Khảo sỏt cho thấy rằng một phần lớn cỏc hộ gia đỡnh trong diện khảo sỏt đó vay vốn (50 trong số 76 hộđó khảo sỏt) và trong hầu hết cỏc trường hợp, họ vay từ Ngõn hàng Nụng nghiệp và Phỏt triển Nụng thụn (NHNNo).
Thủ tục thế chấp đất được thực hiện theo Nghịđịnh 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về
cỏc thủ tục trao đổi, chuyển nhượng, thuờ, cho thuờ lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế
chấp và sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản gúp vốn. Nếu một người muốn vay tiền từ
NHNNo họ phải đến trụ sở ngõn hàng huyện mang theo CMND, GCN QSDĐ và phương ỏn vay vốn đểđề nghị vay. Theo Nghịđịnh 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 sửa đổi Nghịđịnh 17/1999/NĐ-CP, để thế chấp đất hộ gia đỡnh phải cú GCN QSDĐ và ngõn hàng khụng chấp nhận bất kỳ giấy tờ thay thế nào chứng minh quyền sở hữu hợp phỏp, thậm chớ cả Biờn bản Giao đất do chớnh quyền địa phương cấp. Tuy nhiờn ở cỏc huyện Khoỏi Chõu, Quế Vừ và Từ Sơn, ngõn hàng cho phộp thế chấp đất khụng cần cú GCN QSDĐ. Trong trường hợp này, cỏc hộ gia đỡnh cần phải cú xỏc nhận của chớnh quyền xó rằng khụng cú tranh chấp về
quyền sử dụng đất.
Tất cả cỏc giấy tờ nờu trờn ngoại trừ phương ỏn vay vốn phải cú xỏc nhận của UBND xó khi cú đơn xin xỏc nhận của người vay.
Sau đú cỏn bộ ngõn hàng giỳp người đi vay điền vào Giấy Đề nghị kiờm Phương ỏn Vay vốn (mẫu N) và Đơn Yờu cầu Thế chấp QSDĐ, Tài sản Gắn liền với Đất (mẫu O). Một số chi tiết như thụng tin về bờn cho vay và bờn vay trong Hợp đồng Thế chấp GCN QSDĐ và Tài sản Gắn liền với Đất cũng được điền theo mẫu (mẫu R) vào thời điểm này nhưng chưa ký hợp đồng. Đơn Yờu cầu Thế chấp bao gồm thụng tin chi tiết về bờn vay, bờn cho vay và mụ tả tài sản thế chấp, cú thể là GCN QSDĐ, tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, hoặc cả hai. Giấy Đề nghị kiờm Phương ỏn Vay vốn đề cập đến lý do của việc vay. Cụng việc giấy tờ này mất khoảng một tiếng và chi phớ hết khoảng 3000 đến 5000 đồng. Một cỏn bộ ngõn hàng huyện cho biết phớ giấy tờ hết 3000 đồng; cỏn bộ ngõn hàng khỏc núi chi phớ này là 5000
đồng. Sự khỏc nhau này là do quy định của mỗi ngõn hàng. Ngoài ra, người đi vay cũng phải nộp một Đơn Yờu cầu Đăng ký Bảo lónh QSDĐ và Tài sản Gắn liền với Đất (mẫu Q) trong đú cú chữ ký của bờn yờu cầu bảo lónh và bờn bảo lónh và chứng nhận của xó. Đơn này phải được gửi kốm hồ sơ xin vay. Mặc dự quy định của ngõn hàng cho phộp cỏc hộ gia
đỡnh vay dưới 10 triệu đồng khụng cần tài sản thế chấp, trong thực tế cỏc hộ gia đỡnh vẫn phải nộp giấy GCN QSDĐđể nhận bất cứ khoản vay nào bởi vỡ cần phải cú Đơn Yờu cầu
Đăng ký Bảo lónh QSDĐ và Tài sản Gắn liền với Đất khi xin vay, điều này tức là cần phải cú GCN QSDĐ. Trong cỏc trường hợp khỏch hàng vay đó cú sự tớn nhiệm của ngõn hàng thỡ loại giấy tờ này khụng bị yờu cầu (theo Quyết định 300 của Tổng Giỏm đốc NHNNo). Nếu hộ gia đỡnh cú một trang trại cú giấy chứng nhận sở hữu và cú thu nhập trung bỡnh hàng năm hơn 40 triệu đồng và cú tớn nhiệm, họ cú thể vay của ngõn hàng mà khụng cần thế
chấp đất hay cú Đơn Yờu cầu Đăng ký Bảo lónh QSDĐ và Tài sản Gắn liền với Đất. Ở Văn Giang và Quế Vừ, sổ hộ khẩu thường trỳ cũng là một trong số cỏc giấy tờ cần cú khi làm hồ
sơ vay. Ở Quế Vừ, nếu khỏch hàng khụng cú sổ hộ khẩu thường trỳ tại huyện thỡ đăng ký tạm trỳ cũng cú thểđược chấp nhận nhưng chỉ cú thể vay trong thời hạn vay ngắn (một năm hay ớt hơn).
