2.1.1 Chê đoơ quạn lý nhà nước đơi với đât đai:
2.1.1.1 Heơ thơng luaơt pháp veă đât đai ở Vieơt Nam:
Ơû nước ta, chê đoơ quạn lý nhà nước đơi với đât đai đaău tieđn được theơ hieơn ở Luaơt cại cách ruoơng đât naím 1953 nhaỉm thụ tieđu quyeăn chiêm hữu ruoơng đât cụa thực dađn Pháp và đê quơc xađm lược, xĩa bỏ chê đoơ phong kiên chiêm hữu ruoơng đât, đeơ thực hieơn chê đoơ ruoơng đât cụa nođng dađn... Sau khi đât nước thơng nhât, nhà nước Vieơt Nam đã ban hành moơt lốt các luaơt veă đât đai như Luaơt đât đai 1987, Luaơt đât đai 1993, Luaơt sửa đoơi boơ sung moơt sơ đieău cụa Luaơt đât đai naím 1998, Luaơt sửa đoơi boơ sung moơt sơ đieău cụa luaơt đât đai naím 2001 và gaăn đađy nhât là Luaơt đât đai naím 2003. Ngồi ra, cịn cĩ các vaín bạn dưới luaơt khác cụa các boơ, ngành lieđn quan nhaỉm quy định các vân đeă trong quạn lý và sử dúng đât đai.
Trong đĩ, Luaơt đât đai 1993 đã trở thành moơt trong những đáo luaơt quan trĩng cụa Vieơt Nam, táo ra hành lang pháp lý đeơ giại quyêt những vân đeă lớn phát sinh trong cođng tác quạn lý và sử dúng đât đai. Luaơt đât đai 1993 lây chê đoơ sở hữu tồn dađn đơi với đât đai làm cơ sở. Tât cạ các lối đât đai trong phám vi lãnh thoơ cụa nước Coơng hồ Xã hoơi chụ nghĩa Vieơt Nam đeău thuoơc sở hữu tồn dađn, do nhà nước thơng nhât quạn lý. Luaơt đât đai 1993 đã tháo gỡ nhieău vướng maĩc trong vieơc quạn lý và sử dúng đât đai ở Vieơt Nam với noơi dung chụ yêu là:
- Nhà nước đạm bạo cho người sử dúng đât cĩ các quyeăn đơi với đât được giao và các quyeăn lợi hợp pháp tređn mạnh đât đĩ, đĩ là “Quyeăn sử dúng đât”.
- Quyeăn cụa các cá nhađn được nhà nước giao đât: quyeăn chuyeơn đoơi, chuyeơn nhượng, cho thueđ, thừa kê, thê châp quyeăn sử dúng đât theo quy định cụa Luaơt đât đai và các quy định cụa pháp luaơt.
- Định giá đât cho vieơc đánh thuê sử dúng đât và chuyeơn nhượng quyeăn sử dúng đât, đánh giá tài sạn khi giao đât và đeăn bù thieơt hái veă đât.
- Đât được giao đeơ sử dúng oơn định lađu dài.
Tuy nhieđn, trước những thay đoơi và phát trieơn nhanh chĩng cụa neăn kinh tê thị trường, cođng tác quạn lý và sử dúng đât đai cịn boơc loơ nhieău yêu kém, trong đĩ cĩ nguyeđn nhađn chính xuât phát từ sự hán chê bât caơp cụa heơ thơng chính sách, pháp luaơt veă quạn lý đât đai. Trước những yeđu caău này, Luaơt đât đai 2003 ra đời tređn cơ sở kê thừa Luaơt đât đai 1993, đã cĩ những sửa đoơi, boơ sung đeơ phù hợp với tình hình thực tê veă sử dúng và quạn lý đât đai cụa Vieơt Nam. Moơt sơ noơi dung được sửa đoơi, boơ sung noơi baơt như sau:
- Mở roơng chụ theơ được chuyeơn quyeăn sử dúng đât. Luật đât đai 1993 (Đieău 75) và Luaơt dađn sự 1995 (Đieău 706) quy định chụ theơ được chuyeơn quyeăn sử dúng đât là hoơ gia đình, cá nhađn; và cũng quy định các đieău kieơn được chuyeơn nhượng quyeăn sử dúng đât như: Chuyeơn đi nơi khác, chuyeơn sang làm ngheă khác, khođng cịn khạ naíng trực tiêp lao đoơng. Luaơt đât đai 2003 khođng những huỷ bỏ quy định veă đieău kieơn chuyeơn nhượng quyeăn sử dúng đât vì khođng cịn phù hợp với thực tê, mà cịn boơ sung theđm quy định quyeăn chuyeơn nhượng quyeăn sử dúng đât gaĩn lieăn với quyeăn sở hữu nhà ở cụa người Vieơt Nam định cư ở nước ngồi đeơ phù hợp với quyeăn sở hữu nhà ở tái Vieơt Nam theo quy định tái Nghị định 81/CP ngày 5/11/2001 cụa Chính phụ.
- Phađn lối đât: Luaơt đât đai 1993 phađn chia đât đai thành 6 lối vừa theo múc đích sử dúng, vừa theo địa bàn phađn boơ. Tređn thực tê, khi thực hieơn Luaơt đât đai 1993 đã cĩ nhược đieơm đĩ là nhieău khu vực khođng phađn bieơt được ranh giới giữa đât nođng nghieơp và đât lađm nghieơp. Vieơc tách rieđng ranh giới này gađy khĩ khaín cho người sạn xuât, khiên hĩ khođng theơ chụ đoơng trong vieơc chuyeơn đoơi cơ câu cađy troăng giữa đât troăng cađy lađu naím và đât rừng sạn xuât. Beđn cánh đĩ, do yeđu caău thực hieơn cođng nghieơp hĩa, đođ thị hố và phát trieơn đođ thị, đât nođng nghieơp cĩ xu hướng giạm, chuyeơn sang đât phi nođng nghieơp, nhà nước phại caơp nhaơt, theo dõi thường xuyeđn đơi với 2 lối đât cơ bạn là nođng nghieơp và đât phi nođng nghieơp đeơ đieău chưnh cho phù hợp với tiên trình đođ thị hố đât nước. Luaơt đât đai 2003 đã khaĩc phúc nhược đieơm này baỉng cách phađn chia đât thành 3 nhĩm: đât nođng nghieơp, đât phi nođng nghieơp, và đât chưa sử dúng, nhaỉm táo đieău kieơn thuaơn lợi hơn cho vieơc quạn lý cụa nhà nước…
- Giá đât: Giá đât được quy định theo Luaơt đât đai 2003 tái Đieău 55, 56, 57 đã khaĩc phúc sự cheđnh leơch giữa giá đât theo thị trường và giá đât do nhà nước ban hành. Vieơc định giá đât cụa nhà nước phại bạo đạm theo nguyeđn taĩc sát với giá chuyeơn nhượng quyeăn sử dúng đât thực tê tređn thị trường trong đieău kieơn bình thường, khi cĩ cheđnh leơch lớn so với giá chuyeơn nhượng quyeăn sử dúng đât thực tê tređn thị trường thì phại đieău chưnh cho phù hợp. Giá đât do UBND tưnh, thành phơ trực thuoơc Trung ương quy định được cođng bơ cođng khai vào ngày 1 tháng 1 hàng naím được sử dúng đeơ tính và thu các khoạn thu lieđn quan đên nhà, đât.
- Quy định quyeăn sử dúng đât trong thị trường bât đoơng sạn: nhà nước cođng nhaơn vieơc đât đai được tham gia thị trường bât đoơng sạn (Đieău 61, Đieău 62), và quạn lý đât đai trong vieơc phát trieơn thị trường bât đoơng sạn (Đieău 63, 64,
65). Đađy là đieơm mới so với Luaơt Đât đai 1993, nhaỉm táo đieău kieơn đeơ thị trường bât đoơng sạn nước ta phát trieơn lành mánh.
2.1.1.2 Đánh giá quạn lý nhà nước veă đât đai:
Theo Luaơt đât đai 2003 và 1993, nhà nước thực hieơn quạn lý đât đai baỉng cạ bieơn pháp hành chính và kinh tê tài chính thay cho vieơc quạn lý đât đai chư baỉng bieơn pháp hành chính duy nhât như trước đađy.
