- Tổ trức tín dụng và bên bảo đảm thoả thuận về giá xử lý tài sản bảo
PHẦN II: THẨM ĐỊNH GIÁ CHO THẾ CHẤP
Trong việc thẩm định giá cho các mục đích cầm cố, ngoài các nguyên tắc thông thuờng của thẩm định giá được áp dụng, nhà thẩm định cần phải chú ý đến vị trí của người nhận cầm cố trong mối liên hệ mật thiết với tài sản, và các biện pháp có khả năng áp dụng đối với người nhận cầm cố trong trường hợp ngưòi phải cầm cố thất bại.
Người thẩm định phải luôn có trong ý nghĩ đến viêc phải bán tài sản đảm bảo cho vay nợ trong tương lai, nếu giá bán là không đủ để thanh toán số tiền vay nợ, các khoản lãi chưa trả và chi phí thì người nhận cầm cố sẽ bị thua lỗ. Trong khi giá trị thị trường là cơ sở cho thẩm định giá, nhà thẩm định phải xem xét không chỉ là giá trị thị trường hiện tại, mà phải xem xét liệu giá trị đó có khả năng được duy trì trong tương lai, và tài sản có sẵn sàng bán trong cuộc bán tài sản bắt buộc.
Nhà thẩm định phải xem xét bất kỳ yếu tố nào như hành động của chính quyền địa phương dưới các đạo luật, mà có thể tác động không thuận lợi đến giá trị của tài sản trong tương lai. Nhà thẩm định cũng phải xem xét đầy đủ đến mọi khả năng tác động của kế hoạch phát triển khu vực. các thẩm định giá nên dựa trên cơ sở giá trị sử dụng đang tồn tại, trừ khi kế hoạch cho phép phát triển đã được cấp. ngay cả trong trườn hợp đó, nhà thẩm định cũng không lưu ý đến bất kỳ giá trị phát triển nào, nếu người chủ sở hữu muốn tăng vốn để tiến hành phát triển thì đó là việc khác với việc cầm cố đơn thuần.
Nhà thẩm định cũng phải đặt câu hỏi để tìm hiểu liệu thị trường có bị ảnh hưởng bởi các điều kiện quốc gia hoặc quốc tế nhất thời nào đấy mà nhất thời có thể gây ra sự bùng nổ giá nhân tạo. bất kỳ chi phí vốn nào có thể trên tài sản, như các hư hỏng tích luỹ phải được tính cho sự giảm giá.
Thu nhập thực từ tài sản phải được tính toán với sự cẩn thận nhất vì nó không chỉ là cơ sở thích hợp cho định giá trị, mà còn đảm bảo rằng nó đủ để
Bất kỳ bộ phận trong tương lai nào của giá trị mà chắc chắn và hợp lý về tính chất của nó, như là sự quay trở lại của giá trị cho thuê đầy đủ trên sự hết hạn của một hợp đồng cho thuê đang tồn tại ở mức tiền cho thuê thấp, có thể được đưa vào tính toán ; nhưng tất cả cái gì có tính chất đấu cơ thi phải bỏ qua. Nhà thẩm định phải thận trọng vốn hoá các tiền cho thuê đầy đủ và phải xem xét chúng có khả năng duy trì hay thất bại.
Trong trường hợp kinh doanh tài sản, uy tín nên loại trừ khỏi thẩm định giá. Nhà thẩm định cũng nên loại trừ bất cứ cái gì mà người cầm cố có thể dễ dàng bán hoặc di chuyển chẳng hạn như đồ gỗ, trừ khi có sự đảm bảo rằng việc đó không thể sảy ra.
Thông tin đôi khi nhận được như giá trả cho tài sản của người phải cầm cố, thường là không thể tin cậy. Một giá cao quá mức có thể được trả vì một lý do dặc biệt, hoặc là các giá thị trường có thể thay đổi.
Chi phí xây dựng ngôi nhà không nên để ý đến đối với mục đích cầm cố. có thể là con số đã bị thổi phồng, hoặc là các thay đổi đáng kể về chi phí xây dựng đã xảy ra từ khi tài sản được xây dựng.
Cùng việc xác định giá trị tài sản, nhà thẩm định có thê được yêu cầu đưa ra các lời khuyên như là tính chất của thanh toán để đảm bảo an toàn, và tổng số tiền nhận trước được coi là hợp lý.
Có một số loại tài sản được coi là không an toàn cho mục đích cầm cố. ví dụ, một khu đất trống là tài sản có giá trị và không cần chi phí cho việc bảo dưỡng; nhưng giá trị của nó là cần thiết cho sự đầu cơ, và nó không tao ra thu nhập sắp đến ngay lập tức. nếu người phải cầm cố rơi vào tình trạng không trả được lãi vay cầm cố, thì người nhận cầm cố chiếm hữu khu đất sẽ không có cách gì ngăn cản được sự khất nợ tích luỹ nhiều hơn cho đến khi có thể tìm thấy người mua khu đất.
Trong các trường hợp đó, nhà thẩm định giá nên có chỉ dẫn rõ ràng tính chất rủi do của vật đảm bảo, và nên khuyến nghị rằng, bất kỳ tiền cho vay nhận trước nào nên ít hơn 2/3 giá trị thong thường của tài sản cầm cố.
Các tài sản cho thuê theo hợp đồng có tính chất vật đảm bảo không hiệu quả, đòi hỏi phải được đối sử cẩn thận, nhất là trong trường hợp thời hạn cho thuê tương đối ngắn. trong một số trường hợp văn bản cầm cố quy định trả lại một phần nợ chính theo từng giai đoạn để kiểm tra lại vật đảm bảo. trong bất kỳ trường hợp nào cần đảm bảo tài sản cầm cố được gìn giữ sửa chữa hợp lý trong thòi gian chiếm hữu của người nhận cầm cố, nhằm chánh bất kỳ rủi do đòi tiền bồi thường nào.
Các ngôi nhà là tài sản cầm cố nên được bảo hiểm tài sản dưới tên của cả hai người phải cầm cố và người nhận câm cố. nhà định giá thường đựơc yêu cầu cung cấp tổng số tiền cho các ngôi nhà được bảo hiểm đó. Có khả năng một tài sản có thể được đem đi cầm cố ở nhiều nơi, quy định chung là người nhận cầm cố thứ hai hoặc tiếp theo mỗi khi có khiếu nại về tài sản, theo trật tự thong thường họ chỉ được giải quyết sau khi khiếu nại của người nhận cầm cố thứ nhất đã được giải quyết.
Rõ ràng rằng có ít đảm bảo hơn cho những người nhận cầm cố tiếp theo người thứ nhất. trong trường hợp này cần phải tính toán cẩn thận để đảm bảo rằng tổng số tiền cho vay trước, bao gồm của cả người nhận cầm cố thứ nhất, không vượt quá số tiền cho vay hợp lý trên sự đảm bảo của tài sản – thông thường bằng 2/3 giá trị thị trường đúng của nó.
Để định giá bất động sản có 5 phương pháp cơ bản sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp.
- Phương pháp chi phí giảm giá - Phương pháp đầu tư;
. Phương pháp đầu tư truyền thống . Kỹ thuật luồng tiền chiết khấu - Phương pháp thặng dư
- Phương pháp lợi nhuận
Quá trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và lô gic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định giá đạt đến một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có thể tin tưởng được
Quá trình thẩm định giá bao gồm các bước sau: - Xác định vấn đề
- Lên kế hoạch thẩm định giá - Thu thập tài liệu
- Vận dụng và phân tích tài liệu - Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá - Báo cáo thẩm định giá