4. Kinh nghiệm trong hoạt động định giá
4.1. Hoạt động định giá trên thế giới
Định giá bất động sản là một lĩnh một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Thuỵ Điển, Mỹ, Anh, Pháp, Hà Lan, Úc, Nhật, Malaysia, Singapore, Thái lan, định giá bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi. Hiện nay hoạt động định giá bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Thị trường bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở hợp lý, tránh đuợc rủi ro, do đó việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất động sản diễn ra thuận lợi. Mặt khác, việc định giá bất động sản giúp cho giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bất động sản đảm bảo công bằng hợp lý.
Ba phương pháp định giá chủ yếu được nhiều nước trên thế giới áp dụng là: phương pháp giá thành, phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh giá bán.
Quy mô của định giá: Định giá hàng loạt nhằm điều chỉnh giá thị trường cho một hoặc nhiều khu đất trong khu vực địa lý; Định giá cá biệt nhằm xác định giá thị trường đối với một loại hình sử dụng đất trong một khu vực có giới hạn.
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản được coi là một thị trường không hoàn hảo, có tính khu vực và phân hoá cao theo tài sản. Ví dụ ở Đài Loan khoản 3 năm một lần chính quyền trung ương tiến hành định giá hàng loạt (khoảng 300.000 điểm) trên toàn lãnh thổ làm căn cứ định giá cho các địa phương; Căn cứ vào giá trên chính quyền các thành phố Đài Bắc, Đài Trung, Cao Hùng công bố giá bất động sản làm căn cứ tính thu thuế bất động sản. Giá mua bán bất động sản theo giá thị trường trên cơ sở thoả thuận giữa người bán và người mua nhưng không đuợc thấp hơn giá quy định của thanh phố. Trong trường hợp giá thấp hơn Nhà nước mua theo quyền “ tiên mại”. Tương tự ở các nước Australia, Singapore, Thái lan, việc định giá hàng loạt được định giá định giá định kỳ 4-5 năm/ lần. Nhờ có hoạt động định giá tốt các nước có thể xác đinh rõ tài sản quốc gia, như ở Thuỵ Điển tổng giá thị trường của bất động sản là 540 tỷ USD (Trong đó 350.000 bất động sản nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ USD; 2.285.000 bất động sản là nhà ở riêng giá trị 200 tỷ USD; 115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD; 160.000 bất động sản công nghiệp giá trị 70 tỷ USD và 94.580 bất động sản được miễn thuế giá trị 130 tỷ USD.
Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hoá, ví dụ như các bất động sản công cộng như các di tích lịch sử văng hoá danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông cộng, vườn hoa công cộng …Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch trên thị trường bất động sản, các nước theo nền kinh tế thị trường như Nhật, Mỹ, các nước EU, một số nước ASEAN quy định bất động sản (đất đai) và (đất đai + công trình trên đất) là tài sản được giao dịch trên thị trường bất động sản. Trung Quốc (đất đai + tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường nhưng đất đai thuộc sở hữu nhà nuớc không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất.
Các hoạt động giao dịch bất động sản tạo nên thị trường bất động sản, là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản
Biện pháp bảo đảm nguồn thu của Nhà nước từ thị trường bất động sản tuỳ từng nước khác nhau mà chính sách khác nhau.
Thị trường bất động sản Australia: Pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp bất động sản; không phân biệt trong việc giao dịch bất động sản đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về bất động sản giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; hệ thống thông tin bất động sản là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; bất động sản được định giá nhưng giá mua bán và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch bất động sản quyết định; việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký bất động sản.
Thị trường bất động sản Trung Quốc: Người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; Khi chuyển nhượng thế chấp bất động sản thì đồng thời chuyển và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá bất động sản; Nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới bất động sản gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan định giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất.