- Điều kiện hạ tầng về giao thông, cấp thoát n−ớc cho dự án thuê đất, v.v
2.2. Quản lý nhà n−ớc về đất đai đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoà
doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của bất kỳ một quốc gia, dân tộc nào, nó là một trong những yếu tố tạo nên chủ quyền quốc giạ Do vậy, dù ở chế độ xã hội nào, từ tr−ớc đến nay nhà n−ớc đều luôn luôn bằng những chính sách, hệ thống pháp luật, bộ máy các cơ quan nhà n−ớc thực hiện việc quản lý đất đai tôn tạo, bảo vệ và khai thác những tính năng của đất đai phục vụ ngày càng tốt hơn các lợi ích cho quốc gia, dân tộc. Nhà n−ớc quản lý đất đai thông qua hàng loạt các nội dung công việc nh− ban hành pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai; xác định địa giới hành chính; khảo sát, đo đạc, đánh giá hiện trạng đất; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất; thu hồi đất; đăng ký quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp về đất đai, v.v... Một trong những nội dung quản lý nhà n−ớc về đất đai ngày càng trở nên quan trọng hơn trong giai đoạn nền kinh tế thị tr−ờng hiện nay đó là việc cho các doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài thuê đất để sản xuất kinh doanh. Đây là một quy luật mang tính chất tất yếu khách quan bởi lẽ nó phù hợp với xu h−ớng chung: xu h−ớng xích lại gần nhau của các quốc gia, các nền kinh tế, xu h−ớng hội nhập và toàn cầu hóạ Do vậy, việc doanh nghiệp của một n−ớc thuê đất để tổ chức sản xuất kinh doanh trên một n−ớc khác là một điều diễn ra hết sức bình th−ờng và ngày càng phổ biến. Việt Nam là một quốc gia đang phát triển trong cộng đồng quốc tế cũng không là ngoại lệ, đặc biệt hiện nay khi mà chúng ta sắp trở thành thành viên chính thức của WTỌ
Việt Nam đã mở cửa cho các doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài vào thuê đất để đầu t− thực hiện các dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ từ rất sớm, mà phát triển nhất là từ sau khi có các Luật về đầu t− đ−ợc ban hành nh− Luật Đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam năm 1987, đ−ợc sửa đổi, bổ sung các năm 1990, 1992, 1996, 2000 đã tạo môi tr−ờng pháp lý ngày càng hấp dẫn cho việc thu hút và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu t− trực tiếp n−ớc ngoàị Theo
báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu t− thì tính đến hết năm 2004, trên địa bàn cả n−ớc có trên 5.300 dự án đầu t− n−ớc ngoài còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký trên 47 tỉ USD, vốn đầu t− thực hiện đạt 31 tỉ USD. Năm 2004, khu vực đầu t− n−ớc ngoài chiếm 17% tổng vốn đầu t− xã hội, tạo ra trên 14,5% GDP của cả n−ớc chiếm gần 37% giá trị sản xuất toàn ngành công nghiệp và gần 54% kim ngạch xuất khẩu (kể cả xuất khẩu dầu thô) [3, tr. 2]. T−ơng đ−ơng với số l−ợng các dự án đầu t− đó là số l−ợng các dự án, hợp đồng thuê đất đ−ợc ký kết giữa các cơ quan nhà n−ớc, doanh nghiệp Việt Nam với các doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài, số l−ợng dự án đầu t− vào Việt Nam ngày càng tăng, quy mô càng lớn thì đồng thời số l−ợng lớn các hợp đồng thuê đất cũng càng lớn và diện tích đất thuê càng nhiềụ Điều này đòi hỏi vai trò của nhà n−ớc trong việc quản lý đất đai đối với đất thuê của các doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài ngày càng đặt ra yêu cầu cao hơn. Để phân tích một cách sâu sắc nội dung và thực trạng quản lý nhà n−ớc về thuê đất của các doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam, tác giả chia nội dung này làm ba phần ứng với ba giai đoạn quản lý nhà n−ớc đối với một dự án đầu t−, đó là giai đoạn thành lập, đăng ký đầu t−; giai đoạn hoạt động kinh doanh và giai đoạn kết thúc dự án đầu t−.
