I. Giới thiệu tình hình cho vay bằng bất động sản thế chấp tại HBB
2. Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản.
Hiện nay các ngân hàng thường có xu hướng đánh giá thấp tài sản đảm bảo, điều này là phù hợp trên phương diện đảm bảo khả năng thanh toán của khách hàng. Tuy nhiên trên phương diện khách hàng thì có thể ngược lại, đã đi vay tức là rất cần vốn, nhưng khách hàng lại không có nhiều tài sản để đảm bảo vay vốn, nên với một tài sản nhất định khách hàng luôn mong muốn vay được càng nhiều càng tốt và điều này chỉ được thực hiện hữu hiệu khi định giá cao giá tri của tài sản đảm bảo. vì vậy, việc đánh giá đúng giá trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng là một vấn đề cần thực hiện, nhất là trong điều kiên hội nhập hiện nay.
Theo khoa học định giá, có hai cơ sở trong định giá: giá trị thị trường (giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sang bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tai đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc) và giá trị phi thị trường ( giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường. việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó).
Để trả lời cho câu hỏi này chúng ta hãy tự đặt mình vào vị trí của một ngân hàng: Ngân hàng cho một doanh nghiệp vay vốn và nhận thế chấp một bất động sản để đảm bảo khoản tín dụng này.
Sau một thời gian hoạt động thua lỗ, doanh nghiệp không có khảt năng trả nợ, ngân hàng xử lý khoản nợ này bằng cách bán tài sản thế chấp, đương nhiên việc bán tài sản này phải được thực hiên trên thị trường, điều này hàm nghĩa rằng cơ sở giá trị của giá tài sản đảm bảo chủ yếu là dựa vào giá trị thị trường (có thể vẫn dung giá trị phi thị trường, nhưng đó là điều bất khả kháng). Người định giá phải nhận thức rõ vấn đề này đây là vấn đề đặc biệt quan trọng, vì nó sẽ quyết định toàn bộ diễn biến của quá trình định giá. Để thấy rõ hơn, chúng ta đi vào nghiên cứu ba tình huống địng giá cụ thể và khá phổ biến của ngân hàng HBB hiện nay:
Tình huống 1: Tình huống định giá đất trống
Để định giá mảnh đất này, Ngân hàng HBB thường định giá theo hai hướng:
thứ nhất:
Lấy giá đất nhà nước quy định đối với mảnh đất đó nhân với hệ số điều chỉnh k (thường lấy k=2):
Ví dụ 1: Với mảnh đất 100m2
giá đất vị trí số 1 phố Huế - HN, Nhà nước quy định là 50,778,000đ/m2 Ngân hàng tính hệ số 2 sẽ cho kết quả là 101,556,000đ/m2
Thứ hai:
Lấy trung bình cộng của giá đất nhà nước quy định đối với mảnh đất đó và giá của những mảnh đất tương tự được chào bán trên các thông tin đại chúng.
Ví dụ 2: Cũng ví dụ trên nhưng ngân hàng lấy giá thị trường là 170,000,000 trđ/m2 công với giá nhà nước quy định là 50,778,000đ/m2 rồi
Đánh giá:
- Giá nhà nước thì đã có nhưng giá thị trường thì ngân hàng xác định bằng cáh nào? Nhân thẩm định không dựa vào các phương pháp có khoa học và chính xác mà lại dùng phương pháp tham khảo giá từ các trung tâm không có độ tin tưởng để coi đó là giá thị trường, bởi vì thực sự trung tâm bất động sản thì có nhiều nhưng hầu hết là không có kiến thức về thị trường bất động sản nên giá cả đưa ra là thiếu cơ sở khoa học và thiếu chính xác. Khi định giá thị trường đã thiếu chính xác thì sẽ làm cho giá được định sẽ không chính xác toàn bộ quá trình định giá coi như không thành công.
- Theo hướng thư nhất: nếu các ngân hàng tính toán được một hệ số điều chỉnh chuẩn xác thì kết quả thẩm định có độ tin tưởng cao, tuy nhiên, thường hiện nay, các ngân hàng mới chỉ mang tính áp đặt hệ số này một cách cố định ( nếu muốn có một hệ số điều chỉnh chuẩn xác đòi hỏi phải trải qua một quy trình định giá khoa học) và việc áp đặt thường theo chiều hướng làm cho giá trị của mảnh đất cần định giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường thực tế. kết quả định giá cuối cùng nhìn chung không chuẩn xác. Ví dụ: giá đất vị trí số 1 phố Huế - HN, Nhà nước quy định là 50,778,000đ/m2 Ngân hàng tính hệ số 2 sẽ cho kết quả là 101,556,000đ/m2, trên thực tế giá thị trường có thể lên đến khoảng 160,000,000đ/m2.
- Theo hướng thứ hai: kết quả định giá cuối cùng thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường thực tế. bởi vì khi tính trung bình cộng thì giá trị tính ra sẽ nằm giữa hai mức giá nêu trên, tuy nhiên, giá thị trường lại gần với giá chào bán hơn là gía nhà nước quy định. Cũng ví dụ trên, ngân hàng thường lấy giá trung bình cộng giữa giá nhà nước quy định là 50,778,000đ/m2và giá trị chào bán là 170,000,000đ/m2; như vậy, trường hợp này ngân hàng sẽ áp giá là 110,389,000đ/m2, giá này thấp hơn nhiều giá thị trường là 160,000,000đ/m2.
