a. Đánh giá rủi ro về chủ đầu tư( khách hàng vay vốn)
* Rủi ro năng lực pháp lý của chủ đầu tư.
Hồ sơ pháp lý của Công ty và pháp lý dự án bao gồm:
- Giấy chứng nhận đầu tư số 2098/GP ngày 31/12/1998 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
- Giấy phép điều chỉnh số 2098/GPĐC1 ngày 21/08/1999 do Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp
- Giấy phép điều chỉnh số 2098/GPĐC2 ngày 02/06/2000 do Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp.
- Giấy phép điều chỉnh số 2098/GPĐC3 ngày 08/11/2002 do Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp.
- Giấy chứng nhận điều chỉnh giấy phép đầu tư số 2098/GCNĐC1/01/1 tháng 12 năm 2006 do UBND Thành phố Hà Nội cấp
- Giấy chứng nhận đầu tư mới số 011022000089 ngày 05/10/2007 do UBND Thành phố Hà Nội cấp.
- Giấy chứng nhận đăng ký mẫu dấu ngày 02/11/2007.
- Hợp đồng chuyển nhượng vốn giữa bên nhận chuyển nhượng là Tungshing International Inc và Bên chuyển nhượng là Công ty cổ phần đầu tư xuất nhập khẩu Da giầy Hà Nội.
- Quyết định vủa HĐTV công ty v/v bổ nhiệm Tổng giám đốc và kế toán trưởng.
- Điều lệ Công ty.
- Hộ chiếu các thành viên chủ chốt của HĐTV và Ban giám đốc.
- Quyết định của HĐTV Công ty về việc phê duyệt Tổng mức đầu tư dự án. - Công văn của Sở Quy hoạch kiến trúc Thành phố Hà Nội số 1759/QHKT – P1 ngày 26/10/2005 về việc Quy hoạch tổng thể mặt bằng, phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ điều chỉnh dự án kèm theo Bản vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/500 dự án.
- Quyết định của Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội số 1838/TĐ - SXD ngày 22/12/2005 về việc thẩm định thiết kế kỹ thuật dự án.
- Quyết định của UBND Thành phố Hà Nội số 8557/QĐ – UB ngày 30/12/2005 về việc chấp thuận thiết kế kỹ thuật và xây dựng công trình.
- Quyết định của UBND Thành phố Hà Nội số 1187/QĐ – UB ngày 30/03/2007 về việc cho công ty cổ phần đầu tư, xuất nhập khẩu Da giầy Hà Nội thuê đất tại 151 Thuỵ Khuê để thực hiện dự án đầu tư nước ngoài.
09/10/2007 về việc điều chỉnh Quyết định số 8557/QĐ-UB ngày 30/03/2007.
- Hợp đồng cho thuê đất số 34 – 2000/ĐC-HĐTĐLDNN và phụ lục hợp đồng thuê đất số 34 – 2000/ĐC-HĐTĐLDNN-PL1.
- Quyết định số 9101/QĐ-UB ngày 31/12/2002 của UBND thành phố Hà Nội về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công ty liên doanh Hà Việt Tungshing.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 20/12/2002.
- Quyết định số 4155/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội cho phép Công ty Da giầy Hà Nội thuê đất để liên doanh với nước ngoài.
- Công văn số 1759/QHKT – P1 ngày 22/12/2005 Sở qui hoạch kiến trúc – UBND TP Hà Nội v/v Qui hoạch tổng mặt bằng, phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ điều chỉnh tại 151 Thuỵ Khuê, Tây Hồ, Hà Nội.
- Báo cáo số 1838/TĐ-SXD ngày 30/12/2005 của UBND Thành phố Hà Nội v/v thẩm định thiết kế kỹ thuật công trình chung cư cao cấp Golden Westlake
- Quyết định số 1178/QĐ-UBND ngày 30/03/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc chuyển pháp nhân thuê đất và điều chỉnh mục đích sử dụng đất đối với dự án.
- Quyết định 4020/QĐ-UBND ngày 09/10/2007 của UBND Thành phố Hà Nội v.v điều chỉnh Quyết định 1187/QĐ-UBND ngày 30.03.2007.
- Qui hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt theo ngày 26/10/2005. Kết luận:
- Công ty TNHH HÀ VIỆT TUNG SHING được thành lập và hoạt động hợp pháp theo pháp luật, có đủ tư cách pháp nhân theo qui định của pháp luật Việt Nam và qui định của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam để vay vốn ngân hàng.