2.2.1. Quản lý nhà n−ớc đối với các doanh nghiệp giai đoạn thành lập và đăng ký đầu t−
Trình tự, thủ tục, hồ sơ thành lập doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam đ−ợc thực hiện theo quy định tại Luật Đầu t− n−ớc ngoài năm 1996, sửa đổi bổ sung năm 2000, h−ớng dẫn từ Điều 104 đến Điều 111 Nghị định 24/2000/NĐ-CP ngày 31/7/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam. Kể từ ngày 01/7/2006 thủ tục thành lập và đăng ký đầu t− đối với doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài đ−ợc thực hiện thống nhất với doanh nghiệp đầu t− trong n−ớc theo quy định tại mục 1 về thủ tục đầu t− theo Luật đầu t− năm 2005. Theo đó, thủ tục đăng ký đầu t−, thẩm tra dự án đối với các loại dự án khác nhau đều phải có các nội dung trong hồ sơ
đăng ký đầu t− liên quan đến vấn đề đất đai đó là: phải có địa điểm thực hiện dự án đầu t− và nhu cầu sử dụng đất của doanh nghiệp đầu t−. Điều này có nghĩa là để có đ−ợc Giấy chứng nhận đầu t−, doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài phải thỏa thuận đ−ợc với bên Việt Nam tr−ớc về địa điểm thực hiện dự án đầu t−, thời gian thuê địa điểm thực hiện dự án và nhu cầu sử dụng đất với diện tích bao nhiêu, loại đất gì để thực hiện dự án đầu t−.
Với quy hoạch mới này của Luật Đầu t− 2005 về thủ tục đăng ký đầu t− đã khắc phục đ−ợc hạn chế quy định tại Điều 89 Nghị định 24/2000/NĐ-CP. Vì theo quy định tại Điều 89 Nghị định này thì yêu cầu nhà đầu t− n−ớc ngoài chuẩn bị hồ sơ xin thuê đất kết hợp cùng với đơn xin cấp phép đầu t− để đ−ợc cấp Giấy phép đầu t−, điều này đ−ợc minh họa qua sơ đồ 2.4:
Sơ đồ 2.4: Quy trình chuẩn bị hồ sơ xin thuê đất và xin cấp Giấy phép đầu t−
Qua sơ đồ cụ thể hóa h−ớng dẫn Luật Đầu t− n−ớc ngoài năm 2000 trên ta có thể hiểu là đơn xin thuê đất của nhà đầu t− n−ớc ngoài sẽ đ−ợc thẩm định và phê duyệt đồng thời với việc thẩm định và phê duyệt giấy phép đầu t−.
Hồ sơ xin cấp Giấy phép đầu t− gồm:
- Đơn xin cấp Giấy phép; - Điều lệ/Hợp đồng; - Báo cáo khả thị
Hồ sơ xin thuê đất: - Chi phí cho việc giải
phóng mặt bằng;
- Xác định địa điểm và khu vực đất thuê;
- Tiền thuê đất đ−ợc UBND cấp tỉnh chấp thuận.
Giấy phép đầu t−
Trong khi đó trình tự thẩm định dự án theo quy định của Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định lại khác. Chỉ sau khi đ−ợc phê duyệt dự án và cấp giấy phép đầu t− mới nhận đ−ợc quyết định cấp đất.
Luật Đầu t− 2005 tuy đã khắc phục đ−ợc hạn chế tại Luật Đầu t− 2000 nh−ng so với quy định tại Luật đất đai 2003 và các văn bản h−ớng dẫn vẫn là một quy trình ng−ợc.
