Nhưđó đề cập ở Chương hai, việc kiểm tra sự chớnh xỏc cỏc số liệu của thị trường đất đai
ở cỏc hộ gia đỡnh là rất khú khăn. Tuy nhiờn, nhúm nghiờn cứu cũng đó ghi nhận được một vài trường hợp cú sự khụng trựng khớp giữa những điều ghi trong Sổđỏ và thực tế.
Bảng 38: Sự chớnh xỏc của GCN QSDĐ
Tỉnh Bắc Ninh Hưng Yờn
Huyện Quế Vừ Từ Sơn Văn Giang Khoỏi Chõu
Xó Nam Sơn DVươăn ng Chõu Khờ BĐảỡnh ng Bỡnh Minh NghLiờn ĩa MSởễ TrDạạch
Tổng cộng
Khỏc chủ sở hữu 2 0 3 0 2 1 4 0 12
Khỏc diện tớch đất 2 2 2 0 0 0 2 0 8
Khỏc mục đớch sử dụng 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cú 12 trường hợp cú sự sai khỏc về chủ sở hữu trong GCN QSDĐ. Trong số 12 trường hợp này, cú 4 hộ gia đỡnh khụng đổi tờn do tờn chủ sở hữu trờn GCN QSDĐ là của cỏc thành viờn khỏc trong gia đỡnh; cú 3 hộ núi rằng họ khụng thay đổi tờn do thấy chưa cần thiết; cú 2 trường hợp núi rằng họ ngại mất chi phớ đổi tờn và một hộ khụng muốn đổi tờn vỡ cả ba lý do trờn. Việc thiếu chớnh xỏc tờn chủ sở hữu thường là nguyờn nhõn của việc khụng đăng ký lại
đất được chuyển dịch và thừa kế. Giống như cỏc trường hợp ở Hộp 1 và Hộp 5, điều này cú thể dẫn đến những khiếu kiện khú giải quyết.
Khụng cú trường hợp sai khỏc mục đớch sử dụng đất nào được ghi nhận. Tuy nhiờn, cú 8 hộ
bị ghi sai diện tớch đất. Ba hộ khụng thực hiện điều chỉnh vỡ họ khụng muốn trả thờm thuế; hai hộ khỏc cảm thấy rằng thủ tục để thay đổi số liệu diện tớch đất quỏ phức tạp. Ngoài ra, do năng lực yếu kộm của cỏc cỏn bộđịa chớnh mà trong một vài trường hợp việc đo đạc diện tớch đất khụng chớnh xỏc. Như trường hợp của chị Hạnh ở Hộp 3, diện tớch đất thực tế
của chịđó bị giảm 8 m2 mặc dự chịđó trả thờm phụ phớ cho cỏn bộđịa chớnh để họđo đạc cẩn thận khi chị thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai.
Như vậy, cú một số trường hợp thụng tin được ghi trờn GCN QSDĐ khụng chớnh xỏc. Nhiều trường hợp do kết quả của việc khụng đăng ký về việc chuyển dịch hay thừa kế giữa cỏc thành viờn trong gia đỡnh. Tuy nhiờn, vẫn cũn một vài truờng hợp là do việc quản lý chất lượng số liệu đất đai yếu kộm của cỏc cỏn bộđịa chớnh. Đối với một số hộ gia đỡnh, cỏn bộ
chức trỏch ở xó và huyện đó cấp sai GCN QSDĐ cho người sử dụng đất. Bỏo cỏo của Sở
TNMT tỉnh Bắc Ninh (2004, 9) và của PĐC huyện Khoỏi Chõu tỉnh Hưng Yờn (2004, 3) cũng chỉ ra những yếu kộm này.
Ngoài ra, đối với trường hợp huyện Quế Vừ, trờn 90 phần trăm cỏc thửa đất được ghi trong bản đồ mới lớn hơn so với bản đồ cũ. Sự khỏc biệt này đụi khi dẫn tới việc khiếu kiện đất
đai giữa cỏc hộ gia đỡnh, đặc biệt là đối với ngừ đi chung giữa hai hộ.
