Cỏc giao dịch thế chấp khụng chớnh thức cú xu hướng liờn quan đến việc thế chấp đất cho hộ dõn khỏc để vay tiền. Kiểu giao dịch này khụng được ghi lại trong cỏc cuộc phỏng vấn hộ
gia đỡnh và hỡnh như khụng hay xảy ra ở miền Bắc. Điều này rất cú thể là do quy trỡnh vay tiền khỏ đơn giản và rừ ràng. Nếu cỏc hộ khụng thể vay được tiền từ ngõn hàng thỡ họ cú thể vay từ quỹ tớn dụng và hội phụ nữ hoặc từ những chủ cho vay tư nhõn, vốn khụng đũi hỏi nghiờm ngặt như ngõn hàng. Một cỏch lựa chọn khỏc là họ cú thể cho thuờ hay bỏn đất.
Hộp 6: Nghiờn cứu điển hỡnh - Người nghốo trở thành khụng cú đất đai như thế nào?
ễng Nam là chủ hộ một gia đỡnh nghốo cần vốn để làm ăn, nhưng cũng giống như nhiều hộ nghốo khỏc, đất của ụng khụng cú sổđỏ. Mặc dự đất khụng cú sổđỏ, ụng vẫn quyết định xin vay vốn ngõn hàng. Song đất khụng cú GCN QSDĐ khụng thể sử dụng để thế chấp vay vốn ngõn hàng.
Lẽ ra ụng đó cú thểđăng ký xin cấp GCN QSDĐ. Tuy nhiờn, cỏc chi phớ và sự phức tạp khi làm cỏc thủ tục xin cấp Sổđỏđó gõy trở ngại cho ụng trong việc xin đăng ký. Đểđược cấp sổđỏ, ụng sẽ phải xin xỏc nhận quyền sử dụng đất tại UBND xó. Sau đú ụng sẽ phải nộp tiền để chuyển đổi mục đớch sử dụng sang đất ở. Phớ này bao gồm khoản thuế sử dụng đất (theo quy định của UBND xó là 100 phần trăm giỏ trị lụ đất). Nếu khụng ụng sẽ khụng được Ngõn hàng chấp thuận dựng làm thế chấp vỡ đất của ụng là đất vườn. Ngoài ra, ụng phải nộp lệ phớ đăng ký 35,000 đồng. Và để thực hiện cỏc thủ tục này ụng phải mất một thỏng mới cú được Sổđỏ. Khụng cũn cỏch lựa chọn nào khỏc, ụng cũng khụng cú tài sản nào khỏc cú giỏ trị, khụng quen ai để vay muợn tiền, ụng buộc phải bỏn một nửa mảnh đất của mỡnh thụng qua một giao dịch khụng chớnh thức để cú vốn làm ăn.
Mặc dự cỏc quy định của ngõn hàng cho phộp cỏc hộ gia đỡnh được vay khụng quỏ 10 triệu
đồng mà khụng cần phải thế chấp, trờn thực tế, cỏc hộ vẫn phải nộp Sổđỏđể vay bất kỳ số
tiền nào. Điều này chỉ cho phộp cỏc hộ cú Sổđỏđược vay vốn, do vậy nhiều hộ nghốo bị
loại trừ và phải dựa vào gia đỡnh, họ hàng và cỏc người cho vay tư nhõn, vốn luụn tớnh lói suất cao hơn, hoặc như ụng Nam, họ thậm chớ cũn phải bỏn cảđất.
Chương 4 Quản lý thị trường đất đai và chất lượng dữ liệu 4.1 Quản lý thị trường đất đai
Ở Việt Nam đất đai thuộc về nhõn dõn trong khi nhà nước cú trỏch nhiệm bảo đảm cho sự
phõn phối cụng bằng đất đai và cỏc quyền sử dụng đất. Nhà nước thực hiện việc quản lý chung đối với đất đai, bao gồm cỏc nhiệm vụ sau (Luật đất đai 1993):
Điều tra, khảo sỏt, đo đạc, định giỏ và phõn loại đất cũng như lập bản đồđịa chớnh. Lập quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất.
Ban hành cỏc văn bản phỏp luật cú liờn quan đến việc quản lý và sử dụng đất cũng như việc tổ chức thực hiện cỏc văn bản phỏp luật đú.
