2.4.2.1. đăng ký thế chấp quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất
a) Các trường hợp thế chấp quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất ựược ựăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất
- Thế chấp quyền sử dụng ựất, thế chấp quyền sử dụng ựất của người thứ ba mà trong Luật đất ựai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất (gọi chung là thế chấp quyền sử dụng ựất);
- Thế chấp nhà ở, công trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm; thế chấp nhà ở, công trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm của người thứ ba (gọi chung là thế chấp tài sản gắn liền với ựất);
63 - Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản ựó gắn liền với ựất; thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của người thứ ba (gọi chung là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai);
- Thế chấp quyền sử dụng ựất và tài sản gắn liền với ựất;
- Thế chấp quyền sử dụng ựất và tài sản hình thành trong tương lai;
Do sự thay ựổi về biện pháp bảo lãnh trong Bộ luật dân sự 2005 nên hiện nay không còn bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất và ựăng ký bảo lãnh. Việc ựăng ký ựối với những hợp ựồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất ựã ựược các bên ký kết theo quy ựịnh của Luật đất ựai ựược giải quyết theo như quy ựịnh tại ựiểm 11 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa ựổi, bổ sung một số quy ựịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất (sau ựây gọi là Thông tư liên tịch số 03), cụ thể như sau:
Ộ- Hợp ựồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất ựược ký kết trước ngày 28/7/2005 (ngày Thông tư liên tịch số 05 có hiệu lực thi hành) mà vẫn còn thời hạn thực hiện thì cũng ựược ựăng ký theo quy ựịnh của Thông tư liên tịch số 03.
- Hợp ựồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất; bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với ựất, bảo lãnh bằng tài sản hình thành trong tương lai; bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất và tài sản gắn liền với ựất; bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất và tài sản hình thành trong tương lai ựược ký kết trước ngày Thông tư liên tịch số 03 có hiệu lực thi hành (ngày 15/7/20006) thì trong hồ sơ ựăng ký không phải thay bằng hợp ựồng thế chấp quyền sử dụng ựất của người thứ ba; thế chấp tài sản gắn
64 liền với ựất của người thứ ba, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của người thứ ba; thế chấp quyền sử dụng ựất và tài sản gắn liền với ựất của người thứ ba; thế chấp quyền sử dụng ựất và tài sản hình thành trong tương lai của người thứ ba.Ợ
b) Các trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với ựất ựược ựăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo ựảm thuộc Bộ Tư pháp
Việc thế chấp tài sản gắn liền với ựất không thuộc các trường hợp ựăng ký tại Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất nêu trên thì ựăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo ựảm thuộc Bộ Tư pháp, vắ dụ như ựối với một số tài sản gắn liền với ựất sau ựây:
- Khung nhà tiền chế, nhà tạm và ựối tượng có tắnh chất tương tự.
- Giếng khoan; giàn khoan; hệ thống phát, tải ựiện; hệ thống hoặc ựường ống cấp thoát nước; trạm ựiện, trạm bơm và ựối tượng có tắnh chất tương tự.
- Tài sản gắn liền với ựất nằm trên nhiều thửa ựất liên tuyến; thế chấp chi phắ san lấp, giải tỏa, giải phóng mặt bằng; thế chấp các quyền tài sản (trừ quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng) phát sinh từ giao dịch về bất ựộng sản...
2.4.2.2.Các trường hợp ựăng ký tàu biển
-ỘTàu biểnỢ là tàu hoặc cấu trúc nổi di ựộng khác chuyên dùng hoạt ựộng trên biển.
Quy ựịnh về thế chấp và ựăng ký thế chấp tàu biển trong Bộ luật Hàng hải không áp dụng ựối với tàu quân sự, tàu công vụ và tàu cá.
- ỘTàu biển Việt NamỢ là tàu biển ựã ựược ựăng ký trong Sổ ựăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam hoặc từ khi ựược cơ quan ựại diện ngoại giao hoặc cơ quan
65 lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài cấp giấy phép tạm thời mang cờ quốc tịch Việt Nam.
