5.1 Đồ án quy hoạch đô thị
Đồ án quy hoạch đô thị được hiểu là một loại đồ án chứa đựng kế hoạch và các dự
kiến về xây dựng trong một hệ thống tổng thể, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, theo trình tự, thủ tục chặt chẽ cho một phạm vi địa bàn đất đai đô thị, hoặc toàn bộ
khu đô thị. Đồ án quy hoạch đô thị trước hết nhằm phục vụ những quyền và lợi ích hợp pháp của công dân trên địa bàn đô thị, đồng thời đảm bảo các mục tiêu chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng trên địa bàn đô thị nói riêng cũng như cả vùng, cả nước nói chung. Theo pháp luật nước ta, tất cả cả các đô thị đều phải có quy hoạch xây dựng mới hoặc quy hoạch cải tạo
5.2 Những yêu cầu cơ bản của một đồ án quy hoạch đô thị
- Phải là một đồ án đảm bảo về mặt kỹ thuật. Đồ án không chỉ là những số liệu, những kế
hoạch được viết ra mà còn phải đi kèm với những sơđồ, lược đồ theo đúng các quy trình kỹ thuật do luật định. Đểđạt được điều này, đồ án quy hoạch không chỉ được lập bởi cán bộ hành chính có thẩm quyền, mà phải có sựđóng góp của các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, đặc biệt là các chuyên gia có kinh nghiệm, kể cả những chuyên gia "nằm ngoài" hệ thống cán bộ công chức.
- Phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây là cơ sở pháp lý để quản lý
đô thị, tiến hành mọi hoạt động xây dựng, lập các kế hoạch cải tạo ngắn hạn và dài hạn thuộc các ngành và địa phương. Tuỳ theo từng loại đồ án và loại đô thị sẽ có các cơ quan có thẩm quyền tương ứng, sẽđược trình bày rõ ở phần sau.
- Phải đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của công dân đô thị.
- Phải đảm bảo các mục tiêu về chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng trên
địa bàn đô thị nói riêng cũng như cả vùng, cả nước nói chung. Đây có thể xem là "tính chính trị" của một đồ án quy hoạch.
5.3 Phân loại đồ án quy hoạch đô thị
5.3.1 Đồ án quy hoạch chung
Khái niệm
Đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị là đồ án xác định phương hướng phát triển không gian đô thị và xây dựng cơ sở hạ tầng, có tính đến việc mở rộng phát triển đô thị, bảo đảm hài hoà việc phát triển cơ cấu ngành nghề (nông, lâm nghiệp), cũng như an ninh quốc phòng và các hoạt động kinh tế khác.
Yêu cầu về mặt kỹ thuật
- Được lập trên bản đồđịa hình có tỉ lệ 1/2000 - 1/25000 tuỳ theo loại đô thị
- Được lập riêng biệt cho từng đô thị có tính đến các mối liên hệ với các đô thị lân cận khác.
- Các bản đồ gốc dùng để lập đồ án quy hoạch chung phải bảo đảm chính xác rõ ràng. - Hồ sơ gồm: phần bản vẽ, phần thuyết minh, và dự thảo điều lệ quản lý xây dựng đô
thị.
Yêu cầu về mặt pháp lý
- Phải có ý kiến của HĐND cấp tương ứng và các ngành có liên quan trước khi trình cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Phải tiến hành trưng bày và lấy ý kiến nhân dân đô thị công khai. - Được thể hiện bằng sơđồđịnh hướng phát triển đô thị.
- Quy hoạch và phát triển đô thị ở Việt Nam phải phòng ngừa các sự cố cháy nổ, thiên tai, sự cố công nghệ.
5.3.2 Đồ án quy hoạch chi tiết
Khái niệm
Quy hoạch chi tiết là quy hoạch cho từng phần lãnh thổ hoặc từng khu chức năng đô thị được phân định từ quy hoạch chung, nhằm cụ thể hoá và làm chính xác hoá các quy định của đồ án quy hoạch chung.
Yêu cầu về mặt kỹ thuật
- Lập mặt bằng sử dụng đất đai, phân chia các lô đất và quy định việc sử dụng các lô
đất;
- Xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, đề xuất định hướng kiến trúc, các biện pháp bảo vệ cảnh quan, môi trường đô thị;
- Đề xuất giải pháp xây dựng, cải tạo hệ thống công trình kỹ thuật hạ tầng. - Được lập trên cơ sở bản đồđịa hình và địa chính tỷ lệ 1/500 - 1/2000.
Yêu cầu về mặt pháp lý
- Được lập cho khu đất có yêu cầu cải tạo và xây dựng, nằm trong giới hạn thời gian của sơđồđịnh hướng phát triển đô thị chung.
- Đồ án quy hoạch được duyệt là căn cứ để lập các dự án đầu tư, lựa chọn, xét duyệt
địa điểm và cấp chứng chỉ quy hoạch quyết định giao đất...
Phân loại
1. Đồ án quy hoạch chi tiết sử dụng đất đai: được lập ở 2 mức độ
- Đối với khu đất trên 200 ha:
+ Áp dụng bản đồ tỉ lệ 1/2000 - 1/5000, nhằm cụ thể hoá và làm chính xác đồ án quy hoạch chung.
+ Định hướng kiến trúc cho mỗi khu đất có quy mô từ 4 đến 20 ha. - Đối với khu đất từ 20 - 200 ha:
+ Áp dụng bản đồ 1/1000 - 1/2000 nhằm cụ thể hoá và chính xác các quy định của đồ
án quy hoạch chung và đồ án quy hoạch chi tiết sử dụng đất có liên quan
+ Xác định rõ mục tiêu, chế độ quản lý sử dụng đất, các yêu cầu về bố cục quy hoạch kiến trúc và các cơ sở hạ tầng, chỉ tiêu về mặt kỹ thuật, vệ sinh môi trường cho từng khu đất tương ứng với các cụm công trình hoặc một công trình lớn.
2. Đồ án quy hoạch chia lô
- Được lập trên khu đất có diện tích dưới 20 ha, có tỷ lệ 1/200 - 1/500
- Nhằm quy định chế độ quản lý và sử dụng đất, các yêu cầu cải tạo và xây dựng các công trình tại từng lô đất.
- Các bản đồ gốc sử dụng để lập các đồ án quy hoạch chi tiết phải bảo đảm rõ ràng, chính xác, phản ánh nội dung cập nhật vềđịa hình và thực trạng khu đất.