- Điều kiện hạ tầng về giao thông, cấp thoát n−ớc cho dự án thuê đất, v.v
3.1. Sự cần thiết khách quan của việc hoàn thiện pháp luật đất đai trong quản lý nhà n−ớc đối với đất thuê của
luật đất đai trong quản lý nhà n−ớc đối với đất thuê của doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài
Sau hơn 10 năm thực hiện Luật đất đai năm 1993, công tác quản lý nhà n−ớc về đất đai đang đứng tr−ớc một thực trạng đó là tình hình quản lý và sử dụng đất đai bộc lộ nhiều yếu kém đ−ợc thể hiện nh− hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ch−a đáp ứng đ−ợc yêu cầu thực tiễn đặt ra; việc cho thuê đất tồn tại nhiều bất cập nh− tình trạng nhiều công trình sử dụng đất không đúng với quyết định cho thuê đất; không ký hợp đồng thuê đất, chậm nộp tiền thuê đất; các dự án thuê đất hoạt động kém hiệu quả, v.v... cơ chế quản lý tài chính về đất đai kém hiệu quả; cơ quan quản lý đất đai các cấp nhìn chung yếu kém, cán bộ địa chính hạn chế về chuyên môn, nghiệp vụ, v.v... Tr−ớc thực trạng hệ thống chính sách, pháp luật và công tác quản lý về đất đai nói chung, công tác quản lý đất cho dự án đầu t− n−ớc ngoài thuê nói riêng còn có nhiều bất cập nh− vậy, thì yêu cầu đổi mới, nâng cao hiệu quả quản lý nhà n−ớc về đất đai là một trong những đòi hỏi cấp bách, khách quan trong giai đoạn hiện naỵ
Điều này càng trở nên bức thiết hơn bao giờ hết khi mà hệ thống pháp luật Việt Nam đ−ợc xây dựng theo định h−ớng thị tr−ờng ngày càng hoàn thiện, khi mà Việt Nam đang đứng tr−ớc ng−ỡng cửa gia nhập vào WTO với yêu cầu hệ thống pháp luật Việt Nam phải rõ ràng, minh bạch, đối xử bình
đẳng giữa các pháp nhân, thể nhân trong n−ớc với pháp nhân, thể nhân n−ớc ngoài; khi mà ngày càng có nhiều doanh nghiệp n−ớc ngoài hơn đến đầu t− làm ăn tại Việt Nam.
Tr−ớc những thời cơ, vận hội và thách thức lớn lao đó thì việc quản lý nhà n−ớc về đất đai trong lĩnh vực cho doanh nghiệp n−ớc ngoài thuê đất làm sao phải kết hợp hài hòa giữa lợi ích của nhà đầu t− với lợi ích của nhà n−ớc Việt Nam là một bài toán lớn đặt ra cần có lời giải đáp. Chính vì vậy, Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung −ơng Đảng khóa IX đã khẳng định chủ tr−ơng tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất n−ớc. Hội nghị đã chỉ rõ những hạn chế trong công tác quản lý nhà n−ớc về đất đai và tìm ra những nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân cơ bản nh− một số chủ tr−ơng, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng ch−a đ−ợc thể chế hóa; văn bản pháp luật về đất đai đ−ợc ban hành ch−a đồng bộ; ch−a nhận thức đúng đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia là nguồn nội lực quan trọng và là nguồn vốn to lớn của đất n−ớc; vai trò đại diện chủ sở hữu nhà n−ớc đối với đất đai ch−a xác định rõ, v.v... Hội nghị đã thống nhất chỉ đạo nhiều nội dung quan trọng trong đó xác định việc cho thuê đất đai đối với các tổ chức n−ớc ngoài sử dụng ổn định, lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật. Tr−ớc những thực tế khách quan đó, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài là một đòi hỏi khách quan và vô cùng cần thiết. Điều này bắt nguồn từ các yêu cầu, đòi hỏi khách quan sau đâỵ
3.1.1. Yêu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật của nền kinh tế thị tr−ờng định h−ớng xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế
Kể từ khi có Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, các lĩnh vực đời sống chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của đất n−ớc lần l−ợt đ−ợc đổi mới, trong đó nét nổi bật lớn là đổi mới về cơ chế, lối t− duy về kinh tế. Hiến pháp năm 1992, sửa đổi, bổ sung năm 2001 quy định:
Nhà n−ớc xây dựng nền kinh tế độc lập, tự chủ trên cơ sở phát huy nội lực, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế; thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất n−ớc. Nhà n−ớc thực hiện nhất quán chính sách phát triển nền kinh tế thị tr−ờng định h−ớng xã hội chủ nghĩạ Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa trên chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể là nền tảng [29].
