- Điều kiện hạ tầng về giao thông, cấp thoát n−ớc cho dự án thuê đất, v.v
3.2. Một số ph−ơng h−ớng chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai trong quản lý nhà n−ớc đối với đất thuê của các
luật đất đai trong quản lý nhà n−ớc đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài
Việc thu hút đầu t− n−ớc ngoài để tạo vốn khai thác tối đa nguồn lợi ở trong n−ớc về đất đai, nhân lực để tạo công ăn, việc làm nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống nhân dân, tăng thu cho ngân sách nhà n−ớc là đòi hỏi rất bức thiết trong giai đoạn hiện nay, giai đoạn Đảng và Nhà n−ớc ta đang ra sức nỗ lực phát huy mọi tiềm năng vốn có ở trong n−ớc và quốc tế để đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế đất n−ớc đồng thời thực hiện chính sách "đi tắt đón đầu" để sớm đ−a n−ớc ta trở thành một n−ớc công nghiệp hiện đại vào năm 2020. Tuy nhiên, không phải nh− thế có nghĩa là chúng ta thu hút đầu t− bằng mọi cách, mọi giá, giảm giá đất đến tối đa để cho thuê ồ ạt, để cho nhà đầu t−
tùy tiện sử dụng đất muốn làm gì thì làm mà thiếu sự quản lý hữu hiệu từ phía nhà n−ớc. Cho thuê đất với quỹ đất càng lớn phục vụ nhiều dự án đầu t− với quy mô càng lớn với thời hạn đầu t− càng dài đòi hỏi trong việc quản lý nhà n−ớc càng phải có một tầm nhìn chiến l−ợc, phải có những ph−ơng h−ớng đúng đắn ngay từ ban đầụ Nếu không thì đến một lúc nào đó nhà n−ớc sẽ không thể quản lý nổi số l−ợng diện tích đất mà nhà n−ớc đã cho thuê, khi đó nguy cơ "mất đất, mất n−ớc" không phải là không có. Nh− vậy, việc xác định đúng ph−ơng h−ớng trong việc hoàn thiện pháp luật đất đai trong quản lý nhà n−ớc đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài là vô cùng quan trọng. Những ph−ơng h−ớng chủ yếu đó thể hiện sau đâỵ
3.2.1. Xây dựng chính sách phù hợp trong quản lý, khai thác và sử dụng đất đai
Đất đai, lãnh thổ là một bộ phận cấu thành của chủ quyền quốc gia, lịch sử của các chiến tranh thế giới là lịch sử của các cuộc xâm chiếm mở rộng lãnh thổ quốc gia và chia lại bản đồ thế giớị Việt Nam dù là một đất n−ớc đã trải qua hơn 100 năm thuộc địa và liên tiếp theo đó là các cuộc chiến tranh chống lại sự xâm l−ợc của các n−ớc ph−ơng tây nhằm gìn giữ, bảo vệ từng tấc đất thân th−ơng của Tổ quốc. Hơn ai hết chúng ta hiểu đ−ợc giá trị của từng thửa đất vốn đã từng thấm máu của biết bao thế hệ ng−ời dân Việt Nam đổ xuống, tiếc thay mất một quãng thời gian dài kể từ sau khi n−ớc nhà độc lập chúng ta mới chỉ biết bảo vệ đất, bảo vệ biên giới lãnh thổ mà ch−a biết cách quản lý, khai thác, sử dụng đất có hiệu quả, chúng ta ch−a có một chính sách đất đai dài hạn, tổng thể và hợp lý, phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất n−ớc. Đặc biệt, sau chiến tranh rất nhiều quốc gia, nhiều tổ chức n−ớc ngoài muốn vào Việt Nam thuê đất để thực hiện dự án đầu t− sản xuất kinh doanh nh−ng với tâm lý sợ mất đất, mất n−ớc chúng ta lần l−ợt đã từ chối rất nhiều cơ hộị
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng đặc biệt của đất đai mà ngay từ khi n−ớc nhà dành đ−ợc độc lập đến nay chúng ta đã lần l−ợt ban hành các
chính sách về đất đai phù hợp với yêu cầu, xây dựng, bảo vệ và phát triển kinh tế đất n−ớc của từng thời kỳ. Những chính sách lớn về đất đai đó đ−ợc thể hiện trong các văn kiện của Đảng, có thể kể đến bao gồm:
- Nhà n−ớc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, v.v... sử dụng ổn định, lâu dài, nhà n−ớc còn cho tổ chức thuê đất theo thời gian thích hợp;
- Nhà n−ớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật; - Nhà n−ớc thừa nhận đất có giá và xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi th−ờng thiệt hại khi nhà n−ớc thu hồi đất;
- Ng−ời sử dụng có các quyền của ng−ời sử dụng đất t−ơng ứng với loại đất sử dụng, thời hạn sử dụng và ph−ơng thức trả tiền thuê đất, mức độ −u đãi, khuyến khích đối với đất thuê, v.v...
