Những thuận lợi khó khăn trong hoạt động định giá của công ty

1. NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH

1.3. Những thuận lợi khó khăn trong hoạt động định giá của công ty

1.3.1. Những thuận lợi

1.3.1.1. Sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta trong những năm gần đây.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản nước ta là một thị trường đầy tiềm năng. Điều này được thể hiện ở hai lý do:

Thứ nhất là : Cầu về bất động sản ở nước ta còn rất lớn trong khi lượng cung còn hạn chế hoặc là chưa đáp ứng đúng yêu cầu. Nó thể hiện ở việc rất nhiều người dân muốn mua nhà nhưng lại không mua được vì lý do giá bất động sản quá cao khiến họ không có khả năng chi trả. Mặt khác số lượng các bất động sản đáp ứng nhu cầu thường vẫn phục vụ cho đối tượng không có nhu cầu thực về bất động sản (đầu cơ) khiến khiến cho lượng cung về bất động sản không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế. Điều này dẫn đến nhiều bất động sản được xây dựng xong nhưng lại bỏ không vì chủ sở hữu chỉ mua với mục đích đâu cơ hòng kiếm lời. Trong khi rất nhiều người dân có nhu cầu thực sự thì vẫn phải sống trong những ngôi nhà chật hẹp.

Thứ hai là : Nền kinh tế nước ta đang trong giai đoạn tăng trưởng và ổn định nên ngày càng thu hút được nhiều các nhà đầu tư nước ngoài vào việt nam. Ngày càng có nhiều các tập đoàn lớn muốn mở rộng phạm vi hoạt động và đặt các chi nhánh tại Việt Nam. Do đó nhu cầu về các cao ốc văn phòng ngày càng tăng lên. Đã

có một số nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Điều đó khẳng định thị trường bất động sản nước ta là đầy tiềm năng.

1.3.1.2. Nhà nước ta đã có những cơ chế chính sách cho hoạt động định giá bất động sản phát triển

Cùng với việc ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến đất đai. Chính phủ cũng đã có những chính sách để tăng cường khâu quản lý đất đai làm cho đất đai được sử dụng hợp lý và có hiệu quả đóng góp giá trị vào sự phát triển kinh tế. Luật đất đai 2003 là một cơ sở nền tảng cho công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý hiệu quả. Nghị định 198 đã quy định về giá đất và các phương pháp xác định giá đất. Theo nghị định này thì có hai phương pháp định giá đất được sử đụng đó là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Nghị định cũng đã quy định rõ điều kiện và phạm vi áp dụng các phương pháp định giá đất. Nó sẽ là cơ sở nền tảng cho hoạt động định giá đất tại nước ta trong thời gian tới.

1.3.1.3. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty có bề dày kinh nghiệm trong hoạt động định giá.

Là một trong những công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Công ty được thành lập vào năm 1994 từ khi thị trường bất động sản nước ta còn trong thời kỳ bắt đầu hình thành. Hoạt động định giá của công ty cũng có từ rất sớm. Đội ngũ cán bộ định giá của công ty đã tích luỹ được rất nhiều kinh nghiệm trong hoạt động định giá. Công ty đã tạo dựng được hình ảnh của mình trên thị trường trở thành thương hiệu uy tín của các tổ chức cá nhân trong hoạt động định giá. Hiện nay, đa số các ngân hàng như Vietcombank, Techcombank, đều coi chứng thư bất động sản do công ty bất động sản Tôgi định giá là căn cứ để cho vay trong hoạt động thế chấp tài sản. Như vậy có thể khẳng định rằng hoạt động định giá tại công ty bất động sản Tôgi là rất có uy tín và xứng đáng là là công ty hàng đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản.

1.3.2. Những khó khăn của công ty trong hoạt động định giá

Sự đóng băng của thị trường bất động sản được hiểu đó lá số lượng các cuộc giao dịch bất động sản trên thị trường là ít. Tức là thị trường kém sôi động. Có nhiều nguyên nhân lý giải cho sự đóng băng của thị trường này nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng đó là giá của bất động sản quá cao. Khiến cho cầu về bất động sản giảm mạnh. Khi số lượng các cuộc mua bán trên thị trường là ít thì sẽ rất khó cho người định giá trong quá trình thu thập thông tin thị trường, một căn cứ quan trọng để định giá. Như vậy việc thị trường bất động sản đóng băng đã gây khó khăn cho hoạt động định giá.