Veă bieơn pháp quạn lý hành chính: Múc đích chụ yêu là phúc vú nhà nước thực hieơn yeđu caău kieơm keđ quỹ đât đai, naĩm chaĩc được tình hình sử dúng đât đai baĩt đaău từ khađu giao đât, cho thueđ đât đên các trường hợp chuyeơn dịch, chuyeơn nhượng đât. Khi giao đât, cho thueđ đât nhà nước thực hieơn thụ túc keđ khai và câp giây chứng nhaơn theo từng lối đât, qua đĩ biêt được tình hình sử dúng đât đai vào sạn xuât nođng nghieơp (đât troăng cađy hàng naím, đât troăng cađy lađu naím, đât cĩ mực nước nuođi troăng thuỷ sạn, đât vườn táp); đât lađm nghieơp cĩ rừng, đât chuyeđn dùng, đât ở, … Các trường hợp chuyeơn đoơi, chuyeơn nhượng đât đai phại làm đaăy đụ các thụ túc pháp lý như: được sự xác nhaơn cụa các cơ quan nhà nước cĩ thaơm quyeăn veă tính hợp pháp cụa vieơc chuyeơn nhượng, veă hieơn tráng vị trí, veă quy hốch… theo cùng nguyeđn taĩc, chê đoơ như trong trường hợp giao đât, cho thueđ đât.
Veă bieơn pháp quạn lý kinh tê – tài chính: Cơ chê quạn lý tài chính được bieơu hieơn qua các hình thức thu chụ yêu cho ngađn sách nhà nước như: tieăn sử dúng đât; tieăn thueđ đât; thuê sử dúng đât nođng nghieơp; thuê nhà, đât; thuê chuyeơn quyeăn sử dúng đât; leơ phí trước bá. Bieơn pháp quạn lý kinh tê – tài chính theo quan đieơm đoơi mới là nhaỉm múc đích:
- Gĩp phaăn khuyên khích sử dúng đât tiêt kieơm và cĩ hieơu quạ. Người sử dúng đât vừa phại tính tốn đeơ chi phí sạn xuât bỏ ra ít nhưng kêt quạ nhieău, vừa bù đaĩp các khoạn thuê cho nhà nước theo chê đoơ đeơ đát được lợi nhuaơn cao nhât.
- Khai thác và sử dúng hợp lý quỹ đât đai, biên nguoăn tài chính tieăm naíng từ tài nguyeđn đât đai thành nguoăn thu ngày càng taíng cho ngađn sách nhà nước.
Nhìn chung, chê đoơ thu tài chính đã phúc vú được yeđu caău quạn lý đât đai từ quá trình giao nhaơn, sử dúng đên chuyeơn nhượng hợp pháp các lối đât sạn xuât nođng nghieơp, lađm nghieơp, nuođi troăng thuỷ sạn, đât ở, đât xađy dựng cođng trình…
2.1.1.3 Hieơn tráng sử dúng đât đai cụa nước ta hieơn nay:
Theo tài lieơu Nieđn giám thơng keđ naím 2003, hieơn tráng sử dúng đât đên naím 2002 cụa cạ nước như sau (Bạng 2.1):
- Đât nođng nghieơp: Đên naím 2002, đoăng baỉng sođng Cửu Long cĩ dieơn tích đât nođng nghieơp lớn nhât là 2.961,5 nghìn ha, baỉng 31,48% dieơn tích đât nođng nghieơp chung cụa cạ nước và chiêm 74,53% dieơn tích đât tự nhieđn cụa vùng. Theo thơng keđ cụa Toơng cúc Địa chính, từ naím 1995 đên 2000, dieơn tích đât nođng nghieơp taíng 1.751 nghìn ha (do khai hoang, chuyeơn từ đât vườn táp sang đât nođng nghieơp…). Ngược lái, dieơn tích đât nođng nghieơp bị lây đeơ sử dúng vào các múc đích khác là 399,5 nghìn ha (do sử dúng vào sạn xuât lađm nghieơp, chuyeơn sang đât chuyeđn dùng, đât ở, bị bỏ hoang …)
- Đât lađm nghieơp cĩ rừng: đeẫn naím 2002, đât lađm nghieơp cĩ rừng chiêm 12.051 nghìn ha, trong đĩ đât rừng tự nhieđn chiêm 9.989,6 nghìn ha; rừng troăng là 2.036,8 nghìn ha; đât ươm cađy giơng là 24,6 nghìn ha. Trong những naím gaăn đađy, dieơn tích đât lađm nghieơp cĩ rừng lieđn túc taíng. Dieơn tích naím 2000 so với 1995 taíng 2,2 trieơu ha, dieơn tích naím 2002 so với 2000 taíng 475 nghìn ha.
