II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CễNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM
3. Phương thức định giỏ bất động sản thực tế tại cụng ty
3.4. Thu thập, phõn tớch thụng tin cần thiết và tiến hành định giỏ
3.4.1. Bất động sản số 1
Phương phỏp so sỏnh
- Chuyờn viờn định giỏ tiến hành thu thập cỏc giao dịch bất động sản trờn địa bàn trong khoảng thời gian gần đõy và đó lựa chọn ra 5 bất động sản tương đồng với bất động sản cần định giỏ. Thể hiện trong bảng sau:
Bảng 1: Thụng tin của cỏc bất động sản so sỏnh Nội dung SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Địa chỉ Số 20 Lũ Sũ, Hoàn Kiếm Số 1A Cầu Gỗ, Hoàn Kiếm Số 13 Hàng Thựng, Hoàn Kiếm Số 36 Trần Nhõn Tụng, Hai Bà Trưng Số 38 Hàm Long Hoàn Kiếm Nguồn thụng tin Trung tõm thẩm định giỏ Trung tõm thẩm định giỏ Trung tõm thẩm định giỏ Trung tõm thẩm định giỏ Trung tõm thẩm định giỏ Diện tớch 210m2 94.5m2 180m2 235m2 150n2 Phỏp lý SĐCC SĐCC SĐCC SĐCC SĐCC Mặt tiền 6m 5m 4.5m 6m 5.5m Giỏ đó bỏn 145 trđ/m2 270trđ/m2 120trđ/m2 150trđ/m2 110trđ/m2
Nguồn: Cụng ty Định giỏ và Dịch vụ tài chớnh Việt Nam
- Xõy dựng một bất động sản chuẩn cú những đặc điểm tương đồng với bất động sản định giỏ để làm cơ sở cho việc điều chỉnh cỏc bất động sản so sỏnh về với bất động sản mục tiờu. Đặc điểm của bất động sản chuẩn được giả định như sau:
+ Bất động sản chuẩn là loại đất thổ cư, cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở.
+ Quy mụ khoảng từ 100 m2 đến 120 m2 ( căn cứ vào quy định của UBND Tp. Hà Nội về hạn mức đất ở tối đa đối với khu vực đụ thị ).
+ Mặt tiền khoảng 6m đường một chiều. - Cỏc bước điều chỉnh.
- Điều chỉnh lần 1: Điều chỉnh cỏc bất động sản so sỏnh về với bất động sản chuẩn.
Bảng 2: Tỷ lệ điều chỉnh cỏc bất động sản so sỏnh với bất động sản chuẩn
Chỉ tiờu SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
Vị trớ 0% - 20% +20% +5% +5%
Phỏp lý 0% 0% 0% 0% 0%
Lợi thế kinh doanh - 5% - 20% +5% - 5% +5%
Mụi trường sống +5% +5% +3% 0% 0% Mặt tiền 0% +5% +7.5% 0% +2.5% Giao thụng +5% -10% 0% -5% 0% Tổng điều chỉnh +5% -40% +35.5% -5% +12.5% Giỏ bỏn 145% 270% 120% 150% 110% Giỏ bỏn điều chỉnh 152.25 162.00 162.6 142.5 133.75
Nguồn: Cụng ty Định giỏ và Dịch vụ tài chớnh Việt Nam
Nguyờn tắc điều chỉnh: Nếu bất động sản so sỏnh cú cỏc yếu tố kộm hơn bất động sản chuẩn thỡ phải điều chỉnh tăng bất động sản so sỏnh lờn; ngược lại thỡ điều chỉnh giảm bất động sản so sỏnh xuống ( tỷ lệ điều chỉnh này chủ yếu dựa trờn nhận xột chủ quan của chuyờn viờn định giỏ ).
- Điều chỉnh lần 2: Điều chỉnh bất động sản chuẩn theo bất động sản
định giỏ về mật độ xõy dựng.
+ Xỏc định mật độ xõy dựng: Qua tỡm hiểu thực tế đối với toà nhà đang xõy dựng tại số 1 Lờ Phụng Hiểu được biết: Nhà nước đó cấp phộp xõy dựng với mật độ 80%. Vỡ vậy, chuyờn viờn định giỏ cũng ỏp dụng mật độ xõy dựng 80% đối với mảnh đất tại số 11 Lờ Phụng Hiểu.