Khi hồ sơ xin vay đó hoàn thành thỡ trong vũng một tuần, một cỏn bộ chuyờn mụn của ngõn hàng sẽđến nhà của người xin vay để thẩm định đất, tài sản, tớn dụng, và điền vào Biờn bản xỏc định Giỏ trị Tài sản Bảo đảm (mẫu P). Biờn bản này sẽ lần lượt được người xin vay, cỏn bộ thẩm định, và giỏm đốc ngõn hàng xem và ký. Giỏm đốc ngõn hàng sẽ là người ký cuối cựng khi cỏc tất cả cỏc thủ tục ở ngõn hàng gần hoàn tất.
Sau khi thẩm định, người xin vay chuyển hồ sơ bao gồm tất cả cỏc loại giấy tờ nờu trờn đến cỏn bộđịa chớnh xó để kiểm tra thụng tin và đảm bảo rằng mảnh đất đú khụng cú tranh chấp và chưa bịđem đi thế chấp. Trong Hợp đồng Thế chấp GCN QSDĐ và Tài sản gắn liền với
Đất cú một phần trong đú yờu cầu cỏn bộđịa chớnh cung cấp thụng tin về thửa đất như diện tớch, loại đất, số thửa, số bản đồ, v.v. Nếu chủ tịch xó thụng qua việc thế chấp đất, chủ tịch xó sẽ ký và đúng dấu lờn hồ sơ. Sau đú cỏn bộđịa chớnh lưu hồ sơ vào sổ Thế chấp GCN QSDĐ. Chi phớ cho thủ tục này lờn tới 60,000 đồng. Hai trong số 4 ngõn hàng được phỏng vấn núi rằng thủ tục giấy tờ làm ở xó chi phớ mất 60,000 đồng, tuy nhiờn hai ngõn hàng kia lại núi rằng khụng mất khoản phớ nào hay chỉ mất 1000 đến 2000 đồng để lấy dấu ở xó. Khoản phớ 60,000 đồng cú lẽ là phớ cho toàn bộ thủ tục thẩm định ở xó cũn khoản phớ kia chỉ
là phớ để xin dấu của UBND xó.
Việc thụng qua ở xó khụng mất nhiều thời gian lắm, chỉ một vài ngày nếu người xin vay cú thểđệ trỡnh tất cả cỏc giấy tờ cần thiết mặc dự khụng cú quy định về thời hạn phải hoàn thành thủ tục. Sau khi xó đó duyệt hồ sơ người xin vay phải trả hồ sơ lại cho ngõn hàng để
cỏn bộ ngõn hàng quyết định số tiền cho vay. Số tiền được vay tối đa bằng 50 phần trăm giỏ trị thửa đất do cỏn bộ ngõn hàng định giỏ và 75 phần trăm giỏ trị cỏc tài sản gắn liền với đất. Sau đú thời hạn khoản vay và lói suất sẽđược quyết định. Giỏ trịđất do ngõn hàng định giỏ thường thấp hơn giỏ thị trường. Bằng chứng từ cỏc cuộc phỏng vấn cho thấy hầu hết đất thế chấp do ngõn hàng định giỏ chỉ bằng 15 đến 70 phần trăm giỏ thị trường.
