I. Định hớng về quản lý và phát triển nhà ở đến năm 2010
2. Mục tiêu, phơng hớng phát triển nhà ở đến năm 2010
2.5. Chính sách kinh tế tài chính
- Huy động tối đa nguồn tài chính có thể huy động đợc cho mục tiêu phát triển nhà ở. Nguồn tài chính phát triển nhà ở bao gồm: Vốn của ngời có nhu cầu nhà ở; các tổ chức doanh nghiệp sử dụng lao động; các doanh nghiệp kinh doanh nhà; các khoản vay từ ngân sách nhà nớc; các nguồn vốn hỗ trợ, vón vay, các nguồn vốn huy động khác phải đợc quản lý chặt chẽ và theo nguyên tắc thu hồi để tiếp tục phát triển nhà ở.
- Thành lập các quỹ phát triển nhà ở từ cấp trung ơng đến địa phơng để hỗ trợ tài chính cho phát triển nhà ở. Quỹ nhà ở đợc sử dụng vào các mục tiêu:
- Cho vay để thực hiện các dự án nhà ở, cải tạo các khu nhà ở hiện có hoặc chuẩn bị hạ tầng cho khu đất ở, hoặc cải tạo cơ sở hạ tầng các khu nhà ở lụp xụp, nhà ở trên kênh rạch...
- Đầu t xây dựng nhà ở cho ngời thu nhập thấp thuê hoặc mua trả góp. - Cho hộ thu nhập thấp vay một phần tiền theo chế độ lãi suất u đãi để họ tạo lập nhà ở.
Ii. Các giải pháp nâng cao hiệu quả Đầu t phát triển nhà ở hà nội.
Có lẽ ít có hoạt động nào lại hội tụ trong mình những mối liên hệ đan xen, phong phú và phức tạp cả về khía cạnh kinh tế, kỹ thuật lẫn xã hội, cả bên trong lẫn bên ngoài, ngắn hạn và dài hạn nh vấn đề phát triển nhà ở đô thị. Sự đồng bộ đòi hỏi các nhóm giải pháp đợc triển khai bao quát các lĩnh vực; pháp lý và quản lý nhà nớc; quy hoạch và kiến trúc nhà ở; phát triển hệ thống thông tin, dịch vụ thị trờng nhà đất; cách tổ chức và cơ chế cấp tài chính- tín dụng cho phát triển nhà ở... Tính linh hoạt đòi hỏi sự vận dụng các giải pháp không tuỳ tiện, cảm tính (nhất là về các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật trong xây dựng) nhng cũng không cứng nhắc, kéo dài hoặc áp dụng đồng loạt bất chấp không gian, thời gian điều kiện cụ thể của từng kế hoạch dự án, công trình, đối tợng và chủ đầu t...
Trên tinh thần đó, trong thời gian trớc mắt, Thành Phố cần coi trọng một sô nội dung trong các giải pháp sau:
1. Công tác quản lý nhà nớc trong lĩnh vực nhà ở.
Trớc hết cần khẩn trơng bổ sung và điều chỉnh hoàn thiện hơn cơ sở pháp lý và đẩy mạnh cải cách hành chính nhà nớc liên quan đến xây dựng và quản lý nhà ở.
Một mặt cần triển khai hoặc chủ động đề xuất triển khai trên thực tế những điều luật về đất đai và xây dựng nhà ở đã có.
Mặt khác cần chỉnh sửa các điều khoản và các văn bản luật không còn thích hợp, trớc những thay đổi của tình hình mới. Đặc biệt cần xây dựng và thực thi những luật định mới để xoá dần những "khoảng trống" về luật trong lĩnh vực phát triển nhà ở nh quy định về mua trả góp (đặc biệt cho những tr- ờng hợp ngời mua đã vào ở nhng không có khả năng trả nợ tiếp ...); quy định về thiết kế và sở hữu khoảng không xây dựng và không gian kiến trúc đô thị; về quản lý nhà chung cơ đã sở hữu; về thu hồi đất sau khi giao cho các dự án
ờng mới giải toả; về chuyển nhợng hợp đồng thuê nhà và đăng ký sở hữu công trình; về bàn giao quản lý sử dụng và thu hồi đất cha sử dụng cho UBND các phờng; thị trấn quản lý chống lấn chiếm và xây dựng không phép....