- Chính sách đất đai ứng với mỗi giai đoạn, thời kỳ đã đ−ợc chuyển hóa thành những đạo luật về đất đai quan trọng nh− Luật cải cách đất năm 1995, Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, nay là Luật đất đai năm 2003 và đ−ợc triển khai thực hiện trên thực tế. Về cơ bản các chính sách, pháp luật đất đai mỗi thời kỳ đã đi vào thực tiễn và phát huy tác dụng, hiệu quả ở mức độ nhất định tùy thuộc vào t− duy, trình độ, nhận thức, trình độ quản lý đất đai ở các thời kỳ đó. Vấn đề quan trọng là ở chỗ tìm ra những điểm hợp lý, bất hợp lý về chính sách đất đai ở các thời kỳ tr−ớc để từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm cần thiết cho việc đề ra chính sách đất đai phù hợp trong t−ơng laị Mặc dù Đảng ta đã có nhiều cố gắng để đáp ứng các đòi hỏi của sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc khi xây dựng và thông qua chính sách đất đai, tuy nhiên sự nghiệp đổi mới các lĩnh vực đời sống kinh tế, xã hội biến đổi một cách nhanh chóng đã làm chính sách đất đai trở nên bất hợp lý, đặc biệt một lĩnh vực cực kỳ năng động và th−ờng xuyên có những biến đổi lớn nh− lĩnh vực đầu t− n−ớc ngoàị Những hạn chế trong các chính sách về đất đai có thể kể đến bao gồm:
+ Chính sách đất đai ch−a có quy định chung, thống nhất trong việc giải quyết dứt điểm các vấn đề tồn đọng khá lâu trong hoạt động quản lý và sử dụng đất;
+ Chính sách đất đai có sự mâu thuẫn giữa quy định có tính nguyên tắc chung với những quy định cụ thể;
+ Chính sách đất đai ch−a tạo điều kiện cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất n−ớc. Ví dụ, các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cho thuê đất, giá đất ch−a tạo điều kiện tốt cho việc hình thành và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao;
+ Các chính sách về quản lý nhà n−ớc đối với đất đai cũng mang nặng tính hành chính mà ch−a sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính để điều tiết các quan hệ đất đaị
Chính sách về đất đai đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài gắn kết và tùy thuộc vào chính sách đối ngoại, chính sách thu hút đầu t− n−ớc ngoài của nhà n−ớc. Có thể nói, kể từ sau khi có Đại hội VI của Đảng năm 1986 và đặc biệt là từ khi có Luật Đầu t− n−ớc ngoài năm 1987 thì chính sách cho thuê đất đối với các dự án đầu t− n−ớc ngoài ngày càng cởi mở, thông thoáng hơn theo h−ớng dành nhiều quyền hơn cho nhà đầu t− n−ớc ngoài thuê đất, tăng thêm trách nhiệm của phía các cơ quan nhà n−ớc với t− cách là bên cho thuê.
