“ +Nước mưa thu trên mái tập trung vào sênô chảy qua lưới chắn rác được thu vào các ống đứng dẫn vào hệ thống thoát nước mưa ngoài nhà. Tại vị trí chân ống đứng thoát nước mưa bố trí một tê thông tắc.
+Chọn ống đứng thoát nước mưa có áp lực làm việc P=16at...”
“ +Nước thải từ các chậu rửa, khu bếp, máy giặt và phễu thu nước sàn được thu vào các ống đứng dẫn nước rửa, dẫn ra hố ga thu nước tập trung sau bể tự hoại rồi chảy vào hệ thống thoát nước thải ngoài nhà.
+Chọn ống đứng thoát nước có áp lực làm việc P=12at cho khu nhà...”
* Hệ thống chữa cháy
-Hệ thống chữa cháy bằng nước vách tường;
-Hệ thống chữa cháy tự động Sprinkler;
-Hệ thống chữa cháy bằng bột.
♦ Giải pháp kỹ thuật cho khu nhà vườn
* Hệ thống cấp nước
“Nước cấp cho từng nhà được lấy từ mạng lưới cấp nước của khu vực dự án với đường kính D20 dẫn vào bể nước ngầm của khu nhà. Dung tích bể nước ngầm chứa nước dữ trữ phục vụ sinh hoạt trong 2 ngày là Wsh = 4m3.Dung tích bể nước mái là 2m3.Chọn ống đứng cấp nước có áp lực làm việc P=4at, vật liệu được sử dụng là ống thép hoặc ống PP-R....”
* Hệ thống thoát nước - Thoát nước mưa
“ Nước mưa thu trên mái tập trung vào sênô chảy qua lưới chắn rác được thu vào các ống đứng dẫn vào hệ thống thoát nước mưa ngoài nhà.Chọn ống đứng thoát nước mưa có áp lực làm việc P=4at, vật liệu được sử dụng là ống uPVC...”
- Thoát nước thải
“Nước thải từ các chậu rửa và phễu thu nước sàn được thu vào các ống đứng dẫn nước rửa dẫn ra hố ga thu nước tập trung sau bể tự hoại rồi chảy vào hệ thống thoát nước thải ngoài nhà.Chọn ống thoát nước có áp lực làm việc P=6at, vật liệu được sử dụng là ống uPVC...”
Nhìn chung, các giải pháp quy hoạch, kiến trúc, xây dựng và hạ tầng kỹ thuật đưa ra là khá đầy đủ và hoàn thiện về chất lượng, đảm bảo cho dự án trong quá trình thi công và sau khi hoàn thành công trình đi vào vận hành một cách tốt đep.
Công tác giải phóng mặt bằng
Theo Phương án tổng thể giải phóng mặt bằng, tổng kinh phí bồi thường hỗ trợ tái định cư và chi phí phục vụ công tác GPMB là 15.035.043.780 đồng, trong đó:
"+ Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là 14.740.239.000 đồng. Bao gồm các chi phí bồi thường cho 11.409 m2 đất nông nghiệp và 459 m2 đất ở.
+ Chi phí phục vụ công tác tổ chức giải phóng mặt bằng là 294.804.780 đồng..."
Đánh giá tác động môi trường
Cán bộ lập dự án đánh giá mức độ tác động môi trường của dự án theo hai thuộc tính cơ bản : thuộc tính của các giai đoạn dự án và thuộc tính sẵn có của môi trường. Trong quá trình thực hiện và khai thác dự án mức độ tác động của dự án đến môi trường là có nhưng ở mức độ trung bình, không có yếu tố tác động lớn và có thể khắc phục được.
- Các biện pháp giảm thiểu môi trường có thể là:
“+ Trong thi công các phương tiện máy móc như gầu xúc, máy kéo, máy ủi… gây tiếng ồn phải được đặt ở cự ly hợp lý, tổ chức tốt việc vận chuyển vật liệu, tránh giờ cao điểm, tránh ảnh hưởng tới dân cư và môi trường xung quanh.
+ Các thiết bị máy móc xây dựng cần được kiểm tra thường xuyên để đảm bảo điều kiện vận hành tối ưu.
+ Cần có các biện pháp khắc phục tránh trượt lở đất, huỷ hoại địa hình, môi trường, ô nhiễm nước.
