II. Quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng HBB 1 Quản lý bất động sản thế chấp.
2. Về các phương pháp áo dụng đối với tình hình cụ thể.
Tình huống 1: Định giá đất trống.
Cách 1: Dùng phương pháp so sánh thị trường để định giá trực tiếp: phương pháp này được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế. Nó dược áp dụng để thẩm định cho các trường hợp đất đai, nhà cửa, và cho các thẩm định giá cho thuê trong các hợp đồng về thuê mướn nó là phương pháp được được sử dụng phổ biến nhất vì các lý do sau:
- Là phương pháp có kỹ thuật đơn giản
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận
- Nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành thẩm định giá một cách thích hợp
- Phương pháp so sánh không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường.
Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với tài sản đối tượng cần định giá. Tiến hành phân tích giá bán cho thuê tài sản của các tài sản có thể so sánh được, và những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mụch tiêu, từ đó xác định ra giá trị của tài sản mụch tiêu.
Cách 2: Dùng phương pháp thu nhập( thông qua việc chiết khấu dòng tiền thuần mà mảnh đất tạo ra);
Có một bộ phận lớn của thị trường bất động sản trong đó sự sở hữu và sự chiếm hữu là tách rời nhau. Nhà thẩm định giá được yêu cầu tiến hành thẩm định giá của một lợi ích trong tài sản, ở đó giá trị là số tiền cần có để mua lợi ích đó, và giá trị này rõ ràng phụ thuộc vào số lượng tiền thuê nhà
nhập mà một nhà đầu tư yêu cầu trên số vốn đầu tư của họ. vì thế, có nhiều yếu tố trong thảm định giá và mỗi yếu tố đó sẽ cần đến những loại đối tượng có thể so sánh khác nhau.
Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn để có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dưới hình thức một thu nhập thuần với một suất lợi tức có thể chấp nhận được.
Cơ sở lý luận của phương pháp đầu tư
Ví dụ: xác định giá thị trường của một cửa hàng toàn quyền sở hữu vĩnh viễn có diện tích 100m2 tiền cho thuê hiện hành sau khi trừ đi tất cả các khoản chi phí là 40USD m2/tháng. Các chứng cớ bán thị trường nhận được cho biết tỷ suất lợi nhuận ban đầu là 5%
Khi đó tiền cho thuê thực hàng năm thu được là : 40USD x 100 m2 x 12tháng = 48,000USD
Cách 3: Dùng phương pháp chiết trừ ( quy trình ngược lại so với phương pháp chi phí giảm giá);
Cách 4: Dùng phương pháp thặng dư (áp dụng với những mảnh đất có khả năng phát triển, khó so sánh cũng như khó có thể sử dụng phương pháp khác)… Nó có thể là đất trống dành cho phát triển hay đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo,thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển lại với những kết cấu hoàn toàn mới.
Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, từ đó trừ đi tất cả các khoản chi phí xây dựng. phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị đất được trả.
Ví dụ: giá trị nhà kho hoàn thành là 800.000USD, chi phí xây dựng chúng là 500.000USD và lợi nhuận yêu cầu là 70.000USD. khi đó người đầu tư có thể chi khoản tiền là
800.000 – (500.000+70.000)= 230.000USD vào đất đai khi đó giá trị còn lại của đất đai là 230.000. con số này thể hiện phần còn dư lại và phương pháp này gọi là phương pháp thặng dư.
Tình huống 2: Định giá công trình xây dựng đang sử dụng.
Cách 1: Dùng so sánh thị trường để tính trực tiếp ra giá trị còn lại của công trình ( cách này ít sử dụng, vì thường khó tìm được chứng cớ thị trường );
Cách 2: Dùng phương pháp thu nhập (sử dụng phổ biến để định giá tài sản thương mại);
Cách 3: Thông qua việc xác định hiệu số của chi phí thay thế mới công
trình với giảm giá tích luỹ, trong đó:
- Chi phí thay thế mới của công trình được tính bằng cách sau: + Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng:
+ Phương pháp khảo sát số lượng; + Phương pháp thị trường;
- Giảm giá tích luỹ bằng các cách sau: + Phương pháp kĩ thuật
+ Phương pháp thị trường
+ Phương pháp tính dựa vào tuổi hiệu quả.