Hiến pháp còn quy định "Nhà n−ớc quản lý xã hội bằng pháp luật, không ngừng tăng c−ờng pháp chế xã hội chủ nghĩa". Nh− vậy, chủ tr−ơng, đ−ờng lối phát triển kinh tế đất n−ớc đã đ−ợc xác định rõ ràng đó là phát triển nền kinh tế nhiều thành phần theo định h−ớng xã hội chủ nghĩa, kinh tế có vốn đầu t− n−ớc ngoài là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị tr−ờng đ−ợc nhà n−ớc khuyến khích và tất cả đ−ợc điều chỉnh bằng hệ thống pháp luật minh bạch, công bằng, rõ ràng, có hiệu lực và hiệu quả.
Có thể nói, sau khi có định h−ớng xây dựng nền kinh tế thị tr−ờng xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế với sự đề cao vai trò, giá trị của pháp luật thì hệ thống pháp luật của Việt Nam nói chung, pháp luật về kinh tế và phục vụ hội nhập nói riêng đã có những b−ớc tiến v−ợt bậc, với sự ra đời của hàng loạt các luật chuyên ngành về thể chế kinh tế thị tr−ờng nh−: Luật đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam, Luật khuyến khích đầu t− trong n−ớc, Luật doanh nghiệp, Luật doanh nghiệp nhà n−ớc, Luật hợp tác xã, Luật dầu khí, Luật xây dựng, Luật đất đai, Luật ngân sách nhà n−ớc, v.v... các đạo luật này ra đời tạo nên một khung pháp lý quan trọng điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến hoạt động đầu t− phù hợp với đ−ờng lối, quan điểm của Đảng và thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội n−ớc ta, cũng nh− phù hợp với yêu cầu của quá trình hội nhập, góp phần tạo môi tr−ờng đầu t− thuận lợi, hấp dẫn đối với các nhà đầu t− thuộc mọi thành phần kinh tế [3, tr. 1].
Cũng nằm trong mục tiêu, yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế xây dựng nhà n−ớc pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa, ngày 24/5/2005, Ban chấp hành trung −ơng Đảng đã ban hành Nghị quyết số 48/NQ-TW về Chiến l−ợc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định h−ớng đến năm 2020 đã xác định phải tiếp tục xây dựng và hoàn thiện pháp luật về dân sự, kinh tế, trọng tâm là hoàn thiện thể chế kinh tế thị tr−ờng định h−ớng xã hội chủ nghĩạ Theo đó, nghị quyết xác định từ nay đến năm 2010 và các năm tiếp theo, tiếp tục xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị tr−ờng định h−ớng xã hội chủ nghĩa, tập trung vào một số lĩnh vực pháp luật kinh tế trọng điểm, đáp ứng kịp thời yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất n−ớc, hội nhập kinh tế quốc tế. Tạo lập môi tr−ờng pháp lý cho cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng, phù hợp với nguyên tắc của WTO và các cam kết quốc tế khác. Xây dựng một khung pháp luật chung cho các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, xóa bỏ đặc quyền và độc quyền kinh doanh, cải thiện môi tr−ờng đầu t−; từng b−ớc thống nhất pháp luật áp dụng đối với đầu t− trong n−ớc và đầu t− n−ớc ngoàị Việc ra đời của Luật doanh nghiệp chung năm 2005 trên cơ sở thống nhất Luật doanh nghiệp 1999 và Luật doanh nghiệp nhà n−ớc năm 2004; Luật đầu t− năm 2005 trên cơ sở thống nhất Luật khuyến khích đầu t− trong n−ớc và Luật đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam là một trong những kết quả ban đầu của việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh tế thị tr−ờng theo định h−ớng xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế.