- Đât chuyeđn dùng: naím 2002 chiêm 1.615,9 nghìn ha, được sử dúng chụ yêu cho: đât xađy dựng (145,3 nghìn ha); an ninh quơc phịng (153 nghìn ha); đât giao thođng, thuỷ lợi (1.039,1 nghìn ha)… Từ 1995 đên 2002, đât chuyeđn dùng đã
taíng 344,9 nghìn ha (taíng 27,1% so với naím 1995). Dieơn tích đât chuyeđn dùng taíng chụ yêu do sử dúng đât vào múc đích thuỷ lợi, đât giao thođng…
- Đât ở: theo cuoơc kieơm keđ đên đaău naím 2000, đât ở thuoơc vùng đođ thị cĩ 72,1 nghìn ha (chiêm 16,28% dieơn tích đât ở cạ nước) và đât ở thuoơc vùng nođng thođn cĩ 371,1 nghìn ha (chiêm 83,72% dieơn tích đât ở cạ nước). So với naím 1995, đât ở naím 2000 taíng 2,8 nghìn ha, trong đĩ rieđng đât ở vùng đođ thị taíng 14,6 nghìn ha, đât ở vùng nođng thođn giạm 11,8 nghìn ha. Đên 2002, dieơn tích đât ở cụa cạ nước là 451,3 nghìn ha, chiêm tỷ trĩng 1,37% - văn thâp nhât trong các lối đât cụa cạ nước.
Ngồi ra, đât cịn cĩ theơ được phađn lối theo đơi tượng sử dúng (Bạng 2.2), bao goăm: Khu vực hoơ gia đình và cá nhađn, các toơ chức kinh tê, Chính quyeăn địa phương câp xã, Lieđn doanh nước ngồi, và các toơ chức khác.
2.1.2 Chê đoơ quạn lý đơi với các lối tài sạn khác:
Ngồi chê đoơ quạn lý đơi với đât đai thuoơc tài sạn quơc gia, nhà nước cũng đã cĩ quy định veă chê đoơ quạn lý với moơt sơ tài sạn khác như: nhà, cođng trình kiên trúc (bạo tàng, chùa, nhà thờ…), phương tieơn vaơn tại (mođ tođ, ođ tođ, tàu thuỷ, sà lan, thuyeăn, súng saín…). Toơ chức, cá nhađn cĩ các tài sạn neđu tređn đeău phại noơp leơ phí trước bá khi đaíng ký quyeăn sở hữu, quyeăn sử dúng (trừ moơt sơ trường hợp thuoơc chê đoơ mieên giạm như tài sạn sử dúng vào múc đích cođng coơng, an ninh quơc phịng, tài sạn cụa nhà nước, cụa Đạng dùng làm trú sở cơ quan, nhà tình nghĩa…).
Đơi với tài sạn là quà y1à taịng: người nhaơn được quà biêu, quà taịng baỉng hieơn vaơt từ nước ngồi gửi veă hoaịc tài sạn vođ hình (quyeăn tác giạ, sở hữu cođng nghieơp, baỉng sáng chê, phát minh) cụa cá nhađn cĩ giá trị vượt quá khởi đieơm
tính thuê, phại noơp thuê thu nhaơp đơi với người cĩ thu nhaơp cao theo bieơu luỹ tiên từng phaăn.
