đất đai đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài
Sau khi có Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986, các lĩnh vực đời sống chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của đất n−ớc đã lần l−ợt đ−ợc đổi mới theo tinh thần đổi mới của Đảng. Theo đó, các văn bản pháp luật trong các lĩnh vực pháp luật khác sau cũng lần l−ợt đ−ợc ban hành nhằm thể chế hóa chủ tr−ơng, đ−ờng lối, chính sách đổi mới của Đảng vào cuộc sống. Hai trong số các văn bản pháp luật quan trọng đ−ợc ban hành ngay sau khi có Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, đó là Luật đất đai năm 1987 và Luật Đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam năm 1987. Cho đến nay hai văn bản pháp luật này đã đ−ợc sửa đổi, bổ sung nhiều lần, trong đó Luật đất đai năm 1987 đến nay đã đ−ợc sửa đổi, bổ sung 4 lần vào các năm 1993, 1998, 2001 và nay là Luật đất đai hiện hành năm 2003 còn Luật đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam cũng đã qua 5 lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 1990, 1992, 1996, 2000 và nay là Luật đầu t− hiện hành năm 2005. Vì cả Luật đất đai và Luật đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam năm 1987 đều đ−ợc ban hành vào những năm đầu của thời kỳ đổi mới nên đã không tránh khỏi những hạn chế lớn cả về mặt nội dung thể hiện cũng nh− về t− duy quản lý nhà n−ớc đất đai và đầu t−. Do vậy, để làm nổi bật những điểm mới, tiến bộ căn bản về quản lý nhà n−ớc đ−ợc thể hiện trong Luật đất đai năm 1993 cũng nh− trong Luật đầu t− năm 1996 so với Luật đất đai năm 1987, phần này đề cập tới nội dung những quy định của Luật đất đai năm 1993, năm 2003 và các văn bản h−ớng dẫn thi hành đối với các doanh
nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài, đặc biệt tập trung vào các vấn đề pháp lý cơ bản về thuê đất nh− thủ tục thuê đất, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê đất, thời hạn thuê đất, v.v...
2.1.1. Luật đất đai năm 1993 và các văn bản h−ớng dẫn thi hành Luật trong lĩnh vực đầu t− n−ớc ngoài
Luật đất đai năm 1987 với tổng số 57 điều quy định một cách rất chung chung về quyền và nghĩa vụ của ng−ời sử dụng đất, trong đó quyền tổ chức n−ớc ngoài sử dụng đất tại Việt Nam đ−ợc quy định tại ch−ơng VI với hai điều có nội dung "việc giao đất cho tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và n−ớc ngoài để sử dụng do Hội đồng Bộ tr−ởng của n−ớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyết định" (Điều 50) [39] và "tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và n−ớc ngoài đ−ợc giao đất để sử dụng phải tuân theo các quy định của luật này, trừ tr−ờng hợp điều −ớc quốc tế ký kết giữa n−ớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với n−ớc ngoài hoặc tổ chức quốc tế có quy định khác" (Điều 51) [39].
Để khắc phục những quy định còn quá chung chung này của Luật đất đai năm 1987 khi quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức n−ớc ngoài sử dụng đất đai tại Việt Nam, Luật đất đai năm 1993 sửa đổi, bổ sung các năm 1998, 2001 và các văn bản h−ớng dẫn thi hành đã bổ sung thêm một số l−ợng điều khoản nhiều hơn, quy định cụ thể hơn, rõ ràng hơn về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp n−ớc ngoài thuê đất tại Việt Nam, cụ thể:
* Về thẩm quyền cho thuê đất:
Luật đất đai năm 1993 và sau đó là Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14/10/1994 cũng nh− Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1996 đều giao thẩm quyền cho thuê đất cho Chính phủ: "Chính phủ quyết định việc cho các tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài, tổ chức quốc tế (gọi chung là ng−ời n−ớc ngoài) ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài thuê đất" (Điều 80) [40]. Đến Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm
2001 thì thẩm quyền cho thuê đất đối với doanh nghiệp n−ớc ngoài đầu t− tại Việt Nam thuộc về ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố (khoản 2 Điều 23) [46]. Theo đó, "ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng quyết định giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức sử dụng đất". H−ớng dẫn điều này, Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/9/2001 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 04/2001/NĐ-CP ngày 11/2/2001 của Chính phủ về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 quy định "ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố thực thuộc Trung −ơng quyết định cho thuê đất cho tổ chức n−ớc ngoài đầu t− vào Việt Nam" (Điều 2 khoản 1 điểm b) [9].
