Hai phương án của Huyện đưa ra thì vẫn chưa có cơ sở để thuyết phục người dân với những lý luận chung chung như trên.Vì xây dựng phương án quy hoạch là một bước vô cùng quan trọng trong công tác quy hoạch sử dụng đất đai. Nó là cơ sở để định hướng việc sử dụng đất sao cho hợp lý và hiệu quả trong cả kỳ quy hoạch và là tiền đề cho kỳ quy hoạch tiếp theo. Xem xét hai phương án quy hoạch thì nhiều người không thể không đặt ra những câu hỏi: Căn cứ nào dẫn tới hai phương án trên? Với những luận cứ tổng quát mà từng phương án đưa ra liệu có thể đạt được những mục tiêu về mặt kinh tế như đã nêu hay không? Và phương án lựa chọn thực sự đã có tính khả thi cao?...
Bây giờ chúng ta hãy xem xét từng phương án:
Phương án I: giả định huyện sẽ có nguồn đầu tư lớn trong tương lai, vậy chỉ với nội dung tổng quát là “Phấn đấu tích cực; huy động cao các nguồn lực của huyện và tạo điều kiện thuận lợi thu hút đầu tư bên ngoài; các công trình trọng điểm trên địa bàn huyện được xây dựng và phát huy hiệu quả; các khu, cụm công nghiệp thu hút được các dự án đầu tư, các làng nghề, ngành nghề truyền thống tiếp tục phát triển, các lợi thế về lĩnh vực dịch vụ được khai thác” thì liệu việc sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý hay chưa? Đồng ý rằng với nội dung mang đậm tính lý thuyết như trên thì kinh tế vùng ắt sẽ tăng nhưng
làm thế nào? Cụ thể ra sao? Thì phương án chưa nêu ra được. Thiết nghĩ, nội dung của phương án là mục tiêu lớn không chỉ huyện Hoài Đức mà bất kỳ một huyện nào, vùng nào cũng phấn đấu để thực hiện trong thực tế hiện nay. Không những vậy, chỉ với mục tiêu phát triển như trên thì căn cứ nào giúp các nhà quy hoạch có thể dự báo được giá trị kinh tế mà Huyện có thể đạt được trong năm 2010.
Phương án II: nội dung của phương án là sử dụng hợp lý, tiết kiệm nguồn đất nông nghiệp còn lại và xây dựng cơ sở hạ tầng. Đối với đất nông nghiệp thì Huyện tích cực chuyển đổi cơ cấu cây trồng sao cho phù hợp và nâng cao năng suất cây trồng nhưng còn đối với xây dựng cơ sở hạ tầng thì cũng chưa hiểu được rằng Huyện sẽ định đầu tư loại hình cơ sở hạ tầng nào? Quy mô ra sao? Nhằm đem lại những lợi ích gì? Và liệu rằng với mục đích bảo vệ quỹ đất nông nghiệp hiện có thì liệu có giải quyết được việc làm cho lao động nông thôn như phương án đã nêu trong khi quỹ đất nông nghiêp càng ngày có xu hướng ít dần, mà những hộ bị mất đất thì những lao động dư thừa đó sẽ làm gì?...
Nhận xét chung về hai phương án: Nhìn chung hai phương án được nêu ra chưa đạt tiêu chuẩn của bước xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đai. Thứ nhất là việc khi xây dựng phương án quy hoạch ta phải xác định mục tiêu chung, sau đó tới mục tiêu cụ thể, tiếp đến phải nêu được những căn cứ để xây dựng phương án kết hợp với việc dự báo được nhu cầu sử dụng đất đai trong kỳ quy hoạch và tương lai để từ đó xác định việc phân bổ đất đai chi tiết từng loại đất, và xây dựng cơ sở hạ tầng cùng những dự án trong kỳ quy hoạch. Thứ hai, đồng ý rằng với hai phương án đã nêu ra thì ai mới đọc qua cũng có thể chọn ngay phương án quy hoạch là phương án I nhưng theo công văn số 1814/CV - TCĐC, ngày 12/10/1998 về công tác lập quy hoạch sử dụng đất đai thì việc đánh giá và lựa chọn phương án quy hoạch vẫn chưa đúng tiêu chuẩn vì theo đúng trình tự thì sau khi đã nêu ra hai phương án, thì chúng ta phải đi đánh giá và lập luận chứng từng phương án để làm cơ sở cho việc lựa
chọn được phương án có tính khả thi nhất. Đối với mỗi phương án ta phải đánh giá về từng khái cánh sau:
- Đánh giá tính khả thi về mặt kỹ thuật: xem xét tính chính xác, độ tin cậy của các thông tin, số liệu và tài liệu cơ bản được sử dụng để xây dựng phương án quy hoạch; mức độ đầy đủ về căn cứ dùng để điều chỉnh các loại sử dụng đất; chất lượng cân bằng quan hệ cung cầu về đất đai để thực hiện các mục tiêu quy họach; khả năng điều tiết tốt các yêu cầu sử dụng đất của các ban ngành; mức độ phù hợp của các chỉ tiêu đất đai với quy hoạch sử dụng đất đai của cấp trên; mức độ xử lý các mối quan hệ giữa cục bộ và tổng thể, giữa trước mắt và lâu dài, giữa quốc gia và địa phương, giữa tập thể và cá nhân...