Cỏn bộ ngõn hàng thụng bỏo cho người đi vay ngày đến ký hợp đồng và nhận tiền vay khi cỏc khõu thẩm định cuối cựng đó hoàn tất. Người đi vay đến ngõn hàng vào ngày được hẹn
để ký Hợp đồng Thế chấp GCN QSDĐ và Tài sản gắn liền với Đất và nhận khoản vay. Sau
đú người vay trả lói suất theo kỳ hạn ghi trong hợp đồng. Khi người vay đó trả hết gốc và lói họ cú thểđến ngõn hàng để lấy lại GCN QSDĐ. Khảo sỏt cho thấy tất cả cỏc thủ tục ở ngõn hàng là minh bạch, thẳng thắn và được thực hiện nhanh chúng.
Trong vũng 2 đến 3 tuần, người đi vay cú thể nhận được khoản vay với điều kiện họ phải cú
đầy đủ giấy tờ cần thiết để trỡnh cho ngõn hàng. Người đi vay cũng thường được một cỏn bộ ngõn hàng hướng dẫn và hỗ trợđiền vào cỏc mẫu.
Bảng 35: Thời gian và chi phớ cho việc thế chấp đất
Bắc Ninh Hưng Yờn
Từ
Sơn QuVừ ế Khoỏi Chõu Giang Văn
Tổng chi phớ (1000 đồng) 60
Phớ làm đơn xin vay ở ngõn hàng 5 3 0
Hoàn tất hồ sơ thế chấp tại xó 60 60
Thời gian (ngày) 5-15
Xỏc minh giấy tờở xó 0.5
Hoàn tất giấy tờ thế chấp ở xó 3
Vay ngắn hạn 5 5
Vay trung hạn và dài hạn 15 15
Trong cỏc trường hợp nợ xấu, ngõn hàng cú thể cho gión nợ. Tuy nhiờn nếu khỏch hàng khụng cú khả năng trả nợ sẽ cú hai lựa chọn. Một là ngõn hàng cho phộp khỏch hàng tự tỡm người mua đất. Thủ tục mua bỏn sẽđược chớnh quyền xỏc nhận, người mua sẽ hoàn trả
mún nợ cho ngõn hàng, và ngõn hàng sẽ trả Sổđỏ cho người mua. Hoặc cỏch khỏc là ngõn hàng sẽ thành lập một hội đồng định giỏ đất và bỏn mảnh đất đú. Tuy nhiờn, việc phỏt mại
đất tại ngõn hàng rất hạn chế.
Khụng cú sự khỏc nhau về thủ tục thế chấp đất đối với đất ở và đất nụng nghiệp. Sự khỏc nhau duy nhất là về giỏ mỗi loại đất. Đất nụng nghiệp được định giỏ rất thấp do thị trường giao dịch đất nụng nghiệp khụng sụi động. Trong nhiều trường hợp, ngõn hàng khụng chấp
nhận thế chấp đất nụng nghiệp. Hơn nữa khi thế chấp đất ở ngõn hàng chủ hộ phải nộp Sổ đỏ, do vậy họ phải thế chấp tất cả cỏc thửa đất trong Sổđỏ cựng lỳc.
Theo một cỏn bộ ngõn hàng ở NHNNo Văn Giang thỡ việc cấp GCN QSDĐ chậm đó cản trở
ngõn hàng cung cấp thờm cỏc khoản vay cho cỏc hộ gia đỡnh. Nếu hộ gia đỡnh cú sự tớn nhiệm thỡ họ cũng chỉ cú thể vay được tối đa là 30 triệu đồng từ ngõn hàng mà khụng cần cú GCN QSDĐ.
Hỡnh 15: Sơđồ mụ tả quy trỡnh thế chấp QSDĐ cho ngõn hàng (chớnh thức- chớnh quyền địa phương)
Cấp x∙ (8)
Sau khi đ−ợc phê chuẩn, ng−ời đi vay đem hồ sơ đến gặp cán bộ địa chính xã để xác nhận đất ch−a bị thế chấp.
Chi phí: 0 - 60,000 đồng (ở cấp xã)
Thời gian: trong vòng 1 tuần
Cấp ngân hàng huyện (11)
Cán bộ ngân hàng quyết định số vốn vay, thời hạn cho vay và lãi suất, sau đó thông báo cho ng−ời đi vay ngày đến nhận tiền vay. Thời gian: trong vòng 1 tuần
Cấp hộ gia đình (12)
Ng−ời đi vay đến ngân hàng ký hợp đồng (2 bản). Thời gian: 1/2 ngày
Cấp hộ gia đình (14)
Ng−ời đi vay trả lãi theo đúng hạn quy định trong hợp đồng.
