Thủ tục mua bỏn đất được thực hiện theo Nghịđịnh 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về
cỏc thủ tục trao đổi, chuyển nhượng, thuờ, cho thuờ lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế
chấp và sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản gúp vốn. Thủ tục mua bỏn đất đũi hỏi trải qua nhiều bước nhất so với cỏc hỡnh thức giao dịch đất đai khỏc.Điều kiện cần thiết để cú thểđăng ký chuyển nhượng đất là phải cú quyền sử dụng đất hợp phỏp.
Một khi người mua và người bỏn đó thống nhất về cỏc điều khoản chuyển nhượng thỡ một trong hai bờn phải thụng bỏo cho cỏn bộđịa chớnh xó và lấy Đơn xin Đăng ký Biến động Đất
đai để kờ khai và ký. Xỏc nhận của trưởng thụn và bản sao sổ hộ khẩu, CMND của cỏc bờn và GCN QSDĐ của thửa đất được nộp cho cỏn bộđịa chớnh xó. Ở huyện Quế Vừ, hồ sơ
cũn bao gồm cả Biờn bản Họp gia đỡnh (mẫu F) trong đú cú chữ ký của chủ hộ, cỏc thành viờn trong gia đỡnh chỉ ra rằng cỏc thành viờn đều đó đồng ý bỏn đất.
Hộ khẩu chỉđược sử dụng để tham khảo và khụng nhất thiết phải cú để tiến hành giao dịch. Tuy nhiờn một cỏn bộ PĐC huyện ở Hưng Yờn đề xuất nờn sử dụng sổ hộ khẩu thường trỳ
để loại trừ bớt người khụng phải là dõn địa phương mua đất và hạn chếđầu cơđất đai của những người từ Hà Nội.
Chủ tịch UBND chỉđịnh cỏn bộđịa chớnh xó kiểm tra đất và hoàn thành Biờn bản V/v Thẩm
định Hồ sơ Chuyển nhượng QSDĐ và Biờn bản Thẩm tra Hồ sơ Chuyển nhượng QSDĐ
(mẫu G và H) cựng với trớch lục sơđồ thửa đất. Cỏn bộđịa chớnh xó cũng phải thẩm tra thụng tin về hộ gia đỡnh trong trong hồ sơ. Việc thẩm tra này kộo dài 10 ngày. Sau đú cỏn bộ địa chớnh xó hướng dẫn một trong hai bờn điền vào mẫu Hợp đồng Chuyển nhuợng QSDĐ
(mẫu E), trong đú cú cỏc thụng tin về người mua, người bỏn, và thửa đất kể cả sơđồ thửa
đất và cỏc tài sản gắn liền với đất. Sơđồ thửa đất được trớch lục từ sơđồ thửa đất cú sẵn. Hợp đồng phải cú chữ ký của hai bờn mua bỏn và sau đú cỏn bộđịa chớnh xó đớnh kốm Hợp
đồng với cỏc biờn bản. Chi phớ cho cụng tỏc giấy tờở cấp xó là 10,000 đồng, và cỏn bộđịa chớnh xó hướng dẫn cỏc bờn điền theo mẫu mà khụng phải mất phớ.
Bờn mua (bỏn) sau theo đú trỡnh ba bản hồ sơ Hợp đồng Chuyển nhượng QSDĐ và Đơn xin Đăng ký QSDĐ cựng với bản sao sổ hộ khẩu thường trỳ, CMND của cỏc bờn và GCN QSDĐ cho UBND xó. Chủ tịch xó kiểm tra hợp đồng và nếu đồng ý thỡ ký và đúng dấu trờn hợp đồng. Cỏn bộđịa chớnh xó sau đú sẽ chuyển hồ sơ sang PĐC huyện xem xột, thẩm tra và ký. Một lần nữa, ưu tiờn kiểm tra tớnh hợp phỏp của đất đai đểđảm bảo khụng cú tranh chấp quyền sử dụng đất. Việc thẩm tra vỡ thế sẽ khụng tốn nhiếu thời gian nếu thửa đất đó cú Sổđỏ. Sau đú hồ sơđược trỡnh lờn chủ tịch hoặc phú chủ tịch UBND huyện ký và đúng dấu. Cụng tỏc thẩm tra và ký ở cấp huyện mất khoảng 7 ngày và khụng phải chịu phớ. PĐC huyện sau đú thụng bỏo cho bờn mua và bỏn, thường là bờn chịu trỏch nhiệm tiến hành cỏc thủ tục chuyển nhượng đến lấy Hợp đồng và nộp thuế. Bờn chuyển nhượng sau
đú đến nộp thuế tại phũng thuế và với sự hướng dẫn của cỏn bộ thuếđiền vào Tờ khai Nộp thuế Chuyển quyền (mẫu I, chứa cỏc thụng tin vềđất), và Tờ khai nộp thuế Trước bạ (mẫu J, chứa cỏc thụng tin vềđất và tài sản gắn liền với đất), đồng thời nộp cả hai mẫu này. Phũng thuế kiểm tra hợp đồng và xem xột, đỏnh giỏ lụ đất để xỏc định mức thuế trong vũng 30 ngày. Một cỏn bộ thuế núi rằng nếu toàn bộ hồ sơ giấy tờđều đó được thực hiện và chớnh xỏc thỡ cụng tỏc kiểm tra cú thể tiến hành trong 5 ngày.
