Nguoăn thu từ các lối thuê có lieđn quan đên tài sạn chư chiêm moơt tỷ trĩng thâp so với toơng sô thu ngađn sách nhà nước (Bạng 2.3), và cũng chưa thaơt sự giữ moơt vị trí quan trĩng trong ngađn sách địa phương như haău hêt các quôc gia khác
tređn thê giới, đó cũng là moơt trong những đieơm khác bieơt veă chính sách thuê tài sạn nước ta so với các nước khác tređn thê giới.
Bạng 2.3:Sô thu cụa các saĩc thuê tài sạn chụ yêu ở Vieơt Nam
Đơn vị tính: Tỷ đoăng CHƯ TIEĐU Toơng thu NSNN 90.749 103.888 123.700112.000 164.900 181.000 Tỷ trĩng(%) Thuê SDĐNN 1.776 814 540 65 100 73 Tỷ trĩng(%) Thuê nhà đât 366 330 280 270 362 368 Tỷ trĩng(%) Leơ phí trước bá 934 1.191 1.170 1.400 2.000 2.200 Tỷ trĩng(%) 1,29 2,42 0,40 100 100 100 0,07 0,11 0,08 1,03 1,31 1,54 2,20
Naím 2000 Naím 2001 Naím 2002
1,96 100 0,90 100 100 0,60 Ước naím 2005 0,31 0,36 Naím 2003 Naím 2004 0,30 0,40 0,41
Nguoăn: Sô lieơu veă ngađn sách nhà nước - Boơ tài chính.
.Những toăn tái chụ yêu cụa chính sách thuê tài sạn ở Vieơt Nam hieơn nay:
Qua thực tráng và nhaơn xét veă thuê tài sạn ở Vieơt Nam vừa đeă caơp ở phaăn tređn, chúng ta thây những toăn tái chụ yêu cụa các saĩc thuê này như sau:
- Trước hêt, chúng ta có quá nhieău các saĩc thuê lieđn quan đên tài sạn, trong đó có sự nhaăm lăn giữa các saĩc thuê mang tính chât là thuê tài sạn và các saĩc thuê khođng mang tính chât là thuê tài sạn. Đieău này deê táo tađm lý đôi với người noơp thuê là khi phát sinh các vân đeă lieđn quan đên tài sạn (như đaíng ký, chuyeơn nhượng…) hĩ phại cùng lúc chịu nhieău lối thuê tài sạn: leơ phí trước bá, tieăn sử dúng đât, thuê chuyeơn quyeăn sử dúng đât.
- Caín cứ tính thuê goăm nhieău yêu tô phức táp và bât hợp lý như thuê Sử dúng đât nođng nghieơp, thuê Nhà đât. Đieău này vừa gađy khó khaín cho cođng tác tính và thu thuê, vừa deê gađy tieđu cực cho người thực hieơn, táo tađm lý khođng yeđn tađm cho người noơp.
- Trong haău hêt các saĩc thuê tài sạn đeău quy định nhieău chê đoơ mieên, giạm thuê, khiên chính sách thuê trở neđn phức táp và khó giại thích đôi với người noơp.
- Và sau hêt, các vaín bạn quy định, hướng dăn thực hieơn các lối thuê này được ban hành quá nhieău nhưng khođng cú theơ, đođi khi noơi dung choăng chéo nhau và thiêu sự nhât quán giữa các cơ quan ban hành, khiên vieơc trieơn khai thực hieơn thiêu đoăng boơ ở những cơ quan thu thuê.
Nguyeđn nhađn chụ yêu cụa những toăn tái trong các chính sách thuê veă tài sạn ở nước ta có theơ thây như sau:
- Quan đieơm veă các saĩc thuê mang tính chât là thuê tài sạn ở nước ta chưa thaơt sự rõ ràng.
- Cođng tác quạn lý cụa nhà nước veă tài sạn còn choăng chéo giữa các cơ quan chức naíng, thụ túc hành chánh chưa thaơt sự giạm bớt phieăn hà cho các toơ chức, cá nhađn muôn đaíng ký tài sạn, chuyeơn nhượng tài sạn… nhât là trong lĩnh vực câp giây chứng nhaơn.