- Người đại diện Công ty có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự để đại diện Công ty trong các giao dịch với ngân hàng các các đối tác kinh
doanh theo qui định của Pháp luật Việt nam và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Do vậy rủi ro về năng lực pháp lý của chủ đầu tư là thấp.
* Rủi ro về năng lực quản trị điều hành:
Công ty được điều hành bởi những người có trình độ và giàu kinh nghiệm của Tập đoàn Tung Shing.
Hội đồng thành viên: Hội đồng thành viên Công ty gồm 7 người: - Ông Zadig Chan Kin Wah: Chủ tịch
- Ông Albert Chan Kin Kwok: Thành viên - Ông Nam Kwok Fu: Thành viên
- Ông Malcom Lee Whitehouse: Thành viên - Ông Ghuri Wai Yip Wong: Thành viên - Ông Nguyễn Đình Trường: Thành viên - Ông Lưu Chánh Thái: Thành viên
Ban giám đốc
- Ông Nam Kwok Fu: Tổng giám đốc
- Ông Zadig Chan Kin Wah: Giám đốc điều hành - Ông Vương Văn Thịnh: Phó TGĐ
- Ông Ghuri Wai Yip Wong: Phó TGĐ được bổ nhiệm trong thời gian thi công dự án, làm nhiệm vụ giám sát thi công dự án.
- Ông Vũ Ngọc Tĩnh: Phó TGĐ
Ông Zadig Chan Kin Wah:Chủ tịch HĐTV, từng làm việc nhiều năm tại Hồng Kông và tại nhiều nước có nền kinh tế phát triển như Nhật Bản, Ấn Độ, Anh, Hà Quốc, Nam Phi. Ông đã từng được nhận các giải thưởng cao quý như Huân chương vì sự phát
triển công nghiệp Việt Nam của Bộ Công nghiệp, Huân chương lao động hạng Ba của Chủ tịch Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Ông Nam Kwok Fu: Tổng giám đốc Công ty, Ông Nam vào làm việc trong Tung Shing Group từ năm 1990. Ông từng làm việc hơn 20 năm trong ngành dệt may và kinh doanh bất động sản tại Hồng Kông. Sau khi sang Việt Nam ông cũng đã tham gia vào ban lãnh đạo Tập đoàn Tungshing hoạt động trong các lĩnh vực này. Kinh nghiệm nhiều năm trong ngành đã giúp đỡ ông rất nhiều trong các mối quan hệ kinh doanh dưới cương vị lãnh đạo Công ty.
Ông Lee Wing Chew: Không là thành viên HĐTV và Ban giám đốc Công ty nhưng là Giám đốc tài chính Tung Shing International và tham gia quản lý trực tiếp dự án. Ông Lee là một chuyên gia ngân hàng người Malaysia với trên 30 năm kinh nghiệm trong ngành Ngân hàng. Trước khi làm việc tại Tung Shing Group, ông Lee là Tổng Giám đốc VID PUBLIC BANK. Do đó, Ông rất am hiểu về ngành ngân hàng nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung.
Ngoài ra, các thành viên còn lại trong HĐTV, Ban giám đốc và các vị trí chủ chốt khác đều là những người có trình độ học vấn cao và có nhiều năm gắn bó với Tung Shing Group cũng như Công ty TNHH Hà Việt Tung Shing từ những ngày đầu thành lập.
Kết luận: Năng lực quản trị điều hành của ban lãnh đạo Công ty rất tốt. Vì vậy rủi ro về năng lực quản lý điều hành là thấp.
* Rủi ro về mô hình tổ chức-bố trí lao động của chủ đầu tư.
Sơ đồ 2.3: Cơ cấu tổ chức của Công ty TNHH Hà Việt Tung Shing:
Hội đồng thành viên là cơ quan quyền lực cao nhất của Công ty, Hội đồng thành viên thực hiện chức năng quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh thông qua cơ chế ra quyết định, đôn đốc và giám sát việc thực hiện các quyết định đó. Hội đồng thành viên không tham gia trực tiếp vào quá trình quản lý, điều hành công việc hàng ngày của công ty liên doanh.
