Đền bù và giải phóng mặt bằng thực sự chỉ đặt thành vấn đề trên thực tế khi nhà nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường. Mặc dù Luật đất đai đai phát triển qua nhiều giai đoạn, song đề tài đền bù và giải phóng mặt bằng có thể tạm chia thành 2 giai đoạn.
Giai đoạn 1. Trước Luật đất đai 1993
Nhìn chung giai đoạn này công tác GPMB còn đơn giản, mang phong cách “huy động thời chiến”, đặt lợi ích xã hội, cộng đồng lên trên lợi ích cá nhân một cách mạnh mẽ. Hơn nữa, người sử dụng đất trước năm 1993 chỉ có những quyền năng rất hạn chế, đất đai lại không
được xem là một loại tài sản lưu thông trên thị trường nên nếu có “giải tỏa” cho những dự án công cộng thì tài sản trên đất được bồi hoàn cho chủ sở hữu tài sản, nhưng đất đai thì chủ
yếu là hoán đổi. Do đất đai không xem là tài sản “có giá” nên sử hoán đổi mang tính chất tượng trưng, cung cấp những điều kiện “hoán đổi” để người sử dụng đất có thể “sống được”.
Điều này dựa trên cơ sở lý luận: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do nhà nước quản lý; người sử dụng đất được nhà nước giao, nên khi cần thì nhà nước có thể “lấy lại” và “giao lại” một thửa đất khác.
Giai đoạn 2. Từ Luật đất đai 1993 đến nay
Thể chế hóa Nghị quyết VI (1986) của Ban Chấp Hành Trung ương Đảng, trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai năm 1993 bắt ghi nhận quyền năng của người sử dụng đất trong một nền kinh tế thị trường. Đất đai có giá và vì vậy phải được bồi thường tương xứng khi nhà nước thu hồi vào mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia.
Nghị định 22/CP năm 1998 (thay thế cho Nghị định 90/CP năm 1994) là văn bản pháp quy cụ thể hóa các quy phạm liên quan đến thu hồi đất, đền bù, hỗ trợ, tái định cư. Nhiều vấn đề
căn cơ về bồi thường được đặt ra, điều kiện để được bồi thường về đất, về tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, đây cũng là thời kỳ mà đền bù và giải phóng mặt bằng trở thành một vấn đề
chưa đầy đủ của một bộ phận cán bộ thực thi công tác này, sự chuyển biến giá cả nhanh chóng trong các cơn “sốt” đất đã dẫn đền bù và giải phóng mặt bằng trở thành vấn đề khiếu nại, khiếu kiện với số lượng nhiều nhất, với nhiều mức độ gay gắt nhất.
Cụ thể hóa Luật đất đai 2003, Nghị định 197/CP năm 2004 ra đời để “bổ khuyết” những
điểm còn hạn chế của Nghị định 22/CP khẳng định thêm về các khái niệm thị trường bất
động sản, về giá đất. Đặc biệt, Nghị định 197/CP ghi nhận mục đích thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế. Song song đó Nghị định 181/CP năm 2004 không chỉ quy định chi tiết Luật đất đai 2003, mà còn tạo các cơ sở pháp lý chi tiết về các mục đích thu hồi đất, hướng dẫn cách thức giải quyết khiếu nại, khiếu kiện phát sinh trong quá trình thu hồi đất. Tuy vậy, Tiếp theo đó, Nghị định 84/CP năm 2007 cũng dành nhiều quy phạm để hướng dẫn trình tự, thủ tục thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.