Khi xó quyết định cấp GCN QSDĐđồng loạt, một số thụn sẽđược đo vẽ và cấp GCN QSDĐ
cựng lỳc. Trưởng thụn thụng bỏo việc đo vẽ và cấp GCN QSDĐ sẽ xảy ra. Sau đú trưởng thụn yờu cầu cỏc hộ gia đỡnh đề nghị xin cấp GCN QSDĐ bằng văn bản. Trưởng thụn lập danh sỏch cỏc hộ gia đỡnh muốn được cấp GCN QSDĐ và lấy chữ lý xỏc nhận của cỏc hộ. Những bước ban đầu này thường gõy chậm trễ trong việc cấp GCN QSDĐ. Theo bỏo cỏo thường niờn của cỏc PĐC huyện, lý do chủ yếu dẫn đến chậm trễ hoặc khụng thể cấp được GCN QSDĐ là vỡ cú một số xó vẫn chưa nhận thức được trỏch nhiệm hoặc khụng hiểu tầm quan trọng của việc cấp GCN QSDĐ và đến nay vẫn chưa thực hiện được. Một lý do khỏc nữa cú thể là do cỏc vấn đề xoay quanh việc lấy chữ ký của cỏc hộ gia đỡnh cũng mất thời gian.
Sau khi đó lập xong danh sỏch cỏc hộ gia đỡnh, trưởng thụn nộp danh sỏch cho UBND xó. UBND xó thuờ Trung tõm Kỹ thuật của Sở TNMT đo đạc, lập bản đồ và xỏc định cỏc thửa
đất của hộ gia đỡnh trong xó đểđưa vào bản đồđịa chớnh. Chi phớ lập bản đồđất đai khỏ cao,5 do đú cần cú nhiều hộ gia đỡnh cựng chia sẻ chi phớ. Ở huyện Khoỏi Chõu, mỗi hộ gia
đỡnh phải chi trả từ 25,000-35,000 đồng để thuờ Trung tõm Kỹ thuật. Tỷ lệđúng gúp này
được phõn bổđồng đều theo hộ gia đỡnh và khụng phụ thuộc vào diện tớch đất. Quy trỡnh này thường mất 2 đến 3 thỏng.
Sau khi khu vực đó được đo vẽ trờn bản đồ, cỏc hộ gia đỡnh được yờu cầu điền đầy đủ vào
Đơn Xin Đăng Ký QSDĐ (xem mẫu A trong Phụ lục) và Hồ sơ Thửa Đất (mẫu B) do cỏn bộ địa chớnh xó cấp.
Mẫu Đơn Xin Đăng Ký QSDĐ cú chứa cỏc thụng tin về chủ hộ (tờn, ngày sinh, số CMND, tờn vợ/chồng) và thửa đất muốn được cấp giấy chứng nhận (số bản đồ, số thửa, vị trớ, diện tớch, loại đất, mục đớch sử dụng đất, thời hạn sử dụng). Đi kốm với đơn này là cỏc giấy tờ
phỏp lý xỏc nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh. Chẳng hạn, cỏc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất trước 15/10/1993; GCN QSDĐ tạm thời do cơ quan quản lý đăng ký đất cấp; cỏc loại giấy tờ thừa kế, cho tặng; giấy tờ chuyển nhượng; và giấy tờ xỏc minh người sử dụng đất. Cỏc hộ gia đỡnh khụng cú đủ cỏc loại giấy tờ hợp phỏp vẫn cú thể xin cấp GCN QSDĐ nếu họđang sử dụng đất trong một thời gian liờn tục, đất khụng cú tranh chấp, cú địa chỉ thường trỳ tại khu vực và cú xỏc nhận của xó về việc sử dụng đất. Loại đất này thường là đất lấn chiếm, đất do hộ gia đỡnh khai hoang, hoặc đất thừa kế mà cỏc giấy tờđó bị mất.
Đối với cỏc xó khụng cú hướng dẫn đối với đất khụng cú giấy tờ hợp phỏp thỡ việc xin cấp GCN QSDĐ thường gặp nhiều khú khăn.
Đơn Xin Đăng Ký QSDĐ do người sử dụng đất ký tờn và sau đú nộp cho cỏn bộđịa chớnh xó, và UBND xó để họ kiểm tra và ký.
