3. Một số đề suất nhằm thúc đẩy hoạt động định giá tại nước ta
3.2. Tổ chức định giá trung ương
Tại Việt Nam hiện nay cần thiết phải xem xét tổ chức hoạt động định giá trung ương với nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ tổng thể về định giá cho các cơ quan Nhà nước ở trung ương, các cơ quan cấp tỉnh, khu vực, địa phương và tư vấn cho Chính phủ về các vấn đề liên quan đến giá trị bất động sản. Việc thành lập một cơ quan định giá trung ương sẽ tạo ra nhiều thuận lợi cho hoạt động định giá:
- Tạo thuận lợi cho việc áp dụng các tiêu chuẩn thống nhất về luật pháp
- Phát triển kinh tế bằng cách giảm bớt đi sự trùng lặp về các thông tin liên quan đến bất động sản
- Tạo ra một cở sở cho các nhà định giá phát triển tốt khả năng địng giá của mình. Thông qua sự hỗ trợ và so sánh với hoạt động định giá của trung ương
- Tạo ra một hệ thống, đặc biệt là hệ thống tin học khi cần phối hợp trên quy mô lớn về số liệu khảo sát giá thành đất đai.
- Giám sát giá thành của đất, tránh tình trạng đầu cơ
Tổ chức định giá trung ương cần thiết phải xác lập được các thông tin về bất động sản theo một số tiêu chí như:
- Xác định và lập được các bản đồ của tất cả các bất động sản cần được định giá để tính thuế và phục vụ cho các mục đích khác;
- Phân loại bất động sản theo một số tiêu chí đã được thống nhất liên quan đến các vấn đề như mục đích sử dụng kích thước, loại hình xây dựng và các đầu tư vào bất động sản
- Thu thập và phân tích các số liệu thị trường có liên quan đến như số liệu về giá thành, giá thuê, chi phí bảo dưỡng sửa chữa….
- Xác định giá trị của bất động sản theo các thủ tục được công bố;
- Xác định người phải chịu trách nhiệm thanh toán các khoản phí, thuế, lệ phí; - Lưu trữ các thông tin và quá trình định giá.
Như vây là, nhiệm vụ của cơ quan định giá trung ương là tập trung về các vấn đề mang tính quản lý bất động sản chứ không chú trọng đến các vấn đề về hành chính như mức thuế mức phí phải nộp cho chính quyền.
Kết Luận
Định giá bất động sản được xác định là một trong những nội dung quan trọng của Nhà nước đối với thị trường bất động sản với mục đích hướng tới đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách. Thực tế cho thấy các nước có nền kinh tế phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế.
Căn cứ vào hoạt động thực tế tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi có thể thấy hoạt động định giá tại nước ta đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ nhưng còn thiếu sự tác động của Nhà nước để làm cho hoạt động này dần phổ biến và thống nhất. Những văn bản pháp quy hiện hành chưa đủ mạnh để tác động một cách sâu sắc vào thị trường bất động sản nước ta cũng như hoạt động địnhg giá. Còn thiếu một cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến các giao dịch về bất động sản và một tổ chức định giá trung ương làm căn cứ để thống nhất quản lý hoạt động định giá trong cả nước. Mặt khác tại các doanh nghiệp hiện nay việc sử dụng các phương pháp định giá còn nhiều bất cập chưa có sự thống nhất chung dẫn đến hoạt động định giá chưa tạo ra được tính trách nhiệm trong các báo cáo định giá.
Từ những thực tiễn đó cho ta một nhận định là, Nhà nước cần tập trung hơn nữa cho công tác thúc đẩy việc hoàn thiện các thị trường đang và mới hình thành tại nước ta trong đó có thị trường bất động sản. Để tạo ra sự lành mạnh trong thị trường bất động sản thì khung pháp lý của Nhà nước phải đủ mạnh đê quản lý. Các căn cứ để xác lập việc định giá và tổ chức địnhg giá phải rõ ràng minh bạch dựa trên một hệ thông thông tin phát triển
Hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi cũng như của các tổ chức địng giá khác sẽ trở nên phong phú đa dạng và chính xác hơn nếu có sự hỗ trợ của khung pháp lý của Nhà nước. Những bất động sản của công ty định giá sẽ có tính chịu trách nhiệm cao hơn nếu các chuyên viên định giá đươc đào tạo và có chứng chỉ hành nghề định giá do cơ quan có thẩm quyền xác lập dựa trên một hệ thống thông tin hoàn chỉnh.