Những v−ớng mắc về thủ tục cho thuê theo Luật đất đai 2003 đối với các dự án đầu t− n−ớc ngoài so với các luật chuyên ngành khác ở giai đoạn thành lập doanh nghiệp và đăng ký đầu t− có thể kể đến bao gồm:
Một là, về quy trình, thủ tục xin cấp đất, Luật đất đai 2003 và các văn bản h−ớng dẫn quy định ng−ợc với các luật chuyên ngành khác. Cụ thể, theo quy định của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục cho thuê đất đã đ−ợc giải phóng mặt bằng hoặc không giải phóng mặt bằng đối với tổ chức n−ớc ngoài (Điều 125); cho thuê đất ch−a đ−ợc giải phóng mặt bằng đối với tổ chức n−ớc ngoài (Điều 126) thì ng−ời có nhu cầu xin thuê đất liên hệ với cơ quan đ−ợc ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng giao nhiệm vụ thỏa thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất đ−ợc giới thiệu địa điểm sử dụng đất. Sau khi có văn bản thỏa thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu t− hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền trên địa điểm đã đ−ợc xác định, ng−ời xin thuê đất nộp hai (02) bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi tr−ờng nơi có đất, hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin thuê đất;
b) Văn bản thỏa thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu t− hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền trên địa điểm đã đ−ợc xác định;
c) Quyết định dự án đầu t− hoặc bản sao giấy phép đầu t− có chứng nhận của công chứng nhà n−ớc;
d) Tr−ờng hợp dự án thăm dò, khai thác khoáng sản phải có giấy phép kèm theo bản đồ thăm dò, khai thác mỏ; tr−ờng hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất gạch ngói, làm đồ gốm phải có quyết định hoặc đăng ký kinh doanh sản xuất gạch ngói hoặc dự án đầu t− đ−ợc cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền xét duyệt;
đ) Văn bản xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi tr−ờng nơi có đất về việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với các dự án đã đ−ợc nhà n−ớc cho thuê đất tr−ớc đó.
Việc cho thuê đất đ−ợc quy định nh− sau:
a) Sở Tài nguyên và Môi tr−ờng có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi ch−a có bản đồ địa chính (đối với các dự án sử dụng đất để xây dựng các công trình trên phạm vi rộng nh− đê điều, thủy điện, đ−ờng điện, đ−ờng bộ, đ−ờng sắt, đ−ờng dẫn n−ớc, đ−ờng dẫn dầu, đ−ờng dầu khí thì đ−ợc dùng bản đồ địa chính đ−ợc thành lập mới nhất có tỉ lệ không nhỏ hơn 1/25.000 để thay thế bản đồ địa chính), trích sao bản đồ địa chính;
b)Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuê để xác định nghĩa vụ tài chính;
c) Sở Tài nguyên và Môi tr−ờng có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính; xác minh thực địa; trình ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng quyết định cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với tr−ờng hợp đ−ợc thuê đất; chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi tr−ờng, ủy ban nhân dân xã, ph−ờng, thị trấn nơi có đất tổ chức bàn giao đất trên thực địạ
Với trình tự, thủ tục cho thuê đất nh− trên theo Luật đất đai 2003, có thể tóm tắt qua sơ đồ 2.5:
Sơ đồ 2.5: Trình tự, thủ tục cho thuê đất theo Luật đất đai 2003
Trong khi đó, theo quy định của Luật Đầu t− năm 2005 thì hồ sơ hồ sơ đăng ký đầu t− đối với dự án có vốn đầu t− n−ớc ngoài (Điều 46) thì hồ sơ đăng ký đầu t− bao gồm:
a)Văn bản về các nội dung đăng ký đầu t−, trong đó có địa điểm thực hiện dự án đầu t−, nhu cầu sử dụng đất (khoản 3 Điều 45);
b) Báo cáo năng lực tài chính của nhà đầu t−;
c) Hợp đồng liên doanh hoặc hợp đồng BBC, Điều lệ doanh nghiệp (nếu có).
Cơ quan nhà n−ớc quản lý đầu t− cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu t− trong thời hạn m−ời lăm ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đăng ký đầu t− hợp lệ.
Theo quy định này thì quy trình cấp giấy phép đầu t−, thuê đất biểu diễn theo sơ đồ 2.6:
Sơ đồ 2.6: Quy trình cấp giấy phép đầu t−, thuê đất theo Luật đầu t− 2005 Luật xây dựng 2003 tại Điều 35, 37 cũng quy định quy trình cấp Giấy chứng nhận đầu t− t−ơng tự nh− quy định của Luật Đầu t− nêu trên. Cụ thể đối với tất cả các dự án đầu t− có công trình xây dựng, nhà đầu t− phải chuẩn bị các văn kiện dự án đầu t− để cơ quan cấp phép đầu t− thẩm định và phê duyệt, các văn kiện dự án đầu t− gồm có:
Hồ sơ dự án (1) Quyết định/ Giấy phép đầu t− (2) Cho thuê (3) Cho thuê đất (1) Hồ sơ của dự án đầu t− (2) Quyết định/ Giấy chứng nhận đầu t− (3)
a) Thông tin giải trình về dự án, tác động về kinh tế - xã hội, công nghệ, môi tr−ờng, hiệu quả kinh tế, v.v...
b) Thiết kế cơ bản cho các công trình (thiết kế công trình, giải pháp cho việc xây dựng và sử dụng đất, v.v...
