2.2.1. Công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Đoan Hùng từ khi có chủ trương đấu giá QSDĐ đến nay.
Tỉnh Phú Thọ là một trong những tỉnh trung du miền núi phía Bắc và là một trong những địa phương tiến hành công tác đấu giá QSDĐ khá muộn. Từ năm 2003, tỉnh có chủ trương đấu giá đất lấy vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng phải đến năm 2005 mới tổ chức được phiên đấu giá QSDĐ tại Thành phố Việt Trì. Thực hiện Quyết định số 4033/2003/QĐ-UB ngày 28/11/2003 của UBND tỉnh Phú Thọ quy chế đấu giá tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tâng. Bắt đầu từ năm 2005, tỉnh Phú Thọ đã chính thức triển khai các dự án đấu giá QSDĐ, nhằm tạo nguồn vốn để đầu tư cho các dự án khác. Như dự án đấu
thu 55 tỷ đồng. Đến năm 2006 công tác đấu giá bắt đầu được tiến hành tại các địa phương trên toàn tỉnh.
Đối với huyện Đoan Hùng cũng như trên địa bàn toàn tỉnh Phú Thọ thì công tác đấu giá là một vấn đề khá mới và được triển khai thực hiện trong môt vài năm gần đây. Từ đó đến nay, công tác đấu giá QSDĐ đã được quan tâm như là một trong các giải pháp tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Thực tế công tác đấu giá QSDĐ đã đi vào cuộc sống và mang lại nhiều kết quả đáng ghi nhận. Bên cạnh những kết quả đã đạt được, công tác đấu giá QSDĐ còn bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết. Trong từng năm thì kết quả đấu giá ngày càng được nâng cao nhưng cũng gặp ngày càng nhiều vấn đề gây khó khăn trong công tác đấu giá.
Trong năm 2006, huyện hoàn thành chỉ tiêu đất đấu giá. Tuy nhiên có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này như các quy định về đấu giá QSDĐ còn nhiều hạn chế và kẽ hở. Vì thế giá trúng các lô đất thường không cao, thu ngân sách không hiệu quả. Làm cho đất không đến được với người dân có nhu cầu sử dụng thực sự mà chủ yếu dành cho những người có tiền của và co điều kiện dự phiên đấu giá.Quy hoạch bị điều chỉnh,nguồn kinh phí để giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật còn hạn hẹp …
Chủ tịch UBND huyện lập và phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 đối với các dự án đấu giá QSDĐ đã được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000. Các khu đất đấu giá phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng rồi mới đấu giá, giao đất ngay sau khi đấu giá, đấu giá từng phần nhỏ là chủ yếu.
Trong năm 2007, huyện đã tổ chức 11 phiên đấu giá , đấu giá được 4000 m2 đất, thu 10 tỷ đồng .Huyện đã tiến hành kiểm tra, rà soát lại việc đấu giá QSDĐ trên toàn địa bàn huyện để chấn chỉnh lại các hiện tượng bất cập trong các năm trước như hạ tầng không hoàn chỉnh đã mang ra đấu giá, quy hoạch bị điều chỉnh, thi công lộn xộn
Năm 2008, theo chỉ tiêu kế hoạch về nguồn từ đấu giá QSDĐ của tỉnh giao là 15 tỷ đồng. UBND hyện đã bố trí 3 tỷ đồng để ứng vốn thực hiện các dự án đấu giá. Cho hết
năm 2008, huyện đã tổ chức đấu giá 13 phiên tại 9 đơn vị với tổng số tiền trúng đấu giá là , đạt chỉ tiêu kế hoạch được giao.
Các dự án đấu giá QSDĐ đang đóng góp một phần quan trọng trong nguồn thu ngân sách để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện, khẳng định tính đúng đắn trong chủ trương phát huy nội lực từ đấu giá QSDĐ .