Cú hai loại thuếđỏnh vào mỗi giao dịch chuyển nhượng đất. Thuế chuyển nhượng đất bằng 4 phần trăm giỏ trịđất thổ cư, và thuế trước bạ bằng 1 phần trăm giỏ trịđất và tài sản gắn liền với đất (vớ dụ nhà cửa). Đối với đất nụng nghiệp, thuế chuyển nhượng đất chỉ là 2 phần
trăm giỏ trịđất. Theo quy định, thuế chuyển nhượng do người bỏn nộp và thuế trước bạ do người mua nộp. Tuy nhiờn, trờn thực tế, cả hai loại thuế này thường do người tiến hành thủ
tục chuyển nhượng đất chi trả và đú thường là người mua.
Theo Thụng tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài Chớnh, Phũng thuếđịnh giỏ đất theo Quyết định của UBND tỉnh vềđịnh giỏ đất và Hướng dẫn thực hiện việc định giỏ
đất. Khung giỏ đất dựa trờn đề xuất của cấp xó và huyện, phõn loại đất thành cỏc loại khỏc nhau với đơn giỏ khỏc nhau. Nhỡn chung, khung giỏ đất tuy cố gắng bỏm sỏt giỏ thị trường, nhưng thường thấp hơn nhiều so với giỏ thực tế trờn thị trường. Tuy nhiờn, ở những khu vực cú khoảng cỏch lớn giữa giỏ trị trường và giỏ tớnh thuế quy định thỡ ỏp dụng hệ sốđiều chỉnh K (0.8<=K<=1.8) để tớnh thuế. Trong một số trường hợp phũng thuế huyện sẽ quyết
định việc cắt giảm hay miễn trừ thuế cho cỏc hộ gia đỡnh với sự thụng qua của chủ tịch UBND huyện.
Bảng 30: Khung giỏ ỏp dụng với đất nụng thụn ở Bắc Ninh
Đất nụng nghiệp Đơn giỏ (đồng/m2) Đất thổ cư Giỏ tối thiểu Giỏ tối đa
Hạng 1 36,100 Hạng 1 21,600 104,000 Hạng 2 30,100 Hạng 2 18,000 87,000 Hạng 3 24,400 Hạng 3 14,400 70,000 Hạng 4 18,400 Hạng 4 10,800 52,000 Hạng 5 11,750 Hạng 6 3,100
Ở Bắc Ninh, đất nụng nghiệp được chia thành 6 hạng, giỏ đất hạng 1 cao gấp khoảng 12 lần so với đất hạng 6. Đất thổ cưđược chia thành 4 hạng. Đối với mỗi hạng đất, giỏ đất thay
đổi giữa mức tối đa và mức tối thiểu, trong đú giỏ tối đa cao gần gấp 5 lần giỏ tối thiểu. Quy trỡnh định giỏ tớnh thuế khụng thực sự rừ ràng đối với cỏc hộ gia đỡnh. Để xỏc định hạng
đất nụng nghiệp, phũng thuế ỏp dụng hạng đất theo quy định đó được cơ quan chức năng phờ chuẩn. Hạng đất thổ cư do phũng thuế quyết định dựa trờn năng suất, giỏ trị sử dụng, vị
trớ, và giỏ cả thị trường. Vỡ vậy, mức thuế phải nộp phụ thuộc nhiều vào sựđỏnh giỏ của cỏn bộ thuế. Ở một số huyện, phũng tài chớnh cũng tham gia vào việc định giỏ đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hộp 2: Giỏ đất và thuếđất – Đó phức tạp lại cũn phức tạp hơn