Phần lớn, cỏc thụng tin trờn Sổđỏ là chớnh xỏc do cỏc hộ gia đỡnh mới chỉ nhận được chỳng gần đõy sau khi cú bản đồ và ban hành GCN QSDĐ. Hơn nữa, việc cú ớt trường hợp khụng chớnh xỏc ở GCN QSDĐ cú thể bị sai lệch do phương phỏp lựa chọn cỏc hộ gia đỡnh. Cỏc cỏn bộđịa chớnh huyện/xó đó giới thiệu cho nhúm nghiờn cứu cỏc hộ gia đỡnh được phỏng vấn, do đú họ cú thể trỏnh những hộ cú “vấn đề” với GCN QSDĐ, đặc biệt là ở những hộ cú sự khụng chớnh xỏc do đo đạc sai.
Ngoài ra, việc thiếu hụt hệ thống mỏy tớnh cựng với sự gia tăng của cỏc giao dịch đất đai cú thể dẫn đến việc làm tăng những khú khăn trong việc cấp GCN QSDĐ một cỏch chớnh xỏc sau một vài năm nữa.
Chương 5 Sự khỏc biệt giữa thành thị và nụng thụn
Ở Việt Nam luật đất đai được ỏp dụng trờn toàn quốc và được ỏp dụng chung cho cả vựng nụng thụn và thành thị và tất cả cỏc quy trỡnh giao dịch đất đai đều tương tự nhau. Dự vậy, vẫn cú một số khỏc biệt giữa thị trường đất đai của thành phố và nụng thụn.
Đất đai ở vựng đụ thịđắt hơn nhiều lần so với đất đai ở vựng nụng thụn, vỡ thế, ởđụ thị
người nghốo hầu hết là người bỏn. Giỏ cảđất đai ở vựng đụ thị phụ thuộc rất lớn vào vị trớ của mảnh đất, lấy vớ dụ, cỏc mảnh đất ở gần cỏc mặt đường chớnh hay cỏc trung tõm buụn bỏn cú giỏ đắt hơn nhiều. Những người đi mua đất hầu hết là những người ở tầng lớp giàu cú hơn và rất đụng trong số họđến từ cỏc địa phương khỏc. Do đú, thị trường đất đai ở
vựng đụ thị sụi động và phức tạp hơn so với vựng nụng thụn. Kết quả là cú nhiều người tham gia vào thị trường đất đai ở vựng đụ thị hơn là ở vựng nụng thụn.
Quy hoạch sử dụng đất ở vựng đụ thị thường chặt chẽ hơn ở vựng nụng thụn. Vỡ thế, những người mua đất ở vựng đụ thị thường chỳ ý đến vị trớ đất và quy hoạch sử dụng đất dài hạn của thành phố. Những thụng tin này cú lẽ khụng mấy quan trọng đối với thị trường đất đai nụng thụn. Thờm vào đú, thụng tin về thị trường đất đai ở vựng đụ thị luụn được cập nhật trong khi ở vựng nụng thụn thường thiếu thụng tin về thị trường đất đai.
Do đất đụ thị cú giỏ trị cao nờn nhiều người tham gia vào thị trường đất đai ở vựng đụ thị am hiểu hơn và muốn cú được GCN QSDĐ. Vỡ thế, thị trường chớnh thức ở vựng đụ thị dường như lớn hơn ở vựng nụng thụn, cụ thể là khi Luật đất đai mới cú hiệu lực.
Diện tớch đất đụ thịđang mở rộng nhanh chúng do sự di cư và phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp. Kết quả là, việc chuyển đổi mục đớch sử dụng đất ở cỏc khu đụ thị và ngoại ụ cao hơn nhiều so với nụng thụn. Việc cập nhật những thụng tin địa chớnh ở vựng đụ thị cũng tốt hơn ở vựng nụng thụn (và chất lượng quản lý thị trường đất đai ởđụ thị cũng tốt hơn). Song, thị trường đất đai ởđụ thị và nụng thụn vẫn cú rất nhiều điểm chung, vỡ thế chỳng ta cú thể ỏp dụng cỏc kết quả nghiờn cứu thị trường đất đai ở vựng nụng thụn cho vựng đụ thị.