- Heơ thông luaơt pháp veă tài sạn cụa nước ta còn chưa thaơt sự hoàn chưnh. Luaơt Đât đai 2003 qua hơn 1 naím thực hieơn văn còn nhieău vướng maĩc, Luaơt Nhà ở đang được chúng ta xađy dựng văn còn nhieău đieău tranh cãi từ phía các nhà làm luaơt và quaăn chúng nhađn dađn…
Kêt luaơn cuôi chương 2:
Nhìn chung, các saĩc thuê tài sạn ở nước ta đã góp phaăn thực hieơn múc tieđu táo nguoăn thu cho ngađn sách địa phương, cũng như góp phaăn đạm bạo cođng baỉng xã hoơi, và thực hieơn yeđu caău quạn lý đôi với những tài sạn có giá trị. Tuy nhieđn, các chính sách thuê tài sạn ở nước ta đã boơc loơ nhieău hán chê và bât caơp, nhât là từ khi thị trường bât đoơng sạn ra đời… Vì vaơy, vieơc xađy dựng moơt chính sách thuê tài sạn hoàn chưnh trong giai đốn hieơn nay là moơt yeđu caău câp thiêt đôi với quá trình cại cách thuê nói rieđng và quá trình hoàn chưnh heơ thông pháp luaơt veă quạn lý tài sạn nói chung cụa Vieơt Nam. Các nhaơn xét tređn đađy có ý nghĩa hêt sức quan trĩng trong vieơc đưa ra các định hướng xađy dựng chính sách thuê đôi với tài sạn ở nước ta trong những naím tới, đó cũng là noơi dung tiêp theo cụa luaơn vaín:
CHƯƠNG 3:
PHƯƠNG HƯỚNG XAĐY DỰNG CHÍNH SÁCH THUÊ TÀI SẠN Ở VIEƠT NAM GIAI ĐỐN 2005 – 2010.
3.1.Xađy dựng chính sách thuê tài sạn ở nước ta là xu thê tât yêu trong tiên trình cại cách thuê: tiên trình cại cách thuê:
Thực hieơn Nghị quyêt Đái hoơi Đạng laăn thứ VI veă phát trieơn neăn kinh tê nhieău thành phaăn, vaơn hành theo cơ chê thị trường theo định hướng XHCN, chúng ta đã laăn lượt tiên hành cại cách thuê bước I (1990 – 1995), cại cách thuê bước II (1996 đên nay). Qua hai cuoơc cại cách thuê, chúng ta đã hình thành được moơt heơ thông chính sách thuê bao quát được haău hêt các nguoăn thu cụa đât nước và luođn được sửa đoơi, boơ sung, hoàn thieơn kịp thời phù hợp với tình hình phát trieơn kinh tê xã hoơi cụa đât nước. Tuy vaơy, đứng trước yeđu caău cođng nghieơp hóa, hieơn đái hóa đât nước trong tiên trình hoơi nhaơp kinh tê với các nước trong khu vực và tređn thê giới, heơ thông chính sách thuê và cođng tác quạn lý thuê còn boơc loơ nhieău nhược đieơm, hán chê. Heơ thông chính sách thuê chưa bao quát và đieău tiêt hêt các nguoăn thu trong neăn kinh tê như: chưa đieău chưnh đaăy đụ đôi tượng chịu thuê, đôi tượng noơp thuê; chưa bao quát được các khoạn thu nhaơp từ đât đai, chuyeơn nhượng coơ phaăn, lãi cho vay… và đaịc bieơt, chưa có thuê tài sạn đeơ đieău tiêt moơt phaăn thu nhaơp cụa người có quyeăn sở hữu, sử dúng nhieău tài sạn.