1.3.2.2. Sự phát triển chưa hoàn chỉnh của thị trường bất động sản nước ta.

Một thị trường bất động sản hoàn chỉnh có thể được hiểu là tất cả các yếu tố của thị trường đã phát triển. Trong đó có sự làm rõ về quyền sở hữu đất đai. Đất đai thuộc loại hình thức sở hữu nào. Tiếp đó là sự quản lý ở cấp độ vĩ mô của Nhà nước đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Một điều kiện cần và không thể thiếu của một thị trường bất động sản phát triển đó là sự hỗ trợ từ thị trường vốn, thị trường tài chính.

Thật khó để nói một cách chính xác là thị trường bất động sản nước ta có từ bao giờ. Bởi vì trước khi được Nhà nước công nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, ở nước ta đã tồn tại một hình thức thị trường bất động sản ngầm. Điều này đã gây ra những thuận lợi và những khó khăn nhất định trong hoạt động định giá tại nước ta. Chính việc phát triển chậm chạp của thị trường bất động sản đã tác động và làm xuất hiện hai hình thức giá bất động sản trên thị trường. Một là giá của Nhà nước ban hành. Loại giá bất động sản thứ hai là giá thị trường. Giá do Nhà nước ban hành thường thấp hơn so với giá thị trường rất nhiều lần. Điều này dẫn tới một thực tế là nhiều khi người định giá không biết căn cứ vào đâu để tính giá trị bất động sản. Chúng đã ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động định giá tại nước ta.

2. Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

2.1. Quá trình sử dụng các phương pháp định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

2.1.1. Quá trình sử dụng phương pháp so sánh

2.1.1.1. Các bước tiến hành định giá.

Có thể nói đây là phương pháp được áp dụng phổ biến và rộng rãi nhất trong quá trình định giá bất động sản. Phương pháp này đã được công ty sử dụng rất nhiều trong hoạt động định giá của mình. Phương pháp này có ưu điểm là là đơn giản không có có công thức cố định mà nó sử dụng các thông tin thị trường để làm căn cứ so sánh. Trong qúa trình hoạt động của mình Tôgi đã xây dựng cho mình một hệ thống thông tin thị trường khá chính xác để đảm bảo phục vụ cho hoạt động định giá nói chung và phương pháp so sánh nói riêng. Phương pháp thu thập thông tin thị trường của Tôgi thường thông qua hai phương pháp chính là

- Tìm hiểu thông tin về bất động sản thông qua các phương tiện truyền thông và báo chí;

- Cử nhân viên xuống địa bàn khảo sát giá các bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu.

Việc định giá theo phương pháp so sánh thường được công ty tiến hành theo các trình tự sau :

- Tìm kiếm thông tin về các bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu; - Lựa chọn những bất động sản tiêu biểu so sánh với bất động sản mục tiêu; - Thực hiện việc hoà hợp các chỉ số để cho kết quả cuối cùng của bất động sản

mục tiêu cần định giá.

2.1.1.2. Ví dụ thực tế.

Khu đất 103.756 m2 tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, Phường22, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh

Khu đất cần định giá có diện tích quy hoạch : 103.756 m2.. Hiện trang khu đất tại thời điểm định giá có khoảng một nửa diện tích đã được tôn nền nhưng chưa đạt độ cứng cần thiết trong an toàn xây dựng công trình dân dụng cao cấp, còn lại một nửa diện tích có mặt bằng lồi lõm không đều, trũng và thấp.

Hiện tại khu đất có hai con đường đất không bằng phẳng chạy dọc theo cánh tả. Chưa có hệ thống thoát nước và chưa có hệ thống điện

- Tiềm năng phát triển của khu đất

Khu đất cần định giá nằm ở một vị trí khá đặc trưng ưu biệt, hội đủ các yếu tố để phát triển theo đúng yêu cầu của quy hoạch kiến trúc.

- Dữ liệu khảo sát giá trị thị trường của các bất động sản tiếp cận bất động sản mục tiêu.