Nh− vậy, Luật đất đai năm 1993 sửa đổi, bổ sung các năm 1998, 2001 đều phân định thẩm quyền cụ thể của Chính phủ, ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc cho thuê đất đối với doanh nghiệp n−ớc ngoài thuê đất tại Việt Nam. Luật đất đai năm 1993 đã quy định thẩm quyền cho thuê đất đối với doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài thuộc về Chính phủ là không phù hợp với thực tiễn và xu h−ớng cải cách hành chính ở n−ớc tạ Vấn đề cho thuê đất đ−ợc quy định chủ tr−ơng nhất quán thực hiện việc phân cấp cho địa ph−ơng nhằm thực hiện chủ tr−ơng cải cách hành chính, giảm các công việc cụ thể của Chính phủ và nâng cao trách nhiệm của ủy ban nhân dân cấp tỉnh nh− Nghị quyết Hội nghị lần thứ 8 Ban Chấp hành Trung −ơng Đảng VII ngày 23/1/1995 đã khẳng định phải chấn chỉnh tổ chức bộ máy và quy chế hoạt động của hệ thống hành chính theo h−ớng Chính phủ tập trung chủ yếu vào quản lý kinh tế vĩ mô, không can thiệp trực tiếp vào việc điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh.
* Về trình tự, thủ tục, hồ sơ xin thuê đất:
Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất đai và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có phạm vi điều chỉnh là các thủ tục nêu trên nh−ng chỉ áp dụng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong n−ớc. Nh− vậy, trong một khoảng thời gian sau khi Luật đất đai
năm 1993 có hiệu lực không có văn bản nào h−ớng dẫn về trình tự, thủ tục, hồ sơ xin thuê đất của các doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoàị Sau khi có nhiều công văn của địa ph−ơng đề nghị h−ớng dẫn về trình tự, thủ tục cho thuê đất để thực hiện dự án đầu t− n−ớc ngoài, thì ngày 06/6/2000, Tổng cục Địa chính đã có Công văn số 864/TCĐC h−ớng dẫn các thủ tục nàỵ
Theo đó, trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với dự án đầu t− không sử dụng vốn ngân sách nhà n−ớc đ−ợc thực hiện nh− sau:
- Chủ đầu t− nộp đơn xin thuê đất, kèm theo dự án đầu t− sản xuất kinh doanh tại ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận (bằng văn bản) về địa điểm, diện tích đất để thực hiện dự án. Tr−ờng hợp không chấp thuận cần thông báo cho chủ đầu t− biết rõ lý do;
- Chủ đầu t− liên hệ với Sở Địa chính (Sở Địa chính - Nhà đất) để lập hồ sơ xin thuê đất; hồ sơ gồm các văn bản sau: Đơn xin thuê đất; văn bản của
ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận về địa điểm, diện tích đất để thực hiện dự án; bản đồ địa chính khu đất,
Sở Địa chính thẩm tra hồ sơ trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quyết định cho thuê đất theo thẩm quyền. Đối với tr−ờng hợp thẩm quyền cho thuê đất của Chính phủ thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập Tờ trình và gửi kèm 2 bộ hồ sơ đến Tổng cục Địa chính để thẩm định, trình Thủ t−ớng Chính phủ quyết định;
- Sau khi có quyết định cho thuê đất, chủ đầu t− thực hiện đền bù thiệt hại cho ng−ời có đất bị thu hồi theo quy định và nộp tiền thuê đất theo quy định.
- Sở Địa chính tiến hành cắm mốc giới, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu t−.
Nhằm có cơ sở pháp lý cao hơn đảm bảo trình tự, thủ tục xin thuê đất của các doanh nghiệp n−ớc ngoài đ−ợc tiện lợi, ngày 01/11/2001 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 79/2001/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 17/1999/NĐ-CP. Theo đó, phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP đ−ợc mở rộng hơn, cụ thể: "Nghị định này quy định thủ tục về việc chuyển nh−ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân" (Điều 1) [11], và "thủ tục cho thuê lại đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất của tổ chức n−ớc ngoài thuê đất tại Việt Nam theo Luật Đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam cũng đ−ợc thực hiện theo quy định của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 và Nghị định này" (điểm a khoản 1 Điều 2 [11]. Theo đó, hồ sơ thuê đất, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài bao gồm: Hợp đồng thuê đất, thuê lại đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trích lục bản đồ thửa đất; chứng từ nộp tiền thuê đất.
Trình tự, thực hiện việc cho thuê đất, cho thuê lại đất đ−ợc quy định nh− sau:
+ Hồ sơ cho thuê đất, cho thuê lại đất nộp tại Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất;
+ Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nộp đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính nhà đất thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 2 phần II (phần ghi của cơ quan nhà n−ớc) của Bản hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê lại đất cho những tr−ờng hợp đ−ợc cho thuê, cho thuê lại đất; nếu không đ−ợc cho thuê, cho thuê lại thì trả lại hồ sơ và thông báo cho tổ chức đó biết lý do không đ−ợc cho thuê đất, cho thuê lại đất;
- Sau khi có xác nhận đ−ợc cho thuê, đ−ợc cho thuê lại, bên cho thuê, bên cho thuê lại đăng ký việc cho thuê, cho thuê lại đất tại ủy ban nhân dân xã, ph−ờng, thị trấn nơi có đất.
Tuy nhiên, qua thực tiễn thi hành Luật đất đai 1993 và các văn bản h−ớng dẫn thực hiện cho thấy, ngoài các văn bản trong hồ sơ xin thuê đất do luật quy định, các doanh nghiệp có dự án xin thuê đất tại địa ph−ơng phải tập hợp đủ trong hồ sơ xin thuê đất ít nhất 6 loại văn bản sau:
STT Cơ quan Loại văn bản