Cấp ngân hàng huyện (5)
Cán bộ kỹ thuật của ngân hàng đến nhà ng−ời đi vay để thẩm định thửa đất, tài sản gắn liền với đất và điền vào Biên bản xác định giá trị tài sản bảo đảm. Thời gian: trong vòng 1 tuần
Thủ tục thế chấp GCN QSDĐ tại ngân hàng
(giao dịch chính thức - chính quyền địa ph−ơng) Tổng chi phí: 0 - 65,000 đồng
Tổng thời gian: 2-3 tuần
Cấp hộ gia đình (1)
Ng−ời đi vay đến ngân hàng để lấy mẫu đơn xin vay vốn. Thời gian: 1 ngày
Cấp ngân hàng huyện (4)
Cán bộ ngân hàng giúp ng−ời đi vay điền vào Đơn Yêu cầu Thế chấp QSDĐ, ph−ơng án vay vốn, và hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Chi phí: 0-5,000 đồng Thời gian: 1 giờ
Cấp hộ gia đình (15)
Ng−ời đi vay nhận lại GCN QSDĐ sau khi trả hết tiền gốc và lãi.
Cấp x∙ (10)
Cán bộ địa chính xã ghi lại thông tin vào Sổ Thế chấp GCN QSDĐ.
Thời gian: 1-2 ngày
Cấp hộ gia đình (2)
Ng−ời đi vay đến UBND xã xin xác nhận GCN QSDĐ hay các giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đ−ợc đem thế chấp. Thời gian: 1 - 2 ngày
Cấp hộ gia đình (3)
Ng−ời đi vay hoàn thiện mọi giấy tờ bao gồm bản sao CMND, GCN QSDĐ hay giấy tờ chứng minh QSDĐ có xác nhận của UBND xã, hộ khẩu, và ph−ơng án vay vốn để xin vay vốn.
Thời gian: 1-2 ngày
Cấp hộ gia đình (13)
Ng−ời đi vay nhận tiền vay và giữ 1 bản hợp đồng và sổ vay. Ngân hàng giữ GCN QSDĐ.
Thời gian: 1/2 ngày
Cấp ngân hàng huyện (6) Cán bộ kỹ thuật trình Mẫu Thẩm định Tín dụng cho tr−ởng phòng tín dụng và giám đốc ngân hàng để xem xét và thông qua. Thời gian: 1 - 2 ngày
Cấp x∙ (9)
Chủ tịch UBND xã ký và đóng dấu hồ sơ, chuyển cho cán bộ địa chính xã. Thời gian: 1 - 2 ngày
Cấp ngân hàng huyện (7)
Tr−ởng phòng tín dụng và giám đốc ngân hàng xem xét và phê chuẩn vốn vay, và chuyển lại hồ sơ cho cán bộ tín dụng. Thời gian: 1 - 2 ngày
Số thửa đất được đem thế chấp tại NHNNo là tương đối lớn. Huyện Văn Giang tỉnh Hưng Yờn cú dõn số 91,000 người vào năm 2000 và trong 6 thỏng đầu năm 2004 đó cú khoảng 5000 khoản vay thế chấp đó được thực hiện tại địa bàn. Huyện Quế Vừ cú khoảng 20,000 khoản vay cú thế chấp trong năm 2003. Ở huyện Khoỏi Chõu cú khoảng 45,000 hộ gia đỡnh và mỗi năm cú trờn dưới 20,000 khoản vay cú thế chấp được thực hiện tại NHNNo huyện. Quy mụ khoản vay phụ thuộc vào mục đớch kinh doanh, diện tớch đất, giỏ trị mảnh đất và số
tiền do người vay yờu cầu. Bảng 36 chỉ ra rằng quy mụ trung bỡnh của cỏc khoản vay cú thế
chấp đất nụng nghiệp tương đối nhỏ hơn quy mụ trung bỡnh của cỏc khoản vay cú thế chấp
đất ở (4 đến 6 triệu đồng một khoản vay cú thế chấp đất nụng nghiệp so với 6 đến 11 triệu
đồng một khoản vay cú thế chấp đất ở). Số liệu trong bảng cũng chỉ ra rằng cú một sốđỏng kể cỏc khoản vay dưới 10 triệu đồng cú thế chấp đất .