Phõn phối, cho thuờ và thu hồi đất đai.
Đăng ký đất đai, thiết lập và quản lý cỏc số liệu địa chớnh, quản lý cỏc hợp đồng sử
dụng đất, kiểm kờ và thống kờ đất đai, và cấp GCN QSDĐ.
Thanh tra việc thực hiện cỏc điều luật và cỏc quy định về sử dụng và quản lý đất đai. Giải quyết cỏc tranh chấp, khiếu kiện vềđất đai, và xử lý cỏc sai phạm liờn quan đến quản lý và sử dụng đất đai.
Ở cấp trung ương, Bộ TNMT giỏm sỏt và quy định cỏc chức năng và nhiệm vụ của cỏc cơ
quan quản lý đất. Tại mỗi tỉnh cú Sở TNMT và tại mỗi huyện cú Phũng TNMT huyện hay Phũng địa chớnh và cũng cú thể là sự kết hợp của cỏc phũng ban khỏc như là Phũng giao thụng - Xõy dựng và Địa chớnh. Tại mỗi xó cũng cú một cỏn bộđịa chớnh xó. Cỏch thức tổ
chức sắp xếp và quản lý đất đai là PĐC phải bỏo cỏo với UBND cựng cấp. Thớ dụ, cỏn bộ địa chớnh xó bỏo cỏo với UBND xó, PĐC huyện bỏo cỏo cho UBND huyện, Sở TNMT phải bỏo cỏo với UBND tỉnh, và Bộ TNMT bỏo cỏo với Chớnh phủ.
Sở TNMT phụ trỏch việc đưa ra cỏc đề xuất cho UBND tỉnh trong việc quy hoạch đất đai của tỉnh; đưa ra cỏc mức lệ phớ cho việc đo đạc, vẽ bản đồ, xỏc nhận quyền sử dụng đất, tra cứu và sử dụng tài liệu vềđất đai, v.v. Sở TNMT cũn cú nhiệm vụ thực hiện cơ chế một cửa trong việc phõn đất, cho thuờ đất, cấp GCN QSDĐ cũng như thế chấp đất đai. Phũng Đo
đạc và Vẽ Bản đồ của Sở TNMT cú nhiệm vụđo đạc và vẽ bản đồ của tất cả cỏc xó trong tỉnh. Ở Bắc Ninh, tớnh đến thời điểm thỏng 6 năm 2004, phũng này đó đo vẽ xong bản đồ
của 60 trờn tổng số 66 xó xủa tỉnh (UBND tỉnh Bắc Ninh, 2004). Phũng Đăng ký Đất đai của Sở TNMT phụ trỏch việc giỏm sỏt cỏc quy trỡnh cấp GCN QSDĐ của tỉnh và hỗ trợ cỏc huyện trong việc hoàn thành hồ sơ quản lý đất đai. Phũng này cũng nhận cỏc hồ sơ quản lý
đất đai do PĐC huyện lập để lưu trữ. Ngoài ra, phũng này cũng xỏc định cỏc loại chi phớ của việc xin cấp GCN QSDĐđể UBND tỉnh phờ duyệt và ban hành. Trung tõm Kỹ thuật Tài nguyờn và Mụi trường thực hiện việc xỏc nhận và thẩm định lại đất đai để cấp GCN QSDĐ
Hỡnh 17: Hướng dẫn lập hồ sơ cấp GCN QSDĐở Sở TNMT
Ở cấp huyện và cấp xó, để theo dừi cỏc thửa đất, cỏn bộđịa chớnh cú Sổđịa chớnh để ghi chộp lại những người sử dụng đất và thụng tin vềđất đai sử dụng.
Hỡnh 18: Sổđịa chớnh
Trong sổđịa chớnh, mỗi thửa đất đều được ghi chộp về chủ sở hữu đất, ngày sinh, họ tờn vợ/chồng, ngày vào sổ, tờ bản đồ số, thửa số, vị trớ, diện tớch, mục đớch sử dụng, thời hạn sử dụng, GCN QSDĐ số, và chữ ký của chủ sở hữu đất. Sổđịa chớnh và bản đồđịa chớnh bổ sung cho nhau. Mỗi thửa đất trong sổđịa chớnh được xỏc định bằng một bản đồđịa chớnh. Trong bảng mục lục của sổđịa chớnh chứa danh sỏch chủ sở hữu đất và số trang trong sổ.