Phù hợp với chủ tr−ơng xây dựng nền kinh tế thị tr−ờng định h−ớng xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế, ngày nay chính sách về đất đai đối với đất thuê của các dự án đầu t− n−ớc ngoài đã đ−ợc xây dựng và tập trung nhất tại Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung −ơng Đảng khoá IX. Nghị quyết đã chỉ ra nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém trong việc quản lý đất thuê của dự án đầu t− n−ớc ngoài đó là đất đai có nguồn gốc phức tạp nên khó khăn trong việc thu hồi, giải phóng mặt bằng; chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ lịch sử; quản lý đất đai chuyền dần từ hành chính,
bao cấp sang cơ chế thị tr−ờng kết hợp với biện pháp hành chính đặt ra nhiều vấn đề mớị Nh−ng nguyên nhân chủ yếu là một số chủ tr−ơng, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng ch−a đ−ợc thể chế hóa; văn bản pháp luật đất đai đ−ợc ban hành nhiều nh−ng thiếu đồng bộ; ch−a nhận thức đúng đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng và là nguồn vốn to lớn của đất n−ớc khác với quan điểm, chính sách sai lầm tr−ớc đây cho rằng đất đai là tài nguyên quốc gia; một bộ phận cán bộ, đảng viên tha hóa, đã lợi dụng chức quyền để thu lợi, tham nhũng trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, v.v... Hội nghị đã thống nhất quan điểm chỉ đạo tích cực đổi mới chính sách về đất đai với việc xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà n−ớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; nhà n−ớc cho thuê đất cho các tổ chức sử dụng ổn định, có thời hạn theo quy định của pháp luật; đất là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn rất quý giá của đất n−ớc, có ý nghĩa chính trị, xã hội sâu sắc; khai thác, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực quý giá về đất đai, đầu t− phát triển đất đai cả về diện tích và chất l−ợng; đổi mới chính sách, pháp luật đất đai phải phù hợp với đ−ờng lối phát triển của nền kinh tế thị tr−ờng định h−ớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của nhà n−ớc, kiên quyết lập lại trật tự về đất đai phù hợp với đ−ờng lối chính trị của Đảng. Những chính sách trên về đất đai là những định h−ớng, quan điểm chỉ đạo việc quản lý và sử dụng đất nói chung trong đó có nội dung quản lý nhà n−ớc về đất đai đối với đất thuê của các dự án đầu t− n−ớc ngoàị
3.2.2. Sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật đất đai không phù hợp trong lĩnh vực đầu t− n−ớc ngoài
Để tạo lập môi tr−ờng đầu t− hấp dẫn thu hút ngày càng nhiều hơn các dự án đầu t− n−ớc ngoài vào Việt Nam đòi hỏi chính sách đầu t− của Việt Nam phải minh bạch, công khai, rõ ràng, hệ thống pháp luật phải đồng bộ, thống nhất, theo h−ớng phải phù hợp với pháp luật đầu t−. Thời điểm Luật đất
đai 2003 đ−ợc ban hành thì vẫn áp dụng các quy định của Luật Đầu t− năm 1996, sửa đổi bổ sung năm 2000 nên cho đến nay khi mà Luật Đầu t− mới năm 2005 đ−ợc ban hành, có hiệu lực từ 01/7/2006 thì một số quy định của Luật đất đai 2003 đã tỏ ra không còn phù hợp, đã trở thành rào cản trong quá trình thực thi chính sách, pháp luật về đầu t−. Do vậy, một trong những ph−ơng h−ớng quan trọng nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung trong quản lý nhà n−ớc đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài đó là chúng ta phải kịp thời sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật đất đai không còn phù hợp trong lĩnh vực đầu t− n−ớc ngoàị Những điểm không còn phù hợp cần phải đ−ợc sửa đổi, bổ sung đó là:
Một là, sửa đổi, bổ sung các quy định về thủ tục thành lập, đăng ký đầu t− đối với dự án có vốn đầu t− n−ớc ngoài có quy mô vốn đầu t− d−ới ba trăm tỉ đồng Việt Nam và không thuộc danh mục lĩnh vực đầu t− có điều kiện hoặc thủ tục thẩm định đối với dự án có quy mô vốn đầu t− từ ba trăm tỉ đồng Việt Nam trở lên và không thuộc danh mục lĩnh vực đầu t− có điều kiện hoặc thủ tục thẩm tra đối với dự án có quy mô vốn đầu t− d−ới ba trăm tỉ đồng và thuộc danh mục lĩnh vực đầu t− có điều kiện đều phải nộp hồ sơ trong đó bao gồm nội dung xác định địa điểm thực hiện dự án đầu t− và nhu cầu sử dụng đất.