+ Bất động sản định giỏ cú tổng diện tớch thực tế là 800m2; trong đú diện tớch cú thể sử dụng là 631.4m2; diện tớch xõy dựng được phộp là : 80% x 800m2 = 640m2. Do phần chờnh lệch giữa diện tớch xõy dựng được phộp với diện tớch sử dụng thực tế là khụng nhiều. Nờn chuyờn viờn định giỏ sẽ khụng tiến hành điều chỉnh giảm giỏ theo mật độ xõy dựng mà sử dụng phần diện tớch thực tế để tớnh giỏ trị của mảnh đất ( thực hiện theo quy định của trung tõm thẩm định giỏ - bộ tài chớnh ).
- Điều chỉnh lần 3: Điều chỉnh bất động sản chuẩn theo bất động sản định giỏ về kớch thước, hỡnh dạng, quy mụ của thửa đất.
Do lụ đất tại số 11 Lờ Phụng Hiểu cú quy mụ diện tớch là khỏ lớn nờn để thuận tiện cho việc ước tớnh giỏ trị, chuyờn viờn định giỏ chia mảnh đất ra thành hai phần: lụ đất A và lụ đất B.
+ Lụ đất A cú đặc điểm: Mặt tiền giỏp với đường Lý Thỏi Tổ: 25m; chiều sõu: 20m; tổng diện tớch là: 25 x 20 = 500m2.
Chuyờn viờn định giỏ lấy mức giỏ bằng 100% mức giỏ của đường Lý Thỏi Tổ. Giỏ trị quyền sử dụng đất của lụ đất A: 500m2 x 150 trđ/ m2 = 75000trđ.
+ Lụ đất B cú đặc điểm: mặt tiền rộng, cỏc cạnh phớa trong thụt vào nờn sẽ lấy bằng mức giỏ đường Lờ Phụng Hiểu
Giỏ trị quyền sử dụng đất của lụ đất B 131.4 m2 x 130 trđ/m2 = 17.082 trđ.
Giỏ trị quyền sử dụng đất của lụ đất tại số 11 Lờ Phụng Hiểu là: 75.000 + 17.082 = 92.082trđ.
Phương phỏp đầu tư
Để định giỏ theo phương phỏp đầu tư, cần phải xỏc định “ sử dụng cao nhất, tốt nhất” của mảnh đất. Tại thời điểm định giỏ, chuyờn viờn giả định rằng: sử dụng mảnh đất để đầu tư xõy dựng văn phũng cho thuờ là “ sử dụng cao nhất, tốt nhất” đối với mảnh đất đú. Trờn cơ sở đú, định giỏ viờn đưa ra cỏc yếu tố về toà nhà giả định bao gồm:
- Quy mụ xõy dựng: Giả định sẽ xõy 8 tầng và 1 tầng hầm để xe.Tầng 1: 420m2; tầng 2 đến tầng 8 là 2.940m2.
- Chi phớ xõy dựng toà nhà: Để xỏc đinh chi phớ xõy dựng toàn bộ toà nhà, định giỏ viờn tiến hành khảo giỏ vật liệu xõy dựng trờn địa bàn Hà Nội vào thời điểm thỏng 6/2006. Đồng thời cũng tham khảo thụng tin từ Viện Kinh Tế Xõy Dựng - Bộ Xõy Dựng, từ đú xỏc định suất đầu tư xõy dựng đối với toà nhà giả định là 9.000.000 đồng / m2.
Tổng chi phớ đầu tư xõy dựng toà nhà là:
- Mức giỏ thuờ.
+ Giỏ cho thuờ tầng 1. Để xỏc định mức giỏ cho thuờ đối với tầng 1, người định giỏ đó Tham khảo giỏ cho thuờ đối với tầng trệt của cỏc toà nhà tương tự trong khu vực.
