xác nhận của các chủ có thửa đất giáp ranh đó. Điều tra viên sử dụng loại hồ sơ này như là một chứng cứ để phân biệt và nhận biết bất động sản cần điều tra. Để việc xác định tránh những nhầm lẫn đáng tiếc, người điều tra phải kiểm tra nơi cung cấp thông tin có thường xuyên theo dõi, cập nhật các thay đổi về hành chính (số nhà, tên phố, v.v...) và các biến động về sử dụng thửa đất hay không.
* Xác minh chủ sở hữu hặc chủ sử dụng đích thực đối với bất động sản Trong thực tế, không phải bất động sản nào cũng có chủ sở hữu và cũng không phải bất cứ bất động sản nào chủ sở hữu cũng như chủ sử dụng bất động sản là một chủ duy nhất. Chuyên viên định giá tiến hành xác định chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng nhà thông qua các cơ quan quản lí tại nơi có nhà cần định giá. Thông qua việc xác nhận chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng này chuyên viên định giá của ngân hàng sẽ khẳng định được quyền sở hữu đối với bất động sản của chủ thể đem thế chấp bất động sản, đồng thời xác định được nội dung của quyền sở hữu được xác lập đối với chủ sở hữu bất động sản có bị ràng buộc dân sự nào không bất động sản đang được thế chấp, đang cho người khác thuê quyền sử dụng hoặc người được nhận thừa kế bất bất động sản, không được cho thuê bất động sản, v.v…