Ở vựng đụ thị và vựng nụng thụn đều tồn tại hai thị trường đất đai chớnh thức và khụng chớnh thức với cựng những lý do như nhau. Tất cả cỏc loại giao dịch đất đai và quy trỡnh giao dịch đất đai đều giống nhau ngoại trừ một số sai khỏc nhỏ (vớ dụ như về thời gian và chi phớ). Cú sự khỏc biệt đỏng kể trong việc quản lý đất đai là sự phõn quyền từ cấp tỉnh xuống cấp huyện ở vựng nụng thụn. Chớnh điều này đó làm đẩy nhanh tốc độ của quy trỡnh cấp GCN QSDĐ và nờn được thực hiện ở vựng đụ thị. Quy trỡnh lập hồ sơ xin cấp GCN QSDĐđều như nhau ở cả vựng đụ thị lẫn nụng thụn nhưng đa số việc cấp GCN QSDĐ
hàng loạt thường diễn ra ở vựng nụng thụn.
Chớnh sỏch tuyển dụng cỏn bộở cỏc PĐC gần đõy đó được chỳ ý đặc biệt do thiếu cỏn bộ
biờn chế. Việc quản lý thị trường đất đai ở vựng đụ thị phức tạp và chặt chẽ hơn so với vựng nụng thụn. Đất đai càng cú giỏ trị thỡ càng cú nhiều động lực để cú nhiều người đầu cơ vào
đất đai. Sựđầu cơđất đai xuất phỏt từ vựng đụ thị, tỏc động tràn vào cả vựng nụng thụn, và trong một chừng mực nào đú làm ảnh hưởng đến thị trường đất đai nụng thụn.
Mặc dự người nghốo được lợi từ quyền được bỏn hay thế chấp đất đai, nhưng việc khụng cú đất đặt họ vào tỡnh thế rủi ro hơn và làm cho họ dễ bị tổn thương hơn. Hậu quả cú thể trở
nờn rừ ràng hơn nếu việc đào tạo nghề hay một số loại bảo hiểm xó hội khụng được thực hiện, đặc biệt đối với những hộ nụng dõn nghốo mà nguồn thu nhập chớnh của họ lại dựa vào cỏc hoạt động nụng nghiệp. Họ cú thể sử dụng đất đai của họ như là một tài sản để bỏn hay thế chấp.
Chương 6 Kết luận và khuyến nghị
Mục tiờu dự ỏn này là làm cho cỏc quy trỡnh giao dịch trờn thị trường đất đai trở nờn phự hợp và hiệu quả hơn đối với người nghốo và hiểu được tại sao cỏc hộ gia đỡnh chọn tham gia vào thị trường khụng chớnh thức thay vỡ thị trường chớnh thức. Từ việc phỏng vấn cỏc hộ
gia đỡnh, chỳng tụi nhận thấy rằng hầu hết cỏc giao dịch đều được thực hiện ở thị trường chớnh thức. Chỉ cú một phần ba cỏc giao dịch được thực hiện ở thị trường khụng chớnh thức, điều này cú thể do thực tế là cỏc cỏn bộđịa chớnh xó đó giỳp đỡ chọn những hộđể
phỏng vấn. Một số loại giao dịch như thuờ/cho thuờ đất được thực hiện ở thị trường khụng chớnh thức; song chớnh quyền cho phộp cỏc giao dịch này diễn ra giữa cỏc hộ gia đỡnh vỡ cú thời hạn thuờ/cho thuờ ngắn.
Tỡnh hỡnh thị trường đất đai ở vựng nụng thụn mỗi nơi một khỏc nhau. Tại rất nhiều nơi, đặc biệt là ở vựng nụng thụn nơi cú thị trường đất đai biệt lập, ở cỏc vựng xa xụi, hay vựng nằm cỏch xa thành phố thỡ thị trường đất đai bị hạn chế cả về mặt số lượng (cú ớt người tham gia) và chất lượng (liờn hệ với kết quả của khảo sỏt thực nghiệm).
