- Điều kiện hạ tầng về giao thông, cấp thoát n−ớc cho dự án thuê đất, v.v
3.3. Các giải pháp cơ bản để hoàn thiện pháp luật đất đai trong quản lý nhà n−ớc đối với đất thuê của các doanh
trong quản lý nhà n−ớc đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài
Nhằm tạo môi tr−ờng lành mạnh thu hút đầu t− n−ớc ngoài cùng với việc phát huy tối đa nội lực trong n−ớc để nhanh chóng thực hiện thành công sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất n−ớc, thì yêu cầu của việc hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng là một đòi hỏi mang tính chất tất yếu, khách quan. Trên cơ sở những ph−ơng h−ớng chủ yếu về mặt xây dựng chính sách, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai phù hợp với pháp luật về đầu t−; nâng cao hiệu lực quản lý nhà n−ớc về đất đai, chúng ta phải thực hiện đồng thời các giải pháp cơ bản sau để tiếp tục hoàn thiện hơn nữa pháp luật đất đai trong quản lý nhà n−ớc đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoàị
3.3.1. Thực hiện th−ờng xuyên công tác quy hoạch đất đai theo h−ớng phân loại theo vùng, miền và lợi thế của từng loại đất đai
Luật đất đai 2003 đã quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với chiến l−ợc, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả n−ớc phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả n−ớc là cơ sở để Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ quỹ đất gắn với mục đích sử dụng theo mặt bằng trong kỳ quy hoạch [17, tr. 30]. Mục tiêu của việc lập quy hoạch đất đai là xây dựng cơ sở khoa học làm căn cứ cho việc xây dựng kế
hoạch sử dụng đất, nhằm lựa chọn ph−ơng án sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất về kinh tế, xã hội, môi tr−ờng, sinh thái, an ninh, quốc phòng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng để nhà n−ớc thống nhất quản lý đối với toàn bộ đất đai, bảo đảm cho đất đai đ−ợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhà n−ớc thực hiện quyền định đoạt về đất đai, nắm đ−ợc quỹ đất đai đến từng loại đất, bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc cho thuê đất, có cơ sở để điều chỉnh chính sách đất đai theo h−ớng sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả, đồng thời dự tính đ−ợc nguồn thu ngân sách nhà n−ớc.
Xuất phát từ vị trí, vai trò và tầm quan trọng của công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nh− vậy, Luật đất đai 2003 đã quy định khá đầy đủ các vấn đề về quy hoạch đất nh− về nguyên tắc, căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất, nội dung quy hoạch sử dụng đất, kỳ quy hoạch sử dụng đất, thẩm quyền lập quy hoạch, công bố và thực hiện quy hoạch.
Mặc dù đã có nhiều các quy định cần thiết liên quan đến quy hoạch đất đai nh− vậy, tuy nhiên quá trình thực hiện quy hoạch đất đai theo Luật đất đai trong thời gian qua đã gặp không ít những v−ớng mắc nhất định, cụ thể nh−:
Thứ nhất, mặc dù Điều 21 đã đ−a ra 8 nguyên tắc cho quá trình lập quy hoạch nh−ng các chuẩn mực (yêu cầu) cho bản thân từng nguyên tắc của quy hoạch lại không có nên thiếu tính định h−ớng về chính sách.