+ Phun nước để giảm bụi trong khi thi công đất. Các loại rác thải phải được quản lý chặt chẽ, hệ thống cấp thoát nước đảm bảo vệ sinh.”
v.v…
♦ Lịch trình thi công xây dựng
Cán bộ công ty Vinaconex R&D xây dựng lịch trình cho việc thi công xây dựng công trình dựa vào phương pháp đường găng theo các mốc thời gian quan trọng. Đây chính là cở sở để các đội thi công tiến hành xây dựng đúng tiến độ và ban giám sát dễ
dàng kiểm tra tiến độ thi công của công trình. Lịch trình của dự án được xác định như sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
“1- Chuẩn bị đầu tư và khởi công: 6 tháng
+Công tác khảo sát, đo đạc khu đất dự án;
+Thiết kế cơ sở.
+Lập và trình duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình;
+Thỏa thuận các giải pháp kỹ thuật công trình và phòng cháy, chữa cháy...
+Thiết kế kỹ thuật và lập tổng dự toán công trình.
+Trình duyệt thiết kế công trình.
+Chuẩn bị mặt bằng xây dựng; + Tổ chức đấu thầu thực hiện dự án; + Hoàn thiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư. 2 - Công tác xây lắp và hoàn thiện: 2 năm 6 tháng
- Thi công nền móng.
- Thi công xây lắp hạ tầng kỹ thuật khu đất.
- Thi công xây lắp các hạng mục công trình kiến trúc. - Kết thúc đầu tư xây dựng & đưa dự án vào khai thác.”
1.2.5.4. Phân tích khía cạnh tài chính
Một dự án khả thi đi vào hoạt động thì phải đáp ứng đúng các mục tiêu của chủ đầu tư bao gồm phải trả đủ các khoản chi phí, đóng góp cho ngân sách Nhà nước, hoàn lại vốn đầu tư ban đầu và thu được lợi nhuận. Để thực hiện mục tiêu cơ bản về tài chính của dự án, cán bộ lập dự án tiến hành phân tích kinh tế tài chính của dự án, xác định tất cả những chi phí về mặt tài chính, kinh tế và lợi ích về mặt tài chính, kinh tế thông qua việc so sánh những lợi ích chi phí, qua đó có thể xác định và đánh giá được mức độ hiệu quả của dự án đem lại.
♦ Tổng mức đầu tư: Cán bộ lập dự án dựa vào diện tích, khối lượng, định mức, đơn giá của các khoản mục trong từng khoản chi phí xây dựng, chi phí lắp đặt, chi phí dự phòng, chi phí cơ bản khác…Cụ thể là:
*Chi phí xây lắp trước thuế (D) bao gồm: Chi phí khu chung cư 27 tầng (phần cọc + tường kè tầng hầm + đài móng; tầng hầm; phần thân 27 tầng + 1 tầng mái; dự phòng trượt giá 10%); chi phí nhà vườn và hệ thống hạ tầng kỹ thuật toàn khu đất.
+ Chi phí khu chung cư 27 tầng (A):
- Phần cọc + tường kè tầng hầm + đài móng (A1) A1 = 3.290 m2 * 3.700.000 = 12.173.000.000 (VNĐ)
- Tầng hầm (A2) = 3.290 m2 * 2.200.000 = 7.238.000.000 (VNĐ) - Phần thân 27 tầng + 1 tầng mái (A3)
A3= 51.805 m2 * 3.800.000 = 196.859.000.000 (VNĐ) - Dự phòng trượt giá 10% (A4) = 21.627.000.000 (VNĐ) Vậy A = A1 + A2 + A3 + A4 = 237.897.000.000 (VNĐ)
+ Chi phí nhà vườn (B)
B = 13680 m2 * 2.000.000 = 27.360.000.000 (VNĐ) + Hệ thống hạ tầng kỹ thuật toàn khu đất (C)
C = 9.760 m2 * 800.000 =7.808.000.000 (VNĐ)
* Chi phí thiết bị (E) bao gồm máy biến áp, máy phát điện, hệ thống thông tin liên lạc…: E = 23.810.500.000 (VNĐ)
* Chi phí lắp đặt thiết bị (F) như lắp đặt hệ thống PCCC, hệ thống thông tin liên lac…: F = 2.545.000.000 (VNĐ)