Phần lớn cỏc thủ tục mua bỏn đất và thế chấp đất đều rừ ràng và đơn giản. Vỡ thế nhiều hộ
gia đỡnh được phỏng vấn cú thể tham gia vào thị trường chớnh thức. Dự vậy thủ tục cấp GCN QSDĐ và chuyển dịch đất đai vẫn cũn cú thể gọn và đơn giản hơn. Việc kiểm tra và thẩm định cỏc mảnh đất được thực hiện hai lần ở cấp xó và cấp huyện để cấp GCN QSDĐ
và xỏc nhận việc chuyển dịch đất đai. Quy trỡnh này nờn được thực hiện một lần bởi cấp xó hoặc cấp huyện, và cỏc cơ quan cú liờn quan nờn chấp nhận kết quả thẩm định đú. Việc cấp GCN QSDĐ và thay đổi thụng tin do cú sự chuyển dịch đất đai được ghi hai lần ở cả hai PĐC huyện và xó. Cỏc bước kộo dài này cú thểđược rỳt ngắn và cải thiện được tớnh chớnh xỏc nếu sửđụng hệ thống mỏy tớnh nối mạng. Ngoài ra, để thực hiện chuyển dịch đất đai, cỏc bờn chuyển nhượng phải làm việc với rất nhiều người, bao gồm cỏn bộđịa chớnh xó, cỏn bộđịa chớnh huyện, và cỏn bộ thuế, tốn rất nhiều thời gian và cụng sức của cỏc hộ gia
đỡnh (đụi khi cũn tốn cả cỏc chi phớ khụng chớnh thức). Cơ chế một cửa nờn được thiết lập ở
cấp xó để làm giảm bớt cỏc thủ tục giao dịch đất đai cho cỏc hộ gia đỡnh.
Cỏc hộ gia đỡnh cảm thấy sự cần thiết phải cú quyền hợp phỏp đối với đất đai vỡ vậy nhiều người sẵn sàng trả cỏc chi phớ. Mặc dự cỏc quy trỡnh đũi hỏi hơn 20 bước thực hiện, cỏc cỏn bộ chớnh quyền địa phương đó giỳp đỡ cỏc hộ gia đỡnh trong quy trỡnh. Sự trợ giỳp này cú thểđũi hỏi một vài chi phớ khụng chớnh thức, đặc biệt đối với cỏc mảnh đất cú tranh chấp, gia đỡnh khỏ giả, hay cỏc mảnh đất cú giỏ cao. Một giải phỏp là hợp phỏp hoỏ cỏc loại phớ này. Cỏn bộđịa chớnh cú thể nhận tiền hoa hồng cho việc thực hiện cỏc chuyển dịch đất đai, cũng nhưđối với cỏn bộ ngõn hàng cho việc thế chấp đất đai. Cỏc chi phớ trợ giỳp hợp lý và phớ đẩy nhanh thủ tục cú thểđược đặt ra và niờm yết cụng khai giỳp cho cỏc hộ gia đỡnh biết được họ khụng cần phải trả thờm bất cứ một phụ phớ nào nữa. Bằng cỏch chớnh thức hoỏ cỏc chi phớ khụng chớnh thức cú thể giảm đỏng kể cỏc khoản chi khụng chớnh thức trong cỏc chuyển dịch đất đai.
Điều khụng thuận lợi của việc chớnh thức hoỏ cỏc loại phớ khụng chớnh thức cú lẽ là sự loại trừ cỏc hộ nghốo. Cỏc chi phớ dịch vụđối với người nghốo cần phải hợp lý để họ cú khả
năng thanh toỏn vỡ họ cần được trợ giỳp để làm được cỏc cụng việc giấy tờ cũng bằng hoặc thậm chớ nhiều hơn so với cỏc hộ khỏc. Nếu một hộđược chớnh quyền xó phõn loại là hộ
nghốo thỡ hộđú cú thểđược miễn cỏc loại phớ thực hiện thủ tục. Điều này sẽ cho phộp cỏc hộ nghốo tham gia vào thị trường chớnh thức. Nếu khụng thểđặt ra phớ chớnh thức đối với một thủ tục nào đú, cần cú biện phỏp phạt cỏc cỏn bộđũi hỏi hay nhận cỏc khoản tiền khụng chớnh thức, hay thậm chớ cả cỏc hộđề nghịđỳt lút, để ngăn chặn tỡnh trạng này.