Do đó, vieơc xađy dựng, nghieđn cứu và hoàn thieơn chính sách thuê đôi với tài sạn ở Vieơt Nam thaơt sự là moơt đòi hỏi câp thiêt mang tính khách quan với những lý do chụ yêu sau đađy:
- Thứ nhât, đât nước đang trong quá trình đoơi mới và phát trieơn, thu nhaơp và đời sông cụa đa sô nhađn dađn taíng leđn nhanh chóng. Cùng với quá trình đođ thị
hóa, vieơc mở roơng dieơn tích đât ở, xađy dựng nhà cửa, mua saĩm tài sạn phát trieơn nhanh, kéo theo sự gia taíng khoạng cách giàu nghèo cụa các taăng lớp dađn cư trong xã hoơi. Đeơ góp phaăn thực hieơn phađn phôi lái thu nhaơp trong dađn cư, thực hieơn múc tieđu cođng baỉng xã hoơi, nhưng văn bạo đạm sự taíng trưởng vững chaĩc, oơn định cụa neăn kinh tê, chúng ta caăn thiêt phại xem xét, sửa đoơi, boơ sung chính sách thuê hieơn hành. Trong đó, chê đoơ thu ngađn sách đôi với đât đai, nhà cửa, tài sạn được đieău chưnh chụ yêu thođng qua chính sách thuê đôi với tài sạn.
- Thứ hai, trong quá trình phát trieơn kinh tê - xã hoơi, các quan heơ tài sạn, nhà cửa, đât đai đang biên đoơng khá phức táp, đa dáng khođng chư trong phám vi quôc gia mà còn trong phám vi quôc tê. Vì vaơy, chính sách thuê đôi với tài sạn caăn rõ ràng hơn và phù hợp hơn với thođng leơ quôc tê đeơ góp phaăn đaĩc lực vào yeđu caău quạn lý tài sạn quôc gia, phù hợp với cơ chê thị trường và hoơi nhaơp.
- Thứ ba, quá trình hoơi nhaơp kinh tê với khu vực và quôc tê tât yêu dăn đên sự giạm sút nguoăn thu ngađn sách nhà nước từ thuê xuât khaơu, thuê nhaơp khaơu… Chính sách thuê được hoàn thieơn theo hướng taíng tỷ trĩng thu trong nước, tređn cơ sở phát trieơn sạn xuât kinh doanh, nađng daăn tỷ leơ thuê trực thu trong toơng thu ngađn sách. Vì vaơy, caăn xem xét, cại cách các saĩc thuê noơi địa, trong đó có thuê đôi với tài sạn nhaỉm khai thác theđm nguoăn thu, đáp ứng nhu caău chi tieđu khođng ngừng taíng leđn cụa ngađn sách nhà nước.
- Thứ tư, vieơc hoàn thieơn chính sách thuê tài sạn sẽ góp phaăn bạo đạm môi quan heơ hữu cơ với các saĩc thuê khác trong quá trình cại cách heơ thông chính sách thuê, tiên daăn đên vieơc xađy dựng moơt heơ thông thuê hoàn chưnh. Trong đó, thuê tài sạn tuy khođng phại là lối thuê mang lái tỷ trĩng thu lớn cho ngađn sách nhưng khođng vì thê mà có theơ lối bỏ chúng ra khỏi heơ thông thuê.
3.2.Múc tieđu xađy dựng chính sách thuê tài sạn cụa Vieơt Nam:
Qua vieơc đánh giá ưu nhược đieơm cụa các saĩc thuê tài sạn hieơđn hành, kêt hợp với vieơc đúc kêt những kinh nghieơm veă thuê tài sạn cụa các nước tređn thê giới cũng như từ những yeđu caău caăn thiêt cụa cođng cuoơc cại cách thuê, vieơc xađy dựng chính sách thuê đôi với tài sạn ở Vieơt Nam nhaỉm đát được các múc tieđu chụ yêu sau:
Múc tieđu thứ nhât: Chính sách thuê đôi với tài sạn phại góp phaăn táo hành lang pháp lý cho vieơc thực hieơn chức naíng đieău hành cụa nhà nước trong lĩnh vực tài sạn nói rieđng và toàn boơ neăn kinh tê – xã hoơi nói chung trong cơ chê thị trường; thuê tài sạn phại là cođng cú có hieơu lực phúc vú yeđu caău kieơm keđ, kieơm soát, quạn lý hành chính đôi với moơt sô lối tài sạn nhà nước caăn quạn lý.