5
Tại buổi tập huấn cho Đào tạo viờn của ADB, chuyờn gia vềđất đai của Bộ TNMT cho rằng chi phớ lập bản đồ địa chớnh thay đổi giữa cỏc vựng khỏc nhau, nhưng tổng chi phớ ước tớnh trong toàn quốc là 400,000 tỉđồng.
Hồ sơ Thửa Đất mụ tả và vẽ sơđồ của thửa đất. Đối với đất thổ cư, hộ gia đỡnh phải lấy chữ ký của tất cả cỏc hộ chủđất giỏp ranh.
Chủ hộ cú thể nhờ cỏn bộđịa chớnh xó trợ giỳp trong việc điền cỏc mẫu đơn xin cấp GCN QSDĐ. Cỏc đơn cú thể do chủ hộ hoặc người sử dụng đất điền thụng tin. Người sử dụng
đất và Chủ tịch UBND xó, cỏn bộđịa chớnh xó, và người kờ khai Hồ sơ Thửa đất cựng ký vào đơn.
Ba bản Đơn Xin Đăng Ký QSDĐ, Hồ sơ Thửa đất, và mọi giấy tờ chứng minh quyền sử
dụng đất hợp phỏp được lập ra và nộp lờn xó với chi phớ xờ dịch từ 30,000 đến 50,000 đồng mỗi hộ gia đỡnh. Chi phớ thực để cấp GCN QSDĐ là 60,000 đến 70,000 đồng, nhưng theo một cỏn bộđịa chớnh huyện ở Hưng Yờn thỡ UBND tỉnh và UBND huyện hỗ trợ 50 phần trăm chi phớ (UBND tỉnh 30 phần trăm và UBND huyện 20 phần trăm), do vậy chi phớ cho mỗi hộ
gia đỡnh chỉ là 35,000 đồng. Thời gian hoàn thành cỏc mẫu đơn này tuỳ thuộc hộ gia đỡnh. Tuy nhiờn, cỏc cỏn bộđịa chớnh xó thường giỳp hộ gia đỡnh điền thụng tin vào mẫu, về
nguyờn tắc thỡ hộ gia đỡnh khụng phải trả tiền cho sự giỳp đỡ này. Thời gian hoàn thành đơn khỏc nhau phụ thuộc vào số lượng hộ gia đỡnh xin cấp GCN và cỏn bộđịa chớnh xó.
Sau khi xong thủ tục, cỏn bộđịa chớnh xó gửi toàn bộ hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ tới UBND xó. UBND xó thành lập Hội đồng Đăng ký Đất gồm chủ tịch/phú chủ tịch xó, cỏn bộđịa chớnh xó, cỏn bộ tư phỏp xó, một cỏn bộđịa chớnh huyện và cỏc vị trưởng thụn. Hội đồng kiểm tra đơn, xỏc định rằng cỏc mốc chỉ giới chớnh xỏc, và rằng cỏc hộ gia đỡnh sử dụng đất
ổn định và khụng xảy ra tranh chấp dưới sự giỏm sỏt của PĐC huyện. Do việc cấp GCN QSDĐở mỗi xó đó được PĐC huyện lập kế hoạch và giao nhiệm vụ nờn cỏn bộ xó cú trỏch nhiệm thụng bỏo cho PĐC huyện và cỏc bờn hữu quan. Việc kiểm tra dựa trờn cỏc tiờu chớ quy định. Tuy nhiờn, cỏc thửa đất cú đủ giấy tờ hợp phỏp, khụng cú tranh chấp và được hộ
gia đỡnh sử dụng ổn định được ưu tiờn giải quyết trước. Sau khi hoàn tất cụng tỏc kiểm tra sơ bộ vềđất và hộ gia đỡnh, Hội đồng Đăng ký Đất sẽ tổng kết cỏc chi tiết, lờn danh sỏch cỏc hộ cú đơn xin cấp GCN QSDĐ và cụng bố danh sỏch cụng khai trong 15 ngày.
Sau đú Hội đồng Đăng Ký đất đưa ra Thụng bỏo Thụng qua Đơn xin cấp GCN QSDĐ, danh sỏch cỏc hộ gia đỡnh cú đủđiều kiện được cấp GCN QSDĐ và Biờn bản Quyết định Thụng qua của Hội đồng Đăng ký Đất, trỡnh lờn PĐC huyện.
