V Chi phí đền dù giải phóng mặt bằng 1.315.800.000 Chi phí dự phòng8.271.580
6. Nghiên cứu tình huống cụ thể: dự án “ xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, siêu thị kết hợp nhà ở để bán”
cho thuê, siêu thị kết hợp nhà ở để bán”
1. Sự cần thiết phải đầu tư:
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô thị lớn như thành phố Hà Nội, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề như chính trị, kinh tế, xã hội, môi trường và mỹ quan đô thị. Trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế, xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng được Đảng bộ và chính quyền thành phố quan tâm chỉ đạo.
Hiện nay, nhân dân khu vực nội thành đang phải sống trong một môi trường chật hẹp và đông đúc. Theo những thông tin thu thập được của nhóm lập dự án, hiện nay mật độ dân cư tại khu phố cổ Hà Nội tới hơn 84.000 người một km2, quá tải so với cơ sở hạ tầng, điều kiện sống và sinh hoạt của người dân gặp nhiều khó khăn. Tại đây, có nhiều ngõ dưới 1 mét và sâu hun hút, bên trong trung bình có khoảng hơn chục hộ gia đình sinh sống trong điều kiện chật chội, thiếu không khí và ánh sáng. Để vào được nhà nào đó phía bên trong cũng phải đi khá lắt léo qua ngõ ngách, cầu thang. Mỗi một khoảng không là một tấc vàng quý giá. Việc lấn chiếm, cơi nới để có thêm diện tích sinh hoạt không còn là lạ đối với người dân nơi đây. Nhà chị Nga ở số 20 phố Hàng Bè chỉ vẻn vẹn 9m2 nhưng phải chứa 8 thành viên. May mắn được cơi thêm 6m2 gác xép bên trên nhưng chỉ để đồ đạc cũng đã chật cứng.
Thêm vào đó, tình trạng người dân nông thôn đổ ra thành thị tìm việc làm ngày càng tăng khiến nhu cầu nhà ở ngày càng bức bách. Những năm qua, lượng người nhập cư vào Hà Nội mỗi năm một tăng. Tỷ lệ nhập cư năm 1999 là 21,2‰, năm 2004 là 29,6‰ và năm 2005 là 35,6‰… và tình trạng này vẫn tiếp tục diễn ra.
Nhà ở là lĩnh vực người nhập cư còn khó khăn, vì có tới 49% ở nhà thuê hoặc nhà trọ, trong khi nhà ở của bản thân chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, người nhập cư ở nhà của bố mẹ 13,4%, ở nhờ người thân hoặc họ hàng 5,6%.
Hiện nay, nhân dân khu vực nội thành đang phải sống trong một môi trường chật hẹp và đông đúc. Thêm vào đó, tình trạng người dân nông thôn đổ ra thành thị tìm việc làm ngày càng tăng khiến nhu cầu nhà ở ngày càng bức bách.
Việt Nam gia nhập WTO là một cơ hội lớn cho toàn bộ nền kinh tế, kéo theo là dòng vốn đầu tư đổ vào Việt Nam ngày một gia tăng. Cùng với làn sóng đầu tư của các công ty đa quốc gia vao Viêt Nam la nhu cầu thuê và cho thuê văn phòng tăng vọt.
Thực tế cho thấy, không chỉ có những công ty nước ngoài mà doanh nghiệp trong nước cũng chú ý đến việc đặt trụ sở tại các tòa nhà thay vì thuê nhà dân làm văn phòng. Tuy giá thuê văn phòng chuyên nghiệp có cao hơn thuê nhà dân làm văn phòng. Tuy giá thuê văn phòng chuyên nghiệp có cao hơn thuê nhà dân nhưng “uy thế cao ốc” sẽ mang lại bộ mặt trang trọng và tầm cỡ cho doanh nghiệp. Hơn nữa, doanh nghiệp sẽ chuyên tâm vào việc sản xuất kinh doanh mà không cần tự quản lý các dịch vụ như điện nước, vệ sinh, an ninh.
Cùng với xu thế phát triển của xã hội, tạo thêm diện tích văn phòng cho thuê và nhà ở chung cư trên địa bàn thành phố. Công ty cổ phần đầu tư phát triển công nghệ điện tử - viễn thông dự kiến đầu tư “Tòa nhà văn phòng cho thuê, siêu thị kết hợp nhà ở để bán” tại địa điểm: “ Xứ đồng, khu Từ Trên, thôn Kiều Mai, xã Phú Diễn, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội”.