Tờn toà nhà Địa chỉ Giỏ cho thuờ
Central Building 31 Hai Bà Trưng 55 USD/ m2
Sun Red River 23 Phan Chu Trinh 33 USD/ m2
Tràng Tiền Plaza 24 Hai Bà Trưng 45 – 60 USD/ m2 Hà Nội Sumerset Grand 49 Hai Bà Trưng 42 USD/m2
Nguồn: Cụng ty Định giỏ và Dịch vụ tài chớnh Việt Nam
Ước tớnh giỏ cho thuờ trung bỡnh đối với tầng 1 của toà nhà là khoảng 45 USD/m2/ thỏng tương đương với 720.000 đồng/m2/thỏng ( tại thời điểm định giỏ 1 USD = 16.000 đồng). Giỏ thuờ trong 1 năm: 720.000 đồng/m2/thỏng x 12 thỏng = 8.640.000/m2/ năm
+ Giỏ cho thuờ từ tầng 2 đến tầng 7. Từ tầng 2 đến tầng 7 sẽ sử dụng vào mục đớch cho thuờ để làm văn phũng.
Đơn vị: USD/ m2
International Center Vietcombank Tower Sun Red River
Giỏ thuờ 23 24 25
Nguồn: Cụng ty Định giỏ và Dịch vụ tài chớnh Việt Nam
Ước tớnh giỏ cho thuờ đối với toà nhà là khoảng 25 USD/ m2 / thỏng tương đương với 400.000 đồng / m2 / thỏng ( tại thời điểm định giỏ 1 USD = 16.000 đồng ) ( theo tỷ giỏ của Ngõn hàng ngoại thương Việt Nam )
Giỏ thuờ trong 1 năm là: 400.000 đồng/ m2/ thỏng x 12 thỏng = 4.800.000 đồng/ m2 / năm.
- Diện tớch cho thuờ. Tầng 1: 420m2; từ tầng 2 đến tầng 8 là 2800m2 để lại phần diện tớch là 140m2 dựng làm văn phũng cho ban quản lý toà nhà.
- Tỉ lệ lấp đầy: Trong 3 năm đầu do tỡnh trạng khan hiếm văn phũng thuờ, nờn tỷ lệ lắp đầy sẽ là 100%. Từ cỏc năm sau đú trở đi, sẽ cú nhiều toà cao ốc văn phũng được hoàn thành và đi vào hoạt động nờn định giỏ viờn giả
định tỷ lệ lắp đầy sẽ là 90% (đối vơớ cỏc tầng 2 – 8; cũn đối với tầng 1 tỷ lệ lắp đầy vẫn là 100 % ).
- Chi phớ kinh doanh hằng năm của toà nhà giả định. Cỏc chi phớ đảm bảo cho toà nhà hoạt động bỡnh thường, bao gồm cỏc chi phớ: chi phớ sửa chữa bảo dưỡng; chi phớ đào tạo nhõn viờn; chi phớ điện, nước, an ninh cho toàn bộ toà nhà; chi phớ tiếp khỏch; chi phớ khỏc. Theo thụng tin thu thập được về doanh thu, chi phớ của một số toà cao ốc văn phũng ở khu vực xung quanh thỡ toàn bộ chi phớ hoạt động hàng năm chiếm khoảng 15% doanh thu thu được từ hoạt động cho thuờ. Chuyờn viờn định giỏ ước tớnh chi phớ hoạt động hàng năm bằng 15% doanh thu từ hoạt động cho thuờ.
- Quy đổi tổng thu nhập rũng của dự ỏn về thời điểm hiện tại
Bảng 3: Xỏc định doanh thu hàng năm
Đơn vị: USD/ năm
Tầng 1 Tầng 2 – Tầng 8
Năm 1 - 3 Năm 4 – 30 Năm 1 – 3 Năm 4 – 30
Diện tớch thuờ hàng năm 420 420 2800 2520
Giỏ thuờ hàng năm 8.640 8.640 4.800 4.800
Doanh thu hàng năm 3.628.800 3.628.800 13.440.00 0
12.046.000
Nguồn: Cụng ty Định giỏ và Dịch vụ tài chớnh Việt Nam
Bảng 4: Thu nhập hàng năm của toà nhà giả định
Năm 0 Năm 1 – 3 Năm 4 – 30
Doanh thu hàng năm 0 17.068.800 15.674.800
Chi phớ hàng năm 51.143.400 2.560.320 2.351.220
Thu nhập hàng năm 14.508.480 13.323.580
Nguồn: Cụng ty Định giỏ và Dịch vụ tài chớnh Việt Nam
- Tỉ suất chiết khấu: Lấy là 11%
Giỏ trị thu nhập rũng quy về thời điểm hiện tại 73.540.000trđ.. Giỏ trị mảnh đất tớnh theo phương phỏp thu nhập là 730540.000 trđ. Căn cứ vào kết quả định giỏ của hai phương phỏp, chuyờn viờn định giỏ ước tớnh giỏ trị mảnh đất tại số 11 Lờ Phụng Hiểu là khoảng 830.600.000 đồng.