Cần tập trung vào một đầu mối thống nhất và phân công tách nhiệm (hành chính, tài chính, hình sự) cá nhân rõ ràng đối với công tác thanh tra xây dựng đảm bảo trật xây dựng đô thị, tránh trờnh hợp nhiều cá nhân, đơn vị có quyền can thiệp, "hành", phạt các vi phạm xây dựng nhà ở, song lại không ai chịu trách nhiệm về những hậu quả bởi tình trạng "phạt cho tồn tại".
Cần tiến hành tuyên truyền páhp luật và quy định hành chính về quản lý xây dựng, đa các chơng trình chính sách và tình hình thị trờng nhà đất lên mạng WEBSITE của Thành phố. Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch kiến trúc phát triển nhà ở nói riêng, phát triển cơ sở hạ tầng nói chung, cần đ- ợc u tiên thực hiện đi trớc một bớc. Đặc biệt cần coi trọng việc quy hoạch, thiết kế loại nhà và khu nhà dành riêng cho các nhóm đối tợng nh sinh viên, công chức, ngời nớc ngoài, ngời có thu nhập thấp, ngời thuộc diện chính sách....
Điều này là những điều kiện cần thiết để đảm bảo sự an toàn và kích thích đầu t phát triển nhà, bảo đảm cảnh quan đô thị, chống lãng phí trong xây dựng do xây cất tự phát dẫn đến bị dỡ bỏ, khiếu kiện phức tạp hoặc tạo gánh nặng giải toả mặt bằng trong quá trình phát triển sau này.
2. Một số giải pháp đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng để định hớng và hỗ trợ phát triển nhà ở .
Việc ổn định và công bố rộng rãi quy hoạch, đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tăng cờng cung cấp các dịch vụ, phát triển một bớc cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đô thị là những điều kiện tiền đề để đẩy nhanh tốc độ và hiệu quả chơng trình 12/Ctr -TU ngày 20/05/1998 về phát triển nhà ở.
Tuy nhiên, giải phóng mặt bằng trong những năm qua luôn là một khâu yếu làm chậm tiến độ của hầu hết các dự án. Trong thời gian tới, để đẩy
mạnh công tác giải phóng mặt bằng cần có những giải pháp đồng bộ để giải quyết thấu đáo những vớng mắc trong mối quan hệ đa chiều và nhạy cảm của giải phóng mặt bằng với nhiều lĩnh vực khác, sau đây là một số giải pháp tháo gỡ những khó khăn hiện nay trong công tác giải phóng mặt bằng:
Thứ nhất, cần kết hợp linh hoạt giữa đền bù theo cơ chế thị trờng với phơng thức hành chính mệnh lệnh, chống các hiện tợng tiêu cực, đáng tiếc xảy ra từ cả phía đối tợng di dời lẫn cán bộ phụ trách giải phóng mặt bằng. Coi trọng việc công khai hoá các quy trình, định mức và phơng thc đền bù giải phóng mặt bằng.
Thứ hai, cần u tiên nhanh chóng đa các dự án xây dựng nhà ở di dân vào thực hiện để tạo đủ quỹ nhà phục vụ giải phóng mặt bằng đang còn thiếu. Có thể căn cứ vào danh mục các dự án trong giai đoạn 5 năm, 10 năm tới để ớc tính số lợng hộ cần phải di dời để chủ động chuẩn bị quỹ nhà ở kịp thời. u tiên thực hiện ngay quỹ nhà di dân đối với những dự án trọng điểm cần mặt bằng ngay để triển khai.
Thứ ba, việc quy hoạch và tổ chức không gian ở trong các dự án di dời giải phóng mặt bằng cần gắn liền với khả năng tái tạo việc làm cho ngời nghèo đô thị. Dành một tỷ lệ đất thích hợp trong các dự án khu đô thị mới để xây dựng các khu sản xuất tiểu thủ công nghiệp, u tiên cho ngời dân mất đất nông nghiệp có cơ hội chuyển đổi thành ngành nghề, ổn định cuộc sống.
Thứ t, kiên quyết xử lý những vụ lấn chiếm đất công, đẩy manh giải toả những diện tích đất đã bị lấn chiếm và quản lý chặt chẽ những đất cha sử dụng không để tình trạng phải bỏ tiền đền bù những diện tích bị lấn chiếm từ lâu năm do buông lỏng quản lý trớc đây.
Phát triển cơ sở hạ tầng để định hớng và hỗ trợ phát triển nhà ở cần đi trớc một bớc tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu t triển khai dự án. Thời gian tới cần xác định rõ và u tiên tập trung phát triển cơ sở hạ tầng tại các khu vực tập trung, trọng điểm phát triển nhà ở trên địa bàn. Đảm bảo điều kiện hạ tầng tốt cho khu tái định c, khu đô thị mới và các khu dân c cũ giáp ranh.