Mỗi huyện đều cú giỏ đất riờng do tỉnh quy định. Giỏ đất thay đổi phụ thuộc vào vị trớ và độ gần mặt đường.Đất nụng nghiệp và đất thổ cư cú giỏ khỏc nhau, đất nụng thụn và đất thành thị cũng cú giỏ khỏc nhau. Sự kết hợp của bốn tiờu chớ phõn loại này tạo nờn một hệ thống định giỏ phức tạp. Đất ở xa đường chớnh và đất nụng nghiệp cú giỏ trị thấp hơn đất thổ cưở gần mặt đường. Tuy nhiờn, mức giỏ quy định thường dưới mức giỏ thị truờng. Ngoài ra, cỏn bộđịa chớnh và cỏn bộ thuế thường khụng được đào tạo vềđịnh giỏ đất và tài sản. Cỏc cỏn bộ thuế cho rằng giỏ quy định để tớnh thuế thường quỏ tụt hậu so với giỏ thị trường và thấp hơn nhiều so với mức giỏ giao dịch.
Một khi cỏc bờn mua bỏn đó nộp thuế, thường là trong vũng 3 đến 5 ngày kể từ khi được thụng bỏo, phũng thuế ký và đúng dấu hợp đồng chuyển nhượng và giao biờn lai cho bờn chuyển nhượng. Bờn chuyển nhượng đem biờn lai thuếđến PĐC huyện và yờu cầu cấp Sổ đỏ mới vỡ giờđõy đất giao dịch trở nờn hợp phỏp. Chủ tịch UBND huyện kiểm tra lại hợp
đồng và ra quyết định chia Sổđỏ cũ nếu chuyển nhượng đất một phần hoặc cấp Sổđỏ mới cho người mua nếu chuyển nhượng đất toàn bộ. Nếu đất chuyển nhượng toàn bộ thỡ PĐC sẽ giữ Sổđỏ và cấp một Sổđỏ mới cho người mua. Nếu đất chỉđược chuyển nhượng một phần thỡ PĐC sẽ cấp Sổđỏ mới cho người mua và ghi chỳ vào Sổđỏ cũ của người bỏn về
phần đất được chuyển nhượng và diện tớch đất thay đổi. Mặt sau của Sổđỏ là phần dành
ghi chộp lại trong Sổ cấp GCN QSDĐ và Sổđịa chớnh. Mất khoảng 5 -10 ngày để PĐC hoàn thành cỏc thủ tục giấy tờở cấp huyện.
Cỏn bộđịa chớnh huyện thụng bỏo cho cỏn bộđịa chớnh xó đến lấy Sổđỏ và hợp đồng, và ghi lại vào Sổđịa chớnh, Sổ biến động đất đai và Sổ mục kờ của xó. Trong số 3 bản hợp
đồng, phũng địa chớnh xó và huyện mỗi nơi giữ một bản, một bản được lưu trữ tại phũng thuế. Người mua và người bỏn phải ký nhận vào Sổđịa chớnh sau khi nhận được Sổđỏ. Toàn bộ quy trỡnh diễn ra trong 1 đến 2 thỏng và chi phớ thay đổi tuỳ thuộc vào giỏ trị của thửa đất.
Bảng 31: Thời gian và cỏc chi cho phớ hoạt động mua bỏn đất
Bắc Ninh Hưng Yờn
Từ Sơn Quế Vừ Khoỏi Chõu Văn Giang
Tổng chi phớ (1000 đồng), khụng kể thuế 35-50 40 Phớ cấp GCN QSDĐ 10 Phớ hồ sơở cấp xó 35-50 10 30 Thời gian (ngày) 30 >30 Thẩm tra hồ sơở cấp xó 10 7 Thẩm tra hồ sơở cấp huyện 7 Lấy chữ ký của chủ tịch UBND huyện 3 Cấp GCN QSDĐ 7 5-10
Cũng như trong trường hợp cấp Sổđỏ ban đầu, thời gian và chi phớ cho thủ tục mua bỏn
đất khụng rừ ràng và khụng nhất quỏn giữa cỏc nơi. Sự thiếu minh bạch này tạo điều kiện cho cỏc bộđịa chớnh đũi hỏi người dõn nộp thờm cỏc khoản phớ khụng chớnh thức.
