Đấu giá QSDĐlà một hình thức khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, tiết kiệm, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Bảng 2.2.Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn Đoan Hùng qua các năm
Năm Kế hoạch Thực hiện Diện tích (m2) Thu(tỷ đồng) Diện tích Thu Thực hiện(m2) Thực hiện(tỷ đồng) 2006 5000 5,5 2860 7,0 2007 7600 7 4000 10 2008 30.100 15 15700 20 2009 9.000 10 Quý I/2009: 4,2
Bảng 2.3. Hiệu quả kinh tế của đấu giá QSDĐ qua một số dự án
Dự án Diện tích (m2) Thu theo hình thức giao đất (trđ )
Thu theo đấu giá đất (trđ) Chênh lệch (trđ) Khu sân vận động thị trấn Đoan Hùng 1600 1280 4000 2720 Lò Ngói Đất ven quốc lộ 2 đoạn qua xã Sóc Đăng- Yên Kiện
4000 1600 4000 2400
Khu công nghiệp đồi Ong Vang
10000 1000 3000 2000
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi Trường Đoan Hùng)
Nhìn vào bảng qua một số dự án có thể thấy, chỉ với cùng một diện tích nhưng khi giao đất theo hình thức đấu giá đã đem lại nguồn thu cho ngân sách hơn so với số tiền thu được nếu thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất theo cách trước đây. Với số tiền trên, các địa phương có thể trích ra để đầu tư phát triển hạ tầng, tạo môi trường kinh
doanh thuận lợi thu hút các nhà đầu tư tiếp tục thực hiện nhiều dự án mới ở địa phương, qua đó thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển.
Đấu giá QSDĐ giúp người mua mua được đất với giá do mình đã xác định và thường thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường Người mua đất không mất phí hoa hồng (môi giới) và không phải mất thuế chuyển QSDĐ.
2.3.1.2. Hiệu quả xã hội.
Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển dịa phương.
Với nguồn thu từ đấu giá QSDĐ, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng, nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSDĐ còn hỗ trợ việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, thay đổi cơ cấu ngành nghề theo hướng tăng dần tỷ trọng các ngành công nghiệp và dịch vụ, áp dụng các tiến bộ khoa học trong sản xuất nông nghiệp.
Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS ở nước ta theo hướng lành mạnh hóa, hạn chế được tình trạng đầu cơ, nâng giá, bắt chẹt người có nhu cầu nhà ở thực sự. Hiện nay ở nước ta, các giao dịch BĐS diễn ra ở thị trường ngầm là chủ yếu. Thị trường này còn mang tính tự phát và thiếu sự quản lý của Nhà nước nên đã và đang bộc lộ khá nhiều tồn tại. Chính vì thế giá cả hàng hoá BĐS ( mà trong đó hàng hoá nhà ở và QSDĐ là chính ) cũng luôn biến động, rất khó có thể kiểm soát được. Chính vì thế, hoạt động đấu giá QSDĐ xuất hiện là cần thiết, đưa lại những ưu việt lớn cho thị trường BĐS vốn rất sôi động như hiện nay.Giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ góp phần loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tránh những cơn sốt giá ảo trên thị trường.
Bảng 2.4. Chi quyết toán bằng tiền đất trong các năm qua.
Năm Nội dung Tổng số
(tỷ đồng)
Nộp vào ngân sách
Ghi chú
2007 10 9,9
2008 20 20
+ Năm 2006:
Chi làm trung tâm hội nghị huyện Đoan Hùng ( tòa nhà hội trường – hàng rào trung tâm – xây nhà làm việc huyện ủy)
Sửa chữa một số trường tiểu học đã xuống cấp….
+ Năm 2007:
Chi làm hệ thống đường liên thôn
Hoàn thiện các nhà văn hóa, trạm y tế xã…
+ Năm 2008.
Chi xây dựng trụ sở UBND huyện.
Xây dựng sân vận động huyện Đoan Hùng. Hoàn thiện hệ thống nhà văn hóa thôn. 2.3.1.3. Hiệu quả trong quản lý đất đai.
