II. Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam Techcombank
3. Định giá trực tiếp bất động sản nhà ở
3.3. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
Trong giai đoạn này, chuyên viên định giá tiến hành nghiên cứu hồ sơ, nếu thiếu thông tin gì sẽ yêu cầu khách hàng cung cấp thêm thông tin bổ sung để đảm bảo thông tin được đầy đủ và chính xác. Sau đó, chuyên viên định giá thực tế và đảm bảo định giá một cách khách quan. Để có được kết quả định giá đáng tin cậy, chuyên viên định giá tiến hành lựa chọn phương pháp định giá bất động sản là nhà ở.
Về mặt lí thuyết có tất cả 5 phương pháp định giá nhưng trên thực tiễn trong định giá bất động sản thế chấp chỉ có 3 phương pháp định giá là được áp dụng một cách thường xuyên đó là:
- Phương pháp so sánh - Phương pháp chi phí - Phương pháp vốn hóa
Đối với định giá bất động sản thế chấp là nhà ở thì thường dùng 2 phương pháp là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Phương pháp so sánh dùng để tính giá trị mảnh đất, phương pháp chi phí dùng để tính giá trị công trình trên đất, còn đối với phương pháp vốn hóa dùng áp dụng cho những bất động sản tạo thu nhập.
Đối với mỗi bất động sản nhà ở đem thế chấp sẽ được thực hiện định giá trong một thời gian nhất định, tùy từng mức độ phức tạp đối với bất động sản nhà ở đem thế chấp. Trong nhiều trường hợp có thể linh hoạt kết hợp với chi nhánh để có thể có những thông tin chính xác đảm bảo nhất. Thời gian tối đa để hoàn thiện việc định giá tài sản bảo đảm như sau:
- Đối với miền Bắc và miền Trung: thời gian không quá 48h bắt đầu tính từ thời điểm định giá tài sản bảo đảm được ghi trong phiếu đề nghị định giá tài sản bảo đảm của chi nhánh
trong phiếu đề nghị định giá tài sản bảo đảm của chi nhánh: đối với các tài sản có giá trị nhỏ hơn 10 tỷ đồng tại thành phố Hồ Chí Minh không quá 48h, đối với các tài sản có giá trị lớn hơn 10 tỷ đồng tại thành phố Hồ Chí Minh và các tài sản nằm ngoài thành phố Hồ Chí Minh không quá 72h. Để có căn cứ định giá bất động sản nhà ở một cách chính xác chuyên viên định giá căn cứ vào vị trí của bất động sản và hệ số chặn K
Bảng1: Tỷ lệ cho vay tối đa
Phạm vi áp dụng
(Đối với từng vị trí của tuyến đường, phố)
Tỷ lệ cho vay tối đa – Theo giá trị định giá
(%)
Vị trí 1,2 75
Vị trí 3,4 70
Nguồn: Quy trình định giá bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Techcombank
Có thể xem xét một vài ví dụ định giá bất động sản nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Techcombank. Chúng ta có thể xem xét 2 trường hợp điển hình về định giá bất động sản nhà ở đó là trường hợp nhà Chung cư và nhà đất
Ví dụ 1: Định giá chung cư ( Ngày 11 tháng 03 năm 2009)
Ông Đỗ Năng Tuấn thế chấp căn hộ số 701 (E2) Tower 1 The Manor, khu ĐTM Mỹ Đình – Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội. Bất động sản là căn hộ chung cư The Manor nằm ở tầng 7, diện tích 195,65 m2
Vị trí bất động sản nhà ở trong mối tương quan gần nhất:
- Bất động sản nằm trong khu dân cư có quy hoạch ổn định và sử dụng lâu dài.
- Bất động sản nằm trên đường Mễ Trì (vị trí 1) thuộc căn hộ chung cư cao cấp hạ tầng kĩ thuật rất tốt, xã hội ổn định, khu vực có quần thể kiến trúc đồng bộ hiện đại.
*
Phương pháp định giá: phương pháp so sánh trực tiếp và sử dụng hệ số Chuyên viên định giá tìm hiểu các giao dịch tương tự đã thực hiện trên thị trường trong thời gian gần đây: qua báo muaban.net, qua điều tra trung tâm bất động sản, qua điều tra trực tiếp…
Báo muaban.net:
- 27/12/07 Căn hộ CCCC, The Manor, diện tích 189m2, tầng 8, 3 phòng ngủ, phòng khách, phòng ăn, 2 gác lửng, nhìn xuống hướng bể bơi, ban công hướng Đông Nam, nhìn ra đường đôi 40m, 1950USD/m2. LH: A. Điệp, Tel: 0913311926
- 21/12/07 Căn hộ chung cư The Manor, khu Mỹ Đình, Sông Đà, diện tích 216 m2, 3 phòng ngủ, 2 phụ, đang cho thuê, 1800USD/m2. LH: A. Dũng , Tel: 0984328755
- 18/12/07 Căn hộ CCCC The Manor, diện tích 180,93m2, thiết kế hiện đại, đã bàn giao nhà, sang tên hợp đồng cho người mua, chính chủ,
1900USD/m2. LH: Sơn, 0982284580
Tham khảo qua TTMG: Tham khảo tại văn phòng tư vấn nhà đất giá đất tương đồng nơi bất động sản định giá tọa lạc có giá từ 1600 – 1900 USD/m2. Đánh giá thực trạng của căn hộ tại thời điểm khảo sát có nội thất và trang thiết bị đầy đủ hiện đại, vậy đề xuất giá trị thị trường là 1.700 USD (Một nghìn bảy trăm đô la chẵn. Nhưng khách hàng vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nên để hạn chế rủi ro cho ngân hàng, nhưng vẫn cạnh tranh trên thị trường phòng định giá đề xuất mức cho vay tối đa không quá tổng giá trị các phiếu thu mà khách hàng đã trả cho chủ đầu tư.
Bảng 2: Tổng hợp kết quả định giá chung cư thế chấp
STT Hạng mục Đơn vị Kết quả