- Theo hai hướng này đều làm giảm giá trị bất động sản, việc nay làm giảm hiệu quả kinh doanh của ngân hàng đồng thời không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng, bởi vì ngân hàng cũng muốn cho vay được nhiều vốn để tăng hiệu quả kinh doanh đồng thời khách hàng cũng muốn được vay nhiều vốn với mỗi bất động sản thế chấp vì mỗi khách hàng họ không có nhiều bất động sản thế chấp. Hơn nữa việc định giá như vậy chư chắc đã là an toàn đối với nguồn vốn của ngân hàng bởi vì: Giả sử theo ví dụ 1 khi ngân hàng đồng ý cho vay tương ứng là 10,155,600,000(vnđ) là 7,616,700,000(vnd) nhưng giả sử trong thời gian tín dụng, miếng đất trên thuộc diện giải toả mà người đi vay lại không có khả năng trả nợ khi đó sẽ đặt ngân hàng vào tình trạng khó sử vì khi đó cho dù nhận toàn bộ số tiền đền bù của nhà nước cho mảnh đất đó 5,077,800,000(vnđ) thì vẫn không đủ để bù lại với số tiền mà ngân hàng đã cho vay 7,616,700,000(vnd) như vậy người cán bộ thẩm định cũng cần phải có kiến thức về quy hoạch và cần phải biết quan tâm đến các quy hoạch phát triển của nhà nước, nếu không sẽ đẫn đến những tình huống khó sử như trên. Một tình huống trong thực tế nữa ngân hàng cũng cần lưu ý Ví dụ: tại đường Thái Hà quận Đống Đa Hà Nội có mảnh đất có vị trí như sau:
Theo quy định của nhà nước thì mảnh A có vị trí thuận lợi mặt tiền là phố Thái Hà nên nó có vị trí số 1 vị trí có giá cao nhất 45,000,000(vnd/m2) còn mảnh C tuy chỉ cách mặt phố Thái Hà 5m nhưng lại phải chịu đặt ở vị trí số 4 do nằm trong ngõ chiều rông dưới 2,5m và với mức giá do nhà nước quy định là 13,500,000(vnd/m2). Trong khi đó thì mảnh đó mảnh đất D lại cách mặt đường hàng trăm mét và ở mãi trong ngõ sâu thì cũng được coi ở vị trí 4 và giá cũng là 13,500,000(vnd/m2) như thế là không hợp lý. Như vậy khi định giá cho mảnh C cần có sự lưu ý nhất định nếu không sẽ làm cho .
Tình huống 2: Định giá công trình xây dựng đang sử dụng.
Để định giá công trình đang xây dựng này, Ngân Hàng HBB lấy giá quyết toán công trình trừ đi phần giảm giá tích luỹ (giảm giá tích luỹ chủ yếu được tính trên cơ sở tương quan giữa thời gian đã sử dụng với tuổi thọ vật lý theo thiết kế).
Đánh giá:
Kết quả định giá trên thường không chính xác, điều này xuất phát từ hai nguyên nhân:
- Sai số khi lấy giá quyết toán công trình làm căn cứ có thể diễn ra theo hai chiều hướng trái ngược nhau:
+ Làm tăng giá;
Thực tế xây dựng hiện nay cho thấy, giá quyết toán công trình nhà thầu đã bị thổi phồng, cao tương đối so với giá trị thực; có công trình giá trị thực chỉ bằng 60% đến 70% giá quyết toán công trình.
+ Làm giảm giá;
Trong điều kiện biến động tăng giá liên tục của thị trường, việc tổng các chi phí thực tế tại thời điểm định giá cao hơn so với giá quyết toán công trình là điều có thể xảy ra.
- Sai số khi tính giảm giá tích luỹ, nhất là dựa chủ yếu trên cơ sở tương quan giữa thời gian đã sử dụng với tuổi thọ theo thiết kế, thường cách tính
này không phản ánh trung thực những hao mòn thự tế của công trình; vì vậy giá trị còn lại tính ra cũng không chính xác.
Tình huống 3: định giá máy móc thiết bị cũ.
Để định giá máy, thiết bị này,một số ngân hàng lấy nguyên giá sổ sách của máy, thiết bị đó trừ đi phần khấu hao tích luỹ (tính khấu hao tích luỹ chủ yếu được tính trên cơ sở tương quan giữa thời gian đã sử dụng với tuổi thọ theo thiết kế).
Đánh giá:
Kết quả của định giá trên cũng thường không cho kết quả chính xác( có xu hướng cao hơn so với giá trị thực tế) bởi vì:
- Trong điều kiện cách mạng khoa học kĩ thuật hiện nay,máy, thiết bị có hao mòn vô hình rất lớn, điều này hàm nghĩa nguyên giá thị trường của máy thiết bị đó có thể thấp tương đối so với nguyên giá sổ sách.
- Việc tính khấu hao tích luỹ, nhất là dựa chủ yếu trên cơ sở tương quan giữa thời gian đã sử dụng với tuổi thọ theo thiết kế, cũng thường cho kết quả không trung thực…