Đấu giá QSDĐ thực chất là một hình thức đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, hình thức này đã loại bỏ những yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin cho”- một hiện tượng khá phổ biến ở nước ta, góp phần tạo ra môi trường cạnh tranh bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, thu hút được nhiều đối tượng khác nhau tham gia vào thị trường.
Thực hiện đấu giá QSDĐ công khai, dân chủ, đúng quy chế, an ninh được đảm bảo; tránh nghi ngờ, tạo được lòng tin cho người dân. Người tham gia dự đấu giá được tham gia bỏ phiếu và giám sát kiểm phiếu trực tiếp,
Đấu giá QSDĐ còn góp phần quản lý đất đai một cách có hiệu quả, chặt chẽ và hoàn thiện hơn. Sự ra đời và phát triển của hình thức này đã từng bước đưa quỹ đất vào sử dụng theo đúng quy hoạch, mục đích phát triển của từng địa phương. Mặt khác, việc hoàn thiện các cơ chế, chính sách pháp luật về đấu giá QSDĐ còn góp phần hoàn thiện hệ thống các quy định về quản lý đất đai của Nhà nước.
2.3.2. Hạn chế.
Bên cạnh những kết quả đã đạt được thì công tác đấu giá vẫn còn nhiều hạn chế làm ảnh hưởng tới kết quả đấu giá.
Thứ nhất là trong chính sách, và quản lý, các quy định về công tác đấu giá.
- Hiện nay, ở một số quận huyện, sự quan tâm chỉ đạo đấu giá QSDĐ vẫn còn chưa quyết liệt, đặc biệt là trong công tác bồi thường, sự phối hợp giữa các cấp, các ngành còn chưa đồng bộ, chưa tập trung giải quyết hướng dẫn thủ tục, xử lý vướng mắc về thủ tục đầu tư…
- Việc giải quyết các vi phạm còn nể nang, kéo dài, kém hiệu quả thiếu tính thuyết phục.
- Công tác kiểm tra của cơ quan chuyên môn và chính quyền các cấp còn chưa thường xuyên kịp thời
- Thủ tục đầu tư, xây dựng tuy đã được cải tiến đáng kể nhưng vẫn còn nặng nề, chưa phát huy được tính chủ động của UBND huyện.
Thứ hai là trong khâu tổ chức thục hiện công tác đấu giá.
Giai đoạn chuẩn bị.
- Sự quan tâm chú ý của hội đồng tư vấn cấp xã tới công tác lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chưa cao, trong xây dựng và hội thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhiều xã vắng các thành phần chủ chốt, hoặc không tham gia ý kiến đóng góp cho dự thảo, nhiều đơn vị chưa thấy rõ tầm quan trọng của công tác quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên quy hoạch quỹ đất giành cho một số lĩnh vực ít hoặc không đặt ra, nên điều chỉnh quy hoạch vừa hoàn thành, hiện tại có một số chỉ tiêu lại cần phải quy hoạch bổ xung mới có thể tổ chức thực hiện được.
- Hội đồng tư vấn cấp huyện chưa giành thời gian đầu tư cho công tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch. Nên quy hoạch hế hoạch sử dụng đất chưa thực sự đầy đủ theo yêu cầu của phát triển kinh tế xã hội đề ra.
- Việc công khai và quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao.
- Ý thức của bộ phận dân cư chưa tốt do công tác tuyên truyền, giáo dục các luật như Luật đất đai…còn hạn chế, chưa đến với mọi người dân, nên còn có những vi phạm xảy ra.
Tổ chức thực hiện.
- Một số cơ sở còn lúng túng trong việc tổ chức thực hiện, do đây là công tác mới, chưa có kinh nghiệm, một số nơi thực hiện chưa kiên quyết, vừa làm vừa thăm dò dư luận. Việc lựa chọn hình thức đấu giá cũng có nhiều khó khăn. Hiện nay sử dụng 3 hình thức đấu giá là bỏ phiếu kín trực tiếp ,bỏ giá nhiều vòng và trả giá trực tiếp bằng miệng. Tuy nhiên việc lựa chọn từng hình thức đấu với từng dự án đấu giá hoặc kết hợp các hình thức trong một phiên đấu giá. Như đấu giá theo hình thức bỏ phiếu nhiều vòng. Đây là một trong những hình thức đấu giá QSDĐ được áp dụng nhiều nhất tuy nhiên thời gian tổ chức đấu giá thường kéo dài. Hay như hình thức đấu giá bằng bỏ giá một lần. Hình thức này tuy có ưu điểm là thời gian tổ chức ngắn, đảm bảo được tiến độ thực hiện dự án, tuy nhiên giá trúng thường không cao và người tham gia đấu giá có thể mua với giá không hợp lý khi không tìm hiểu kĩ khu đất đó. Còn hình thức trả giá trực tiếp bằng miệng. Hình thức này đảm bảo công tác đấu giá công khai minh bạch.