Tr−ớc bối cảnh và thực tiễn khách quan đó, đòi hỏi hệ thống pháp luật về đất đai nói chung, các quy định của pháp luật trong quản lý nhà n−ớc về đất đai đối với đất thuê của các doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài nói riêng, phải đ−ợc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện cho phù hợp với thể chế nền kinh tế thị tr−ờng. Việc ban hành Luật đất đai năm 2003 đối với những nội dung mới quan trọng đã tạo một "mặt bằng" pháp lý bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong n−ớc với tổ chức n−ớc ngoài thuê đất tại Việt Nam; quy định mới về đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án có sử dụng đất là một trong những sự thể hiện chủ tr−ơng của nhà n−ớc là quản lý đất đai bằng công cụ điều tiết kinh tế cho phù hợp với nền kinh tế thị tr−ờng; quy định về quyền sử dụng đất trong thị tr−ờng bất động sản, v.v... đã dần dần tạo nên sự t−ơng thích giữa pháp luật về đất đai với các lĩnh vực pháp luật chuyên ngành khác của thể chế kinh tế thị tr−ờng định h−ớng xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế.
3.1.2. Yêu cầu của việc cải thiện môi tr−ờng đầu t− để thu hút đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam
Tr−ớc những yêu cầu của sự nghiệp đổi mới sâu rộng nền kinh tế, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất n−ớc, chủ động hội nhập quốc tế đã và đang đặt ra những đòi hỏi khách quan của việc cải thiện môi tr−ờng đầu t−, huy động mọi nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội, cụ thể bao gồm:
Một là, Nghị quyết Trung −ơng 9 (khóa IX) đã đặt ra mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đẩy nhanh tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, khắc phục nguy cơ tụt hậu của n−ớc ta so với thế giới và khu vực, đ−a Việt Nam ra khỏi nhóm n−ớc đang phát triển có thu nhập thấp. Do đó, trong những năm tới nhu cầu vốn đầu t− cho phát triển là rất lớn. Để đạt mục tiêu GDP tăng gấp đôi vào năm 2010, sơ bộ −ớc tính nhu cầu tổng vốn đầu t− phát triển của kế hoạch 05 năm 2006 -2010 khoảng 1580 - 1960 ngàn tỉ đồng t−ơng đ−ơng 117 - 124 tỉ USD chiếm 38% GDP. Đây là một nhiệm vụ khó khăn đòi hỏi phải tiếp tục quán triệt đầy đủ đ−ờng lối, chủ tr−ơng của Đảng đ−ợc khẳng định trong Đại hội Đảng IX, đặc biệt là Nghị quyết Trung −ơng 9 (khóa IX): gắn huy động nguồn nội lực với ngoại lực, gắn cải cách trong n−ớc với hội nhập để tận dụng cơ hội và v−ợt qua thách thức trong giai đoạn tới; điều đó một mặt đòi hỏi phải xây dựng đồng bộ và hoàn thiện cơ bản thể chế kinh tế thị tr−ờng theo định h−ớng xã hội chủ nghĩa; mặt khác, cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật và các giải pháp đồng bộ nhằm thu hút và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực.
Hai là, từ khi tiến hành công cuộc đổi mới, hệ thống pháp luật về đầu t−, kinh doanh không ngừng đ−ợc cải thiện theo h−ớng phù hợp với việc xây dựng nền kinh tế thị tr−ờng theo định h−ớng xã hội chủ nghĩạ Trong quá trình đó, môi tr−ờng kinh doanh tại Việt Nam cũng không ngừng hoàn thiện, thay đổi theo h−ớng bình đẳng, không phân biệt, tạo lập "cùng một sân chơi chung" cho các hình thức đầu t−, các thành phần kinh tế, thể hiện qua hàng loạt các đạo luật mới đ−ợc ban hành, sửa đổi, bổ sung. Những khác biệt về điều kiện đầu t−, kinh doanh nh− điều kiện gia nhập thị tr−ờng, các yếu tố đầu vào, đầu ra và hoạt động quản lý doanh nghiệp giữa đầu t− trong n−ớc và đầu t− n−ớc ngoài đã đ−ợc thu hẹp đáng kể, thậm chí nhiều chính sách đã đ−ợc hòa đồng.