Hỡnh 19: Mục lục tờn chủ sở hữu đất trong Sổđịa chớnh
Sổđịa chớnh, sổ mục kờ, sổ cấp GCN QSDĐ, và sổ theo dừi biến động đất đai được dựng
để theo dừi việc cấp GCN QSDĐ, cỏc thửa đất, và cỏc giao dịch đất đai. Mỗi năm, UBND huyện và UBND xó đưa ra một bỏo cỏo chi tiết thống kờ đất đai của cỏc xó. Bỏo cỏo này bao gồm cả việc tổng kết hoạt động của cỏc năm trước và kế hoạch của năm tiếp theo. Do cỏc bản đồ và cỏc sổđăng ký ở dạng giấy tờ nờn rất khú thống kờ và sửa đổi cỏc bản ghi. Ở 2 trong 4 huyện khảo sỏt, việc thu thập số liệu khỏ khú khăn do cỏc số liệu thống kờ vẫn chưa được tổng kết và việc tớnh toỏn bằng tay rất mất thời gian. Ngược lại, ở Quế Vừ, việc thống kờ số liệu ở phũng thuế chỉ mất vài phỳt do toàn bộ hệ thống đó được vi tớnh hoỏ. Cỏc PĐC cũng nờn học theo làm này. Hiện nay, tất cả cỏc bản sao giấy chứng nhận và cỏc
đơn từđều đang được cất giữở ngăn kộo hay tủ tại cỏc cấp huyện và xó. Một hệ thống mỏy tớnh sẽ giỳp cho cỏc cấp xó và huyện thống kờ số liệu một cỏch dễ dàng. Một hệ thống quản lý đất đai như thếđó được dự kiến trang bị cho toàn bộ cỏc cấp địa chớnh. Tuy nhiờn, hệ thống mỏy tớnh hiện chỉ cú ở cấp tỉnh và một sốở cấp huyện, nhưng lại chưa cú ở cấp xó, trừở những vựng đụ thị. Quan trọng hơn, thậm chớ một số nơi đó được trang bị mỏy tớnh, nhưng cỏc cỏn bộ PĐC ở nhiều huyện vẫn khụng cú đủ kỹ năng mỏy tớnh và cỏc phần mềm sử dụng thỡ đó lỗi thời.
Tại một huyện, cỏc bước thủ tục xin cấp GCN QSDĐ và thực hiện cỏc giao dịch đất đai
được niờm yết tại tiền sảnh. Tuy nhiờn, cỏc thủ tục này chỉđược ỏp dụng cho cỏc doanh nghiệp và cụng ty. Cỏc bảng tin cũng cú thểđược niờm yết cụng khai tại cỏc cấp huyện và xó dành cho cỏc hộ gia đỡnh. Cú thể chỉ rừ cỏc bước tiến hành, giỏ cả, thời gian thực hiện nhằm giỳp cỏc hộ gia đỡnh cú được nhận thức về cỏc thủ tục, cho phộp họ tham dự vào thị
trường chớnh thức, trỏnh phải trả cỏc khoản phớ khụng chớnh thức.
Cấp xó là cấp làm việc trực tiếp với cỏc hộ gia đỡnh; cỏn bộđịa chớnh xó hỗ trợ cỏc hộ gia
đỡnh trong cỏc giao dịch đất đai hay xin cấp GCN QSDĐ. Ở cấp xó, UBND và PĐC xó giỏm sỏt diện tớch đất, loại đất, chủ sở hữu đất, và cỏc giao dịch đất đai. Hằng năm, UBND xó phải đệ trỡnh quy hoạch sử dụng đất dựa trờn yờu cầu sử dụng đất và cỏc dự ỏn đầu tư
trong xó cho UBND và PĐC huyện để chủ tịch UBND huyện phờ duyệt.