2.2.2. Quy chế đấu giá QSDĐ của huyện Đoan Hùng.
Thực hiện Luật Đất đai 2003 và các Nghị định hướng dẫn thi hành, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá QSDĐ, UBND tỉnh Phú Thọ ban hành quyết định số 877/2006/QĐ-UBND ngày 29 tháng 3 năm 2006 về việc ban hành quy chế đấu giá QSDĐ ,để giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhất về đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
Ngoài những quy định chung của quyết định 216/2005/QĐ-TTg ,quyết định số 877/2006/QĐ-UBND có những quy định cụ thể với địa phương.
Căn cứ Luật Đất đai 2003 và các Nghị định hướng dẫn thi hành, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá QSDĐ, quyết định số 877/2006/QĐ-UBND của UBND tỉnh Phú Thọ ngày 29 tháng 3 năm 2006 về việc ban hành quy chế đấu giá QSDĐ ,để giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất UBND huyện Đoan Hùng ra quyết định số 175/ HD –UB ngày 04 tháng 4 năm 2006 hướng dẫn quy trình thực hiện đấu giá QSDĐ.
Quy trình gồm 10 bước và được thực hiện theo trình tự sau.
Lựa chọn vị trí và quỹ đất tham gia đấu giá Lập và duyệt quy hoạch bổ xung và quy hoạch chi tiết Thu hồi đất
đầu tư kết cấu hạ tầng
Lập và duyệt phương án đấu giá
Tuyên truyền,quảng cáo Tổ chức phiên đấu giá
Thực hiện công việc sau phiên đấu giá Giao,cấp giấy chứng nhận QSDĐ
cho người trúng giá
Quản lý sử dụng kinh phí bán đấu giá
Công việc cụ thể từng bước được tiến hành như sau.
Bước 1: Lựa chọn vị trí ,quỹ đất tham gia đấu giá.
Các điều kiện để tổ chức đấu giá QSDĐ cũng được quy định chi tiết hơn: Quỹ đất để tổ chức đấu giá QSDĐ phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có các điều kiện sau:
- Quy hoạch chi tiết (hoặc tổng mặt bằng) tỷ lệ 1/500 do đơn vị có tư cách pháp nhân lập, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trong đó đã xác định chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan và các thông số hạ tầng kỹ thuật khác); hoặc văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định cụ thể về chức năng sử dụng đất, mật độ xây
dựng, hệ số sử dụng đất, các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan và các thông số hạ tầng kỹ thuật khác.
- Các trường hợp giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đất giá không có quy định về đất làm muối do đặc thù địa hình của địa phương là vùng đồi núi trung du phía Bắc.
UBND xã , thị trấn xem vị trí ,quỹ đất hiện có của địa phương đặc biệt các vị trí có nhiều thuận lợi cho sản xuất kinh doanh , làm nhà ở . có khả năng đáp ứng nhu cầu của nhiều người để tổ chức đấu giá.
UBND xã , thị trấn họp bàn trong thường trực UBND và báo cáo thường vụ Đảng ủy để thống nhất chủ trương đấu giá.
Làm công văn gửi về UBND huyện đăng ký thực hiện đấu giá để được chỉ đạo, hướng dẫn.
Việc lựa chọn quỹ đất đấu giá phụ thuộc vào mực tiêu nhằm tăng cường công tác quản lý ,sử dụng có hiệu quả đất đai và ngân sách ,từng bước thực hiện công bằng dân chủ văn minh trong quản lý đất đai ,tạo vốn đầu tư cho kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội – tạo ra khu dân cư mới đáp ứng nhu cầu của nhân dân.
Ví dụ như khu phương án đấu giá QSDĐ khu lò ngói xã Vân Du ngày 29 tháng 5 năm 2007: Khu đất nằm theo đường tỉnh lộ số 322 thuộc xã Vân Du, gần UBND xã Vân Du, trường Tiểu học và THCS .
Phương án đấu giá khu đất gần sân vận động thị trấn Đoan Hùng ở vị trí trung tâm thị trấn Đoan Hùng. Thích hợp cho việc phát triển khu dân cư.
Dự án đấu giá cho thuê đất thuộc thôn 8 xã Sóc Đăng làm nhà máy chế biến đồ gỗ và làm hệ thống nhà xưởng, cây xăng…ngày 10 tháng 11 năm 2006 thì khu đất nằm dọc theo quốc lộ 2 thuộc địa phận xã Sóc Đăng, gần nguồn nước .
