- Chỉ đạo xã, thị trấn hòa giải 20 vụ
2.4.1.Cơ sở pháp lý của việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
Nh chúng tôi đã phân tích ở phần trên, tranh chấp đất đai là một loại tranh chấp khó giải quyết nhất do tính chất phức tạp của nó. Việc quy định các vụ tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của tòa án đã đợc xác định trong các văn bản pháp luật về đất đai nh:
- Quy định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cờng công tác quản lý ruộng đất trong cả nớc đã quy định cơ quan t pháp có thẩm quyền giải quyết hai trờng hợp tranh chấp sau:
- Các vụ tranh chấp xảy ra giữa các công dân với nhau hoặc một bên là cơ quan, tổ chức và một bên là công dân thì sẽ do Tòa án giải quyết.
- Tranh chấp trong nội bộ nhân dân với nhau, nhất là việc tranh chấp có tính chất điều chỉnh ruộng đất giữa các hộ với nhau (căn cứ vào nhân khẩu và diện tích bình quân đầu ngời) mà UBND xã đã bàn bạc với HTX hoặc nơi cha có HTX thì đã bàn với nông hội để lãnh đạo nhân dân thơng lợng với nhau nhng UBND xã giải quyết không xong mà "khi thấy cần thiết lắm" đa ra tòa án giải quyết mà không đa lên UBND huyện giải quyết.
Theo Luật Đất đai năm 1987, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất (đợc quy định tại Điều 21) theo nguyên tắc phân cấp giải quyết; phân đối tợng tranh chấp và quy định rõ quy định nào có hiệu lực thi hành để chấm dứt tranh chấp kéo dài.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của cơ quan t pháp (tòa án) đợc quy định tại Điều 22 của Luật Đất đai 1988 nh sau:
- Khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm thì TAND giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm đó.
Nh vậy, TAND không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất độc lập mà không gắn liền với tài sản trên đất, kể cả trờng hợp đã có GCNQSDĐ. Tuy nhiên, ngày 03/5/1990 Tổng cục Quản lý ruộng đất, TANDTC, VKSNDTC đã ban hành Thông t số 04/TTLN hớng dẫn giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Theo thông t này thì TAND có thẩm quyền giải quyết 4 trờng hợp cụ thể nh sau:
+ Tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với quyền sử dụng đất.
+ Yêu cầu bồi thờng thiệt hại thực tế khi Nhà nớc thu hồi đất đang sử dụng (gồm thành quả lao động và kết quả đầu t trên đất) theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 14, khoản 3 Điều 49 của Luật Đất đai.
+ Yêu cầu đòi bồi thờng thiệt hại do ngời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất đai gây ra theo quy định tại Điều 55 của Luật Đất đai.
+ Tranh chấp đòi thừa kế tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. - Luật Đất đai 1993:
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp của tòa án đợc quy định nh sau:
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền.
+ Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó.
Nh vậy, Luật Đất đai 1993 lần đầu tiên quy định tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất một cách độc lập nh các tài sản thông th- ờng khác. Để thống nhất giữa thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính và t pháp, ngày 28/7/1997 TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông t liên tịch số 02/TTLT hớng dẫn thực hiện khoản 3 Điều 38 của Luật Đất đai 1993 quy định TAND có thẩm quyền giải quyết theo hai trờng hợp sau:
Một là, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất đã có GCNQSDĐ do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp.
Hai là, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất cha có GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai (bìa đỏ), nhng có tranh chấp tài sản (nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm) gắn liền với việc sử dụng đất đó.
Đây là trờng hợp Tòa án không có thẩm quyền giải quyết độc lập về quyền sử dụng đất. Khi giải quyết trờng hợp này, Tòa án thực hiện theo quy định sau đây của Thông t liên tịch số 02:
+ Cha có GCNQSDĐ nhng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc xây dựng đất là hợp pháp, nhng cha kịp cấp GCNQSDĐ thì giải quyết luôn cả tranh chấp về tài sản và quyền sử dụng đất.
+ Cha có GCNQSDĐ, không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất là hợp pháp, nhng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và thuộc tr-
ờng hợp có thể đợc xem xét để giao quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị theo Nghị định số 45/CP hoặc thuộc trờng hợp có thể đợc xem xét để cấp GCNQSDĐ theo tinh thần Công văn 1427/CV-ĐC, thì giải quyết tranh chấp về tài sản đồng thời phân định ranh giới, tạm giao để UBND cấp có thẩm quyền làm thủ tục xác lập quyền sử dụng đất cho đơng sự.
+ Cha có GCNQSDĐ nhng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ việc sử dụng đất là không hợp pháp, tài sản không đợc phép tồn tại trên đất đó, thì chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản.
Đặc biệt, thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới hành chính thì cơ quan t pháp không có thẩm quyền giải quyết mà chỉ có cơ quan hành chính nhà nớc và cơ quan quyền lực nhà nớc mới có thẩm quyền giải quyết theo quy định sau:
+ Chính phủ giải quyết tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính dới cấp tỉnh (bao gồm cấp huyện, cấp xã).
+ Quốc hội giải quyết tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng.