- Đánh giá tính khả thi về mặt tổ chức: Mức độ trưng cầu ý kiến của các đối tượng sử dụng đất trong phương án quy hoạch và tập hợp ý kiến của công chúng; mức cân đối giữa trình độ, khả năng đầu tư và các điều kiện đảm bảo cho phương án quy hoạch thực hiện được; mức độ nhiều ít về nguồn đất đai dự phòng cho quá trình thực hiện quy hoạch; tính hợp lý, hiệu quả, tiện ít đối với sản xuất và đời sống dân sinh của phương án quy hoạch sử dụng đất đai.
- Đánh giá tổng hợp 3 hiệu ích : Kinh tế - Xã hội - Môi trường
+ Hiệu quả kinh tế: Chủ yếu là so sánh dự báo giá trị sản lượng của một đơn vị diện tích đất đai theo phương án quy hoạch, cũng như mối quan hệ giữa đầu tư và sản lượng đối với sự phát triển bền vững kinh tế. Lợi ích kinh tế thể hiện thông qua hiệu quả đầu tư, mức độ tiết kiệm đất đai trong sử dụng; giá thành sản phẩm; số lượng và chất lượng sản phẩm; giá trị lợi nhuận....
+ Hiệu quả xã hội: Mức độ nâng cao đời sống của dân theo mục tiêu hàng đầu là "có cơm ăn, áo mặc và chổ ở"; mức độ thoả mãn các yêu cầu về đất đai cho các ngành kinh tế quốc dân; khả năng đáp ứng cung cấp lương thực, rau và các loại nông sản khác cho dân cư thành phố với việc thay đổi diện tích canh tác; mức độ thoả mãn yêu cầu về đất xây dựng đô thị và khu dân cư nông thôn, các công trình công nghiệp giao thông và
thủy lợi, năng lượng, bưu chính viễn thông và các công trình phúc lợi công cộng khác... theo nguyên tắc "có trọng điểm, nhưng đảm bảo phát triển toàn diện".
+ Hiệu quả môi trường sinh thái: Đánh giá hiệu ích môi trường sinh thái chủ yếu là xem xét các khả năng cải thiện điều kiện môi trường sinh thái; nâng cao độ phì nhiêu và tính sản xuất của đất; giữ nước trong đất; bảo vệ tài nguyên đất đai, tăng diện tích các loại rừng; phòng ngừa ô nhiễm; nâng cao khả năng phòng chống và hạn chế tác động của thiên tai...
- Và cuối cùng đó là việc lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cho từng phương án vì bản đồ quy hoạch sử dụng đất đai là thành quả quan trọng của quá trình lập QHSDĐĐ. Trên đó phản ảnh toàn bộ phương hướng và nội dung sử dụng đất đai trong tương lai. Là căn cứ, cơ sở và chổ dựa cơ bản để điêu hành vĩ mô về quản lý, sử dụng đất đai.
Sau đó căn cứ vào những đánh giá khả thi trên ta sẽ lựa chọn được phương án tốt nhất. Nhưng như trên ta cũng thấy tổ công tác lập quy hoạch đã cắt bước và đánh giá không đầy đủ các khía cạnh của một phương án mà tự chọn một phương án sau đó mới chỉ đánh giá rất sơ sài 3 hiệu ích của phướng án I và không thêm bất kỳ thông tin nào nữa.
