1. NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH
2.3. Hạn chế của các phương pháp định giá đã được công ty sử dụng
2.3.1. Trong quá trình thu thập xử lý thông tin
Công việc thu thập và xử lý thông tin liên quan đến bất động sản là rất quan trọng. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng của định giá. Việc vận dụng các phương pháp định giá vào thực tế đòi hỏi người định giá phải có sự linh hoạt khéo léo. Mỗi một bất động sản có những nét đặc trưng riêng khác biệt hẳn với các bất động sản khác. Do sự cố định về vị trí nên việc tìm các bất động sản có cùng một số điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu cần định giá là rất khó khăn. Tuy nhiên khi ta cần đánh giá một bất động sản nằm trong một quần thể nào đó (chẳng hạn như một căn hộ chung cư trong quần thể một toà nhà chung cư) thì việc đầu tiên là cần phải xem xét đến các yếu tố của quần thể này. Việc thu thập thông tin liên quan đến các bất động sản tương tự trong quần thể là rất cần thiết. Tại công ty bất động sản Tôgi, quá trình thu thập và xử lý thông tin còn một số hạn chế nhất định, cụ thể là :
- Thông tin về các cuôc mua bán diễn ra trên thị trường được cập nhật thông qua các phương tiện thông tin như báo, tạp chí, mạng internet, ... Đây là những phương tiện thông tin rất hữu ích, cung cấp nhiều nhất các thông tin về các cuộc mua bán diễn ra trên thị trường. Hàng ngày, các nhân viên định giá đều đọc và tìm hiểu về các bất động sản liên quan được giao dich trên thị trường. Khi có những bất động sản tương tự bất động sản cần định giá. Các chuyên viên định giá sẽ tìm hiểu chi tiết hơn về các bất động sản này để làm căn cứ thị trường cho quá trình định giá. Bằng kinh nghiệm và sự tìm hiểu thị trường của mình họ sẽ ấn định một mức giá cụ thể đối với bất động sản cần định giá. Tuy nhiên có thể thấy rằng mức giá này mang nặng yếu tố chủ quan của người định giá. Mỗi nhà định giá khác nhau sẽ cho ra một mức giá khác nhau. Như vậy nó có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình được coi là đầu vào của hoạt động định giá.
- Một điều quan trọng khác là: Người định giá khó có thể biết được chính xác giá cả của các cuộc giao dịch trên thị trường. Bởi vì các cuộc giao dịch bất động sản tại nước ta chủ yếu diễn ra dưới hình thức ngầm (không công khai) do đó các thông tin liên quan đến các bất động sản là rất ít. Trong khi đó, yêu cầu của công việc định giá đòi hỏi người định giá phải có được những thông tin chính xác liên quan đến bất động sản cần định giá. Trong những trường hợp như thế này. Người định giá buộc phải sử dụng những thông tin một cách ước lượng và đương nhiên có những phương pháp định giá không thể thực hiện trong những trường hợp như thế này. Như vậy thì kết quả của các cuộc định giá đó khó có thể tránh khỏi những sai lệch về giá trị của bất động sản.
- Hiện tại công ty chưa có một hệ thống thông tin theo dõi các bất động sản đã được công ty định giá. Đây là một công đoạn quan trọng để có được một căn cứ so sánh giá thực tế giao dịch của các bất động sản đã được định giá so với giá đã được công ty định giá. Thông thường trong hợp đồng định giá công ty đã khi rõ phần trách nhiệm của công ty đối với giá trị của bất động sản được công ty định giá. Trong đó không có phần trách nhiệm phải theo dõi giá cả của bất động sản sau khi đã định giá. Vì vậy, nếu công ty theo dõi các bất động sản đã định giá này thì sẽ phát sinh thêm chi phí nằm ngoài hợp đồng định giá và có thể ảnh hưởng đến quá trình kinh doanh của công ty.
2.3.2. Trong quá trình ước lượng các giá trị phát triển
Trong quá trình sử dụng các phương pháp như phương pháp vốn hoá, phương pháp chi phí. Người định giá cần phải ước lượng các giá trị phát triển thì cần phải tính đến các loại chi phí như chi phí xây thô công trình, chi phí hoàn thiện công trình và doanh thu như doanh thu bán hoặc cho thuê bất động sản. Những công việc này thường được các nhân viên trong phòng lập dự án tiến hành. Tuy nhiên đội ngũ nhân viên của phòng dự án chưa nhiều lại ít kinh nghiệm thị trường nên không thể tránh khỏi những sai lệch trong việc ước lượng các giá trị trên. Việc tính toán các chi phí
này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng ở người ước lượng và không phải nhà định giá nào cũng có đánh giá giống nhau.
2.3.3.Trong quá trình điều hoà kết quả định giá.
Định giá bất động sản hiểu một cách đơn giản là một sự ước tính giá trị của bất động sản vào một thời điểm cụ thể nào đó có tính đến các yếu tố của thị trường. Đối với một bất động sản cụ thể, đặc biệt là những bất động sản lớn thì việc định giá phải cân nhắc rất nhiều yếu tố trong đó có cả việc sử dụng các phương pháp định giá. Đối với các bất động sản này, người ta thường sử dụng nhiều phương pháp trong đó có một phương pháp là chủ đạo, các phương pháp khác sẽ có tính chất tham khảo bổ sung cho phương pháp chính đó. Trên thực tế hoạt động của công ty bất động sản Tôgi, khi định giá các bất động sản có giá trị lớn, công tycũng sử dụng nhiều phương pháp tổng hợp để cho ra kết quả cuối cùng. Tuy nhiên, công ty không coi phương pháp nào là chính. Họ cho rằng các phương pháp được sử dụng ở đây là như nhau. Bởi vậy giá trị cuối cùng của bất động sản chính là tổng bình quân của giá trị từng phương pháp sử dụng. Cụ thể như khi định giá khu đất 103.75 m2 tại đường Nguyễn Hữu Cảnh TP. Hồ Chí Minh, công ty đã sử dụng 3 phương pháp:
- Phương pháp so sánh, có kết quả cuối cùng là 8.691.000 đ/m2; - Phương pháp thặng dư, có kết quả là 6.772.776 đ/m2;
- Phương pháp vốn hoá, có kết quả là 9.112.250 đ/m2. - Và giá trị cuối cùng của khu đất :
- 8.191.666 đ/m2 = (8.691.000 đ/m2 + 6.772.776 đ/m2 + 9.112.250 đ/m2)/ 3
Trong quá trình này công ty đã coi vai trò của 3 phương pháp sử dụng là như nhau. Giá của bất động sản được điều hoà theo cách này có giá sát với giá của phương pháp so sánh.Trên thực tế, bất động sản sẽ đáp ứng mục đích của nhà đầu tư, đó là xây dựng các cao ốc văn phòng để bán hoặc cho thuê. Nếu xét theo mục đích đó thì việc sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản phải phù hợp với mục đích của nhà đầu tư. Do đó phương pháp chủ đạo ở đây phải là phương pháp thặng dư. Khi đó
với thực tế nhất, hai phương pháp còn lại sẽ là cơ sở để so sánh và có sự điều chỉnh giá bất động sản theo phương pháp thặng dư theo phương pháp này. Và đương nhiên giá trị này sẽ khác với giá ở trên.