Nh− vậy, một trong những điều kiện để đ−ợc cấp Giấy chứng nhận đầu t− là nhà đầu t− n−ớc ngoài phải thỏa thuận thuê địa điểm, phải xác định đ−ợc nhu cầu sử dụng đất, v.v... Tuy nhiên, quy trình này theo Luật đất đai 2003 thì ng−ợc lạị Theo quy định tại Điều 122 Luật đất đai 2003 thì tổ chức n−ớc ngoài muốn xin thuê đất phải nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng nơi có đất, hồ sơ gồm có đơn xin thuê đất; dự án đầu t− của tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu t−; dự án đầu t− và bản sao Giấy phép đầu t− theo quy định của pháp luật về đầu t− có chứng nhận của công chứng nhà n−ớc. Quy định này cần đ−ợc sửa đổi theo h−ớng bỏ quy định cần có dự án đầu t− và bản sao giấy phép đầu t− vì
theo quy định của Luật đầu t− 2005 thì ở giai đoạn đăng ký đầu t− này ch−a có các loại giấy tờ nàỵ
Hai là, Luật đất đai 2003 vẫn còn nhiều quy định theo h−ớng phân biệt đối xử, tạo nên sự bất bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất, giữa chủ thể sử dụng đất trong n−ớc với tổ chức sử dụng đất của n−ớc ngoàị
Luật Đầu t− năm 2005 về chính sách đầu t− đã quy định "nhà n−ớc đối xử bình đẳng tr−ớc pháp luật đối với các nhà đầu t− thuộc mọi thành phần kinh tế, giữa đầu t− trong n−ớc và đầu t− n−ớc ngoài; khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu t−" (Điều 4 khoản 2) [49], trong khi đó Luật đất đai 2003 lại quy định mang tính chất phân biệt rất rõ giữa quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất khác nhau, ví dụ, mục 2 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất, trong mục này lại phân biệt giữa tổ chức đ−ợc nhà n−ớc giao đất không thu tiền sử dụng đất với tổ chức kinh tế đ−ợc nhà n−ớc giao đất có thu tiền sử dụng đất; mục 3 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c− sử dụng đất; mục 4 quy định về quyền và nghĩa vụ của ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài; tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài sử dụng đất, v.v... và t−ơng ứng với nó là các thủ tục hành chính cũng khác nhaụ Nh− vậy, trong khi Luật doanh nghiệp 2005, Luật Đầu t− 2005 đã thu hẹp sự phân biệt về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể, các nhà đầu t− với nhau thì Luật đất đai 2003 vẫn còn sự phân biệt đáng kể hoặc là −u đãi cho nhà đầu t− n−ớc ngoài thì thiệt hại cho đầu t− trong n−ớc và ng−ợc lạị Do đó, cần nghiên cứu chỉnh sửa Luật đất đai 2003 theo h−ớng thu hẹp dần sự phân biệt đối xử đó giữa các chủ thể sử dụng đất với nhaụ
Ba là, sửa đổi các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Theo quy định tại Điều 18 Luật Đầu t− 2005 thì nhà đầu t− có dự án đầu t− đ−ợc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng đ−ợc phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn thực hiện dự án theo quy định của pháp luật. Quy định này của luật đầu t− có nghĩa là bất kỳ
một dự án đầu t− nào với các hình thức thuê đất nào (trả một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền thuê đất hàng năm) đều đ−ợc quyền thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng đ−ợc phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, theo Luật đất đai 2003 thì quyền này chỉ đ−ợc thực hiện với điều kiện nhà đầu t− n−ớc ngoài trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê còn nếu trả tiền thuê đất hàng năm chỉ đ−ợc quyền thế chấp tài