1. Mục tiêu đầu tư:
Dự án đầu tư xây dựng “Tòa nhà văn phòng cho thuê, siêu thị kết hợp nhà ở để bán” nhằm đạt được mục tiêu phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội và tập trung chủ yếu vào những điểm sau:
- Xây dựng “Tòa nhà hỗn hợp các chức năng siêu thị, văn phòng cho thuê và nhà ở để bán” góp phần tạo quỹ nàh phúc lợi phục vụ nhu cầu cho mọi tầng lớp dân cư khu vực và thành phố;
- Góp phần tạo thêm quỹ vào văn phòng đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp;
− Luật xây dựng của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có hiệu lực từ ngày 01/07/2004
− Luật đất đai năm 2003
− Luật doanh nghiệp năm 2005 − Luật đầu tư năm 2005
− Luật nhà ở 2005
− Luật bảo vệ môi trường năm 2005
− Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và Nghị định số 112 ngày 29/9/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
− Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về quản lý chất lượng công trình xây dựng
− Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/11/2006 của chính phủ về việc ban hành quy chế khu đô thị mới
− Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006/của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư
− Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai
− Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành nhà ở
− Nghị định 80/2006/NĐ-CP ngày 09/8/2006 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật bảo vệ môi trường
− Các văn bản của Nhà nước, các Bộ, các ngành, của thành phố về quản lý sử dụng đất đai, quản lý sử dụng đô thị hiện hành
3. Thực trạng khu đất dự án xin đầu tư: a.Vị trí giới hạn khu đất nghiên cứu:
Khu đất dự án đầu tư được giới hạn bởi: - Phía Bắc: giáp thổ canh xã Phú Diễn; - Phía Tây: giáp thổ canh xã Phú Diễn; - Phía Nam: giáp thổ canh xã Phú Diễn;
- Phía Đông: giáp công ty vật tư và thiết bị toàn bộ.
Diện tích khu đất dự kiến đầu tư: 2000 m2.
c. Hiện trạng sử dụng đất khu vực:
Khu đất đang sử dụng hiện là đất thổ canh, đất nông nghiệp giao khoán cho hộ gia đình theo nghị định 64/CP.
5. Quy mô đầu tư và dự kiến quy hoach: a. Quy mô đầu tư:
- Tổng diện tích đất dự án: 2000 m2;
- Quy mô dự kiến đầu tư: 01 tòa nhà 18 tầng nổi và 02 tầng hầm; - Diện tích đất xây dựng dự kiến: 1.200 m2;
Các chỉ tiêu về quy mô dự án:
TT Chỉ tiêu Đơn vị Quy mô
1 Tổng diện tích đất sử dụng m2 2.000
2 Tổng diện tích đất xây dựng m2 1.200
3 Tổng diện tích sàn xây dựng m2 24.000
4 Diện tích đất hạ tầng m2 800
5 Mật độ xây dựng % 60
b. Dự kiến quy hoạch:
- Bố trí 01 tòa nhà trên khu đất dự án;
- Diện tích đất còn lại làm đường giao thông nội bộ, vườn hoa, bãi đỗ xe và các công trình phụ trợ khác;
- Hệ thống cấp thoát nước đươc đấu nối với hệ thống cấp thoát nước của thành phố;
- Hệ thống cấp điện được lấy từ trạm điện biến áp của khu vực. c. Tổng mức đầu tư dự kiến:
Tổng mức đầu tư dự kiến: 170.000.000.000 đồng;
Dự kiến tổng mức đầu tư TT Nội dung Đơn
vị Cách tính Giá trị I Chi phí xây dựng 147.200.000.000 1 01 tòa nhà 18 tầng nổi và 2 tầng hầm m2 24.000 m2 × 6.500.000 đ/m2 144.000.000.000 2 Chi phí xây dựng hạ tầng m2 800 m2 × 4.000.000 đ/m2 3.200.000.000 II Chi phí khác 22.800.000.000
2 Chi phí quản lý dự án và chi phí khác
Đồng Tạm tính 4.800.000.000
Tổng cộng Đồng 170.000.000.000
6. Nguồn vốn dự án:
- Vốn tự có của doanh nghiệp: 40.000.000.000 đồng, chiếm 23,5% tổng mức đầu tư dự kiến;
- Vốn huy động hợp pháp khác: 130.000.000.000 đồng, chiếm 76,5% tổng mức đầu tư dự kiến.
7. Tiến độ cấp vốn:
a.Tiến độ thực hiện dự án:
- Công tác chuẩn bị đầu tư dự án: từ quý IV/ 2008 đến quý II/ 2009; - Thực hiện đầu tư xây dựng: từ quý III/ 2009 đến quý IV/ 2011.
b. Tiến độ cấp vốn:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án: 18.000.000.000 đồng ( nguồn vốn tự có của doanh nghiệp);
- Giai đoạn triển khai dự án: 152.000.000.000 đồng, chia đều cho các giai đoạn thực hiện ( nguồn vốn tự có của doanh nghiệp và vốn huy động hợp pháp khác).