Về thời gian, theo cỏn bộđịa chớnh huyện ở xó Hưng Yờn thỡ Hội đồng phải mất chừng hai thỏng để xem xột và đưa ra quyết định. Thụng thường trong một xó cú hàng trăm hộ gia
đỡnh và một số lượng lớn cỏc đơn xin cấp GCN QSDĐ cần được Hội đồng Đăng ký Đất thẩm định6 và vỡ thế việc này mất rất nhiều thời gian. Hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ (cú đầy đủ
chữ ký cần thiết) được chuyển từ cỏn bộđịa chớnh xó lờn PĐC huyện.
Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ từ Hội đồng, trưởng PĐC huyện sẽ bổ nhiệm cỏn bộ của mỡnh trờn cơ sở vị trớ đất cú đơn xin cấp để kiểm tra và thẩm định lại cỏc thửa đất. Sau đú cỏn bộ này sẽ tiến hành khảo sỏt thực địa để kiểm tra lại tất cả cỏc thụng tin được ghi trong hồ sơ, lưu ý cỏc trường hợp nghi ngờ. Trong trường hợp khụng chắc chắn về kớch thước hay ranh giới đất, người cỏn bộ cú thể sử dụng cỏc biện phỏp cần thiết nhưđo đạc lại hoặc kiểm tra lại phần đất liền kề và điều chỉnh lại hồ sơ cho phự hợp. Sau đú họ sẽ nộp Thụng bỏo Thụng qua và Biờn bản Thẩm định cho trưởng PĐC ký và đúng dấu vào hồ sơ, rồi sau
đú trỡnh lờn UBND huyện. Chủ tịch hoặc phú chủ tịch sau khi kiểm tra xong ra quyết định cấp GCN QSDĐ kốm theo danh sỏch cỏc hộ gia đỡnh đó được thụng qua. Sau khi cú quyết
định, cỏn bộđịa chớnh huyện phỏt hành GCN QSDĐ cú chữ ký của chủ tịch/phú chủ tịch (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
6
UBND huyện Từ Sơn – Phũng Giao thụng, Xõy dựng, Địa chớnh, 2002. Bỏo cỏo kết quả cụng tỏc giao thụng, xõy dựng, địa chớnh năm 2002 và phương hướng nhiệm vụ năm 2003. 6/12/2002, trang 5
UBND huyện và ghi lại thụng tin lưu trữ vào Sổ Cấp GCN QSDĐ và Sổđịa chớnh. Sau đú họ
thụng bỏo cho cỏn bộđịa chớnh xó đến nhận Sổđỏ và 2 bản sao hồ sơ xin cấp sổ. Một bản hồ sơ xin cấp GCN sẽđược lưu giữ tại PĐC huyện. Phải mất khoảng 2 thỏng để kiểm tra và cấp GCN QSDĐđồng loạt ở cấp huyện.
Thụng thường cỏn bộđịa chớnh xó đến lấy Sổđỏ và hồ sơ yờu cầu từ PĐC huyện và ghi lại thụng tin vào Sổđịa chớnh xó. Cỏn bộđịa chớnh xó thụng bỏo cho cỏc hộ gia đỡnh về việc
đó được cấp sổ và yờu cầu cỏc hộđến nhận Sổđỏ, một bản sao đơn yờu cầu, và ký vào Sổ địa chớnh. Một bản cuối cựng của hồ sơđơn xin cấp GCN được lưu ở xó.
Quy trỡnh cấp GCN QSDĐđồng loạt khỏ dài và phức tạp. Ngay từ khõu đầu tiờn khi xó ra quyết định cấp GCN QSDĐ cho cỏc hộ gia đỡnh cho đến khõu cuối cựng khi hộ gia đỡnh nhận được Sổđỏ, quy trỡnh này cú thểđược chia thành 27 bước (xem hỡnh 6). Khõu mất nhiều thời gian nhất trong quy trỡnh này là cụng tỏc lập bản đồđất đai và thẩm định đơn xin cấp do Hội đồng Đăng ký Đất tiến hành. Ngoài ra, ở một số nơi, cỏc hộ gia đỡnh miễn cưỡng khụng muốn đẩy nhanh việc cấp Sổđỏđồng loạt vỡ cỏc lý do như khụng sẵn lũng trả cỏc lệ
phớ liờn quan, và chậm trễ trong việc nộp tiền lệ phớ đo vẽđất (huyện Khoỏi Chõu).