Tàu biển Việt Nam bao gồm cả tàu biển ựang ựóng.
- Tàu biển ựang ựóng: cũng có quyền ựăng ký tàu biển trong Sổ ựăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam và ựược cấp Giấy chứng nhận ựăng ký tàu biển ựang ựóng. Giấy chứng nhận này không có giá trị thay thế Giấy chứng nhận ựăng ký tàu biển Việt Nam.
Tàu biển ựang ựóng khi ựăng ký trong Sổ ựăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam phải có ựủ các ựiều kiện sau ựây:
- Có hợp ựồng ựóng tàu hoặc hợp ựồng mua bán tàu biển ựang ựóng;
- Tàu có tên gọi riêng ựược Cơ quan ựăng ký tàu biển Việt Nam chấp thuận; - Tàu ựã ựược ựặt sống chắnh
Việc thế chấp tàu biển có hiệu lực sau khi ựược ghi trong Sổ ựăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam.
2.4.2.3. đăng ký giao dịch với tàu bay
Cơ quan có thẩm quyền ựăng ký giao dịch bảo ựảm ựối với tàu bay là Cục Hàng không Việt Nam
Các trường hợp thực hiện ựăng ký liên quan ựến giao dịch bảo ựảm ựối với tàu bay
Khi xác lập giao dịch bảo ựảm ựối với tầu bay ựăng ký hoặc tạm thời ựăng ký quốc tịch Việt Nam thì giao dịch ựó phải ựược ựăng ký.
Việc thế chấp, cầm cố tàu bay ựược hiểu bao gồm thế chấp, cầm cố ựối với thân, ựộng cơ tàu bay, cánh quạt tàu bay, trang bị, thiết bị vô tuyến ựiện của tàu bay và các trang bị, thiết bị khác ựược sử dụng trên tàu bay ựó không phụ thuộc vào việc ựã lắp ựặt trên tàu bay hoặc tạm thời tháo khỏi tàu bay.
66 2.4.2.4. Các trường hợp ựăng ký giao dịch với ựộng sản và các tài sản khác
Giao dịch bảo ựảm ựược ựăng ký tại Trung tâm ựược hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm các biện pháp bảo ựảm truyền thống và các giao dịch có tắnh chất tương tự như giao dịch bảo ựảm.
a) Các biện pháp bảo ựảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, ựặt cọc, ký cược, ký quỹ. Riêng ựối với bảo lãnh và tắn chấp thì không thực hiện ựăng ký giao dịch bảo ựảm.
b) Các hợp ựồng, giao dịch khác có tắnh chất tương tự như giao dịch bảo ựảm, bao gồm:
- Hợp ựồng mua trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu ựối với máy móc, thiết bị hoặc ựộng sản khác không ựăng ký quyền sở hữu nhằm phục vụ hoạt ựộng sản xuất, kinh doanh mà bên mua là doanh nghiệp, cá nhân có ựăng ký kinh doanh;
- Hợp ựồng thuê máy móc, thiết bị hoặc ựộng sản khác không ựăng ký quyền sở hữu có thời hạn từ một năm trở lên nhằm phục vụ hoạt ựộng sản xuất, kinh doanh mà bên thuê là doanh nghiệp, cá nhân có ựăng ký kinh doanh;
- Hợp ựồng chuyển giao quyền ựòi nợ phát sinh từ hợp ựồng vay, hợp ựồng mua bán, cho thuê tài sản hoặc từ các căn cứ pháp lý khác, bao gồm cả quyền ựòi nợ hình thành trong tương lai.
- Hợp ựồng cho thuê tài chắnh, trừ trường hợp cho thuê tài chắnh bằng tàu bay dân dụng.
- Thông báo về việc kê biên tài sản ựể thi hành án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Về cơ bản, trình tự, thủ tục ựăng ký các hợp ựồng, giao dịch nêu trên cũng tương tự như việc ựăng ký giao dịch bảo ựảm.