8. Các tiêu chuẩn, quy phạm áp dụng trong xây dựng:
TCXDVN 323 : 2004 Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng;
TCVN 4319-86 Tiêu chuẩn thiết kế công trình dân dụng; TCVN 2737-1995 Tải trọng và tác động;
TCXDVN 356-2005 Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu BT và BTCT. Tiêu chuẩn thiết kế;
TCXDVN 375-2006 Thiết ké công trình chịu động đất;
TCXD 198-1997 Nhà cao tầng – Thiết kế kết cấu BTCT toàn khối;
TCXD 2005-1998 Móng cọc thi công, thiết kế;
TCXD 160-1987 khảo sát địa kỹ thuật phục vụ thiết kế và thi công móng cọc;
TCXD 194-1997 Nhà cao tầng công tác khảo sát địa kỹ thuật; TCVN4199-1987 Khảo sát xây dựng. Nguyên tắc cơ bản phần
3 – khảo sát địa chất công trình. Tham khảo tiêu chuẩn ACI 318 Hoa Kỳ.
9. Hệ thống cơ sở hạ tầng:
* Hệ thống cấp nước: nước được cung cấp từ điểm đầu nối của hệ thống hạ tầng cụm công nghiệp, sau đó qua bể chứa và qua trạm bơm nước lên két nước trên mái, từ đó cung cấp cho toàn bộ công trình. Bể ngầm 100m3 phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt và chồng cháy chữa cháy.
* Hệ thống thoát nước: nước thải được tách ra làm 2 phần:
Nước thoát xí tiểu làm sạch qua bể xí tự hoại đặt dưới tầng hầm, sau đó bơm lên hệ thống cống của khu vực. Máy bơm nước thải có công suất 10m3/h.
Nước thoát rửa, nước mưa tới tầng hầm 1 được đưa trực tiếp qua ống cống của khu vực.
Nước rò rỉ tầng hầm: tại tầng hầm xây hố thu nước và dùng bơm 5m3/h đẩy nước lên cống thoát của tòa nhà.
* Hệ thống cấp điện:
- Nguồn điện được lấy từ nguồn điện của cụm công nghiệp qua tủ điện tổng của tòa nhà đặt tại phòng kỹ thuật, từ đó phân phối đi các tầng. xuất tuyến của các đường cáp, các đường dây đều có các áp tô mát 1 cực và 3 cực bảo vệ. Toàn bộ công trình có nguồn điện dự phòng cung cấp cho điện chiếu sáng, ổ cắm,…từ máy phát điện dự phòng DIEZEB 380//220/250 KVA
- Thiết bị điện: chiếu sáng trong công trình sử dụng nguồn sáng là các hộp đèn huỳnh quang đặt âm trần hoặc đặt nổi, đèn downligh…, ổ cắm sử dụng loại ổ cắm 3 cực có nối đất an toàn điện.
- Chống sét – an toàn điện: tất cả ổ cắm, các vỏ thiết bị điện bằng kim loại như vỏ tủ, bảng điện đều được nối đất an toàn với điện trở đất R ≤ 4 ôm.
- Hệ thống chống sét sử dụng phương thức chống sét tia tiên đạo Pulsar với điện trở nối đất chống sét
* Hệ thống phòng cháy chữa cháy: để đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, các đường nội bộ của công trình đều có chiều rộng thông thủy ≥ 3,5 m. Tại các tầng hầm của công trình đều đặt các họng nước chữa cháy, các bình bọt cứu hỏa đảm bảo theo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy.
10. Hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án: a. Hiệu quả kinh tế:
- Thúc đẩy hoạt động kinh doanh của công ty, mang lại lợi nhuận lâu dài trong lĩnh vực đầu tư bất đống sản;
- Đa dạng hóa lĩnh vực đầu tư của doanh nghiệp, hoàn thành nghĩa vụ đóng góp đối với ngân sách thành phố và ngân sách nhà nước.
b. Hiệu quả xã hội:
- Hình thành nên một công trình hoàn chỉnh phù hợp với quy hoạch tổng thể của thành phố, tạo ra quỹ nhà, quỹ văn phòng cho thuê với tiêu chuẩn cao phù hợp với nhu cầu của người dân;
- Góp phần xây dựng phát triển kinh tế của huyện Từ Liêm, góp phần vào việc thực hiện mục tiêu phát triển của huyện và thành phố.