- Sửa đổi Điều 139 Bộ luật dân sự
3.3.2.4. Về phơng diện hớng dẫn thi hành pháp luật
Để nâng cao hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại TAND, chúng tôi cho rằng việc hớng dẫn thi hành pháp luật về đất đai và dân sự là rất quan trọng. Cần hớng dẫn kịp thời các văn bản pháp luật về đất đai và về dân sự nh sau:
Thứ nhất, các Nghị định của Chính phủ hớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; Bộ luật dân sự (các quy định về quyền sử dụng đất..) sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các TAND áp dụng đúng và thống nhất pháp luật. Cụ thể:
* Hớng dẫn thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân.
Ngày 28/7/1997, TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa chính ban hành Thông t liên tịch số 02/TTLT hớng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993. Sau hơn 5 năm thực hiện, thông t này đã bộc lộ một số điểm bất cập với thực tiễn đời sống xã hội. Do đó các cơ quan nói trên đã ban hành Thông t liên tịch số 01/2002/TTLT ngày 5/1/2002 thay thế thông t số
02/TTLT nói trên với việc mở rộng thẩm quyền của TAND đối với một số loại
việc mới.
Tuy nhiên đối với vụ việc tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất nuôi trồng thủy sản lại cha đợc hớng dẫn cụ thể về thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Khoản 3 điều 38 Luật Đất đai quy định: "Các tranh chấp về quyền sử dụng có mà ngời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nớc có thẩm và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì tòa án giải quyết". Điều luật này chỉ quy định chung là "tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất". Thông t liên tịch số 01/2002/TTLT nói trên có hớng dẫn tài sản là gì,nhng cha hớng dẫn loại tài sản là cây trồng vật nuôi ở các mặt nớc nuôi trồng thủy sản gồm có những loại nào; khi có tranh chấp các tài sản này gắn liền với việc sử dụng mặt nớc nuôi trồng thủy sản thì TAND hay UBND có thẩm quyền giải quyết mà ở nớc ta diện tích mặt nớc nuôi trồng thủy sản t- ơng đối lớn. Cũng đã có nhiều vụ tranh chấp về quyền sử dụng loại đất này. Do đó, cần nghiên cứu loại việc này để có hớng dẫn cho phù hợp.
- Việc tranh chấp về quyền sử dụng đất trong các trờng hợp mợn nhà ở, ở nhờ, thuê nhà ở, mợn quyền sử dụng đất.
Trong thời gian qua có rất nhiều trờng hợp chủ sở hữu nhà ở cho ngời khác mợn nhà ở, cho ở nhờ hoặc thuê nhà ở trong khuôn viên có tờng rào bảo vệ. Trong quá trình ở tại nhà đất đó, ngời mợn nhà ở, ở nhờ hoặc ngời thuê nhà đã làm nhà ở trên phần diện tích đất trống trong khuôn viên nhà thuê, mợn, ở nhờ mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà. Nay chủ sở hữu nhà ở đòi ngời đang ở trên phần đất này phải trả lại đất thì cần phải xác định đây là loại việc thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND, vì các lý do sau:
+ Chủ sở hữu nhà cho ngời khác mợn, cho thuê, cho ở nhờ nhà đồng thời là chủ sử dụng đất hợp pháp trong phạm vi khuôn viên đất có nhà đó.
+ Ngời làm thêm diện tích nhà ở mới trong khuôn viên nhà nói trên không đợc chủ nhà đồng ý đã xâm phạm đến quyền hợp pháp của chủ nhà, nên đồng thời phải chịu xử lý ở hai phơng diện đó là: diện tích nhà mới ở không đợc thừa nhận là hợp pháp nên họ không đợc công nhận là chủ sở hữu và họ phải trả lại đất cho chủ nhà sử dụng. Do đó, tuy chủ nhà đòi lại đất nhng việc giải quyết quyền sử dụng đất đó lại liên quan đến tính chất pháp lý của tài sản trên đó. Bởi vậy loại tranh chấp này do TAND giải quyết là hợp lý nhất. TAND công nhận quyền sở hữu đối với diện tích nhà ở mới đó cho chủ nhà và buộc chủ nhà cho thuê, cho m- ợn, cho ở nhờ phải thanh toán cho bên thuê, mợn hoặc ở nhờ phần giá trị đầu t xây dựng còn lại của phần diện tích nhà ở mới theo giá thị trờng tại thời điểm thanh toán, trừ trờng hợp các bên có thỏa thuận khác.