Ngoài việc quy hoạch sử dụng đất, cấp xó cũn khảo sỏt, đo đạc, phõn loại, và vẽ bản đồđất
đai. Chớnh phủ hướng dẫn và tổ chức phỏt hành bản đồđịa chớnh quốc gia, và cỏc UBND hướng dẫn và tổ chức phỏt hành bản đồđịa chớnh cho địa phương. UBND xó và cỏn bộđịa
chớnh xó là nơi thực hiện lập bản đồ. Bản đồđịa chớnh xó thường cú tỉ lệ 1:5000 đến 1:10000 và chỉ ra cỏc thửa đất trong xó. Mỗi tờ bản đồ cú số ký hiệu xỏc định. Mỗi thửa đất trờn bản đồ cũng cú số ký hiệu xỏc định, diện tớch và loại mó hiệu đất: Số thửa đất Diện tớch thửa Loại mó hiệu đất
Cỏc thửa đất được đỏnh số theo cỏc thứ tự kế tiếp nhau, nhưng nếu cú sự chia tỏch đất thỡ cỏc số cú thểđược đỏnh tiếp theo số cuối cựng trờn bản đồ hay cỏch đỏnh thờm chỉ số phụ
b cũng cú thểđược sử dụng.
Bảng 37: Hệ thống đỏnh số cỏc thửa đất
a. Trước khi cú sự tỏch đất b,c. SauTrước khi cú sự tỏch đất
1 2 3 1 2 3 1 2 3
6 5 4 6 5 10 4 6 5 5b 4
7 8 9 7 8 9 7 8 9
Đối với cỏc bản đồ này, mỗi thửa đất cú khoảng 15 đến 20 mảnh đất của cỏc hộ gia đỡnh. Thụng tin về cỏc thửa đất của cỏc hộ gia đỡnh cú thể xem ở sổđịa chớnh. Hai trong số cỏc bốn huyện khảo sỏt hiện đang tiến hành khảo sỏt đất đai để cấp GCN QSDĐ cho cỏc hộ gia
đỡnh. Cỏc tờ bản đồđược cất giữở cấp huyện và xó.
Cú một số loại bản đồ hiện đang được sử dụng ở cấp xó. Huyện Quế Vừ đó hoàn thành cỏc bản đồảnh dựa vào tiờu chuẩn VN2000 và thay thế cỏc bản đồ cũ cú từ năm 1978. Ở cỏc huyện Khoỏi Chõu và Văn Giang của tỉnh Hưng Yờn, bản đồảnh tỉ lệ 1:2000 cũng đó được sử dụng cho đất nụng nghiệp. Cú 21 trờn tổng số 25 xó gần đõy cũng đó thuờ Trung tõm Kỹ
thuật ở PĐC tỉnh đo đạc và vẽ bản đồđất ở (PĐC huyện Khoỏi Chõu 2004, 3). Huyện Từ
Sơn (Bắc Ninh) và Văn Giang (Hưng Yờn) sử dụng cỏc bản đồ “299” cho đất ở. Một số xó ở
Từ Sơn cú bản đồđịa chớnh dựa trờn mạng quốc gia. Xó Đỡnh Bảng (Từ Sơn) gần đõy đó
đo đạc lại và ghi nhận nhiều thay đổi đỏng kể. Một số xó ở huyện Văn Giang cú bản đồ
riờng của họđược lập từ năm 1999 (Phụng Cụng và Tõn Tiến) và năm 2001 (Nghĩa Trụ). Việc lập bản đồ này tốn nhiều thời gian và cụng sức. Đú là lý do vỡ sao một số xó cấp GCN QSDĐđồng loạt để phõn chia chi phớ giữa cỏc hộ gia đỡnh. Nhúm nghiờn cứu kiến nghị cỏc tỉnh và huyện nờn sử dụng mỏy tớnh trong khảo sỏt địa chớnh bởi vỡ điều này cho phộp việc cập nhật bản đồ dễ dàng hơn. Hiện nay, cỏc UBND thuờ Trung tõm kỹ thuật của PĐC tỉnh lập bản đồđất đai, nhưng cú lẽ chi phớ sẽ thấp hơn và thời gian cú thể nhanh hơn nếu việc này được giao cho cỏc cụng ty tư nhõn. Hơn nữa, cỏc PĐC khụng cú đủ nhõn lực được đào tạo đầy đủ về khảo sỏt và đỏnh giỏ đất đai. Cú 2 huyện chỉ ra rằng việc cấp GCN QSDĐ bị
chậm trễ là do sự yếu kộm về năng lực của cỏn bộđịa chớnh xó và cũng do họ thiếu cỏc thiết bịđểđo vẽ bản đồ. Vỡ thế, việc đào tạo về khảo sỏt, quy hoạch sử dụng đất, đỏnh giỏ
đất đai và tài sản gắn liền với đất cũng như quản lý đất đai nờn được thực hiện đối với cỏc cỏn bộđịa chớnh ở mọi cấp để tăng cường năng lực quản lý đất.