Nói tóm lại, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai ngày càng đợc quy định cụ thể và mở rộng thẩm quyền cho cơ quan t pháp để đảm bảo tính khách quan khi giải quyết, cơ quan hành chính nhà nớc chỉ giải quyết các trờng hợp tranh chấp mà quyền sử dụng đất cha đợc xác lập, cha đủ cơ sở pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
Thông t liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 3/01/2002của TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa chính (thay thế Thông t 02/TTLN ngày 28/7/1997) hớng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất đã xác định thẩm quyền giải quyết của TAND nh sau:
1. Trờng hợp đất đã có GCNQSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) do Tổng cục Quản lý ruộng đất (trớc đây) hoặc Tổng cục Địa chính phát hành và do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 1987 hoặc Luật Đất đai năm 1993.
1.1. "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" là GCNQSDĐ đợc Tổng cục Quản lý ruộng đất (trớc đây) hoặc Tổng cục địa chính phát hành căn cứ vào Luật Đất đai năm 1987 hoặc Luật Đất đai năm 1993 theo cùng mẫu thống nhất và có số phát hành liên tục.
1.2. "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp" là GCNQSDĐ do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Quyết định số 201/QĐ- ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục trởng Tổng cục Quản lý ruộng đất (trớc đây) ban hành "Quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", Thông t số 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 và Thông t số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 của Tổng cục Địa chính hớng dẫn về thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
1.3. Đối với đất thuộc các trờng hợp đợc nêu tại các điểm 1.1, 1.2 trên đây thì các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (tranh chấp về việc ai là ngời có quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thừa kế sử dụng đất; thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất) đều thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND.
Khi giải quyết các tranh chấp nói trên, cần căn cứ vào các quy định của Bộ luật dân sự, Luật Đất đai và các văn bản quy định quy phạm pháp luật khác về đất đai để giải quyết.
2. Trờng hợp đất đã có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 đã đợc sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79.
2.1. Các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 và đã đợc sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79 bao gồm:
a. Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
b. Những giấy tờ đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hòa, chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam, Nhà nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà ngời đ- ợc giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đó đến nay.
c. GCNQSDĐ tạm thời do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp.
d. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngời sử dụng đất ở mà ngời đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp.
đ. Giấy tờ về thừa kế, tặng, cho nhà ở gắn liền với đất mà đợc BNND xã, phờng, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp.
e. Bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật.
g. Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.
h. Giấy tờ chuyển nhợng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nh- ợng quyền sử dụng đất đợc UBND xã, phờng, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và đợc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã, phờng, thị trấn.
2.2. Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 đã đợc sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79 thì ngời sử dụng đất có một trong các giấy tờ nói tại tiểu mục 2.1. mục 2 này cần làm thủ tục cấp GCNQSDĐ để đợc thực hiện
các quyền theo Nghị định số 17; do đó, thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất cần phân biệt nh sau:
a. Nếu tranh chấp ai là ngời có quyền sử dụng đất đó thì do UBND có thẩm quyền giải quyết.
b. Nếu tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thì TAND thụ lý giải quyết. Theo Nghị định số 17 đã đợc sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79 thì trong trờng hợp này ngời sử dụng đất cần làm thủ tục để đợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; do đó, khi giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc trờng hợp này thì TAND áp dụng Nghị định số 17 đã đợc sửa đổi bổ sung theo Nghị định số 79 và các điều tơng ứng của Bộ luật dân sự tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Trong trờng hợp trớc khi có tranh chấp mà đất đó đã đợc cơ quan nhà n- ớc có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hớng dẫn của Tổng cục Địa chính thì Tòa án thụ lý giải quyết nh tr- ờng hợp đợc hớng dẫn tại tiểu mục 1.3 mục 1 phần I thông t này.
c. Nếu tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (nh nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nớc, nhà để ô tô, nhà thờ, tờng xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất đợc giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh nh nhà xởng, kho tàng, hệ thống tới tiêu nớc, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác nh cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với việc sử dụng đất đó, thì theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993 TAND thụ lý, giải quyết theo thủ tục chung.
3. Trờng hợp đất không có một trong các giấy tờ đợc hớng dẫn tại mục 1 và 2 phần I này:
3.1. Nếu tranh chấp ai là ngời có quyền sử dụng đất đó thì do UBND có thẩm quyền giải quyết.
3.2. Nếu tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thì TAND thụ lý giải quyết và áp dụng các điều tơng ứng của Bộ luật Dân sự tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
3.3. Nếu tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (nh nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nớc, nhà để ô tô, nhà thờ, tờng xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất đợc giao để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh nh nhà xởng, kho tàng, hệ thống tới tiêu nớc, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác nh cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác)gắn liền với việc sử dụng đất đó, thì Toà án thụ lý giải quyết.
Khi giải quyết các loại tranh chấp này, cần phải phân biệt các trờng hợp sau:
a. Trong các trờng hợp đơng sự đã có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhng cha kịp cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì toà án giải quyết cả tranh chấp về tài sản và tranh chấp về sử dụng đất.
b. Trong trờng hợp đơng sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể đợc xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản, đồng thời xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đơng sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất và cấp GCNQSDĐ cho đơng sự theo quy định của pháp luật về đất đai.
c. Trong trờng hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, tài sản không đợc phép tồn tại trên đất đó thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản.
Ngoài các quy định thẩm quyền về thẩm quyền của Tòa dân sự trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai, pháp luật Việt Nam còn quy định thẩm quyền giải quyết các tranh chấp giữa cơ quan nhà nớc có thẩm quyền với cá