II. ĐÁNH GIÁ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CỦA CễNG TY 1.Ưu điểm
2.1. Những vấn đề cũn tồn tạ
Bờn cạnh những ưu điểm thỡ vẫn cũn tồn tại một số hạn chế trong hoạt động định giỏ bất động sản của cụng ty. Cụ thể là:
2.1.1. Hạn chế trong quỏ trỡnh thu thập, xử lý thụng tin.
Thu thập, tỡm kiếm thụng tin là cụng việc đầu tiờn trong một quy trỡnh định giỏ. Thụng tin, số liệu về bất động sản định giỏ cũng như bất động sản so
sỏnh là cơ sở và nền tảng để cho hoạt động định giỏ diễn ra một cỏch thuận lợi. Hiện nay, trong quỏ trỡnh thu thập thụng tin, cụng ty cũng gặp một số khú khăn như sau:
- Qỳa trỡnh tỡm kiếm, thu thập thụng tin của bất động sản so sỏnh đuợc cỏc nhõn viờn của cụng ty thu thập trờn diện rộng. Tuy nhiờn, do mỗi bất động sản đều cú những nột đặc trưng riờng nờn việc tỡm kiếm thụng tin của bất động sản so sỏnh thường là cụng việc khú khăn, và khụng phải lỳc nào cũng cú thể thực hiện được; đặc biệt trong điều kiện thị trường bất động sản trầm lắng, cỏc giao dịch về bất động sản giảm sỳt. Hoặc nếu tỡm được những bất động sản cú cỏc nột tương đồng với bất động sản cần định giỏ về: điều kiện phỏp lý, cỏch thanh toỏn, động cơ bỏn, vị trớ, đặc điểm vật lý…..thỡ lại cú sự khỏc biệt giữa thời điểm bỏn và thời gian định giỏ; điều này đó gõy nờn sự khỏc biệt về giỏ cả giữa cỏc bất động sản.
2.1.2. Hạn chế trong việc sử dụng cỏc phương phỏp định giỏ.
- Phương phỏp so sỏnh
Tại cụng ty, trong quỏ trỡnh sử dụng phương phỏp so sỏnh để xỏc định giỏ trị của bất động sản thỡ vẫn cũn tồn tại một số hạn chế sau:
Trong trường hợp định giỏ những bất động sản lớn cú tiềm năng phỏt triển. Cụ thể là định giỏ giỏ trị quyền sử dụng đất tại số 11 Lờ Phụng Hiểu. Nhõn viờn định giỏ tiến hành thu thập thụng tin của 5 bất động sản so sỏnh đó được giao dịch trờn thị trường trong thời gian gần nhất so với thời điểm định giỏ, sau đú tiến hành điều chỉnh cỏc bất động sản so sỏnh đú về bất động sản chuẩn. Trong quỏ trỡnh điều chỉnh, cỏc tỷ lệ mà định giỏ viờn đưa ra chỉ là sự một sự ước tớnh, phần lớn vẫn cũn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giỏ.
- Phương phỏp chi phớ
Theo lý thuyết định giỏ, phương phỏp chi phớ là sự ước tớnh gớa trị bất động sản bằng tổng của giỏ trị đất và chi phớ thay thế đó được khấu hao. Phương phỏp chi phớ thường được cụng ty ỏp dụng để xỏc định giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh xõy dựng trờn mảnh đất. Phương phỏp này đũi hỏi người định
giỏ phải tỡm hiểu thực trạng cụng trỡnh, xỏc định cỏc chi phớ như: chi phớ thụ, chi phớ hoàn thiện cụng trỡnh….Đõy là cụng việc khỏ phức tạp và muốn thực hiện tốt được cụng việc đú đũi hỏi người định giỏ phải cú kiến thức, kinh nghiệm trong lĩnh vực xõy dựng dõn dụng.
Trờn thực tế, khi ước tớnh giỏ trị cũn lại của bất động sản tại số 3, dóy A4, tổ 16 khu tập thể xõy lắp mỏy, Liễu Giai, Ba Đỡnh, Hà Nội, nhõn viờn định giỏ cú tham khảo đơn giỏ xõy dựng trờn thị trường vào thời điểm định giỏ; tuy nhiờn việc định giỏ thực tế của họ cũng chỉ dựa trờn cơ sở quan sỏt, nhận định. Chớnh vỡ thế, khụng trỏnh khỏi những sai lệch trong việc ước lượng giỏ trị của cụng trỡnh xõy dựng, từ đú dẫn đến kết quả định giỏ trở nờn kộm chớnh xỏc.
- Phương phỏp vốn hoỏ
Phương phỏp vốn hoỏ được cụng ty sử dụng để định giỏ đối với bất động sản đang tạo thu nhập hoặc cú khả năng tạo ra thu nhập.Việc sử dụng phương phỏp vốn hoỏ cũng cú một số khú khăn, hạn chế sau:
Xỏc định lói suất vốn hoỏ: trong phương phỏp đầu tư, lói suất vốn hoỏ cú ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giỏ. Tại cụng ty, cỏc chuyờn viờn thường căn cứ vào lói suất trỏi phiếu kho bạc nhà nước và hệ số rủi ro để tớnh toỏn hệ số vốn hoỏ. Tuy nhiờn, khụng dễ dàng để cú thể dự bỏo được một cỏch chớnh xỏc mức độ rủi ro của thị trường vốn. Điều này đó ảnh hưởng khụng nhỏ đến kết quả định giỏ. Và cho đến nay thỡ cụng ty vẫn chưa cú một biện phỏp nào để khắc phục hạn chế này.
Khi định giỏ bất động sản theo phương phỏp này thỡ thụng tin quan trọng cần thu thập đú là cỏc số liệu về doanh thu, chi phớ, về quy mụ cấu trỳc của toà nhà…Những số liệu này phần lớn là do chủ sở hữu toà nhà cung cấp (đối với những bất động sản đang tạo ra thu nhập ) hoặc do người định giỏ giả định (đối với những bất động sản cú khả năng tạo thu nhập). Dự cú được nguồn số dưới hỡnh thức nào đi nữa thỡ độ chớnh xỏc của nguồn số liệu là thấp, ảnh hưởng đến kết quả định giỏ.