Hỡnh 8: Sơđồ mụ tả quy trỡnh mua bỏn đất (giao dịch chớnh thức – chớnh quyền)
Thủ tục Mua/bán Đất
(giao dịch chính thức - chính quyền địa ph−ơng) Tổng chi phí: Phụ thuộc giá trị khu đất
Tổng thời gian: 1-2 tháng
Cấp hộ gia đình (2)
Một trong hai bên (th−ờng là bên mua) điền vào Đơn xin Đăng ký Biến Động Đất Đai có chứng nhận của tr−ởng thôn, sau đó nộp cho UBND xã cùng với bản sao hộ khẩu, CMND và GCN QSD Đất.
Chi phí: 10,000 VND
Thời gian: Phụ thuộc vào việc hoàn thành hồ sơ của ng−ời mua/ng−ời bán
Cấp x∙ (3)
UBND xã phân cho cán bộ địa chính xã kiểm tra thửa đất và điền vào Biên Bản V/v Thẩm định Hồ Sơ Chuyển Nh−ợng QSDĐ trong đó có sơ đồ thửa đất. Sau đó cán bộ địa chính xã h−ớng dẫn các bên làm Hợp đồng Chuyển Nh−ợng QSDĐ và xác nhận vào hợp đồng, kèm với biên bản. Thời gian: 10 ngày
Cấp x∙ (5)
Chủ tịch UBND xã kiểm tra, ký và đóng dấu vào hồ sơ. Sau đó chuyển cho cán bộ địa chính xã để chuyển lên PĐC huyện.
Thời gian: 7 ngày
Cấp hộ gia đình (4)
Ng−ời mua nộp 3 bản Hợp đồng Chuyển nh−ợng QSDĐ, Đơn xin Đăng ký Biến động Đất Đai, CMND và GCN QSDĐ cho UBND xã. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Cấp huyện (6)
PĐC huyện kiểm tra, thẩm định và ký hồ sơ, trình lên UBND huyện. Thời gian: 7 ngày
Cấp huyện (7)
Chủ tịch/phó chủ tịch huyện kiểm tra, ký và đóng dấu Hợp đồng Chuyển nh−ợng QSDĐ và đ−a lại cho PĐC huyện.
Cấp huyện (8)
PĐC huyện thông báo cho ng−ời mua đến lấy hồ sơ để đi nộp thuế. Cấp hộ gia đình (9) Ng−ời mua cầm hợp đồng đến phòng thuế và điền vào các tờ khai (Tờ khai Lệ phí Tr−ớc bạ và Tờ khai Nộp thuế Chuyển quyền). Cấp huyện (10) Phòng thuế thẩm tra hợp đồng, kiểm tra và định giá thửa đất, sau đó tính thuế. Thời gian: trong vòng 30 ngày
Cấp hộ gia đình (11)
Ng−ời mua nộp thuế và nhận biên lai. Chi phí: 4% giá trị đất; 1% giá trị đất và tài sản gắn liền với đất Thời gian: 3-5 ngày sau khi có thông báo
Cấp hộ gia đình (13)
Ng−ời mua cầm biên lai và hợp đồng đến PĐC huyện và yêu cầu đ−ợc cấp Sổ đỏ mới và/hoặc thay đổi nội dung trên Sổ đỏ.
Cấp huyện (14) Chủ tịch huyện kiểm tra hợp đồng và ra quyết định tách sổ đỏ (chuyển nh−ợng từng phần) hoặc cấp sổ đỏ mới (chuyển nh−ợng toàn bộ) . Thời gian: 5-10 ngày (ở cấp huyện) Cấp huyện (15) Nếu chuyển nh−ợng toàn bộ, PĐC bỏ đi sổ cũ của ng−ời bán và cấp sổ mới cho ng−ời mua. Nếu chuyển nh−ợng từng phần, sổ đỏ sẽ đ−ợc cấp cho ng−ời mua và ghi chú thay đổi vào sổ của ng−ời bán.
Cấp huyện (16)
PĐC huyện ghi lại thông tin vào Sổ cấp GCN QSDĐ và Sổ địa chính, sau đó thông báo cho cán bộ địa chính xã đến lấy Sổ đỏ và hợp đồng.