3. Đa dạng và linh hoạt hoá các nguồn vốn, phơng thức cấp vốn cho phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng đa dạng của thị trờng.
Nguồn vốn cho đầu t phát triển nhà ở Hà Nội những năm qua chủ yếu đợc huy động từ vốn ngân sách Nhà nớc, vốn tự có và do các doanh nghiệp huy động đợc và vốn đầu t của dân c (từ 4 chủ đầu t tham gai phát triển nhà ở là: Các doanh nghiệp trực thuộc TW, các cơ quan trực thuộc thanh phố, các cơ quan đoàn thể xây dựng nhà ở cho CBCNV và nhân dân tự đầu t xây dựng nhà cho mình). Trong đó, mỗi nguồn có những đặc điểm và vai trò khác nhau trong quá trình phát triển nhà ở và vì vậy gắn với nó là những hình thức huy động và tạo vốn khác nhau.
- Đẩy mạnh và đa dạng hoá các phơng thức huy động vốn từ dân c.
Nguồn vốn này chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn vốn đầu t phát triển nhà ở Hà Nội. Hiện nay, tiềm năng nguồn vốn này còn rất lớn bao gồm dân c Thủ đô và những nguồn từ những ngời không phải là ngời sống, làm việc tại Thủ đô càng tăng. Điều cần thiết hiện nay là phải có những giải pháp vừa khai thác triệt để nguồn vốn này nhng đồng thời cũng hớng nguồn vốn vào tập trung đầu t theo dự án. Huy động vốn từ dân c cho đầu t theo dự án có thể dới hình thức khách hàng của dự án, hoặc góp vốn tham gia các dự án hoặc cho các tổ chức kinh tế vay để tạo nguồn vốn đầu t. Để huy động tối đa nguồn vốn này, thời gian tới cần:
Triển khai ngày càng nhiều và đa dạng các dự án phát triển nhà ở, trong đó chú trọng xây dựng nhà ở cho ngời có thu nhập trung binh và thấp. Công khai hoá quy hoạch, mức giá và thủ tục đăng ký mua nhà.
Đơn giản hoá và nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ngời dân thực sự yên tâm khi đầu t xây dựng cải tạo nhà ở .
- Linh hoạt trong việc tạo vốn để bổ sung cho nguồn vốn của Nhà n- ớc.
Nguồn vốn ngân sách cho phát triển nhà ở vẫn còn quá nhỏ bé, cha t- ơng xứng với vai trò mà nó phải đảm nhận vì hiện nay nó chỉ đáp ứng đợc 20% diện tích xây dựng mới hàng năm của Thành Phố.
Trong khi còn một nguồn khá dồi dào để tạo thêm một lợng vốn không nhỏ cho xây dựng nhà ở, hiện nay quỹ nhà thuộc Nhà nớc sở hữu quản lý và cho thuê còn khá nhiều, với cơ chế bao cấp trớc đây, tiền cho thuê nhà quá ít ỏi, không đủ bù đắp chi phí sữa chữa phục hồi. Nhà nớc cần mạnh dạn xem xét điều chỉnh việc giảm giá bán nhà, tăng giá thuê nhà để kích thích ngời đang thuê mua nhà đang ở hoặc mua mới, tiền thu đợc từ nguồn này sẽ là một nguồn vốn lớn góp vào quỹ phát triển nhà ở của Thành phố. Đẩy mạnh thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời đang thuê cũng là một giải pháp hữu hiệu để điều tiết thị trờng nhà ở bằng hàng hoá nhà ở của Nhà nớc khi cần thiết. Mặt khác cũng tạo điều kiện để các chủ đang thuê nhà tiến hành xây dng, sửa chữa lại nhà ở, cải tạo điều kiện sống và cảnh quan đô thị. Đi đôi với nó là quản lý chặt chẽ trong chi ngân sách, tránh thất thoát lãng phí đồng thời triệt để thu từ các nguồn nh lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trớc bạ. Hiện nay, hiệu quả thu từ nguồn này rất thấp do có tới 80% các vụ chuyển nhợng nhà ở, đất đai không phép, trái phép. Nhà nớc cần tiếp tục giảm bớt chi phí chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ, thuế sử dụng đất và đơn giản hoá thủ tục cấp các loại giấy tờ liên quan đến đất và nhà để có nhiều ngời dân thực hiện chuyển nhợng theo pháp luật.