Thứ hai, thời gian cho thuê đất dài, kỳ quy hoạch ngắn dẫn đến khả năng rủi ro lớn cho phía nhà đầu t− n−ớc ngoài khi thuê đất tại Việt Nam. Theo Điều 24 Luật đất đai 2003 thì kỳ quy hoạch tổng thể đ−ợc xác định là 10 năm và quy hoạch tổng thể sẽ có thể đ−ợc xem xét và sửa đổi 5 năm một lần. Trong khi đó, thời hạn cho thuê đất đối với các dự án đầu t− n−ớc ngoài th−ờng là 50 năm, tối đa có thể lên đến 70 năm (khoản 3 Điều 67). Do vậy, khi điều chỉnh, thay đổi quy hoạch thì phần lớn rủi ro là do doanh nghiệp gánh chịụ Mặc dù l−ờng tr−ớc đ−ợc điều này, Điều 11 về bảo đảm đầu t− trong
tr−ờng hợp thay đổi pháp luật, chính sách đã đ−ợc Luật đầu t− 2005 quy định theo h−ớng bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu t− nh−ng cũng không thể xóa bỏ hết đ−ợc tâm lý lo sợ phải di dời dự án đầu t− của doanh nghiệp. Vì vậy, các nhà đầu t− th−ờng lựa chọn ph−ơng án đầu t− ngắn hạn, không bền vững, hậu quả tất yếu là hiệu quả khai thác đất đai sẽ không đạt mức tối −ụ
Thứ ba, chất l−ợng của quy hoạch phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là tầm nhìn và năng lực của toàn bộ hệ thống, năng lực của đội ngũ cán bộ. Quá trình xây dựng năng lực là một quá trình dài hạn trong khi năng lực đội ngũ cán bộ hiện tại ch−a đáp ứng, ch−a kể đến việc môi tr−ờng kinh tế, chính trị quốc tế thay đổi rất nhanh chóng, chứa đựng nhiều yếu tố không thể dự đoán tr−ớc đ−ợc. Do những hạn chế, rủi ro nên việc thực hiện th−ờng xuyên công tác quy hoạch đất đai, trong đó chú trọng đến việc phân loại theo vùng, miền và lợi thế của từng loại đất đai là điều hết sức cần thiết. Thông qua việc thực hiện th−ờng xuyên công tác quy hoạch đất đai sẽ góp phần thực hiện việc đền bù thỏa đáng, bảo đảm bảo vệ kịp thời quyền và lợi ích của doanh nghiệp đầu t− khi họ phải di dời vì thay đổi quy hoạch.
Việc thực hiện th−ờng xuyên công tác quy hoạch đất đai theo h−ớng phân loại theo vùng, miền và lợi thế của từng loại đất đai giúp cho nhà n−ớc có cơ sở điều chỉnh mức −u đãi đầu t− thích hợp ứng với từng thời kỳ, chuyển dịch địa bàn, lĩnh đầu t−. Ví dụ, qua thực hiện kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 ta thấy đất chuyên dùng tăng 4,10% (54.542 ha) so với chỉ tiêu đ−ợc Quốc hội quyết định, chủ yếu là do quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đã thu hút đầu t− ngày càng nhiều, môi tr−ờng đầu t− đ−ợc cải thiện, nhu cầu thực tế đòi hỏi xây dựng nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thuộc các vùng kinh tế trọng điểm nhiều hơn kế hoạch dự kiến, một số tr−ờng hợp cần triển khai tr−ớc một số dự án để không bỏ lỡ cơ hội đầu t− của các nhà đầu t− n−ớc ngoài [17, tr. 6]. Từ đó, chúng ta có chính sách điều chỉnh để tăng quỹ đất chuyên dùng phục vụ nhu cầu thuê đất sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp.
Cũng qua giải pháp thực hiện th−ờng xuyên công tác quy hoạch đất đai theo lợi thế của từng loại đất mà chúng ta biết đ−ợc những hạn chế, yếu kém trong việc cho thuê các loại đất để có sự điều chỉnh trong chính sách cho thuê đối với từng loại đất. Ví dụ, qua đánh giá thực trạng sử dụng đất giai đoạn 2001-2005 chúng ta thấy việc quy hoạch xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao vừa có tình trạng không đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng đất của các nhà đầu t−, vừa có tình trạng để đất trống trong thời gian dàị Đáng chú ý là tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp chỉ khoảng 50%, điển hình nh− khu chế xuất Hải Phòng, khu công nghiệp Đình Vũ, khu công nghiệp Nomusa, khu công nghiệp Đài T−, khu công nghiệp DaewHanel đ−ợc thành lập từ năm 1995 -1996 mà mới chỉ cho thuê đ−ợc 2% - 3%. Đối với diện tích đã đăng ký sử dụng thì trong nhiều tr−ờng hợp việc đầu t− kéo dài, hiệu quả