- Các dự án có đôi chỗ vướng mắc trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng… - Thủ tục để được một lô đất vừa đấu giá hiện còn qua nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian. Người mua chưa chắc đã mua được thửa đất muốn mua, có trường hợp bị ngừng đấu giá.
- Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt.
2.3.3. Những vấn đề cần giải quyết.
Phải thống nhất trong chỉ đạo, trong tổ chức thực hiện từ tỉnh đến các phòng ban và cơ sở thường xuyên kiểm tra đôn đốc các chủ đầu tư thực hiện.
Thực hiện công khai, có quy chế đấu giá phù hợp để tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện được tham gia đấu giá. Huyện Đoan Hùng đã tổ chức thí điểm rút kinh nghiệm và triển khai thực hiện trên diện rộng, phù hợp với điều kiện đặc thù, thực tế .
Chuẩn bị các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tổ chức đấu giá, trong đó: công tác quy hoạch phải chủ động đi trước một bước, là điều kiện tiên quyết để thực hiện đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Cải cách thủ tục hành chính, uỷ quyền, phân cấp mạnh hơn cho UBND huyện trong quản lý, đầu tư tạo điều kiện cho dự án được triển khai nhanh.
Lực lượng cán bộ chuyên môn phòng quá ít, yêu cầu công việc quá lớn trên nhiều lĩnh vực. Đội ngũ cán bộ cấp huyện còn thiếu, khối lượng công việc quá lớn, có lĩnh vực chưa có cán bộ chuyên môn .Như phòng Tài nguyên môi trường huyện chỉ gồm có 6 chuyên viên và đội ngũ cán bộ địa chính xã có trình độ chuyên môn không cao phải tập trung giải quyết công việc trên địa bàn toàn huyện về công tác tài nguyên và môi trường.. Một số cán bộ có nhiệm vụ chưa nhiệt tình hoàn thành công việc, chưa thực hiện theo đúng yêu cầu đặt ra.
Việc sử dụng toàn bộ tiền thu được từ đấu giá QSDĐ để phục vụ lợi ích công cộng và dân sinh là yếu tố quan trọng để nhân dân, nhất là nhân dân nơi thu hồi đất đồng tình ủng hộ cho các dự án đấu giá QSDĐ.
Chương III.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐOAN HÙNG
3.1. Phương hướng nhiệm vụ phát triển của địa phương trong năm 2009 và các năm tiếp theo năm tiếp theo
3.1.1. Phương hướng nhiệm vụ chung .
Năm 2008, với kết quả đạt được của công tác đấu giá QSDĐ đã góp phần không nhỏ vào sự nghiệp phát triển chung của huyện cũng như của toàn tỉnh. Trong năm 2009, để tiếp tục phát huy những kết quả đạt được và hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, kế hoạch được giao, toàn ngành tập trung lãnh đạo, chỉ đạo tổ chức thực hiện tốt .
Đấu giá QSDĐ sẽ trở thành hình thức cơ bản để giao đất và cho thuê đất, thay thế dần các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất trước đây. Chính vì vậy mà phạm vi và đối tượng đấu giá QSDĐ sẽ được mở rộng để có thể tổ chức đấu giá một cách rộng rãi.
3.1.2. Kế hoạch về các dự án đấu giá QSDĐ trên địa bàn địa phương. Bảng 3.5. Kế hoạch sử dụng đất năm 2009 và biến động đất đai.