67 Ớ Tài sản trong hợp ựồng, giao dịch nêu tại ựiểm 2.1 của thông tư 06/2006/TT-
BTP phải thuộc một trong các trường hợp sau ựây:
- Ô tô, xe máy, các phương tiện giao thông cơ giới ựường bộ khác; các phương tiện giao thông ựường sắt;
- Tàu cá; các phương tiện giao thông ựường thủy nội ựịa;
- Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, các hàng hoá khác, kim khắ quý, ựá quý;
- Tiền Việt Nam, ngoại tệ;
- Cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc và các loại giấy tờ có giá khác theo quy ựịnh của pháp luật, trị giá ựược thành tiền và ựược phép giao dịch;
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền ựối với giống cây trồng; quyền ựòi nợ, các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo ựảm phát sinh từ hợp ựồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;
- Quyền tài sản ựối với phần vốn góp trong doanh nghiệp;
- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên ựược dùng ựể bảo ựảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy ựịnh của pháp luật;
- Lợi tức, quyền ựược nhận số tiền bảo hiểm ựối với tài sản bảo ựảm hoặc các lợi ắch khác thu ựược từ tài sản bảo ựảm nêu trên;
- Các ựộng sản khác theo quy ựịnh tại khoản 2 điều 174 của Bộ luật dân sự, trừ tàu bay, tàu biển;
- Các tài sản gắn liền với ựất quy ựịnh tại khoản 3 Mục I Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất.
68 2.5. Xử lý tài sản bảo ựảm tiền vay
2.5.1. Quyền xử lý tài sản bảo ựảm và thời ựiểm quyền có hiệu lực trên thực tế
Quyền xử lý tài sản bảo ựảm là quyền của bên nhận bảo ựảm ựược tác ựộng trực tiếp tới vật, tiền, giấy tờ có giá hoặc quyền tài sản ựược dùng ựể bảo ựảm thực hiện nghĩa vụ. Quyền xử lý tài sản bảo ựảm ựược xác lập thông qua hợp ựồng bảo ựảm và có hiệu lực ràng buộc giữa các bên kể từ thời ựiểm hợp ựồng có hiệu lực. Tuy nhiên, bên nhận bảo ựảm chỉ có quyền xử lý tài sản trên thực tế khi phát sinh các căn cứ theo quy ựịnh của pháp luật hoặc theo thoả thuận.
Theo quy ựịnh của ựiều 56 nghị ựịnh 163/2006/Nđ-CP (nếu các bên không có thoả thuận hoặc không thoả thuận khác), thì quyền xử lý tài sản có hiệu lực trên thực tế tại thời ựiểm phát sinh các căn cứ sau ựây:
Ộ- đến hạn thực hiện nghĩa vụ ựược bảo ựảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không ựúng nghĩa vụ.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ ựược bảo ựảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy ựịnh của pháp luật.
- Pháp luật quy ựịnh tài sản bảo ựảm phải ựược xử lý ựể bên bảo ựảm thực hiện nghĩa vụ khác.Ợ
Ngoài ra, các bên có thể thoả thuận về các trường hợp khác mà quyền xử lý tài sản có hiệu lực trên thực tế hoặc thoả thuận về các ựiều kiện chi tiết hơn.
2.5.2. Xử lý tài sản bảo ựảm trong trường hợp bên bảo ựảm bị phá sản
Trong trường hợp bảo ựảm bằng tài sản của con nợ thì tài sản bảo ựảm ựược xử lý theo quy ựịnh của pháp luật về phá sản và Nghị ựịnh 163 ựể thực hiện nghĩa vụ; trong ựó pháp luật về phá sản ựược ưu tiên áp dụng nếu có quy ựịnh khác với Nghị ựịnh 163.