Bạng 2.1: Phađn lối đât theo múc đích sử dúng đên naím 2002:
Nghìn ha %
1 Đât nođng nghieơp 9.406,80 28,57 9.406,80 2 Đât lađm nghieơp cĩ rừng 12.051,00 36,60 10.639,40 3 Đât chuyeđn dùng 1.615,90 4,91 1.615,90 4 Đât ở 451,30 1,37 451,30
Cạ nước 32.929,70 100,00 24.519,90
Đât chưa sử dúng và sođng suơi, núi, đá
5
Trong đĩ đât đã giao và cho thueđ Dieơn tích naím 2002
9.404,70 28,56 2.406,50
STT Phađn lối đât
Nguoăn: Nieđn giám thơng keđ 2003
Bạng 2.2: Phađn lối hieơn tráng sử dúng đât theo đơi tượng sử dúng đên 2002:
Toơng dieơn tích đât tự nhieđn 32.924 100,00
Dieơn tích đât đã giao 23.872 72,51 100,00
1 Hoơ gia đình cá nhađn 11.661 35,42 48,85
2 Toơ chức kinh tê 5.630 17,10 23,58
3 Chính quyeăn xã 3.145 9,55 13,17
4 Lieđn doanh nước ngồi 68 0,21 0,29
5 Toơ chức khác 3.368 10,23 14,11
Dieơn tích đât chưa giao 9.052 27,49
STT Chư tieđu (trieơu ha)Dieơn tích % Toơng dieơn tích tự nhieđn % Dieơn tích đã giao
2.1.3 Aûnh hưởng cụa chê đoơ quạn lý và hieơn tráng sử dúng tài sạn đơi với các saĩc thuê veă tài sạn : với các saĩc thuê veă tài sạn :
- Chê đoơ quạn lý cụa nhà nước veă tài sạn, nhât là Luaơt đât đai đã quy định cú theơ veă quyeăn sở hữu, quyeăn sử dúng đât, xác định thời đieơm sử dúng đât và đaịc bieơt là những quy định veă định giá đât. Đađy cũng là caín cứ tính thuê đơi với các saĩc thuê như: tieăn sử dúng đât, thuê nhà đât, tieăn thueđ đât, leơ phí trước bá, thuê chuyeơn quyeăn sử dúng đât… Do đĩ, khi cĩ sự đieău chưnh từ các chê đoơ quạn lý đơi với tài sạn (chẳng hán Luaơt đât đai 2003 được ban hành), sẽ ạnh hưởng trực tiêp đên các chính sách thuê veă tài sạn.
- Vieơc phađn lối đât theo hieơn tráng sử dúng đât cho thây: sau đât rừng, đât sử dúng vào múc đích nođng nghieơp chiêm tỷ trĩng nhieău nhât và taíng daăn qua các naím. Do đĩ, chính sách thuê sử dúng đât nođng nghieơp phại đạm bạo tác dúng là moơt địn baơy quạn lý kinh tê vĩ mođ, gĩp phaăn khuyên khích sử dúng đât nođng nghieơp cĩ hieơu quạ beđn cánh vieơc táo theđm sơ thu cho NSNN.
- Đơi tượng sử dúng đât hieơn nay chụ yêu là hoơ gia đình, cá nhađn, và các toơ chức kinh tê. Vì vaơy, các chính sách thuê tài sạn là đât đai cĩ ạnh hưởng trực tiêp, roơng rãi đên các taăng lớp dađn cư trong xã hoơi. Do đĩ, caăn cađn nhaĩc kỹ lưỡng trước khi ban hành, hoaịc cĩ sự sửa đoơi, boơ sung đơi với các saĩc thuê veă tài sạn. Maịt khác, đađy cĩ theơ là đơi tượng noơp thuê đođng đạo nhât trong tât cạ các saĩc thuê, vì vaơy nêu chính sách thuê hợp lý, hợp tình, được sự ụng hoơ thì sẽ đoơng vieđn sơ thu ngày càng taíng cho NSNN.
2.2.Thực tráng veă chính sách thuê tài sạn ở Vieơt Nam hieơn nay:
Hieơn nay, đơi với các lối tài sạn, nhà nước ta đang áp dúng các chính sách thu tài chính chụ yêu là: chê đoơ thu tieăn sử dúng đât và chê đoơ noơp tieăn thueđ đât khi nhà nước giao đât hoaịc cho thueđ đât; trong quá trình sử dúng đât, cĩ thuê sử
dúng đât nođng nghieơp, thuê nhà, đât; khi thực hieơn chuyeơn quyeăn sử dúng đât cĩ thuê chuyeơn quyeăn sử dúng đât; khi thực hieơn thụ túc đaíng ký quyeăn sử dúng đât, quyeăn sở hữu tài sạn cĩ leơ phí trước bá; khi được các cơ quan nhà nước cĩ thaơm quyeăn giại quyêt moơt sơ cođng vieơc lieđn quan đên địa chính cĩ leơ phí địa chính.
2.2.1 Tieăn sử dúng đât:
Tieăn sử dúng đât là sơ tieăn mà người sử dúng đât phại trạ trong trường hợp được nhà nước giao đât cĩ thu tieăn sử dúng đât đơi với moơt dieơn tích đât xác định (theo Luaơt đât đai 2003). Thu tieăn sử dúng đât là khoạn thu cụa nhà nước mang tính đaịc thù cụa Vieơt Nam vì chê đoơ sở hữu đât đai thuoơc veă tồn dađn. Chê đoơ thu tieăn sử dúng đât hieơn nay được quy định tái Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 24/12/2004 cụa Chính phụ, trong đĩ quy định nhà nước thu tieăn sử dúng đât