Ban giám đốc của Công ty bao gồm một Tổng giám đốc và ba Phó Tổng giám đốc phụ trách. Tổng giám đốc do Bên nước ngoài đề cử và phải được Hội đồng thành viên và Bên Việt Nam chấp thuận. Phó Tổng giám đốc thứ nhất do Bên Việt Nam đề cử và cũng phải được Hội đồng thành viên và Bên nước ngoài chấp thuận. Phó Tổng giám đốc thứ hai do Bên nước ngoài đề cử và phải được Hội đồng thành viên và Bên Việt Nam chấp thuận. Phó Tổng giám đốc thư ba là người do Bên nước ngoài đề cử, phụ trách giám sát thi công dự án. Tổng giám đốc là người thay mặt Hội đồng thành
HỘI ĐỒNG THÀNH VIÊN TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC THỨ NHẤT PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC THỨ HAI PHÒNG HÀNH CHÍNH TỔNG HỢP PHÒNG KẾ TOÁN DỊCH VỤPHÒNG PHÒNG KINH DOANH PHÒNG KỸ THUẬT PHÓ TGĐ QUẢN LÝ THI CÔNG DỰ ÁN
viên điều hành các hoạt động sản xuất – kinh doanh thường nhật của Công ty. Thừa hành quyền hạn của Hội đồng thành viên, Tổng giám đốc chịu trách nhiệm trước Hội đồng thành viên về mọi hoạt động liên quan đến quá trình sản xuất kinh doanh và việc điều hành nói chung của Công ty.
Tổng giám đốc phải trao đổi với Phó Tổng giám đốc thứ nhất trước khi ra những quyết định liên quan tới những vấn đề có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quyết định của Hội đồng thành viên và các công việc quan trọng khác.
Phó Tổng giám đốc thứ nhất là người giúp việc cho Tổng giám đốc hoàn thành các nhiệm vụ được giao và là người thay mặt Tổng giám đốc điều hành các công việc của Công ty khi Tổng giám đốc vắng mặt
Phòng hành chính tổng hợp: chịu trách nhiệm thực hiện các công việc chung của Công ty, quản lý lao động, tiền lương, tuyển dụng và đào tạo nhân viên.
Phòng kế toán: Phòng kế toán có chức năng thực hiện toàn bộ các hoạt động kế toán sổ sách hàng năm của Công ty, cung cấp cho Ban lãnh đạo Công ty các thông tin cần thiết về tình hình tài chính, phối hợp chặt chẽ với một công ty kiểm toán có đủ năng lực và tư cách pháp nhân để hoàn thành công tác kiểm toán hàng năm.
Phòng kinh doanh: là bộ phận của Công ty trực tiếp thực hiện các công việc kinh doanh của Công ty như ký kết các Hợp đồng bán, cho thuê căn hộ, theo dõi, giám sát việc thực hiện các Hợp đồng, tiến hành các hoạt động quảng cáo, đề ra các phương hướng cũng như các biện pháp để mở rộng và nâng cao hiệu quả hoạt động của Công ty
Phòng kỹ thuật: Thực hiện vận hành, bảo dưỡng, sửa chữa định kỳ các thiết bị nội thất và phụ trợ trong các hệ thống kỹ thuật của dự án.
Phòng dịch vụ: có chức năng sử dụng và khai thác tối đa các cở sở, phương tiện dịch vụ để thu lợi nhuận.
Kết luận: Mô hình tổ chức của công ty khá khoa học, có đầy đủ các bộ phận chức năng từ lãnh đạo đến thực hiện công tác chuyên môn. Do vậy rủi ro về mô hình tổ chức bố trí lao động là thấp.
* Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư.