Cấp hộ gia đình (1)
Ng−ời mua và ng−ời bán th−ơng l−ợng và thoả thuận các điều kiện mua bán. Cấp huyện (12) Phòng thuế ký và đóng dấu vàp Hợp đồng Chuyển nh−ợng sau khi thuế đã đ−ợc nộp.
Cấp x∙ (17)
Cán bộ địa chính xã ghi lại thông tin vào Sổ địa chính xã. Sổ theo dõi biến động đất đai và Sổ mục kê, sau đó thông báo cho các bên chuyển nh−ợng đến. Cấp hộ gia đình (18) Các bên mua và bán đến lấy Sổ đỏ, bản sao Hợp đồng và ký vào Sổ địa chính. 3.2.2 Giao dịch chớnh thức - Hộ gia đỡnh
Xột từ gúc độ hộ gia đỡnh, quy trỡnh chuyển nhượng đất khụng phức tạp như của chớnh quyền. Một khi người mua và người bỏn đó thoản thuận được cỏc điều khoản chuyển nhượng, họ thường viết thành văn bản thể hiện giao dịch, sau đú đến gặp cỏn bộđịa chớnh
xó và thụng bỏo để thụng bỏo về giao dịch. Cỏn bộđịa chớnh xó sau đú sẽđưa cho họ mẫu
Đơn xin Đăng ký Biến động Đất đai (mẫu D) để họđiền thụng tin vào.
Sau khi cỏc bờn chuyển nhượng thụng bỏo cho chớnh quyền xó về việc mua bỏn đất, cỏn bộ địa chớnh kiểm tra tớnh hợp phỏp, ranh giới đất, và cỏc thụng tin về hộ gia đỡnh. Cỏn bộđịa chớnh cũng hướng dẫn cỏc bờn làm Hợp đồng Chuyển nhượng QSDĐ. Thủ tục này diễn ra từ 2 đến 7 ngày. Sau đú xó chuyển hồ sơ tới PĐC huyện để lấy chữ ký của chủ tịch UBND huyện. Hồ sơ nằm ở cấp huyện từ 7 đến 15 ngày. Sau khi đó lấy xong chữ ký, cỏn bộđịa chớnh huyện sẽ thụng bỏo cho cỏc bờn chuyển nhượng thụng qua cỏn bộđịa chớnh xó, bờn chuyển nhượng đến nộp thuế tại phũng thuế với mức thuế là 4 phần trăm giỏ trị thửa đất nếu là đất thổ cư (hoặc 2 phần trăm đối với đất nụng nghiệp) và 1 phần trăm giỏ trịđất và cỏc tài sản gắn liền trờn đất. Sau đú bờn chuyển nhượng cầm hoỏ đơn đến PĐC huyện để
yờu cầu cấp Sổđỏ mới. PĐC huyện sẽ cấp cho người mua một Sổđỏ mới và hoặc thu lại Sổđỏ cũ hoặc ghi chỳ vào Sổđỏ cũđể thể hiện đó cú sự chuyển nhượng. Sổđỏ và Hợp
đồng được chuyển về xó để phỏt cho cỏc hộ gia đỡnh.
Thụng thường, người mua hoàn thành mọi thủ tục phỏp lý về việc chuyển nhượng đất với cỏn bộđịa chớnh xó. Người bỏn khụng cú liờn quan trong thực hiện thủ tục. Một số hộ gia
đỡnh chỉ tham gia vào quy trỡnh thủ tục ở giai đoạn đầu khi ký kết hợp đồng và vào giai đoạn kết thỳc khi đi nhận Sổđỏ, cũn cỏn bộđịa chớnh xó thực hiện việc thẩm định, hoàn thiện hồ
sơ, nộp cỏc loại thuế và lấy chữ ký của UBND. Trong những trường hợp như vậy, cỏn bộ địa chớnh xó thực hiện hầu hết cỏc bước thay cho hộ gia đỡnh, đụi lỳc cú lệ phớ đụi lỳc khụng.
Lệ phớ chớnh thức xờ dịch trong khoảng từ 5,000 đến 100,000 đồng. Một hộ gia đỡnh cho biết họ phải trả lệ phớ chớnh thức là 500,000 đồng, khụng kể thuế (tuy nhiờn mức phớ này cú vẻ