1. NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH
2.2. Ưu điểm trong việc sử dụng các phương pháp trên
Hoạt động định giá của công ty đã thu hút được nhiều khách hàng và tạo ra được uy tín cũng như thương hiệu trên thị trường. Điều đó khẳng định rằng: quá trình định giá ở công ty bất động sản Tôgi đã có những ưu điểm nhất định so với các công ty định giá bất động sản khác. Những ưu điểm này được thể hiện ở các qúa trình sau.
2.2.1. Quá trình thu thập và xử lý thông tin
Đây là qúa trình rất khó khăn phức tạp đòi hỏi người định giá phải có được những thông tin quan trọng về bất động sản trên thị trường, các cuộc giao dịch diễn ra xung quanh thời điểm định giá. Trong phương pháp thặng dư, việc ước lượng các giá trị trong tương lai như giá bán hay giá cho thuê là rất quan trọng. Trên thực tế Tôgi đã làm rất tốt quá trình ước lượng các giá trị này. Chẳng hạn như để ước lượng ra giá bán, giá cho thuê căn hộ tại khu đất 103.756 m 2 tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Công ty đã phải đi khảo sát tìm hiểu giá bán và giá cho thuê của các toà cao ốc hiện tại ở Thành Phố để làm căn cứ tính toán:
+ Căn hộ Saigon View tại 343 A9 Nguyễn Cửu Vân, Phường Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
Bảng 5 : Giá bán bình quân căn hộ 80m2 tại Saigon View (chưa có VAT) Đơn vị : USD/Căn hộ
Loại Tầng 1 – 3 Tầng 4 – 7 Tầng 8 – 10 Tầng 11 – 12
80 m2 72.000 76.000 80.0000 88.000
Nguồn : Phòng kinh doanh, công ty bất động sản Tôgi
• Đơn giá thấp nhất tại Saigon view
000 . 325 . 15 %) 10 % 100 ( 80 d x1580 SD 000 . 72 1m2 = U x + = đ / m2
+ Khu căn hộ cao cấp Mỹ khánh – Đô thị Phú Mỹ Hưng
Bảng 6: Giá bán bình quân căn hộ loại tiêu chuẩn (81m2)
Đơn vị: USD/ căn hộ
Nguồn: Phòng kinh doanh công ty bất động sản Tôgi
• Đơn giá căn hộ thấp nhất tại Mỹ Khánh: 925 . 14 %) 10 % 100 ( 81 15480 71000 1m2 = USDx d x + = .000 đ/m2
• Giá bình quân bán căn hộ cao cấp tại Thành Phố Hồ Chí Minh 000 . 125 . 15 2 000 . 925 . 14 000 . 325 . 15 + = đ/m2
2.2.2. Qúa trình ước lượng các giá trị phát triển
Đây có thể nói là một quá trình khó khăn và phức tạp nhất. Nó đòi hỏi người định giá phải am hiểu về thị trường, xu hướng biến động của bất động sản trong tương lai. Mặt khác thì việc ước lượng các chi phí như chi phí xây lắp chi phí hoàn thiện công trình đòi hỏi người định giá phải có một kiến thức sâu rộng về lĩnh vực kiến trúc xây dựng. Việc ước lượng này còn đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về đầu tư kinh doanh.
Loại Tầng 1 – 6 Tầng 7 – 10 Tầng 11 – 12
Trên thực tế công ty bất động sản Tôgi đã ước lượng một cách rất khoa học về các giá trị phát triển này. Để tìm ra giá trị của các nguyên vật liệu đưa vào cấu thành chi phí, công ty đã sử dụng trực tiếp các bảng báo giá thiết bị, nguyên vật liệu của các doanh nghiệp kinh doanh vật liêu xây dựng. Để tìm ra giá bán bất động sản tối ưu hay giá thuê bất động sản tối ưu, công ty đã tham khảo giá của các bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu để làm thông số tính toán. Để tìm ra các kết quả NPV cuối cùng có căn cứ cơ sở khoa học, công ty đã tìm ra được một tỷ lệ chiết khấu phù hợp để đưa vào tính toán. Các dữ liệu và thông số tính toán sau khi đã có sự điều chỉnh được đưa vào một phần mềm tính toán đã được công ty lập trình sẵn. Điều này đã làm cho việc tính toán trở nên đơn giản và không bị sai xót.
Bảng7: Tính chi phí thiết bị ( phần nhà) công trình 48 Tràng Tiền
Đơn vị tính:1000 đ
TT Chi Phí Thiết Bị Đơn vị Số lượng Đơn giá Thành tiền 1 Thang máy FUJTEC-
1000kg
chiếc 2 1.200.000 2.400.000 2 Thiết bị PCCC bộ 1 1.000.000 1.000.000 3 Thiết bị chông set hệ 1 250.000 250.000 4 Máy biến áp (1500
KVA)
trạm 1 750.000 7500.000 5 Thiết bị cung cấp nước bộ 1 1.000.000 1.000.000 6 Máy phát điện dự phòng bộ 1 3.000.000 3.000.000
I Chi phí thiết bị 84.000.000
II Thuế VAT thiêt bị 840.000
III Chi phí thiết bị sau thuế 9.240.000
2.2.3. Quá trình điều hoà các kết quả thu được
Đây là một quá trình cực kỳ quan trọng, nó thể hiện trình độ của người định giá. Bởi vì giá trị của bất động sản thực tế so với giá được định giá sai lệch như thế nào phụ thuộc rất nhiều ở yếu tố này. Trên thực tế đối với những bất động sản có giá trị lớn công ty thường đưa ra mức giá sàn bằng cách cộng trung bình các giá trị thu được từ các phương pháp khác nhau hoặc là giá thấp nhất trong các phương pháp
định giá được sử dụng. Việc ước lượng mức giá này chính là cơ sở khoa học cho việc đấu giá quyền sử dụng đất đối các lô đất có giá trị lớn cho các tổ chức cá nhân.