sử dụng thấp. Giá thuê đất gắn với hạ tầng ở nhiều nơi quá cao, ch−a thu hút các nhà đầu t− vào khu công nghiệp, v.v... [17, tr. 28]. Hoặc thực tiễn thời gian qua các khu công nghiệp, khu chế xuất phân bố không đều theo lãnh thổ, tập trung chủ yếu cả về số l−ợng và quy mô diện tích tại 3 vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, miền Trung và phía Nam (chiếm 57/76 khu). Trong khi đó, tại vùng Tây Nguyên và miền núi phía Bắc thì việc thành lập và phát triển các khu công nghiệp còn ở mức độ rất hạn chế. ở một số địa ph−ơng, nhiều khu công nghiệp đ−ợc thành lập trong cùng một thời kỳ và nhiều địa ph−ơng có điều kiện kinh tế - xã hội giống nhau và có vị trí địa lý gần nhau lại thành lập nhiều khu công nghiệp, trong khi ch−a đảm bảo kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho hoạt động của các khu công nghiệp và ch−a tính đến ảnh h−ởng của tốc độ đô thị hóạ Điều đó vừa làm cho hiệu quả sử dụng vốn xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật bị hạn chế, vừa tạo nên sự cạnh tranh không lành mạnh trong thu hút đầu t−. Bất cập này có nguyên nhân là do ch−a có một quy hoạch tổng thể mang tính quốc gia đối với việc phát triển các khu công nghiệp trên cơ sở cân đối theo địa ph−ơng và vùng lãnh thổ, theo ngành và theo chiến l−ợc phát triển kinh tế - xã hội [63, tr. 3]. Do vậy, việc thực hiện
th−ờng xuyên công tác quy hoạch đất đai theo h−ớng phân loại theo vùng, miền và lợi thế của từng loại đất đai nhằm khai thác có hiệu quả đất đai là yêu cầu ngày càng trở nên vô cùng quan trọng, đặc biệt khi mà dân số tăng, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau tăng nh−ng quỹ đất lại không tăng.
3.3.2. Xây dựng chế độ pháp lý phù hợp về đất đai đối với từng vùng, miền
Mặc dù về nguyên tắc các quy phạm pháp luật đ−ợc áp dụng chung thống nhất trên phạm vi toàn quốc đảm bảo tính công bằng, khách quan, thống nhất của pháp luật, và nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩạ Tuy nhiên, xuất phát từ tính đặc thù trong sự điều chỉnh của Luật đất đai và Luật đầu t−, theo đó cùng một đơn vị diện tích đất nh−ng ở các vùng, miền khác nhau lại có giá trị khai thác, sử dụng khác nhau, cùng một dự án đầu t− nh−ng nếu đầu t− ở các địa bàn khác nhau lại có các lợi thế, −u đãi khác nhaụ Do vậy, mà chế độ pháp lý đất đai ở các vùng (vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bằng, trung du, vùng quy hoạch đô thị, v.v...), ở các miền (miền Trung, miền Nam, miền Bắc) khác nhau thì khác nhaụ Nên khi có những quy phạm pháp luật điều chỉnh chung cho các loại đất khác nhau cũng sẽ không bị ảnh h−ởng bởi nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa và cũng vừa đảm bảo thực hiện đ−ợc các chính sách kinh tế lớn của nhà n−ớc về −u đãi, thu hút đầu t−, ví dụ muốn thu hút, khuyến khích đầu t−, phát triển kinh tế - xã hội ở các vùng sâu, vùng xa, miền núi hoặc miền biển thì pháp luật đất đai có −u đãi là kéo dài thời hạn thuê đất hơn, miễn, giảm thuế đất đai và các loại thuế khác trong khoảng thời gian hợp lý, v.v... pháp luật về đầu t− có các loại −u đãi về xuất nhập khẩu hàng hóa, quảng cáo, tiếp thị, gia công, chuyển nh−ợng, điều chỉnh vốn hoặc dự án đầu t−, v.v... Triển khai vận dụng các quy định này của pháp luật đã có những địa ph−ơng làm rất tốt, thu hút đ−ợc nhiều dự án đầu t− n−ớc ngoài nh− thành phố Đà Nẵng áp dụng giá thuê đất rất −u đãi ở khu công nghiệp Hòa Khánh, Hòa Cầm, Liên Chiểu, theo đó doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài đ−ợc miễn hoàn