Thông th−ờng, nhà đầu t− sẽ không thể chuẩn bị văn kiện dự án đầu t− để xin phê duyệt và cấp phép nếu không có đất cho dự án.
Nh− vậy, so sách giữa các quy định về quản lý nhà n−ớc về đất đai thể hiện tại Luật đất đai 2003 với Luật đầu t− 2005, Luật xây dựng 2003 thì quy trình cho thuê đất là ng−ợc nhaụ Theo Luật đất đai 2003 phải có giấy phép đầu t− (Giấy chứng nhận đầu t−) và hồ sơ dự án đầu t− rồi nhà n−ớc mới xem xét để cho thuê đất, còn ng−ợc lại theo Luật đầu t− 2005 và Luật xây dựng 2003 thì phải đ−ợc thuê đất tr−ớc, có hồ sơ dự án thì nhà n−ớc mới cấp Giấy phép đầu t−. Những quy định ng−ợc nhau này của pháp luật đã cản trở, gây ảnh h−ởng không nhỏ đến quyết định đầu t− của các dự án đầu t− n−ớc ngoàị
Hai là, thủ tục thành lập và đăng ký đầu t− đối với các doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài còn r−ờm rà, mất nhiều thời gian.
Mặc dù thời gian thành lập doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài đã đ−ợc quy định rất rõ trong Luật đầu t− n−ớc ngoài và h−ớng dẫn cụ thể tại Điều 106, 109, 110 Nghị định 24/2000/NĐ-CP, ví dụ áp dụng các quy định này của luật, Sở Kế hoạch và Đầu t− thành phố Đà Nẵng đã quy định với các dự án thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân thành phố thì thời gian đăng ký cấp phép đầu t− là 10 ngày; đối với dự án thuộc thẩm quyền của Bộ Kế hoạch và Đầu t− thì thời gian là 30 ngày [67]. Còn thời gian tiếp nhận hồ sơ thành lập doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài tại Sở Kế hoạch và Đầu t− Hà Nội là từ 7 đến 15 ngày làm việc đối với tr−ờng hợp đăng ký cấp Giấy phép đầu t−; từ 15 đến 30 ngày làm việc đối với các tr−ờng hợp lấy ý kiến xem xét và thẩm định cấp Giấy phép đầu t−. Với những khoảng thời gian thành lập doanh nghiệp đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam đ−ợc hầu hết các địa ph−ơng áp dụng
là không quá 30 ngày làm việc từ khi tiếp nhận đến khi trả kết quả, trong đó bao gồm cả thời gian xác định địa điểm dự án đầu t−, liên hệ, ký hợp đồng thuê đất đã đ−ợc quy định theo luật và trên lý thuyết nh− vậy, nh−ng thực tế khoảng thời gian trên là nhiều hơn, thậm chí dài hơn gấp nhiều lần, trong đó chủ yếu nhất vẫn là thời gian liên hệ thuê đất, thời gian giải phóng mặt bằng. Thủ tục về đất đai luôn đ−ợc coi là phức tạp với thời gian dài nhất, nhiều thủ tục nhất, và cũng là tốn kém nhất. Theo kết quả khảo sát của Tổ chức hợp tác kỹ thuật Đức và Viện Quản lý Kinh tế Trung −ơng cho thấy: thời gian trung bình để hoàn tất các thủ tục cho thuê đất phải mất khoảng 230 ngàỵ Đã có tr−ờng hợp để hoàn tất thủ tục, doanh nghiệp cần một bộ hồ sơ với 40 con dấu, chữ ký với khoảng thời gian là 90 ngàỵ Thời gian xin thuê đất trong khu công nghiệp trung bình phải mất 231 ngày để hoàn tất thủ tục thuê đất, ngoài khu công nghiệp thì chỉ mất trung bình khoảng 83 ngày so với đất trong khu công nghiệp. So sánh giữa 7 tỉnh đ−ợc khảo sát thì thời gian hoàn tất những thủ tục ở Đắc Lắc là ngắn nhất, tiếp đến là H−ng Yên, Quảng Nam, Lào Cai, Hà Tây và An Giang. Một doanh nghiệp ở Hà Tây cho biết sau hơn 3 năm vẫn không thể hoàn thiện thủ tục xin thuê đất. Đa số ý kiến doanh nghiệp khi đ−ợc khảo