* Chi phí khác (I) như khảo sát địa chất công trình, lập dự án đầu tư và thẩm định đầu tư xây dựng công trinh : I = 1.119.3110.839 (VNĐ)
* Chi phí chung (J): J = 17.143.663.065 (VNĐ)
* Chi phí thiết kế bản vẽ kỹ thuật thi công + dự toán chi tiết (K) như chi phí thiết kế trạm biến áp, chi phí thiết kế hệ thống thông tin liên lạc, PCCC…
K = 5.502.259.750 (VNĐ)
* Chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình (L) như chi phí thẩm định thiết kế bản vẽ, chi phí bảo hiểm xây lắp thiết bị, chi phí khởi công xây dựng công trình, chi phí giám sát thi công xây dựng công trình, chi phí kiểm toán, quyết toán…: L = 8.529.233.115 (VNĐ)
* Dự phòng phí (M): M= 10% *(D + E) =29.687.550.000 (VNĐ) * Chi phí sử dụng đất(N): (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
N = 650 m2 * 15.000.000đ/m2 * 1,2 = 117.000.000.000 (VNĐ) * Chi phí bồi thường và chi phí GMB (P)
P =15.035.043.780 (VNĐ)
Tổng vốn đầu tư trước thuế (VĐTTT)
VĐTTT = D+E+F+I+J+K+L+M+N+P= 479.406.067.684 (VNĐ) VAT = 479.406.067.684*10% =47.940.606.768 (VNĐ)
Tổng vốn đầu tư sau thuế (VĐTST) = VĐTTT + VAT = 527.346.674.453 (VNĐ)
* Căn cứ vào tính chất và quy mô công trình; vào xu hướng giá cả trên thị trường bất động sản của TP Hà Nội; vào phương án kinh doanh của Chủ đầu tư, vào tổng mức đầu tư , cán bộ lập dự án dự kiến nguồn vốn thực hiện dự án gồm:
Bảng 1.13: Bảng phân bổ nguồn vốn đầu tư Đơn vị tính: VNĐ
Tổng vốn đầu tư 100% 527,346,674,453
Vốn đặt cọc mua trả trước của khách hàng: 56.90% 300,060,257,764
Vốn tự có của chủ đầu tư 19.80% 104,414,641,542
Vốn vay ngân hàng 15.30% 80,684,041,191
Vốn chậm trả nhà thầu để bù đắp lãi vay 8.00% 42,187,733,956 đến hạn trả trong thời gian xây dựng
Nguồn: Tổng hợp kinh tế - Dự án xây dựng nhà ở để bán cho CBCS -Viện E16
* Cán bộ lập dự án dự kiến doanh thu cần đạt được để đảm bảo kinh doanh là : - Giá bán nhà chung cư trung bình sau thuế là: 18 triệu đồng/m2 sàn căn hộ; - Giá bán nhà vườn trung bình sau thuế là: 36 triệu đồng/m2 đất (bao gồm cả công trình xây dựng trên đất);
* Các chỉ tiêu kinh tế chủ yếu và tính khả thi của dự án:
- Giá trị hiện tại ròng (tính cho 10 năm):NPV(r =10%) = 3.241.340.918 đồng - Tỷ suất thu lợi nội tại (tính cho 10 năm): IRR = 11,5%;
- Thời gian thu hồi vốn: T = 5 năm sau khi kinh doanh
(Xem chi tiết ở phụ lục tính toán đính kèm)
Ta có thể thấy rõ được tính khả thi của dự án được thể hiện rõ qua các chỉ tiêu: - Các chỉ tiêu tài chính quan trọng được đảm bảo, cụ thể suất thu lợi nội tại IRR> lãi suất dài hạn ngân hàng , thu nhập hiện tại ròng NPV >0.
- Nhu cầu vốn đầu tư được tính sát thực, các hạng mục kinh phí đầu tư đã được tính đầy đủ và theo đúng quy định của Nhà nước.
- Doanh thu được tính ở mức hợp lý, giá cho thuê được tính ở mức giá tối thiểu, đảm bảo kinh doanh, thực tế thị trường có thể chấp nhận mức giá cao hơn nhiều.
Bảng 1: Tổng hợp chi phí xây lắp thiết bị
Công trình: Khu nhà cbcs - Tổng cục kỹ thuật E16 - Bộ công an Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng Vinaconex số 21
Xây dựng, hoàn thiện toàn bộ khu đất
Đơn vị tính: VNĐ
TT NỘI DUNG ĐƠN VỊ QUY MÔ ĐƠN GIÁ THÀNH TIỀN