toàn tiền thuê đất gồm cả tiền phải nộp về cơ sở hạ tầng trong suốt thời gian dành cho xây dựng cơ bản và sau 7 năm kể từ ngày hoàn thành công trình [64] hoặc các tỉnh, thành phố phía Nam nh− Thành phố Hồ Chí Minh, Bình D−ơng, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu thực hiện rất tốt việc hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình thuê đất nhằm thu hút đầu t− n−ớc ngoài phát triển ngành công nghiệp n−ớc nhà. Những sự vận dụng linh hoạt pháp luật về đất đai tạo thuận lợi cho doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài có thể kể đến nh−: các doanh nghiệp có dự án đầu t− trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đ−ợc tỉnh miễn các loại phí và lệ phí liên quan đến việc lập thủ tục giới thiệu địa điểm, ký hợp đồng thuê đất; tỉnh Đồng Nai thực hiện miễn tiền thuê đất trong suốt thời hạn thuê đất cho các dự án đầu t− vào địa bàn đặc biệt khó khăn, cũng nh− cho phần diện tích đất thuê để xây nhà ở cho công nhân của doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh, các dự án đầu t− vào khu công nghiệp tại các huyện miền núi đ−ợc miễn phí sử dụng hạ tầng trong 5 năm kể từ khi bắt đầu sản xuất, kinh doanh và miễn tiền thuê đất trong thời hạn thuê đất cho các dự án thuộc danh mục ngành nghề khuyến khích đầu t− thì đ−ợc miễn tiền thuê đất thời hạn 15 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê đất. Để tránh tình trạng đăng ký, găm giữ đất thuê tỉnh còn thực hiện biện pháp c−ỡng chế thu hồi đất cho thuê nếu sau hai năm đ−ợc thuê đất mà chủ đầu t− dự án không triển khai mà không có lý do chính đáng. Do Nhà n−ớc ch−a có quy hoạch cụ thể về kinh doanh và quản lý các cụm công nghiệp vừa và nhỏ, và để tăng c−ờng xã hội hóa, khuyến khích và hỗ trợ doanh nghiệp phát triển các cụm công nghiệp, nhất là để định h−ớng và hỗ trợ các doanh nghiệp đầu t− vào khu công nghiệp ở miền núi, vùng đặc biệt khó khăn các tỉnh Đồng Nai, Bình D−ơng và một số địa ph−ơng khác đã mạnh dạn áp dụng các ph−ơng thức đầu t− phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn nh− sau:
Thứ nhất, ngân sách nhà n−ớc đảm nhận cấp toàn bộ vốn đầu t− thực hiện di dời mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng;
Thứ hai, ngân sách nhà n−ớc cấp một phần vốn (giải tỏa, san nền, xây dựng hệ thống thoát n−ớc);
Thứ ba, đại diện các doanh nghiệp tập trung kinh phí, chủ động giải tỏa và phát triển cơ sở hạ tầng, rồi tự phân bổ chi phí cho các doanh nghiệp theo thỏa thuận. Sau đó các doanh nghiệp vẫn ký thuê đất trực tiếp với nhà n−ớc;
Thứ t−, doanh nghiệp ký hợp đồng thuê đất với nhà n−ớc, rồi ký hợp đồng riêng thuê cơ sở hạ tầng của công ty phát triển cơ sở hạ tầng theo thỏa thuận có sự giám sát của chính quyền.
Ngoài ra, các địa ph−ơng trên còn làm rất tốt các vấn đề mà hiện nay pháp luật còn v−ớng mắc, các địa ph−ơng khác ch−a làm đ−ợc nh− việc tiêu chuẩn hóa, đơn giản hóa, minh bạch hóa và công khai hóa các thủ tục, quy định hành chính, đồng thời mở rộng áp dụng cơ chế "một cửa" (đồng bộ từ khâu giới thiệu địa điểm, cấp phép, quản lý sau cấp phép, v.v... đến giai đoạn kết thúc việc thuê đất); xây dựng cơ sở hạ tầng điện, n−ớc, viễn thông, hỗ trợ các dịch vụ đào tạo nghề, nhà ở, ngân hàng, hải quan, pháp luật, v.v... tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của nhà đầu t− [72].
Do vậy, trên cơ sở triển khai áp dụng một cách linh hoạt các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật đầu t−, v.v... từ đó xây dựng chế độ pháp lý về đất đai phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của từng vùng, miền là một trong những giải pháp cơ bản, quan trọng để tiếp tục hoàn thiện pháp luật đất đai trong quản lý nhà n−ớc đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoàị
3.3.3. Tiếp tục thực hiện công tác phân cấp quản lý đất đai theo h−ớng tăng quyền cho Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng và các cơ quan quản lý nhà n−ớc ở địa ph−ơng
Theo quy định tại Nghị định số 91/2002/NĐ-CP ngày 11/11/2002 của