Múc tieđu thứ hai: Thuê tài sạn phại nađng cao nghĩa vú đóng góp cụa các chụ sở hữu tài sạn nhaỉm từng bước thực hieơn cođng baỉng xã hoơi veă hưởng thú những lợi ích cođng coơng từ những chính sách cụa nhà nước mang lái. Đoăng thời phại táo ra moơt cơ chê quạn lý hành chính chaịt chẽ đôi với moơt sô tài sạn, cũng như nhaỉm khuyên khích sử dúng tài sạn hợp lý, đát hieơu quạ cao.
Múc tieđu thứ ba: Thuê tài sạn phại đạm bạo môi quan heơ hữu cơ, nhât quán, đoăng boơ với các saĩc thuê khác trong toàn boơ heơ thông chính sách thuê trong chương trình cại cách thuê bước II.
Múc tieđu thứ tư: Thuê tài sạn phại phát huy được tác dúng boơ sung, hoàn thieơn chính sách thuê đánh vào thu nhaơp, góp phaăn đoơng vieđn moơt phaăn thu nhaơp thođng qua các lối tài sạn, bạo đạm taíng thu cho ngađn sách nhà nước moơt cách hợp lý.
Múc tieđu thứ naím: Thuê tài sạn phại đáp ứng múc tieđu đơn giạn, deê hieơu, deê thực hieơn, táo đieău kieơn thuaơn lợi cho vieơc kieơm tra, khaĩc phúc được tính
phức táp, chi phí tôn kém, hieơu quạ thâp đã xạy ra đôi với các lối thuê lieđn quan đên tài sạn như hieơn nay.
3.3.Các quan đieơm veă định hướng trong vieơc xađy dựng chính sách thuê đôi với tài sạn: đôi với tài sạn:
Xuât phát từ những múc tieđu cụa chính sách thuê tài sạn neđu tređn và từ kinh nghieơm áp dúng thuê tài sạn cụa các nước tređn thê giới, chúng ta có hai cách tiêp caơn veă định hướng xađy dựng và hoàn thieơn chính sách thuê đôi với tài sạn như sau:
3.3.1. Quan đieơm 1: Thuê tài sạn nhaỉm đieău chưnh đôi với tài sạn thuoơc sở hữu tư nhađn. thuoơc sở hữu tư nhađn.
Theo quan đieơm này Chính sách thuê tài sạn phại nhaỉm đieău chưnh đôi với tât cạ các lối tài sạn thuoơc sở hữu tư nhađn, có theơ áp dúng naím hình thức đánh thuê đôi với tài sạn, đó là:
- Thuê cụa cại đánh tređn trị giá tài sạn ròng cụa cá nhađn: thuê được đánh tređn toàn boơ trị giá tài sạn ròng vượt tređn mức khởi đieơm chịu thuê cụa đôi tượng noơp thuê. Trị giá tài sạn ròng chịu thuê được xác định baỉng toơng trị giá tài sạn trừ đi các khoạn chi phí, tieăn vay đeơ có được tài sạn và moơt sô khoạn khâu trừ tùy thuoơc lối tài sạn chịu thuê. Trong đó, toơng trị giá tài sạn bao goăm toàn boơ trị giá tài sạn (nhà, đât, vaơt kiên trúc, tàu thuyeăn, xe ođ tođ, trái phiêu, tieăn, các chứng chư có giá trị như tieăn, vàng bác, đá quý, v.v…) mà moơt cá nhađn có được tái thời đieơm tính thuê. Khởi đieơm tính thuê được xác định caín cứ vào đieău kieơn kinh tê – xã hoơi, múc tieđu đánh thuê và yeđu caău đoơng vieđn vào ngađn sách cụa từng thời kỳ. Thuê được thu hàng naím, lũy tiên, với mức đoơng vieđn thâp. Nghĩa vú thuê cụa cại được xác định tùy theo nơi cư trú cụa cá nhađn: cá nhađn được coi
là đôi tượng cư trú tái Vieơt Nam phại chịu thuê đôi với mĩi tài sạn mà người đó có ở Vieơt Nam và ở nước ngoài; cá nhađn khođng được coi là đôi tượng cư trú tái Vieơt Nam chư phại chịu thuê đôi với tài sạn có ở Vieơt Nam. Tieđu thức xác định đôi tượng cư trú veă nguyeđn taĩc cũng giông như đã xác định trong thuê thu nhaơp cá nhađn.