Ba là, trong quá trình chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, n−ớc ta đã ký kết nhiều Hiệp định song ph−ơng và đa ph−ơng liên quan đến hoạt động đầu t− và hiện nay đang ở giai đoạn phải thực hiện về cơ bản các cam kết quốc tế đó nh− những cam kết trong khuôn khổ AFTA, Hiệp định khung về khu vực đầu t− ASEAN, Hiệp định th−ơng mại song ph−ơng với Hoa Kỳ, Hiệp định tự do hóa, khuyến khích và bảo hộ đầu t− với Nhật Bản và đang tích cực đàm phán gia nhập WTO, dự kiến sẽ gia nhập vào tháng 10/2006 nàỵ Việc ký kết và thực hiện các cam kết quốc tế liên quan đến hoạt động đầu t− một mặt vừa đòi hỏi Việt Nam phải mở cửa thị tr−ờng, xóa bỏ các rào cản thuế quan, phi thuế quan hoặc các trợ cấp không phù hợp với thông lệ quốc tế, mặt khác vẫn phải duy trì một số chính sách bảo hộ sản xuất trong n−ớc có điều kiện, có thời gian mở cửa thị tr−ờng theo lộ trình xác định.
Bốn là, cuộc cạnh tranh thu hút vốn đầu t− n−ớc ngoài trên thế giới và khu vực đang diễn ra ngày càng gay gắt, nhất là khi Trung Quốc gia nhập WTỌ Trong bối cảnh đó, các n−ớc trong khu vực đang cải cách mạnh mẽ về môi tr−ờng đầu t− theo h−ớng tự do hóa chính sách đầu t−, th−ơng mại hóa với các đối tác kinh tế lớn nhằm tranh thủ nguồn vốn đầu t−, công nghệ. Hệ thống luật pháp về đầu t− n−ớc ngoài của ta tr−ớc đây đ−ợc coi là hấp dẫn, thông
thoáng, nay giảm dần tính cạnh tranh so với những chuyển biến mới về chính sách thu hút đầu t− của các n−ớc trong khu vực và thế giớị Do đó, cần phải có chính sách bảo đảm đầu t−, khuyến khích −u đãi đầu t−, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tháo gỡ rào cản liên quan đến đầu t− là yêu cầu cần thiết khách quan [3, tr. 2-4].
Nh− vậy, yêu cầu của việc cải thiện môi tr−ờng đầu t− để thu hút đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam đã và đang trở thành vấn đề sống còn trong điều kiện hội nhập, xây dựng nhà n−ớc pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa hiện naỵ Do vậy, để môi tr−ờng đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam ngày càng trở nên hấp dẫn hơn chúng ta phải đổi mới, cải cách toàn diện, sâu sắc một loạt các vấn đề liên quan đến chính sách đầu t−, trong đó yêu cầu tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp n−ớc ngoài thuê đất, sử dụng đất có hiệu quả để sản xuất kinh doanh có lãi là một trong những đòi hỏi vô cùng quan trọng đối với dự án đầu t−. Để n−ớc ta sớm theo kịp tốc độ phát triển của thị tr−ờng đầu t− n−ớc ngoài, tạo nên sự đồng bộ cần thiết với thể chế nền kinh tế thị tr−ờng định h−ớng xã hội chủ nghĩa thì việc hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung, pháp luật về thuê đất đối với đất thuê của doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài nói riêng là một đòi hỏi mang tính chất tất yếu, khách quan.
3.1.3. Bảo đảm bình đẳng giữa các loại hình doanh nghiệp và tăng c−ờng quyền tự do kinh doanh cho các doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài
Việt Nam là n−ớc có nền kinh tế tập trung quan liêu, bao cấp đ−ợc duy trì trong nhiều năm nên t− duy phân biệt đối xử, bảo hộ, cho thuê đất sợ mất n−ớc, mất chủ quyền vẫn dai dẳng tồn tại trong những năm đầu đổi mớị Do vậy, từ khi có Đại hội VI năm 1986 (Đại hội đổi mới) đến nay đã 20 năm trôi qua nh−ng những t− duy đó vẫn ch−a hẳn là đã đ−ợc đổi mới một cách toàn diện. Việc ra đời và phát triển hàng loạt các chính sách, các văn bản pháp luật thuộc các lĩnh vực, ngành nghề khác nhau đã chứng minh cho điều đó. Ví dụ, tr−ớc đây có Luật doanh nghiệp t− nhân và Luật công ty để phân biệt một loại
hình là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ với doanh nghiệp do hai thành viên trở lên liên kết với nhau làm chủ; tiếp đến là luật doanh nghiệp điều chỉnh gộp cả hai loại là doanh nghiệp t− nhân và công ty lại trong một văn bản thống