Một giải phỏp khỏc để xoỏ bỏ nạn đưa phong bỡ là mở rộng dịch vụ khảo sỏt đất đai và đo vẽ bản đồ cho cỏc đơn vị khỏc. Cỏc cụng ty tư nhõn cú thểđảm trỏch việc đo đạc, vẽ bản
đồ, định giỏ đất. Khi cú nhiều sự cạnh tranh, cỏc loại phớ dịch vụ trở nờn thấp hơn và thời gian sẽđược rỳt ngắn hơn. Dự vậy, cú khả năng cỏc hộ gia đỡnh thực hiện thủ tục thụng qua cụng ty tư nhõn thay vỡ PĐC hay ngõn hàng bị cơ quan chớnh quyền trỡ hoón việc phờ duyệt giấy tờđơn, và cú thể kết quả là phải cú tiền hối lộ cho cỏc cỏn bộđể họ ký và đúng dấu hồ sơ. Một lý do khỏc đểđưa tư nhõn vào cạnh tranh là nhiều cỏn bộ quản lý đất đai khụng cú đủ kiến thức hay năng lực để quản lý và kiểm tra đất đai để cấp GCN QSDĐ hay thực hiện cỏc thủ tục giao dịch. Cho dự thị trường cú mở ra cho cỏc cụng ty tư nhõn hay khụng, việc đào tạo về khảo sỏt đất đai, quy hoạch sử dụng đẩt, định giỏ đất và tài sản gắn liền với đất và quản lý đất đai cần được thực hiện đối với cỏc cỏn bộđịa chớnh ở mọi cấp để
nõng cao năng lực quản lý đất đai.
Người dõn cần phải nhận thức rừ cỏc thủ tục giao dịch đất đai. Từ khảo sỏt cho thấy, cú nhiều hộ gia đỡnh biết về cỏc thủ tục chỉ vỡ họđó trải qua quy trỡnh này. Tuy nhiờn, do chỉ cú cỏc hộđó tham gia giao dịch đất đai mới được phỏng vấn, cỏc hộ khụng tham gia vào thị
trường đất đai cú lẽ khụng cú nhận thức về cỏc thủ tục cũng như sự trợ giỳp cú được từ
chớnh quyền địa phương. Ở một huyện cú một bảng tin của PĐC huyện niờm yết cỏc bước
đểđược cấp GCN QSDĐ và thực hiện cỏc giao dịch đất đai đặt tại tiền sảnh, nhưng cỏc bước này chỉ dành cho cỏc doanh nghiệp và cỏc cụng ty. Cỏc bảng thụng tin tương tự cũng cú thểđặt tại cấp huyện và cấp xó dành cho cỏc hộ gia đỡnh. Theo đú thỡ cỏc bước của thủ
tục, chi phớ, thời gian cú thểđược ghi rừ để cỏc hộ gia đỡnh cú thể nhận biết cỏc thủ tục cần thiết để xin cấp GCN QSDĐ và thực hiện cỏc giao dịch đất đai, nhờ thế họ cú thể tham gia vào thị trường chớnh thức.
Cỏc thủ tục cần thiết để cấp GCN QSDĐ vẫn cũn dài và phức tạp với nhiều bước và nhiều người tham gia. Nếu đất đai cú lịch sử rừ ràng, khụng cú sự tranh chấp, và khụng cú vấn đề
gỡ liờn quan đến quy hoạch sử dụng đất, thỡ việc cấp GCN QSDĐ nờn được thực hiện trong một thời gian ngắn. Để cấp GCN QSDĐđồng loạt cần tới 27 bước là quỏ nhiều. Cú 21 bước thủ tục đểđược cấp GCN QSDĐ riờng lẻ, ớt hơn số bước của thủ tục cấp đồng loạt. Tuy nhiờn, cỏc thủ tục để cấp GCN QSDĐ riờng lẻ chỉ cú thể thực hiện được khi cỏc vấn đề
về bản đồđất đai đó được giải quyết. Nếu đất đai chưa được vẽ bản đồ, và trước đõy cũng