Với sự nỗ lực hoàn thiện thị trường bất động sản và việc sắp ban hành luật kinh doanh bất động sản cùng với sự xuất hiện những nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản nước ta sẽ như một lưồng gió mới thúc đẩy thị trường bất động sản nước ta phát triển.
Tài Liệu Tham Khảo
1. Bài giảng môn “định giá bất động sản” ,Thạc sĩ Vũ Thị Thảo, Trung Tâm Đào tạo Địa chính và Kinh doanh bất động sản - Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội. 2. Nghị định 198/2004/NĐ – CP về các phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất. 3. Luật đất đai 2003
4. Các báo cáo định giá của công ty cổ phần bất động sản Tôgi
5. Báo cáo tổng kết hoạt động của công ty cổ phần bất động sản Tôgi năm 2004, 2005.
MỤC LỤC
Lời Mở Đầu ...1
Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản...3
1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN ...3
1.1. Khái niệm chung về bất động sản ...3
1.2. Khái niệm về định giá bất động sản ...4
2. VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ...5
2.1. Vai trò của định giá bất động sản ...5
2.2. Các căn cứ định giá bất động sản ...6
2.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản ...14
2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản...15
3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...16
3.1. Phương pháp so sánh...16
3.2. Phương pháp định giá chi phí...20
3.3. Phương pháp vốn hoá (phương pháp đầu tư) ...25
3.5. Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán) ...30
3.6. Khái quát ...31
4. Kinh nghiệm trong hoạt động định giá...32
4.1. Hoạt động định giá trên thế giới...32
4.2. Hoạt động định giá tại Việt Nam ...34
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần ...38
bất động sản Tôgi...38
1. NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI...38
1.1. Sự hình thành và phát triển của công ty cổ phần bất động sản Tôgi...38
1.2. Quá trình hình thành hoạt động định giá của công ty...40
2.2. Ưu điểm trong việc sử dụng các phương pháp trên...53
2.3. Hạn chế của các phương pháp định giá đã được công ty sử dụng...56
3. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CỦA CÔNG TY...59
3.1. Sự phù hợp giữa giá bất động sản được công ty định giá và giá thực tế giao dịch của các bất động sản này...59
3.2. Sự khác biệt giữa cách thức tiến hành định giá và thực tế hoạt động ...61
3.3. Tính pháp lý trong các báo cáo định giá...64
Chương 3 : Phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại công ty bất động sản Tôgi...65
1. PHƯƠNG HƯỚNG, NHIỆM VỤ TRONG THỜI GIAN TỚI CỦA CÔNG TY TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...65
1.1. Tiếp tục củng cố uy tín là đơn vị tiên phong trong định giá bất động sản .65 1.2. Hoàn thiện các phương pháp định giá thông qua quá trình nghiên cứu thị trường...66
2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp định giá tại công ty...67
2.1. Xây dựng một quy trình định giá chung...67
2.2. Hoàn thiện các phương pháp thu thập và xử lý thông tin...68
2.3. Nâng cao tính thực tế trong việc ước lượng các giá trị phát triển trong phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa...69
2.4. Tiếp cận các phương thức điều hoà kết quả định giá theo mục đích của nhà đầu tư...69
2.5. Hoàn thiện phương pháp định giá thông quá việc nâng cao trình độ chuyên môn cho người định giá...70
3. Một số đề suất nhằm thúc đẩy hoạt động định giá tại nước ta...71
3.1. Xác định vai trò của định giá trong thị trường bất động sản ...71
3.2. Xây dựng một khung pháp lý cho hoạt động định giá...72
3.2. Tổ chức định giá trung ương...75
Kết Luận...76