Bảng 36: Thế chấp đất hàng năm ỏ NHNNo huyện Khoỏi Chõu
2002 2003 6/2004 Tổng số tiền vay (triệu đồng) 79,931 120,185 78,548 Thế chấp đất nụng nghiệp 31,972 48,074 31,419 Thế chấp đất ở 23,979 36,055 23,564 Thế chấp đất khỏc 13,588 20,431 13,353 Thế chấp tài sản khỏc 10,392 15,625 10,212 Tổng số khoản vay 16,232 18,726 11,376 Thế chấp đất nụng nghiệp 8,116 9,363 5,688 Thế chấp đất ở 4,058 4,681 2,844 Thế chấp đất khỏc 2,110 2,434 1,479 Thế chấp tài sản khỏc 1,948 2,248 1,365 Tổng số cỏc khoản nợ xấu 403 234 384 Thế chấp đất nụng nghiệp 322 186 307 Thế chấp đất ở 86 48 77 Thế chấp đất khỏc 0 0 0 Thế chấp tài sản khỏc 0 0 0 3.4.2 Giao dịch chớnh thức – Hộ gia đỡnh
Quy trỡnh thế chấp đất do hộ gia đỡnh mụ tả khụng khỏc nhiều so với mụ tả của ngõn hàng. Cỏc hộ gia đỡnh dường như hoàn toàn biết rừ cỏc thủ tục để cú thể vay được tiền.
Người đi vay tới ngõn hàng mang theo Sổđỏ, CMND, hộ khẩu thường trỳ và xỏc nhận của rằng đất chưa bị thế chấp. Cỏn bộ ngõn hàng sau đú tiến hành làm cỏc thủ tục giấy tờ cho người đi vay. Phần lớn cỏc hộ cho rằng họ khụng mất phớ ở cỏc khõu này, song cú vài hộ
núi rằng họ phải trả 3000 hoặc 5000 cho tiền giấy tờ. Tuy nhiờn cú vài người thừa nhận đó
đưa tiền phong bỡ vài trăm ngàn đồng cho cỏn bộ ngõn hàng. Hai hộđó trả cỏc khoản phớ khụng chớnh thức (100,000 và 200,000 đồng) để vay được tiền ngõn hàng. Những người này yờu cầu được vay trờn 10 triệu đồng. Đểđẩy nhanh quy trỡnh vay, hai hộ gia đỡnh khỏc
đó chi 100,000 đồng cho cỏn bộ ngõn hàng. Một hộ gia đỡnh đó vay được tiền chỉ trong vũng 1 ngày khi đưa phớ khụng chớnh thức 50,000 đồng.
Một số hộ gia đỡnh nhờ cậy vào Hội Phụ nữ (HPN) hỗ trợ về mặt thủ tục. Hầu hết cỏc hộ
khụng phải trả tiền cho cỏc dịch vụ của HPN, nhưng cú một người phải chi 2 phần trăm tổng số tiền vay được cho hội. Cỏc hội viờn HPN muốn xin vay vốn tại ngõn hàng chỉ cần đưa Sổ đỏ cho HPN, chỉ ra số tiền cần vay và sau đú đợi đến khi cú thụng bỏo của HPN rồi đến nhận tiền. Hỡnh thức vay này ỏp dụng cho cỏc khoản vay dưới 10 triệu đồng đối với cỏc hộ
gia đỡnh cú Sổđỏ. Trong trường hợp này, ngõn hàng sẽ giữ Sổđỏ của họđểđảm bảo nguời đi vay khụng đi thế chấp nữa. Sau khi hoàn thành cỏc thủ tục giấy tờ, trong vũng một tuần cỏn bộ ngõn hàng đến thẩm tra giỏ trị của lụ đất và tài sản. Sau đú hộ gia đỡnh đưa hồ
của ngõn hàng huyện, lệ phớ cho UBND để xỏc nhận và đúng dấu chỉ hết 2,000 đến 5,000
đồng. Một số hộ khụng phải nộp một khoản phớ nào. Hồ sơ sau đú được người đi vay