Bảng 2.9: BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN
TÀI SẢN Năm 2006 Năm 2007 A. TÀI SẢN NGẮN HẠN 7,178,224 66,666,606 I. Tiền và các khoản tương đương
tiền 2,010,01 5 1,829,81 4 1. Tiền 2,010,01 5 1,829,81 4
2. Tiền gửi Ngân hàng - -
II. Các khoản đầu tư tài chính ngăn hạn
4,578,49 9
31,504,95 4
1. Đầu tư ngăn hạn
4,578,49 9
31,504,95 4
2. Dự phòng giảm giá đầu tư ngắn hạn - -
III. Các khoản phải thu ngăn hạn
209,39 4
732,88 5
1. Phải thu khách hàng -
2. Trả trước cho người bán
3,00 0
4,00 0
3. Phải thu nội bộ -
4. Các khoản phải thu khác
215,48 4
737,97 5
5. Dự phòng các khoản phải thu khó đòi
(9,09 0) (9,09 0) IV. Hàng tồn kho - 31,213,201 1. Hàng tồn kho 31,213,20 1 V. Tài sản ngắn hạn khác 380,31 6 1,385,75 2 1. Chi phí trả trước
2. VAT được khấu trừ
380,31 6 1,385,75 2 3. Tài sản ngắn hạn khác - B. TÀI SẢN DÀI HẠN 8,391,222 92,076 I. Các khoản phải thu dài hạn - -
1. Phải thu dài hạn khác - - II. Tài sản cố định 8,391,22 2 92,07 6 1. Tài sản cố định hữu hình 14,71 5 92,07 6 Nguyên giá 19,41 9 102,96 4
Giá trị hao mòn luỹ kế
4,70 4 10,88 8 2. Tài sản cố định vô hình 3,308,88 0 - Nguyên giá 3,308,88 0
Giá trị hao mòn luỹ kế -
3. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang
5,067,62 7
TỔNG TÀI SẢN 15,569,446 66,758,682 NGUỒN VỐN Năm 2006 Năm 2007 A. NỢ PHẢI TRẢ 7,799,836 55,427,967 I. Nợ ngắn hạn 635,54 4 55,418,35 8 1. Vay và nợ ngắn hạn - 2. Phải trả người bán 93,20 9 5,187,12 0
3. Người mua trả tiền trước
36,909,33 2
4. Thuế và các khoản phải nộp nhà nước
531,74 9
13,292,13 4 5. Phải trả người lao động
6. Chi phí phải trả 10,58 6 24,77 2 7. Phải trả nội bộ - - 9. Phải trả các bên liên quan - -
2 9 1. Phải trả dài hạn khác 7,159,09 6 2. Vay và nợ dài hạn - 3. Dự phòng trợ cấp mất việc làm 5,19 6 9,60 9 B. VỐN CHỦ SỞ HỮU 7,769,610 11,330,715 I. Vốn chủ sở hữu 7,769,610 11,330,715 1. Vốn điều lệ đã góp 8,232,493 12,682,493 2. Cổ phiếu Quỹ - - 3. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (462,883) (1,351,778)
II. Lợi ích của cổ đông thiểu số -
TỔNG NGUỒN VỐN 15,569,446 66,758,682
Do thời điểm hiện tại khách hàng chưa hoàn thiện báo cáo tài chính năm 2008 nên trong phần này xin đưa ra Báo cáo tài chính năm 2006, 2007 đã được kiểm toán và báo cáo nhanh một số chỉ tiêu trên bảng cân đối kế toán thời điểm 31/12/2008 là:
Nguồn vốn: 69,125,918 USD.
- Vốn góp của chủ sở hữu: 13,235,520 USD
- Nhận tiền ứng trước của khách hàng: 55,890,398 USD Tài sản: 69,125,918 USD
- Đầu tư tài chính ngắn hạn: 20,940,960 USD - Đầu tư vào dự án: 48,184,958 USD
b. Đánh giá rủi ro về dự án đầu tư
* Sử dụng phương pháp định tính đánh giá rủi ro dự án * Rủi ro cơ chế chính sách.
Thời gian vừa qua, Chính phủ đã ra một số quyết định về khuyến khích xây dựng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, cho sinh viên và công nhân thuê tại các khu đô thị. Khi tham gia xây dựng trong lĩnh vực này, chủ đầu tư sẽ được hưởng một số ưu đãi nhất định về đất đai, thuế, tín dụng.
Cụ thể là Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 24/4/2009 về khuyến khích phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, thì chủ đầu tư dự án được hưởng ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng.
Quyết định 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê.
Nghị quyết 18/NQ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Quyết định 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê.
Nhìn chung các cơ chế chính sách hiện nay đang khuyến khích việc xây dựng, phát triển nhà ở cho sinh viên, cho người có thu nhập thấp, không có chính sách khuyến khích đối với phát triển khu chung cư, biệt thự cao cấp. Tuy vậy cũng không có chính sách, cơ chế nào ảnh hưởng tiêu cực đến lĩnh vực mà dự án đang theo đuổi. Bên cạnh đó dự án luôn thực hiện nghiêm chỉnh theo các quy định hiện hành có liên