(2009-2008)
Diện tích tự nhiên 30261.34 30261,34
I. Đất Nông nghiệp 25243.12 25215.91 -27.21
1. Đất sản xuất nông nghiệp 11579.54 11555.32 -24.22
2. Đất lâm nghiệp 13431.03 13428.46 -2.57
3. Đất nuôi trồng thuỷ sản 232.55 232.13 -0.42
II. Đất phi nông nghiệp 4349.64 4377.26 +27.62
1 Đất chuyên dùng 2215.33 2240.03 +24.70
2 Đất ở đô thị 30.77 31.06 +0.29
3 Đất ở Nông thôn 623.19 625.82 +2.63
4 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 9.42 9.42
5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 124.18 124.18
6 Đất SS và mặt nước CD 1346.26 1346.26
7 Đất phi NN khác 0.49 0.49
III Đất chưa sử dụng 668.58 668.17 -0.41
Đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là hình thức mới, được triển khai thực hiện tại địa phương. Tuy nhiên, đây là một vấn đề mới có ảnh hưởng lớn đến chính sách tài chính về đất đai, đang được sự quan tâm rất lớn của nhân dân, cần phải làm thận trọng, chặt chẽ, công khai, có hiệu quả, tránh tiêu cực.
UBND huyện đã coi đấu giá QSDĐ là công tác trọng tâm và là biện pháp chủ yếu để cải tạo, phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn.
dân, chủ yếu là địa phương nơi thu hồi đất, giải quyết được nhu cầu cho người sử dụng, bước đầu góp phần bình ổn thị trường BĐS; lựa chọn được các chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án, cải cách một bước về thủ tục hành chính trong việc giao đất, cho thuê đất để chủ động thực hiện các chính sách đất đai mới của Nhà nước, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội của huyện.
Theo luật đất đai ,chỉ đạo của UBND tỉnh, UBND huyện giao chỉ tiêu công tác đấu giá QSDĐ năm 2009 là 15 tỷ đồng.
Cụ thể với từng cơ sở như sau.
- Thị trấn Đoan Hùng. Dự án đấu giá tại khu đất gần cầu Đoan Hùng – 40 lô đất với diện tích 12.000 m2 . Dự kiến thực hiện vào quý II .
- Xã Sóc Đăng . Dự án đấu giá khu công nghiệp đồi Ong vang – diện tích 2 ha. Dự kiến thực hiện vào quý III .
- Xã Vân Du. Tại thôn 2 diện tích 4000m2 . Dự kiến thực hiện quý IV .
- Xã Hùng Quan tại thôn 9 . diện tích đấu giá là 5000m2. Dự kiến thực hiện vào quý II
- Xã Chí Đám .tại thôn 2 .diện tích đấu giá là 10000m2 . Đang tiến hành thực hiện. Tổ chức đấu giá vào tháng 5 năm 2009.
- Các dự án đấu giá tại xã Vân Đồn, Tiêu Sơn, Yên Kiện.
- Dự án đấu giá đất dọc quốc lộ 2 đoạn qua các xã Sóc Đăng , Yên Kiện, Tiêu Sơn. Dự kiến thực hiện vào quý 2 năm 2009.
3.2. Một số giải pháp nâng đẩy mạnh công tác đấu giá QSDĐ.
3.2.1. Với hệ thống luật pháp trong điều tiết đất đai và BĐS, các chính sách tài chính, kinh tế liên quan đến đất đai.văn bản pháp luật quy định về công tài chính, kinh tế liên quan đến đất đai.văn bản pháp luật quy định về công tác đấu giá QSDĐ.
Hiện nay quy chế quy trình đấu giá được áp dụng ở địa phương dưới sự hướng dẫn của UBND tỉnh theo các quy định của luật đất đai ,luật xây dựng, đầu tư… nghị định hướng dẫn thực hiện của chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền đã được thực hiện
trong những năm qua. Tuy nhiên quy chế này vẫn còn những hạn chế,kẽ hở mà những đối tượng lợi dụng làm ảnh hưởng tới kết quả đấu giá ,thiệt hại tới nguồn thu ngân sách.
Vì vậy yêu cầu đặt ra là có hệ thống luật pháp hoàn chỉnh đồng bộ từ trên xuống