Cú sự chờnh lệch đỏng kể về tổng thời gian cần thiết để cấp Sổđỏ, do phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Trong đú cú sự tớch cực của trưởng thụn khi thụng bỏo cho cỏc hộ gia đỡnh về việc cấp GCN QSDĐ, lập danh sỏch và lấy chữ ký của cỏc hộ gia đỡnh; sự tớch cực của bản thõn cỏc hộ gia đỡnh trong việc nộp đơn xin cấp GCN QSDĐ, điền thụng tin, và nộp hồ sơ; sự cú mặt của những chủđất giỏp ranh để lấy chữ ký; năng lực của cỏn bộ Trung tõm Kỹ thuật của Sở TNMT trong việc đo đạc và lập bản đồđất đai; và năng lực cũng như trỏch nhiệm của cỏc cỏn bộ PĐC huyện.
Việc vào hồ sơở cấp huyện và cấp xó cũng mất khỏ nhiều thời gian vỡ số lượng hồ sơ phải vào là rất lớn và vỡ khụng cú hệ thống mỏy vi tớnh. Tỡnh hỡnh tương tự cũng diễn ra trong truờng hợp cấp Sổđỏ cho đất thổ cưở Từ Sơn, trong số những hộ gia đỡnh đó cú quyết
định được cấp Sổđỏ, chỉ cú 45 phần trăm hộđó thực sự nhận được Sổđỏ (UBND huyện Từ Sơn – Phũng giao thụng, Xõy dựng và Đất đai, 2003). Việc kiểm tra hồ sơ hai lần tại cỏc cấp huyện và xó cũng tốn nhiều thời gian và chi phớ.
Một yếu tố quan trọng khỏc gúp phần làm chậm lại quy trỡnh cấp Sổđỏđồng loạt là trỡnh độ
năng lực, nhận thức, và trỏch nhiệm của cỏc cỏn bộđịa chớnh xó. Như trong trường hợp xó Liờn Nghĩa, do cỏc cỏn bộđịa chớnh xó thiếu trỏch nhiệm mà toàn bộđất nụng nghiệp chưa
được cấp Sổđỏ. Trỏi lại, ở xó Mễ Sở trong cựng huyện Văn Giang, toàn bộđất nụng nghiệp
đó được cấp Sổđỏ. Ở nhiều xó, cỏn bộđịa chớnh thiếu kỹ năng hành chớnh và kiến thức phỏp lý để quản lý đất đai và thực hiện việc cấp GCN QSDĐ mặc dự nhu cầu xin cấp GCN QSDĐđang rất cao, đặc biệt khi luật đất đai và cỏc thủ tục phỏp lý liờn quan đến GCN QSDĐ và cỏc giao dịch đất đó và đang thay đổi (UBND huyện Văn Giang – PĐC, 2004, 3 và UBND huyện Từ Sơn - Phũng giao thụng, Xõy dựng và Đất đai, 2003, 5). Ở huyện Khoỏi Chõu, tại cỏc xó Nhuệ Dương, Bỡnh Kiều, Tõn Dõn và Hàm Tử, đất chưa được được đo vẽ. Bốn xó khỏc đó cú đo vẽđất nhưng vẫn chưa ra quyết định cấp SổĐỏ, bao gồm thị xó Khoỏi Chõu và cỏc xó Phựng Hưng, Việt Hoà, và Đại Tập.
Bảng 26: Thời gian để cấp GCN QSDĐđồng loạt
Băc Ninh Hưng Yờn
Từ
Sơn QuVừ ế Khoỏi Chõu Giang Văn
Tổng thời gian (thỏng=th, ngày=ng) Thổ cư: 6-7th
Nụng nghiệp: 3th
Kiểm tra hồ sơở cấp xó 7 ng 7 ng 7 ng
Đo đạc và vẽ bản đồđất đai Thổ cư: 3-6 th
(Đo đạc và lập bản đồ cho hộ riờng lẻ) (15ng)
Cụng khai danh sỏch cỏc hộđược cấp GCN tại xó 15ng 15ng
Kiểm tra xem xột hồ sơở cấp huyện 15ng
7 ng 7 ng 7ng
Ít cú sự khỏc nhau giữa việc cấp Sổđỏđồng loạt đối với đất nụng nghiệp và đất thổ cư. Ở
huyện Khoỏi Chõu, khụng cần lập Hồ sơ Thửa đất đối với đất nụng nghiệp. Ranh giới cỏc thửa đất được xỏc định dựa theo Biờn bản Phõn đất. Thời gian phải bỏ ra để cấp Sổđỏ cho (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
đất nụng nghiệp khoảng 3 thỏng. Do đất nụng nghiệp ở Khoỏi Chõu đó cú bản đồảnh nờn chi phớ cho mỗi hộ gia đỡnh điều chỉnh lại thửa đất chỉ khoảng 10,000 VND, thấp hơn chi phớ lập bản đồ cho đất thổ cư. Ngoài ra, việc cấp GCN QSDĐđối với đất nụng nghiệp khụng đũi hỏi cú chữ ký của cỏc chủđất giỏp ranh. Cú lập luận cho rằng việc khụng lấy được chữ ký của cỏc chủđất giỏp ranh là một trong những lý do gúp phần gõy ra chậm trễ trong việc xin cấp GCN QSDĐ về phớa hộ gia đỡnh.