- Kích thích, khuyến khích các doanh nghiệp bỏ vốn đầu t xây dựng nhà ở.
Tài chính doanh nghiệp là một bộ phận chủ yếu của tài chính quốc gia. Các doanh nghiệp vừa là chủ thể, vừa là khách thể của nền sản xuất xã hội. Do đó, cần có cơ chế và chính sách cần khuyến khích, kích thích daonh nghiệp tích tụ, tập trung mở rộng vốn từ chính kết quả sản xuất kinh doanh của mình. Hiện nay, tỷ lệ nguồn vốn này trong tổng nguồn vốn đầu t xây
dựng nhà ở còn rất thấp, điều này không chỉ mang lại khó khăn cho chủ đầu t mà còn thể hiện sự yếu kém về khả năng tài chính của các doanh nghiệp.
Nhà nớc cần xem xét điều chỉnh các u đãi tài chính thông qua nới lỏng các chính sách đầu t và miễn giảm mạnh hơn chế độ thuế VAT và thu nhập doanh nghiệp cung các loại thuế nhà đất khác, nhằm hỗ trợ phát triển nhà trên địa bàn thủ đô.
Trớc mắt, cần điều chỉnh tiếp tục giảm bớt chi phí chuyển quyền sử dụng đất cho phép miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp (chẳng hạn miễn giảm 3 năm đầu kể từ khi có thu nhập chịu thuế, giảm 50% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp cho 3 năm tiếp theo và giảm thuế suất thu nhập từ 32% hiện nay xuống còn 10 - 15% cho các doanh nghiệp chủ đầu t dự án nhà ở (trớc hết cho các dự án nhà cho đối tợng có thu nhập thấp)). Cho phép miễn thuế thu nhập doanh nghiệp bổ sung cho các khoản thu từ tiền thuê hoặc bán nhà trả góp tại khoản 1 điều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp; cho phép để lại toàn bộ hoặc một phần tiền sử dụng đất cho các chủ đầu t dự án chuẩn bị mặt bằng, xây dựng hạ tầng xã hội. Nhà nớc thu lại nguồn vốn này thông qua giao đất, cấp phép xây dựng, thu từ chuyển nhợng đất đai. Cải tiến thuế VAT đối với hoạt động xây dựng nhà ở (cụ thể, xem xét trừ thuế đầu vào cho các chi phí tiền sử dụng đất và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng mà hiện nay chiếm tới 50% trong cơ cấu giá thành xây dựng nhà theo dự án) để có khả năng giảm giá nhà trên thị trờng…
Cần mở rộng các hình thức liên doanh, liên kết, hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác trong và ngoài nớc nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn, nâng cao tỷ trọng của vốn tự có của doanh nghiệp trong tổng vốn đầu t.
Ngoài ra, doanh nghiệp có thể đẩy mạnh việc huy động vốn từ các cán bộ công nhân viên trong doanh nghiệp dới hình thức góp vốn cổ phần hoặc cho vay, vừa huy động đợc vốn nhất định từ nội bộ doanh nghiệp vừa nâng cao ý thức lao động tốt hơn bởi tài sản của doanh nghiệp lúc này cũng có một phần sở hữu của họ.
- Cải cách chính sách cho vay vốn của Nhà nớc.
Các dự án xây dựng nhà ở và khu đô thị mới cần tới một nguồn vốn rất quan trọng đó là sự hỗ trợ vốn từ phía nhà nớc: cho vay tín dụng đầu t với lãi suất u đãi. Trong hầu hết các trờng hợp, vốn tín dụng đầu t và sự hậu thuẫn của Ngân hàng Nhà nớc và các ngân hàng thơng mại có vai trò cực kỳ quan trọng, là sự khai thông cho các dự án, các chơng trình phát triển nhà ở. Nếu đợc sự hỗ trợ của Nhà nớc về việc cho vay vốn tín dụng đầu t thì các doanh nghiệp mới mạnh dạn hơn trong việc huy động các nguồn vốn đầu t khác. Nhờ có nguồn vốn này mà việc huy động vốn trong dân mới có hiệu quả do ngời dân thực sự tin tởng vào sự thành công của các dự án. Trong thời gian tới, để dáp ứng nhu cầu vay vốn cần thực hiện các biện pháp sau:
Xây dựng thống nhất và hoàn thiện bộ máy cung ứng vốn, quản lý vốn tín dụng u đãi gắn liền với công tác bố trí kế hoạch cho vay vốn với khả năng