Một trong những nhiệm vụ của quản lý đất đai là lập kế hoạch sử dụng đất và phõn phối đất nụng nghiệp cho cỏc hộ gia đỡnh. Ở cỏc huyện Khoỏi Chõu và Quế Vừ, hầu hết cỏc xó đều cú quy hoạch sử dụng đất cho 10 năm. Ở huyện Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh, 5 trong số 11 xó đó cú quy hoạch sử dụng đất trong 10 năm. Quy hoạch sử dụng đất đưa ra cỏc thụng tin về
việc thành lập cỏc khu cụng nghiệp, khu du lịch – thương mại, và phõn bổđất nụng nghiệp và đất ở cho cỏc hộ gia đỡnh. Tại huyện Văn Giang (Hưng Yờn), việc thành lập khu du lịch –
thương mại rộng 500 hộcta làm cho nhiều hộ gia đỡnh mất một phần hoặc toàn bộđất đai. Quỏ trỡnh đụ thị hoỏ đó tạo nờn mối lo cho chớnh quyền địa phương trong việc giải quyết nghề nghiệp cho người dõn, do họ cần nhận được sự giỳp đỡđể phỏt triển cỏc ngành nghề
phi nụng nghiệp.
Trong quỏ khứ, đất nụng nghiệp được chia cho cỏc hộ gia đỡnh một cỏch cụng bằng dựa vào độ màu mỡ của đất và khoảng cỏch từ nơi ở, và kết quả là cỏc thửa ruộng của cỏc hộ
cú xu hướng bị manh mỳn. Mỗi hộ gia đỡnh cú thể cú một số thửa ruộng khỏc nhau tại cỏc cỏnh đồng khỏc nhau. Điều này làm cho nhiều hộ gia đỡnh gặp khú khăn trong việc sản xuất nụng nghiệp (38 hộđược khảo sỏt núi rằng cỏc thửa ruộng ở quỏ xa so với nơi ở của họ). Bỡnh quõn khoảng cỏch xa nhất giữa hai thửa ruộng sản xuất nụng nghiệp của cỏc hộ trong khảo sỏt là 1.2 km. Hầu hết cỏc hộ cú hai thửa ruộng cỏch nhau khoảng 1 km.
Hỡnh 20: Khoảng cỏch giữa cỏc thửa ruộng
Ở huyện Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh, hơn một phần ba cỏc thửa đất nụng nghiệp cú diện tich nhỏ. Diện tớch trung bỡnh của mỗi thửa ruộng là 1 sào.8 Trung bỡnh, mỗi hộ cú 10 thửa ruộng. Mặc dự huyện khuyến khớch việc dồn thửa đổi ruộng, nhưng lại rất khú thực hiện ở
cấp xó do cỏc hộ gia đỡnh khụng đồng lũng. Sự manh mỳn của đất đai cũng là vấn đề
nghiờm trọng tại huyện Quế Vừ.
Sự manh mỳn đất đai dẫn đến mong muốn được hợp nhất đất của 27 trong số 76 hộ. Trong số những hộ chưa bao giờ cố gắng hợp nhất đất, cú 4 hộ núi rằng do thủ tục để hợp nhất
đất đai quỏ phức tạp. Mặc dự tại tất cả cỏc huyện được khảo sỏt đều khuyến khớch cỏc hộ
gia đỡnh hợp nhất đất, cú 3 hộ vẫn núi rằng họ khụng được phộp làm điều đú. Hơn nữa, cú 5 hộ thiếu thụng tin về cỏc thửa ruộng để hợp nhất.
Cú một cỏch để cỏc hộ hợp nhất đất đai là bỏn và mua đất trờn thị trường. Một lựa chọn khỏc là thuờ và cho thuờ đất. Tuy nhiờn, giỏ đất rất đắt đối với cỏc hộ gia đỡnh nờn rất khú