Bảng 27: Cỏc chi phớ cấp GCN QSDĐđồng loạt
Bắc Ninh Hưng Yờn
Từ
Sơn Qu Vừ ế Khoỏi Chõu Giang Văn
Tổng chi phớ (1000 đồng) 55-80 40
Lệ phớ cấp GCN QSDĐ 10
Đo đạc và lập bản đồ quy hoạch đất 23 10 Thổ cư: 25-30
Nụng nghiệp : 10
Lệ phớ hồ sơ 12 30-50 30
Chi phớ cấp GCN QSDĐđồng loạt thay đổi khỏc khau giữa cỏc xó. Theo ước tớnh của một cỏn bộđịa chớnh xó ở Khoỏi Chõu, tổng chi phớ xờ dịch trong khoảng 55,000 đến 80,000
đồng bao gồm cả chi phớ lập bản đồ cho từng hộ gia đỡnh. Tuy nhiờn, ở xó Văn Giang trong cựng một huyện, tổng chi phớ cấp GCN QSDĐ cho mỗi hộ gia đỡnh chỉ là 40,000 đồng. Cú sự chờnh lệch đỏng kể về chi phớ đo đạc và lập bản đồ giữa cỏc huyện. Ở Bắc Ninh, bản
đồảnh cho đất thổ cưđó được sử dụng thay cho bản đồ ‘299’, do đú chi phớ lập bản đồ chỉ
cũn 10,000 đồng mỗi hộ.
Đa số cỏc xó khảo sỏt tại cỏc tỉnh Bắc Ninh và Hưng Yờn hiện đang trong quỏ trỡnh cấp GCN QSDĐ cho cỏc hộ gia đỡnh. Hầu hết đất nụng nghiệp đó được cấp GCN QSDĐ nhưng chỉ cú khoảng một nửa số hộ gia đỡnh đó được cấp GCN QSDĐđối với đất nụng nghiệp.
Điều này là bởi vỡ một số xó, vớ dụ Chõu Khờ, vẫn chưa được đo đạc, lập bản đồ và kiểm tra.
Do nhúm nghiờn cứu chỳ trọng phỏng vấn cỏc hộ gia đỡnh cú tham gia vào giao dịch đất nờn tỷ lệ thửa đất của cỏc hộ khảo sỏt đó được cấp GCN QSDĐ cao hơn mức trung bỡnh. Trong số 164 thửa đất của cỏc hộ gia đỡnh đó phỏng vấn thỡ cú 135 thửa đó cú GCN QSDĐ. Khoảng 82 phần trăm đất nụng nghiệp và đất thổ cưđó cú GCN QSDĐ.
Bảng 28: Cấp GCN QSDĐ cho mẫu hộ gia đỡnh
Tỉnh Bắc Ninh Hưng Yờn
Huyện Quế Vừ Từ Sơn Văn Giang Khoỏi Chõu
Xó Nam Sơn DươVăn ng Chõu Khờ BĐảỡnh ng Bỡnh Minh NghLiờn ĩa SMởễ TrDạạch Tổng
Tổng số lụ đất 27 23 26 12 23 17 20 16 164 Cú GCN QSDĐ 21 17 23 9 18 15 19 13 135 Số thửa đất nụng nghiệp 12 11 10 6 9 6 6 7 67 Cú GCN QSDĐ 9 8 8 4 7 6 6 7 55 Số lụ đất thổ cư 15 12 16 6 14 11 14 9 97 Cú sổđỏ 12 9 15 5 11 9 13 6 80