3. Một số đề suất nhằm thúc đẩy hoạt động định giá tại nước ta
3.2. Xây dựng một khung pháp lý cho hoạt động định giá
Thị trường bất động sản cũng tuân theo một mô hình chung của tất cả các thị trường, với 3 yếu tố cần được xác định đó là: sản phẩm, số lượng và giá cả. Thị trường bất động sản có thể giữ những chức năng như:
- Tạo ra sự gặp gỡ giữa người mua và người bán - Xác định giá cả của bất động sản
- Tạo ra sự cân bằng nhu cầu về bất động sản
- Tạo ra sự tối ưu hoá trong việc sử dụng bất động sản.
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng nếu thị trường bất động sản mang tính cạnh tranh thì nó sẽ hoạt động có hiệu quả. Có những điều kiện quan trọng và cần thiết cho sự hoạt động mang tính cạnh tranh của thị trường bất động sản là:
- Sự quy định minh bạch về các quyền của bất động sản; - Sự tự nguyên của các bên tham gia;
- Có nhiều người bán và người mua;
- Việc tham gia thị trường là hoàn toàn tự nguyện; - Thông tin hoàn hảo;
- Sự tương tự của sản phẩm.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia về bất động sản thì có 3 luận cứ được đánh giá là quan trọng cho sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường bất động sản là;
- Loại trừ những yếu tố chưa hoàn thiện của thị trường; - Loại bỏ những yếu tố có tính chất xã hội;
- Tái phân phối nguồn tài nguyên có hạn của quốc gia.
Việc cung cấp các hệ thống đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động phổ biến của Nhà nước nhằm làm tăng mức độ rõ ràng của thị trường bất động sản. Ví dụ như việc thiếu xót những căn cú rõ ràng về quyền sử dụng bất động sản sẽ có tác động mạnh mẽ tới giá cả thực tế của thị trường bất động sản. Người sử dụng đất nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không thể thế chấp để vay tại các tổ chức tín dụng.Việc tranh chấp đất đai cũng sẽ là yếu tố gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.
Một lý do khiến cho có sự can thiệp của Nhà nước vào hệ thống thị trường bất động sản đó là sự thất bại của các nhà đầu tư tư nhân trong việc cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho xã hội, do họ không thu được lợi nhuận từ các hoạt động này. Chẳng hạn như công viên, đường xá, cầu cống là những ví dụ điển hình cho thấy sự cần thiết phải có sự tác động của Nhà nước vào thị trường bất động sản. Nhà nước đóng vai trò “lấp chỗ trống” trong các hoạt động bất động sản mà nhà đầu tư tư nhân không muốn tham gia.
Việc xây dựng một khung pháp lý cho thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng là rất quan trọng nó đảm bảo cho các nguồn lực của thị trường bất động sản, tài nguyên bất động sản được sử dụng hiệu quả. Trong việc xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá. Nhà nước cần tập trung đẩy mạnh tính quản lý của mình ở các điểm:
- Xây dựng một hệ thống thông tin, một cơ sở dữ liệu cho hoạt động định giá. Cơ sở dữ liệu này là một bước phát triển khác của việc quản lý đất đai hiện nay. Cơ sở dữ liêuh tổng quát về bất động sản được phân vùng lưu trữ tại cơ quan quản lý tại địa phương và chịu sự giám sát của Sở Tài nguyên và Môi trường của địa phương. Cơ sở dữ liệu đó tập trung vào việc lưu trữ các thông tin liên quan đến lịch sử giao dịch của bất động sản, đặc biệt là mức giá đã được giao dịch là bao nhiêu. Việc tổ chức lưu trữ một cơ sở dữ liệu về bất động sản giao dịch sẽ có
những tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy họat động này phát triển một cách toàn diện.
Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản sẽ tác động hoạt động định giá ở các khía cạnh cụ thể là:
+ Tạo ra một hệ thống thông tin toàn diện đáp ứng thiết thực cho quá trình thu thập thông tin về bất động sản cần định giá.
+ Là cầu nối giữa người định giá với khách hàng thông qua quá trình lưu trữ lịch sử các giao dịch của bất động sản;
+ Tác động tích cực tới sự lành mạnh hoá của thị trường bất động sản; thông tin các cuộc giao dịch về bất động sản được cập nhật thường xuyên và công khai tránh tình trạng giá ảo.
- Khung giá đất do Nhà nước ban hành chỉ nên áp dụng cho các hoạt động của Nhà nước hoặc là giữa các tổ chức Nhà nước với các tổ chức tư nhân. Trong các hoạt động giữa các tổ chức tư nhân với nhau thì nên áp dụng mức giá của thị trường. Như vậy vừa tránh được sự thất thu của Nhà nước vừa tạo ra sự thông thoáng cho các doanh nghiệp tư nhân. Bởi vì trên thực tế giá bất động sản theo thị trường thường cao hơn khung giá do Nhà nước khá nhiều.
- Hình thành và từng bước đưa vào sử dụng các trung tâm định giá bất động sản. Các trung tâm này không cần phân biệt là của Nhà nước hay tư nhân, miễn là hoạt động có hiệu quả và tuân theo những quy chế chung và trong hoạt động định giá bất động sản
- Có những chính sách khuyến khích hỗ trợ cho sự phát triển của các doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản
- Tiếp tục hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận hàng nghề định giá cho các tổ chức cá nhân có đủ năng lực và trình độ. Dần từng bước gắn trách nhiệm của người định giá đối với các báo cáo định giá.