+ Nhà số : 225/6/42 A đường Võ Duy Ninh, cách mặt tiền đường Nguyễn Hữu Cảnh 50m, nằm bên hông khu quy hoạch dự kiến, nhà cao tầng của thanh niên xung phong. Diện tích 6m x 8m, giá 15 triệu đồng/m 2

+ Nhà số : 167/2 Ngô Tất Tố, phường 22, Quận Bình Thạnh, diện tích 6, 5 m x 11m giá bán 16 triệu đồng/m2

+ Khu tái định cư ABC Văn Thánh : Đường nội bộ 5 m, nền 70 m2 giá bán 15 triệu đồng/m2

+ Nhà số: 128E Ngô Tât Tố khu cư xá Cửu Long, Phường 22 Quận Bình Thạnh, diện tích 3, 6 x 33 m, giá 15, 5 triệu đồng/m2

+ Nhà số: 12/ 5 Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22 Quận Bình Thạnh, diện tích 19, 8 m x 22m giá 18 triệu đồng/m2

+ Nhà số: 11E Mê Linh. Mặt tiền 4, 2 m x 21 m, giá 16, 7 triệu đồng/ m2

- Từ các số liệu trên rút ra được giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu khi đã có cơ sở hạ tầng là

1m2 = (15tr + 15, 5 tr+ 16tr + 16, 7tr +18tr) : 5 = 16, 240 triệu đồng

- Bằng việc ước lượng giá trị hạ tầng khi xây dựng công ty đã tính được giá trị bình quân 1 m2 đất khi chưa có cơ sở hạ tầng là.

Bảng 1 : Hạng mục xây dựng cơ sở hạ tầng khu đất 103.756 m2 tại TPHM.

Stt

Hạng mục cơ sở hạ tầng Đơn Giá (VND/ m2)

Diện tích (m2)

Giá trị ước tinh (VND) 1 San lấp mặt bằng 40.289 103.756 4.180.203.720 2 Hệ thống giao thông 66.453 103.756 6.894.888.000 3 Bờ kè 6.300 103.756 653.622.850 4 Hệ thống thoát nước 18.900 103.756 1.960.988.400 5 Hệ thống xử lý nước thải 9.975 103.756 1.034.966.100 6 Hệ thốn cấp nước 16.800 103.756 1.743.100.800 7 Hệ thống viễn thông 25.200 103.756 2.614.651.200 8 Hệ thỗng cấp điện 11.550 103.756 1.198.381.800

9 Công viên cây xanh 19.309 103.756 2.003.400.000

10 Dự phòng quản lý phí (5%) 10.739 103.756 1.114.212.141

cộng 225.514 103.756 23.398.454.961

Nguồn : Phòng kinh doanh, công ty bất động sản Tôgi

1 m 2 = 16.240.0000 – 225.514 = 16.014.486 đ Đây là giá đất chưa có đầu tư hạ tầng kỹ thuật Giá bình quân 1m 2 đất là :

16.014.4860 x 60.3% x 90 % = 8.691.000 đồng/ m 2

Trong đó

60.3% là tỷ lệ diện tích xây dựng trên tổng diện tích

90% là giá trị bất động sản khi đã tính tỷ lệ giảm giá là 10%

8.691.000 đồng/ m2 là mức giá cuối cùng của phương pháp so sánh được công ty sử dụng. Trên thực tế giá bất động sản cuối cùng được công ty đưa ra là giá đã có sự điều chỉnh của khi sử dụng cả các phương pháp định giá khác. Mức giá thực tế mà Sở tài chính - Vật giá thành phố Hồ Chí Minh đưa ra đấu giá là 7.000.000 đ/m2. Mức giá này khác hoàn toàn so với giá bất động sản được định giá ở trên.

2.1.2. Quá trình sử dụng phương pháp chi phí.

Đây là phương pháp được công ty sử dụng nhiều nhất cho các bất động sản là các căn hộ riêng lẻ. Theo phương pháp này thì giá trị của bất động sản là tổng của giá đất cộng với giá công trình còn lại. Như vậy công việc quan trọng của phương pháp chính là ước lượng giá trị của đất và giá trị còn lại của công trình.

Trình tự tiến hành định giá theo phương pháp này trong thực tế được công ty tiến hành như sau:

- Cử nhân viên xuống thực địa, kiểm tra, khảo sát thu thập các thông tin về bất động sản,

- Ước lượng giá trị của bất động sản theo giá của Nhà nước quy định đối với mảnh đất cần định giá, và ước lượng giá trị của mảnh đất theo giá thị trường. Công việc này đòi hỏi các chuyên viên định giá phải am hiểu thị trường để có thể cung cấp giá đất một cách chính xác nhất.

- Ước lượng giá trị còn lại của công trình dựa trên chi phí thực tế tại thời điểm hiện tại của công trình. Giá trị còn lại này được tính quy theo m2 xây dựng. Công ty không tính theo tổng giảm giá tích luỹ của công trình.

- Tính giá bất động sản bằng cách cộng giá đất với giá trị còn lại của công trình trên đất.

Một trong số những bất động sản được công ty định giá theo phương pháp này là.

- Căn hộ C24 No 3 khu đô thị mới Định Công được công ty định giá như sau + Phân loại:

• Mặt tiền: 4.5 m

• Ngõ rộng: 5 m

• Cấp nhà: xây 3 tầng + tum + Diện tích:

• Diện tích khuôn viên đất: 72 m2 • Diện tích đất xây dựng: 58.5m2 • Tổng diện tích xây dựng: 204 m2

• Tổng quan: khu đô thị mới đông dân cư. + Giá trị bất động sản tính theo giá trị thị trường:

• Tổng giá đất: 72m2 x 28.000.000 đ/m2 = 2.016.000.000 đ

• Giá trị còn lại của nhà : 2.000.000 đ/m2

• tổng giá trị còn lại của nhà: 204 m2 x 2.000.000 đ/m2 = 408.960.000 đ

• Tổng giá trị nhà và đất: 2.016.000.000 đ + 408.960.000 đ = 2.424.960.000 đ

Trên thực tế, ngày 28 - 01- 2006 bất động sản trên đã được bán với giá là 2.600.000.000 đ. Như vậy mức giá thực tế bán là cao hơn so với giá của công ty định giá.

2.1.3. Quá trình sử dụng phương pháp thặng dư

Là phương pháp công ty áp dụng khá rộng rãi trong việc định giá các mảnh đất trống. Các bước thực hiện định giá theo phương pháp này được công ty tiến hành như sau:

- Thu thập thông tin cơ bản về bất động sản như hiện trạng sử dụng, các điều kiện tự nhiên xã hội, xác định tiềm năng phát triển của bất động sản

- Xây dựng một phương án giả định đầu tư dựa trên mong muốn của chủ đầu tư; - Tiến hành ước tính tổng thu nhập, tổng chi phí từ dự án đó mang lại

- Xác định giá trị còn lại

- Xác định giá đất = Giá trị còn lại – chi phí pháp lý - thuế - chi phí tài chính có đất - lợi nhuận liên quan đến đất

Để minh chứng cho quá trình sử dụng phương pháp này ta xem xét quá trình định giá tại khu đất 103.756 m2 tại đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh. Khu đất cần thẩm định được giả định có phương án tối ưu (đạt sử dụng cao nhất tôt nhất) là xây dựng cao ốc và căn hộ cao tầng, với phương thức kinh doanh hiệu quả nhất là bán căn hộ chiếm (70 % diện tích) và cho thuê cao ốc văn phòng (chiếm 30% diện tích cho thuê), ta xác định được các thông số:

tại T.P Hồ Chí Mính

+ Diện tích căn hộ để bán 348.620 m2

+ Diện tích cao ốc văn phòng cho thuê 149.409 m2

+ Giá bán căn hộ tối ưu là 17.000.0000 đ/ m2

+ Giá cho thuê văn phòng 390.000 đ/m2/ tháng

Nguồn: Phòng kinh doanh, công ty cổ phần bất động sản Tôgi

- Chi phí đầu tư thực tế xây dựng cơ sở hạ tầng và cao ốc hoàn chỉnh : 5.270.225.525.000 đồng

+ Chi phí xây dựng căn hộ bán là : 3.689.157.868.0000 đồng (chiếm 70%) + Chi phí hạ tầng và xây dựng cao ốc cho thuê : 1.581.067.658.000 đồng (chiếm 30%)