Bước 2. Lập quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất để phục vụ cho đấu giá trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trình tự lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất theo quy định hiện hành.( Riêng vè quy hoạch với đất thị trấn quản lý ,việc phê duyệt quy hoạch thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh trên cơ sở có sự thẩm định của sở Tài nguyên và MT, sở Xây
dựng; Đối với các xã còn lại do Chủ tịch UBND huyện phê duyệt quy hoạch trên cơ sở thẩm định ,thỏa thuận của sở Tài nguyên và MT.
Đối với quy hoạch đất ở chia lô: Căn cứ vào vị trí lô đất và nhu cầu của các đối tượng dự kiến tham gia vào đấu giá để quy hoạch và chia lô nhằm đạt được số người tham gia đấu giá là tối đa nhất và số tiền thu được trên 1m2 là cao nhất.
Giao cho phòng Tài nguyên và Môi trường thống nhất sơ bộ với UBND xã sau đó báo cáo hội đồng đấu giá huyện xem xét ,trình Chủ tịch UBND huyện quyết định việc chia lô.
Đối việc quy hoạch đất để phát triển dịch vụ thương mại ,phát triển tiểu thủ công nghiệp cần có hội nghị hội thảo để thống nhất quy hoạch.
Bước 3 . Thu hồi đất.
Trình Chủ tịch UBND huyện để ra quyết định thu hồi đất để đấu giá.
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tham mưu cho Chủ tịch UBND huyện trong việc thẩm định và ra quyết định thu hồi đất.
Bước 4. Lập các dự án hạ tầng cho khu vực thu hồi để thực hiện việc đấu giá.
+ Dự án bồi thường giải phóng mặt bằng ( giao cho phòng Tài nguyên và môi và trường dự thảo trình Chủ tịch UBND huyện ký Quyết định thành lập Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng ,tổ công tác ,để lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng trình Chủ tịch UBND huyện phê duyệt)
Khi phương án bồi thường được phê duyệt ,UBND xã cùng phối hợp với hội đồng đền bù – giải phóng mặt bằng để chi trả ngay 100% tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất. Nếu số tiền phải đi vay thì đề nghị UBND huyện cấp kinh phí chi trả tiền gốc và tiền lãi theo lãi xuất của Ngân hàng taih thời điển và được ghi trong chi phí dự án.
+ Các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm : - San lấp mặt bằng (nếu có).
- Cấp, thoát nước (nếu có).
- Đầu tư làm đường giao thông khu cực đấu giá ( nếu có). - Cung cấp điện (nếu có).
( Riêng dự án cung cấp điện do thủ tục xây dựng nghiệm thu , quyết toán rất phức tạp, do đó tùy từng dự án đấu giá ở từng xã cụ thể . UBND huyện sẽ có quyết định riêng )
+ Về việc lập dự án : Giao cho phòng Hạ tầng kinh tế lập hoặc lựa chọn công ty tư vấn thiết kế .( nếu dự án có nguồn kinh phí lớn).Việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng : UBND huyện sẽ ủy quyền cho UBND xã làm chủ đầu tư. Kinh phí do huyện cấp từ nguồn đấu giá.
Lưu ý : Căn cứ kết quả phê duyệt các dự án đầu tư hạ tầng để phòng Tài chính – Kế hoạch lập phương án đấu giá.
Bước 5. Lập và duyệt phương án đấu giá .
Lập phương án đấu giá trình Chủ tịch UBND huyện phê duyệt. Trong các phương án đấu giá có các nội dung cơ bản sau:
1. Vị trí ,diện tích ,số ô đất đấu giá. 2. Giá khởi điểm.
3. Tiền đặt cọc. 4. Bước giá.
Phòng Tài chính – Kế hoạch có trách nhiệm xây dựng phương án đấu giá và dự thảo quyết định phê duyệt phương án trình Chủ tịch UBND huyện ký với thời gian ngắn nhất.
Phát hành hồ sơ đấu giá do hội đồng đấu giá QSDĐ. Hồ sơ gồm : Bản sao quy chế đấu giá QSDĐ của UBND tỉnh Phú thọ.