- Thuê đât: là lối thuê đoơng vieđn vào người chụ sở hữu đât. Thuê được thu hàng naím, với mức đoơng vieđn thâp, tính baỉng tỷ leơ phaăn traím tređn giá đât tính thuê cụa từng mạnh đât hoaịc theo mức thu cô định cho moêi đơn vị dieơn tích sử dúng đât, có phađn bieơt theo vị trí, múc đích sử dúng đât.
- Thuê nhà: thuê được thu hàng naím, với mức đoơng vieđn thâp vào các đôi tượng có quyeăn sở hữu nhà, vaơt kiên trúc gaĩn tređn đât. Giá tính thuê là toơng trị giá nhà, vaơt kiên trúc sau khi đã trừ các chi phí mua saĩm, xađy dựng nhà, vaơt kiên trúc và khoạn mieên trừ trước khi tính thuê. Hoaịc cũng có theơ xác định giá tính thuê đôi với nhà, vaơt kiên trúc là toơng sô tieăn cho thueđ nhaơn được hàng naím.
- Thuê trước bá (thuê đaíng ký tài sạn): thuê được thu moơt laăn vào người có tài sạn naỉm trong danh múc tài sạn nhà nước caăn quạn lý khi thực hieơn các thụ túc đaíng ký tài sạn, hoaịc khi có nhu caău được xác nhaơn tính pháp lý cụa các vaín tự lieđn quan đên chuyeơn nhượng quyeăn sở hữu đôi với các tài sạn như: nhà, đât, tàu thuyeăn, máy bay, ođ tođ, xe máy, súng theơ thao, vôn kinh doanh cụa các cođng ty, các tài sạn vođ hình như nhãn hieơu thương mái, quyeăn sở hữu trí tueơ, bạn quyeăn sáng chê. Giá tính thuê thường là sô tieăn ghi tređn vaín tự chuyeơn nhượng tài sạn hoaịc theo giá thị trường. Thuê suât có theơ là moơt mức tuyeơt đôi, tỷ leơ hoaịc lũy tiên tùy theo từng trường hợp. Thuê đaíng ký tài sạn khođng đieău chưnh đôi với thu nhaơp phát sinh từ tài sạn.
- Thuê thừa kê và thuê quà taịng: Thuê đánh vào người nhaơn tài sạn thừa kê hoaịc biêu taịng, được đánh moơt laăn khi phát sinh sự kieơn cho thừa kê hoaịc
taịng quà. Thuê suât lũy tiên, mức đoơng vieđn có theơ cao hơn so với trường hợp thuê đánh vào tài sạn nhượng bán có thu tieăn, cĩ quy định khởi điểm chịu thuế. Ngoăi ra, khi xác định trị giá tài sạn tính thuê, đôi tượng noơp thuê còn được hưởng moơt sô khoạn khâu trừ. Mức đoơ lũy tiên cụa thuê và các khoạn khâu trừ cao hay thâp tùy theo môi quan heơ giữa người nhaơn tài sạn và người cho thừa kê hoaịc taịng quà và múc tieđu cụa vieơc đánh thuê.
Theo quan đieơm này, chính sách thuê đôi với tài sạn bạo đạm được các múc tieđu là cođng baỉng xã hoơi, táo nguoăn thu cho ngađn sách địa phương.
3.3.2. Quan đieơm 2: Thuê tài sạn đieău chưnh đôi với tài sạn nhà nước quạn lý. quạn lý.
Quan đieơm này cho raỉng chính sách thuê tài sạn chư đieău chưnh đôi với moơt sô tài sạn nhà nước caăn và có theơ quạn lý. Theo cách tiêp caơn này, chính sách thuê tài sạn có theơ lựa chĩn moơt trong hai mođ hình sau:
Mođ hình 1: chính sách thuê tài sạn sẽ goăm ba hình thức thuê sau đađy:
- Thuê nhà, đât: Thuê đánh vào các đôi tượng có quyeăn sử dúng đât,