69 Theo quy ựịnh của pháp luật về phá sản doanh nghiệp, trong trường hợp doanh nghiệp bị phá sản là con nợ ựã cầm cố, thế chấp tài sản ựể bảo ựảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì tài sản bảo ựảm ựược tách riêng ựể ưu tiên thanh tóan cho bên nhận bảo ựảm; nếu giá trị tài sản thế chấp hoặc cầm cố không ựủ thanh toán số nợ thì phần nợ còn lại sẽ ựược thanh toán trong quá trình thanh lý tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã; nếu giá trị của tài sản thế chấp hoặc cầm cố lớn hơn số nợ thì phần chênh lệch ựược nhập vào giá trị tài sản còn lại của doanh nghiệp, hợp tác xã. Tuy nhiên, nguyên tắc nêu trên chỉ áp dụng ựối với các giao dịch cầm cố, thế chấp ựược xác lập trước khi Toà án thụ lý ựơn yêu cầu mở thủ tục phá sản. Do vậy, những giao dịch bảo ựảm xác lập sau thời ựiểm trên thì ựược coi là vô hiệu và chủ nợ có bảo ựảm bằng tài sản sẽ mất quyền ưu tiên thanh toán (trở thành chủ nợ không có bảo ựảm).
Trong trường hợp doanh nghiệp bị phá sản ựã dùng tài sản bảo ựảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba (bảo lãnh bằng tài sản theo quy ựịnh của Bộ luật dân sự 1995) thì tài sản bảo ựảm ựược xử lý theo quy ựịnh của pháp luật về phá sản và Nghị ựịnh 163 ựể thực hiện nghĩa vụ nếu nghĩa vụ ựược bảo ựảm của người thứ ba (con nợ) ựã ựến hạn thực hiện nhưng con nợ không thực hiện hoặc thực hiện không ựúng nghĩa vụ; nếu nghĩa vụ ựược bảo ựảm chưa ựến hạn thực hiện thì tài sản bảo ựảm ựược xử lý theo quy ựịnh của pháp luật về phá sản ựể thực hiện nghĩa vụ ựối với các chủ nợ khác của bên bảo ựảm (bên nhận bảo ựảm chấm dứt quyền ựối với tài sản bảo ựảm), trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về việc xử lý tài sản bảo ựảm.
2.5.3. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo ựảm
70 - Trong trường hợp tài sản ựược dùng ựể bảo ựảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản ựó ựược thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản ựược bán ựấu gia theo quy ựịnh của pháp luật;
- Trong trường hợp tài sản ựược dùng ựể bảo ựảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản ựó ựược thực hiện theo thoả thuận của bên bảo ựảm và các bên cùng nhận bảo ựảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận ựược thì tài sản ựược bán ựấu giá theo quy ựịnh của pháp luật;
- Việc xử lý tài sản bảo ựảm phải ựược thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo ựảm quyền và lợi ắch hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo ựảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy ựịnh tại Nghị ựịnh này;
- Người xử lý tài sản bảo ựảm (sau ựây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo ựảm hoặc người ựược bên nhận bảo ựảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo ựảm có thoả thuận khác.
- Việc xử lý tài sản bảo ựảm ựể thu hồi nợ không phải là hoạt ựộng kinh doanh tài sản của bên nhận bảo ựảm.
2.5.4. Xử lý tài sản bảo ựảm trong trường hợp bảo ựảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
Người xử lý tài sản trong trường hợp một tài sản dùng ựể bảo ựảm thực hiện nhiều nghĩa vụ phải thông báo cho các bên cùng nhận bảo ựảm khác về việc xử lý tài sản theo quy ựịnh tại điều 61 Nghị ựịnh 163, sau ựó tiến hành xử lý tài sản bảo ựảm và thanh toán tiền thu ựược từ việc xử lý tài sản bảo ựảm theo thứ tự ưu tiên thanh toán (điều 60).
Vậy trong trường hợp có những bên nhận bảo ựảm không ựăng ký giao dịch bảo ựảm thì sao? Nghị ựịnh 163 chỉ giới hạn trách nhiệm thông báo cho các bên