Kể từ khi bắt đầu Đổi Mới vào năm 1986, Việt Nam đó và đang chuyển dịch sang một nền kinh tế thị trường. Thị trường đất đai là một trong những lĩnh vực trải qua cải cỏch lớn nhất.
Đất đai thuộc về nhõn dõn trong khi nhà nước cú trỏch nhiệm đảm bảo phõn phối cụng bằng
đất và quyền sử dụng đất. Đất ở Việt Nam, đặc biệt là ở cỏc tỉnh miền Bắc, được phõn chia manh mỳn trong đú cỏc hộ gia đỡnh sở hữu nhiều thửa đất rải rỏc trong xó. Việc phõn đất
được thực hiện theo quy mụ gia đỡnh và chất lượng đất. Đểđảm bảo phõn chia đất cụng bằng, cỏc hộ gia đỡnh được giao đất ở những địa vị trớ khỏc nhau trong xó. Sau nhiều năm chậm tăng trưởng nụng nghiệp vào đầu thập kỷ 1980, Luật đất đai 1988 – Nghị quyết 10 đó giải phúng khu vực kinh tế nụng nghiệp ở Việt Nam với hy vọng tăng năng suất nụng nghiệp. Chớnh sỏch này đó cụng nhận hộ nụng nghiệp là một đơn vị kinh tế tự chủ, tạo ra thị
trường tự do cho cỏc đầu vào và đầu ra, cho phộp quyền sử dụng đất lõu dài, và cho phộp nụng dõn tự do hơn trong việc lựa chọn cõy trồng. Mục đớch là để khuyến khớch nụng dõn sử dụng cỏc nguồn lực sản xuất một cỏch hiệu quả hơn. Lần đầu tiờn, cỏc hộ gia đỡnh được trao hợp đồng cho họ cú quyền được sử dụng đất trong 15 năm và được tự do mua bỏn tư
liệu đầu vào và đầu ra, và tự do chọn lựa nờn sản xuất cõy trồng gỡ. Tuy nhiờn, đất đai vẫn khụng thể mua bỏn được. Luật đất đai 1988 – Nghị quyết 10 đó tạo điều kiện cho cỏc hộ gia
đỡnh canh tỏc tự do hơn trước đú nhưng vẫn hạn chế cỏc giao dịch đất đai.
Mói cho tới Luật đất đai 1993 cỏc hộ gia đỡnh mới cú thể mua bỏn quyền sử dụng đất một cỏch hợp phỏp. Luật đất đai 1993 trao cho hộ gia đỡnh năm quyền, bao gồm quyền được chuyển nhượng, trao đổi, thừa kế, thuờ và thế chấp đất. Luật cũng cấp GCN QSDĐ, hay cũn gọi là Sổđỏ, để cụng nhận sử dụng đất hợp phỏp của hộ gia đỡnh. Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất tăng lờn thành 20 năm đối với đất trồng cõy hàng năm (như gạo và ngụ), và 50 năm đối với đất trồng cõy lõu năm (như cõy ăn quả, cà phờ, chố và cao su). Luật đất đai 1993 được xem là đó đặt nền múng cho thị trường đất đai chớnh thức. Trong bài viết về
quyền sử dụng đất và phỏt triển kinh tếở Việt Nam năm 2003, Đỗ Quý Toàn và Iyer (2003, 17) đó chỳ ý những ảnh hưởng tớch cực của cải cỏch đất đai. Khi cải cỏch đất đai làm cho quyền sử dụng đất được đảm bảo, đất cú thể dựng làm thế chấp và cú thể mua bỏn được,
điều này ảnh hưởng đến quyết định của cỏc hộ gia đỡnh khuyến khớch họđầu tư dài hạn cho nụng nghiệp. Kể từ luật cú tớnh bước ngoặt này ra đời, cỏc cải cỏch đất đai sau năm 1993
đó điều chỉnh luật một cỏch cơ bản nhằm tăng quyền sở hữu và sử dụng đất của cỏc hộ gia
đỡnh. Luật đất đai mới số 13/2003, bắt đầu được thực hiện ngày 01/07/2004, cho phộp người sử dụng đất cú GCN QSDĐđược trao đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, thuờ và cho thuờ lại quyền sử dụng đất. Luật mới cũng cho phộp đất đai được dựng làm thế
thửa đất cho phộp hộ gia đỡnh thu lợi bằng bất kỡ nguồn thu nhập nào từđất đai hoặc từ
giao dịch đất đai.
Việc cấp GCN QSDĐđược thực hiện trờn cơ sở Thụng tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 hướng dẫn việc đăng ký đất đai, lập sổđịa chớnh và cấp GCN QSDĐ của Tổng cục Địa chớnh (nay là Bộ TNMT). Cú hai kiểu cấp GCN QSDĐ. Một là cấp GCN QSDĐ ban
đầu đồng loạt cho toàn bộ một khu vực, thường là một xó, khi đất đai được đo vẽ, xỏc định ranh giới và ỏp dụng chung với nhiều hộ gia đỡnh. Thứ hai là cấp sổđỏ cho một hộ gia đỡnh riờng lẻ.