* Hớng dẫn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cho mợn
Chúng tôi cho rằng, quyền sử dụng đất là tài sản, việc thỏa thuận cho mợn quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, thuộc loại hợp đồng mợn tài sản. Khi có tranh chấp hợp đồng mợn quyền sử dụng đất, nếu có yêu cầu tòa án giải quyết, thì TAND áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng mợn tài sản để giải quyết (từ Điều 515 đến Điều 520 Bộ luật dân sự). Bên có đất đợc
quyền đòi lại đất đề sử dụng, thanh toán cho bên mợn chi phí làm tăng giá trị của đất nếu các bên có thỏa thuận. Tuy nhiên, không phải mọi trờng hợp bên có đất cho mợn đều có thể nhận lại đợc đất đó, vì có những trờng hợp bên mợn đất đã làm nhà ở ổn định, thời gian ở đã lâu, họ thực sự không có nơi ở nào khác thì tòa án cần giữ ổn định cho họ đợc tiếp tục sử dụng đất đó, nhng buộc họ phải thanh toán cho bên có đất giá trị quyền sử dụng đất theo giá chuyển nhợng tại địa phơng vào thời điểm xét xử sơ thẩm tơng ứng với diện tích diện mà bên có đất thỏa thuận cho họ sử dụng.
* Hớng dẫn việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất thuê của chế độ cũ để làm nhà ở mà ngời đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay (đất công)
Theo chúng tôi, đờng lối chung để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất này cần thống nhất nh sau:
- Nếu có tranh chấp về chia thừa kế di sản là nhà ở trên đất đó thì tòa án giải quyết luôn cả quyền sử dụng đất này. Tòa án xác định quyền sử dụng đất là di sản, xác định giá trị và cho các thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế.
- Nếu chủ sở hữu nhà ở cho ngời khác ở nhờ trên đất đó nay họ đòi lại đất thì tòa án buộc ngời ở nhờ phải trả lại quyền sử dụng đất cho chủ nhà. Trong trờng hợp không thể trả đợc bằng hiện vật thì phải thanh toán giá trị sử dụng đất cho chủ nhà.
* Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất
Đây là vấn đề hết sức phức tạp, đòi hỏi phải có sự phân biệt các trờng hợp cụ thể để xử lý cho hợp tình, hợp lý. Chúng tôi xin nêu ba dạng tranh chấp sau đây:
- Việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất trớc ngày ban hành Hiến pháp năm 1980.
+ Trớc khi có Hiến pháp 1980, ở nớc ta còn tồn tại 3 hình thức sở hữu ruộng đất; trong thời gian này ngời có đất hợp pháp đợc quyền bán ruộng đất cho ngời khác mà không bị pháp luật nghiêm cấm. Khi mua bán ruộng đất các bên phải lập hợp đồng. Thủ tục trớc bạ về các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất đợc quy định tại Sắc lệnh số 85/SL ngày 20/2/1952, cụ thể là:
- Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trớc bạ, rồi mới đợc sang tên trong địa bộ và sổ thuế.
- Trớc khi xem trớc bạ, văn tự phải đa ủy ban kháng chiến hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các ngời mua, bán, cho, nhận đổi và nhận thực những ngời bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất đem bán, cho hay đổi.
- Văn tự phải đem trớc bạ trong hạn bốn tháng kể từ ngày lập văn tự. Văn tự để quá hạn bốn tháng mới trớc bạ thì ngời nộp thuế phải nộp thêm một khoản phạt bằng nửa số thuế, nếu không có lý do chính đáng.
Theo quy định trên đây, thì thủ tục mua bán ruộng đất đơn giản hơn so với thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất hiện nay.
Việc nhận thực của chính quyền nhằm mục đích xác nhận chữ ký của các bên và t cách chủ sở hữu của ngời bán, tránh trờng hợp tranh chấp với bên thứ ba, bởi vậy, đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất giao kết trớc ngày có Hiến pháp năm 1980, tòa án cần xác minh rõ xem ng- ời bán đất có một trong các giấy tờ sau đây hay không:
- Những giấy tờ đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền giao đất cho thuê đất cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam Nhà nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà ngời đ- ợc giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất cho đến ngày giao kết hợp đồng (ví dụ nh giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất cấp trong cải cách ruộng đất,
đất của địa chủ, ngụy quân, ngụy quyền.. do chính quyền cách mạng tịch thu cấp cho dân nghèo, gia đình có công với nớc...).
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngời sử dụng đất mà ngời đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến ngày ký hợp đồng và không có tranh chấp.
- Giấy tờ về thừa kế, tặng, cho nhà ở gắn liền với đất mà đợc UBND xã, phờng, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp.
- Bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật.
- Giấy tờ chuyển nhợng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo đất đợc UBND xã, phờng, thị trấn xác nhận và ngời sử dụng đất liên tục cho đến ngày ký hợp đồng và không có tranh chấp.
Nếu xác định rõ ngời bán ruộng đất có một trong các giấy tờ nêu trên, khi họ bán ruộng đất cho ngời khác trên cơ sở tự nguyện, ngay thẳng, có hợp đồng, có xác nhận của UBND xã, phờng, thị trấn, bên mua đã trả đủ tiền, bên bán đã nhận đủ tiền và giao ruộng đất, nhng các bên chỉ cha hoàn tất thủ tục tr- ớc bạ, sang tên nay bên bán tranh chấp xin hủy hợp đồng mua bán thì Tòa án không chấp nhận yêu cầu của họ mà công nhận hợp đồng đó, buộc các bên hoàn tất các thủ tục trớc bạ, sang tên theo quy định.