Thứ ba, xuất phát từ thực tế huyện Hoài Đức là địa bàn mở rộng của thủ đô Hà Nội về mạng lưới giao thông của các doanh nghiệp trên địa bàn Hà Nội, có nhiều điều kiện thu hút đầu tư vào các cụm, các điểm công nghiệp, các khu đô thị trên địa bàn huyện. Có điều kiện tiếp cận với các dịch vụ chất lượng cao của Hà Nội như về giáo dục - đào tạo, y tế, khoa học - công nghệ… đồng thời huyện có thành phố Hà Nội là thị trường tiêu thụ lớn các loại nông sản, sản phẩm tiểu thủ công nghiệp và công nghiệp tiêu dùng khác vì vậy với một vùng đất tiềm năng cùng với quá trình đô thị hóa đang diễn ra rất sôi động và mạnh mẽ nơi đây ắt hẳn sẽ thu hút được nhiều đầu tư, các dự án và các công trình sẽ phát triển mạnh ở vùng này. Do đó, theo em, không cần nêu hai phương án như trên mà tập trung ngay ban đầu của chúng ta sẽ là phương án I, không cần nêu phương án II bởi vì với quỹ đất thực tế của Huyện thì
phương án II hiển nhiên là không hiệu quả. Đồng thời, với lợi thế vị trí của Huyện cộng thêm quá trình đô thị hóa, cơ chế thị trường sẽ làm cho phương án II khó có thể xảy ra. Việc tập trung vào khai thác thế mạnh của vùng kết hợp với những ngoại lực bên ngoài sẽ giúp chúng ta đi thẳng vào vấn đề chứ không cần đưa ra thêm những phương án không hợp lý để phải mất thời gian xây dựng và lựa chọn.
Với phương án I đã lựa chọn em xin đưa ra một số ý kiến bổ sung vào phương án quy hoạch sử dụng đất như sau:
- Các cụm, điểm và làng nghề: từ năm 2008 đến nay (dự báo đến cả giai đoạn 2011 - 2020) do tốc độ đô thị hóa và yêu cầu phát triển của Thành phố nên quỹ đất dành cho phát triển khu công nghiệp bị hạn chế. Vì vậy trong giai đoạn hiện nay và định hướng tới năm 2020 nếu dòng sông Đáy được khôi phục, vùng phân lũ bên sông Đáy không có nguy cơ xảy ra lũ do khai thác thủy điện đầu nguồn và cơ chế quản lý được cải thiện thì quan tâm phát triển công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp vùng bãi tạo điiều kiện phát triển kinh tế vùng bãi sông Đáy để có thể phát triển, mở rộng thêm một số cụm, điểm công nghiệp. Do đó cụm công nghiệp An Khánh sẽ không còn do phát triển khu đô thị; điểm công nghiệp An Thượng mở rộng lên thành cụm công nghiệp với diện tích khoảng 80 - 100 ha; một số làng nghề có diện tích đất vùng bãi cần quy hoạch bố trí đất phát triển làng nghề, cụ thể như sau: Dương Liễu 20 ha, Cát Quế 20 ha, Yên Sở 20 ha.
- Đối với hệ thống trung tâm thương mại trên địa bàn huyện nên được thiết lập gắn liền với quy hoạch phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp và trung tâm vùng vì vậy trong giai đoạn tới Huyện nên xây dựng trung tâm thương mại tại các địa điểm: Thị trấn Trạm Trôi, khu đô thị An Khánh. Trong đó, trung tâm thương mại Thị trấn Trạm Trôi có diện tích 20.000 m2.
- Đối với đất nông nghiệp: Huyện tăng cường chuyển đổi cơ cấu cây trồng để trong thời kỳ tới sẽ có 150 ha sản xuất rau an toàn tập trung tại các xã Minh Khai, Tiền Yên, Song Phương, Vân Côn, An Thượng; 850 ha cây ăn quả tại các xã Yên Sở, Đắc Sở, Song Phương, Vân Côn, Đông La; và khoảng 200 ha phát
triển các mô hình nông nghiệp tổng hợp gắn du lịch sinh tại các xã Minh Khai, Dương Liễu, Cát Quế, Yên Sở, Tiền Yên, Song Phương, Vân Côn.
Trên đây là những ý kiến của em vào việc phân bổ đất đai cho phương án. Vì sự hạn chế về thời gian thực tập cũng như kiến thức nên em vẫn chưa thể tìm hiểu kỹ càng và thu thập được nhiều tài liệu hơn nên chỉ có thể đưa ra được một vài luận cứ về một số khía cạnh nhỏ.