Phương án đấu giá QSDĐ . Thông báo đấu giá QSDĐ.
Đơn đăng kí tham dự phiên đấu giá.
Chỉ dẫn vị trí,quy hoạch kế hoạch kết cấu hạ tầng. Thông báo mời thầu đấu giá .
Nội dung thông báo mời thầu ( theo quy chế đấu giá QSDĐ của UBND tỉnh Phú Thọ quy định). Việc đấu giá được niêm yết ,tổ chức công khai tại trụ sở UBND xã, thị trấn và
địa điểm khu đấu giá.Thông báo mời đấu giá được thông báo công khai trên báo và các phương tiện thông tin đại chúng khác
Bước 6. Tuyên truyền ,quảng cáo .
Phòng Tài chính – Kế hoạch giúp Hội đồng đấu giá thực hiện việc thông báo đấu giá trên các phương tiện thông tin đại chúng như : Báo và Đài truyền hình Phú Thọ , Đài phát thanh huyện,các phòng ban ngành,các cơ quan đơn vị,doanh nghiệp và các xã , thị trấn trong huyện..
Bước 7. Tổ chức phiên đấu . a. Hình thức đấu giá.
Tùy theo đặc điểm của từng khu đất và mục đích đấu giá mà hội đồng đấu giá quyết định lựa chọn hình thức đấu giá cho phù hợp, đảm bảo được tính công bằng và cạnh tranh giữa những người tham gia đấu giá, phát huy hết những ưu điểm của đấu giá QSDĐ, đảm bảo hiệu quả kinh tế- kĩ thuật của dự án, đồng thời Nhà nước có thể thu được một khoản tiền lớn nhất có thể.Tuy nhiên, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá được áp dụng rộng rãi nhất.
- Người điều hành cuộc bán đấu giá công bố công khai giá khởi điểm và phát cho người tham gia đấu giá một tờ phiếu trả giá (theo mẫu), yêu cầu ghi giá muốn trả vào phiếu của mình. Sau đó tiến hành thu hết các phiếu đã phát. Người điều hành công bố mức giá đã trả cao nhất của vòng đấu đó, không công bố tên của người đã trả mức giá cao nhất. Mức giá cao nhất đã trả ở vòng trước cộng với bước giá được coi là giá khởi điểm của vòng trả tiếp theo. Sau khi công bố giá khởi điểm của vòng đấu tiếp theo, người điều hành phiên đấu giá tiếp tục phát cho mỗi người tham gia đấu giá một tờ phiếu và yêu cầu họ ghi giá muốn trả vào phiếu của mình. - Cuộc bán đấu giá được tiếp tục tiến hành theo thủ tục nêu trên cho đến khi không
còn ai có yêu cầu trả giá tiếp. Người điều hành cuộc bán đấu giá công bố người trúng đấu giá vòng đấu cuối cùng. Trong trường hợp có hai người trở lên cùng trả một giá cao nhất, nhưng đều không có yêu cầu đấu giá tiếp, thì người điều hành
cuộc bán đấu giá tổ chức việc rút thăm giữa những người đó và công bố người rút trúng thăm là người trúng đấu giá.
- Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận QSDĐ thì người bỏ giá thấp liền kề khi chênh lệch giữa hai mức giá của người trúng giá và người bỏ giá thấp hơn liền kề thấp hơn tiền đặt trước được hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung .
- Trường hợp chênh lệch giữa hai mức giá của người trúng giá và người bỏ giá thấp hơn liền kề cao hơn tiền đặt trước, thì tổ chức lại ngay phiên đấu giá mới; Giá khởi điểm để đấu giá là giá của người trả giá cao liền kề với người từ chối mua tài sản. trường hợp phiên bán đấu giá đã kết thúc, sau đó người trả giá cao nhất (người trúng đấu giá) mới từ chối mua thì tổ chức lại phiên bán đấu giá vào thời điểm thích hợp theo đúng quy định của pháp luật.
Toàn bộ diễn biến trên đây phải được ghi vào Biên bản bán đấu giá, có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan.
- Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành. Hội