3.4.2. Bất động sản 2
Áp dụng phương phỏp so sỏnh ước tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất
Chuyờn viờn định giỏ tiến hành thu thập thụng tin về cỏc giao dịch bất động sản trờn thị trường trong khoảng thời gian gần đấy và đó chọn lựa ra 3 bất động sản so sỏnh cú những điểm tương đồng với bất động sản mục tiờu.
SS1 SS2 SS3
Địa điểm Số 26 ngừ 103 Văn Cao, Liễu Giai.
Số 3, ngừ 33, Văn Cao, Liễu Giai.
Số 8 ngỏch 15/32, ngừ 127 Văn Cao. DT đất ( m2 ) 53 30 38 DTXD ( m2 ) 212 120 152 Mụ tả Nhà 4 tầng, mặt tiền rồng 3,5m; mới xõy;Cỏch mặt đường chớnh 100m Nhà 4 tầng, mặt tiền 3,8m; mới xõy dựng; cỏch mặt đường chớnh 50m Nhà 4 tầng, mặt tiờền3,2m; ngừ rộng 3m. Phỏp lý Sổ đỏ chớnh chủ Sổ đỏ chớnh chủ Sổ đỏ chớnh chủ Điều kiện KTXH
Tương đồng Tương đồng Tương đồng
Giỏ 2, 4 tỷ 1,25 tỷ 1,57 tỷ
Giỏ xõy dựng 530 triệu 300 triệu 304 triệu
Giỏ đất 31,5 triệu/m2 31,7 triệu/ m2 33 triệu/m2
Nguồn: Cụng ty Định giỏ và Dịch vụ tài chớnh Việt Nam
Sau khi so sỏnh phõn tớch đỏnh giỏ cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ trị thị trường của bất động sản, chuyờn viờn định giỏ đó ước tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất của bất động sản mục tiờu là 32, 5 triệu/ m2.
Giỏ trị quyền sử dụng đất ở:
Giỏ trị QSDĐ = Diện tớch đất x Giỏ trị thị trường = 24,51 x 32,5 ~ 780 triệu đồng.
Áp dụng phương phỏp chi phớ để ước tớnh giỏ trị cũn lại của nhà Bảng 5: Bảng tớnh tỷ lệ chất lượng cũn lại TT Hạng mục Kết cấu cũn lạiTLCL TLGT cỏc KC chớnh TLGT cũn lại cỏc KC chớnh 1 Múng Bờ tụng cốt thộp 65 10 6,5
2 Khung, cột Bờ tụng cốt thộp 60 14 8,4 3 Tường, vỏch Gạch 70 18 12,6 4 Nền, sàn Bờ tụng cốt thộp Gạch mem 70 10 7,0 5 Đỡ mỏi 58 0 0 6 Mỏi Bờ tụng cốt thộp 55 22 12,1
Nguồn: Cụng ty Định giỏ và Dịch vụ tài chớnh Việt Nam
Tỷ lệ giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh là: 53,4 %.
Căn cứ vào khảo sỏt thực tế thị trường, đơn giỏ thị trường xõy dựng mới 1m2 sàn đối với bất động sản tương tự như bất động sản đang định giỏ là 1.800.000đồng/m2.
Vậy giỏ trị cụng trỡnh nhà chớnh của bất động sản thẩm định là: Giỏ trị CTXD = Diện tớch XD x Đơn giỏ xõy dựng x GTCL = 98,5 m2 x 1.800.000 đồng/ m2 x 53,4%
= 94.648.200 đồng. Vậy giỏ trị của bất động sản 2 là:
Giỏ trị bất động sản 2 = Giỏ trị quyền sử dụng đất + Giỏ trị bất động sản 80.000.000 + 94.648.200 = 874. 648.200 đồng