Tình huống 3: Định giá một máy, thiết bị cũ.
Cách 1: Dùng phương pháp
so sánh áp (dụng khá phổ biến);
Cách 2: Dùng phương pháp thu nhập ( sử dụng phổ biến
để định giá các máy, thiết bị mà có thể dự báo được tương đối tin cậy dòng lợi ích máy, thiết bị đó tạo ra);
Cách 3: Dùng phương pháp chi phí khấu hao.
Một cách tiếp cận khác, hiện cũng được áp dụng khá phổ biến để định giá các máy, thiết bị đã sử dụng là trường hợp 1,2,3
Trưòng hợp 1
Giá trị thực tế của tà sản
= định lại theo giá thị trường
x của tài sản tại thời điểm thẩm định giá
Trường hợp 2
nhóm máy thiết bị không còn đượcsử dụng theo chức năng thiết kế Giá trị thực tế
của tài sản =
Khối lượng phế
liệu x Đơn giá phế liệu
Trường hợp 3:
Nhóm máy, thiết bị không còn được sử dụng theo chức năng thiết kế ban đầu, nhưng nó có thể tận dụng được một số bộ phận, hay một số linh kiện:
Giá trị thực tế của tài sản
=
Giá bán thu hồi các bộ phân, phụ tùng còn có thể tái sử dụng
+
Giá phế liệu nếu có của vỏ máy và phần còn lại của máy
3. Kiến nghị:
- Nhà nước cần xem lại cách xác định vị trí mảnh đất cũng như định giá bất động sản của mình sao cho hợp lý.
- Nhanh chóng áp dụng chế độ 1 giá không còn khoảng cách giữa giá nhà nước và giá thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng làm việc.
- Tích cực hỗ trợ ngân hàng trong các trường hợp xử lý nợ khó đòi - Công bố công khai kịp thời quy hoạch tổng thể cũng như quy hoạch chi tiết
- Giải quyết nhanh gọn các thủ tục đăng kí thế chấp cũng như thủ tục xoá đăng ký thế chấp
- Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
Đứng trước cơ hội và thách thức của nền kinh tế toàn cầu hoá, xu hướng hợp tác đi đôi với cạnh tranh ngày càng cao, đòi hỏi mỗi nền kinh tế cần có những thay đổi để phù hợp hơn với sự phát triển chung của nền kinh tế toàn cầu , trong đó ngành ngân hàng phải đóng vai trò tiên phong đi đầu để đáp ứng và phục vụ kịp thời nhịp độ phát triển của nền kinh tế. Đứng trước những khó khăn và thách thức đó NH HBB đã bước đầu khẳng định được vai trò và vị thế của mình trong nền kinh tế nói chung và ngành ngân hàng nói riêng.
Để đạt được những kết quả đó là cả sự phấn đấu không ngừng của toàn thể đội ngũ cán bộ nhân viên ngân hàng trong đó phải kể đến bộ phận tín dụng( thẩm định giá tài sản thế chấp) bởi đây là hoạt động không thể thiếu khi cho vay có thế chấp.
Qua tìm hiểu về thực trạng hoạt động định giá, quản lý và xử lý BĐS thế chấp tại NH HBB hiện nay còn rất nhuều hạn chế như chưa có bộ phận chuyên định giá nên trình độ chuyên môn còn nhiều hạn chế, định giá chưa sát với giá thị trường, chưa đáp ứng được nhu cầu về vốn của người vay, tuy thực tế ngân hàng ít khi phải xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ... nhưng trong quá trình làm việc vẫn còn gặp nhiều nhữn khó khăn, vướng mắc do nhiều nguyên nhân khác nhau như cơ cấu tổ trức của ngân hàng, những chính sách pháp luật của nhà nước… Để hạn chế và từng bước khắc phục được những hạn chế đó đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng với cơ quan chức năng có liên quan.
TÀI LIỆU THAM KHẢO