Giải quyết theo hớng trên là phù hợp với quy định tại điểm d mục 3 Nghị quyết của Quốc hội ngày 28/10/1995 về việc thi hành Bộ luật dân sự: "Đối với các giao dịch dân sự đợc xác lập và thực hiện xong trớc ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp dụng theo quy định của pháp luật có hiệu lực trớc đây để giải quyết". Nh vâỵ, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất trớc thời điểm này nếu có tranh chấp thì khi xử lý phải áp dụng các quy định của các văn bản pháp luật về đất đai có hiệu lực từ năm 1980 trở về trớc để giải quyết. Có nh vậy mới bảo đảm nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa, nguyên tắc lịch sử và bảo đảm tính ổn định của các giao dịch dân sự và
phù hợp với quy định tại Điều 80 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật: "Văn bản quy phạm pháp luật đợc áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực".
- Việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất sau ngày có Hiến pháp năm 1980 cho đến ngày có Hiến pháp năm 1992 (15/4/1992).
Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai 1987 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý. Nhà nớc nghiêm cấm mua, bán đất. Do đó, về nguyên tắc chung là tất cả các giao dịch về mua, bán đất đai thực hiện trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật. Tuy nhiên, khi giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất, Tòa án cần phân biệt các trờng hợp cụ thể sau đây để quyết định cho phù hợp:
* Đối với việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất mà trên đó không có tài sản (nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm) mà có tranh chấp cho dù ngời chuyển nhợng đất có một trong 8 loại giấy tờ quy định tại Nghị định số 17/CP đã đợc sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP của Chính phủ thì tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 16 Pháp lệnh hợp đồng dân sự.
* Đối với việc chuyển, nhợng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà ngời sử dụng đất có đợc một cách hợp pháp trên đất đợc giao thì cần chú ý là: Điều 3, Luật Đất đai năm 1987 quy định:
"Nhà nớc bảo đảm cho ngời sử dụng đất đợc hởng những quyền lợi hợp pháp trên đất đợc giao, kể cả quyền chuyển, nhợng, bán thành quả lao động, kết quả đầu t trên đất đợc giao khi không còn sử dụng đất và đất đó đợc giao cho ngời khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định:
"Ngời đợc thừa kế nhà ở hoặc ngời cha có chỗ ở, khi đợc ngời khác chuyển nhợng nhà để ở, sau khi đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì đợc quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó".
Điều 49 khoản 2 quy định:
"Ngời sử dụng đất... đợc quyền chuyển, nhợng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà ngời đó có đợc một cách hợp pháp trên đất đợc giao...".
"Cũng theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trởng về việc thi hành Luật Đất đai thì:
Những thành quả lao động, kết quả đầu t gắn liền với việc sử dụng đất đợc chuyển, nhợng bán gắn liền với việc sử dụng đất bao gồm nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà ngời sử dụng đất có đợc một cách hợp pháp trên đất đợc giao". Ngời đang sử dụng đất hợp pháp là ngời đợc cấp GCNQSDĐ, ngời có tên trong sổ địa chính (Điều 4).
Căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai thì ngời đang sử dụng đất hợp pháp đợc quyền chuyển nhợng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà ngời sử dụng đất có đợc một cách hợp pháp trên đất đợc giao gắn liền với việc sử dụng đất, khi chuyển, nhợng, bán các tài sản hợp pháp đó thì các tài sản phải gắn liền với việc sử dụng đất. Cơ sở xác định việc sử dụng đất hợp pháp là: GCNQSDĐ đợc cấp; ngời sử dụng đất có tên trong Sổ địa chính; hoặc họ có 1 trong 8 loại giấy tờ quy định tại Nghị định số 17/CP đã đợc sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP(nay là 6 loại giấy tờ đợc quy định tại khoản 1, Điều 50 của luật Đất đai theo Luật Đất đai năm 2003. Do đó, nếu có tranh chấp hợp đồng chuyển nhợng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm gắn liền với việc sử dụng đất thì Tòa án phải xác định xem tài sản đó có phải là sở hữu hợp pháp của ngời đó hay không, họ có một trong các loại giấy tờ nói trên không? Nếu họ có đủ các điều kiện này, hợp đồng chuyển, nhợng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm gắn liền với việc sử dụng đất đợc giao kết trên cơ sở tự nguyện, đã đợc UBND xã, phờng,thị trấn chứng thực, các bên đã thực
hiện hợp đồng, nhng cha trớc bạ, sang tên nay có tranh chấp và bên chuyển, nh-