Cụng tỏc quy hoạch sử dụng đất:

- Định giỏ BĐS sản nhà ở: Do BĐS nhà ở khụng mang lại thu nhập, do vậy khụng thể sử dụng cụng thức trờn để tớnh toỏn giỏ trị thị trường của

a.Cụng tỏc quy hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống cỏc biện phỏp kinh tế, kỹ thuật, phỏp chế của Nhà nước để tổ chức sử dụng đất đai hợp lý và cú hiệu quả, thụng qua việc phõn phối và tỏi phõn phối quỹ đất để bố trớ, sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cựng với cỏc tư liệu sản xuất gắn liền với đất khỏc, nhằm nõng cao hiệu quả sử dụng đất, hiệu quả sản xuất xó hội, bảo vệ đất và bảo vệ mụi trường.

Quy hoạch sử dụng đất là một cụng cụ quan trọng và hữu hiệu của Nhà nước trong việc thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai. Đồng thời, nú cũn được dựng để định hướng đầu tư phỏt triển của cỏc thành phần kinh tế và giải quyết cỏc vấn đề bền vững xó hội. Quy hoạch sử dụng đất vừa thể hiện ý chớ của Nhà nước, vừa thể hiện ý chớ của nhõn dõn cũng như cỏc chủ thể trong nền kinh tế. Nhà nước vừa là người quản lý, vừa là người cung cấp hàng hoỏ quyền sử dụng đất và BĐS thụng qua quy hoạch sử dụng đất, do vậy quy hoạch sử dụng đất cú ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS núi chung và hoạt động kinh doanh BĐS núi riờng. Nhà nước sử dụng quy hoạch sử dụng đất để xỏc lập cơ chế điều tiết và phõn bổ quỹ đất đai,

qua đú để quy định, quản lý và kiểm soỏt hạot động kinh doanh BĐS, làm cho toàn bộ việc khai thỏc và kinh doanh BĐS tuõn theo cỏc mục tiờu xó hội. Quy hoạch sử dụng đất cũn tạo điều kiện cho việc tớnh thuế và định giỏ đất. Trong bản quy hoạch cú quy định chi tiết về hạng đất cũng như mục đớch sử dụng của từng thửa đất, làm cơ sở để Nhà nước tớnh thuế và định giỏ đất, đồng thời làm cho việc sử dụng đất hiệu quả hơn và bảo vệ mụi trường.

Như vậy, cú thể núi, quy hoạch sử dụng đất là một cụng cụ hữu hiệu giỳp Nhà nước nắm chắc quỹ đất đai và xõy dựng cỏc chớnh sỏch về sử dụng đất đai một cỏch hợp lý. Và để một bản quy hoạch phỏt huy được hiệu quả thỡ nú phải tuõn thủ những nguyờn tắc sau:

Thứ nhất,phải chấp hành quyền sở hữu Nhà nước về đất đai, củng cố và hoàn thiện cỏc đơn vị sử dụng đất. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, và Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh và cỏ nhõn. Do vậy, phảI bảo vệ quyền bất khả xõm phạm về sở hữu đất đai của Nhà nước cũng như quyền bất khả xõm phạm về sử dụng đất của ngườI được giao đất. Đồng thời, mọi thay đổi trong cơ cấu của đơn vị sử dụng đất phải được sự cho phộp của cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền.

Thứ hai, phải đảm bảo việc sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ đất và mụi trường. Do đất đai cú giới hạn, trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng, cho nờn phải sử dụng đất tiết kiệm. Trong quỏ trỡnh sử dụng đất thỡ phải chỳ ý bảo vệ đất, bảo vệ mụi trường, sử dụng đất một cỏch hợp lý, như vậy thỡ cú thể làm tăng chất lượng của đất và nõng cao hiệu quả sử dụng đất.

Thứ ba, sử dụng đất vỡ lợi ớch của nền kinh tế quốc dõn núi chung và từng ngành núi riờng, trong đú cần ưu tiờn cho ngành nụng nghiệp. Cựng với việc phõn bổ quỹ đất một cỏch hợp lý, cõn đối giữa cỏc ngành trong nền kinh tế thỡ vấn đề an ninh lương thực quốc gia phải được đặt lờn hàng đầu.

Thứ tư, tổ chức lónh thổ để thực hiện những nhiệm vụ, kế hoạch của Nhà nước. Trong quy hoạch, Nhà nước sẽ phõn bổ đất đai cho nhu cầu sử dụng của tất cả cỏc ngành trong nền kinh tế, song đặc biệt chỳ trọng đến những ngành, những vựng lónh thổ mà Nhà nước ưu tiờn phỏt triển trong đường lối, chiến lược phỏt triển kinh tế của mỡnh.

Thứ năm, khi quy hoạch sử dụng đất, phải tớnh đến cỏc điều kiện tự nhiờn, kinh tế, xó hội của từng vựng, từng đơn vị sử dụng đất. Mỗi vựng đều cú một đặc điểm riờng, một thế mạnh riờng, do vậy nhu cầu và xu hướng sử dụng đất của mỗi vựng là khỏc nhau, và người làm quy hoạch phải chỳ ý đến điều này để phõn bổ đất đai một cỏch phự hợp.

Quy hoạch sử dụng đất được xõy dựng ở hai cấp độ:

Ở cấp độ vĩ mụ: đú là quy hoạch tổng thể sử dụng đất. Quy hoạch tổng thể được xõy dựng nhằm xỏc định phương hướng chung cho việc sử dụng đất trong tương lai sao cho cú hiệu quả nhất đối với sự phỏt triển của quốc gia hay của một cộng đồng. Trong quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế của quốc gia hay cộng đồng đú, những nhu cầu về sử dụng đất luụn cú sự thay đổi. Quy hoạch tổng thể dự đoỏn xu hướng thay đổi này nhằm bố trớ lại đất đai phự hợp với sự thay đổi này. Nhưng quy hoạch tổng thể khụng phải chỉ được xõy dựng nhằm thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo xu hướng phỏt triển của nền kinh tế, mà nú cũn được xõy dựng để định hướng sự phỏt triển của nền kinh tế.

Ở cấp độ vi mụ: đú là quy hoạch chi tiết sử dụng đất. Đú là phần nối tiếp của quy hoạch tổng thể, nhằm cụ thể hoỏ những định hướng của quy hoạch tổng thể, xỏc định cỏc mục đớch sử dụng đất cụ thể cho từng khu vực và cỏc giải phỏp cho từng mục đớch sử dụng đú, đưa ra cỏc chỉ tiờu kinh tế, kĩ thuật đối với từng loại đất trong khu vực, phương thức đầu tư và khai thỏc đất, phương thức và quy chuẩn quản lý sử dụng đất theo quy hoạch. Mục tiờu của quy hoạch chi tiết là cú thể tạo ra những hỡnh thức tổ chức lónh thổ hợp lý bờn trong từng đơn vị sử dụng đất.

Đối với hoạt động kinh doanh BĐS thỡ quy hoạch sử dụng đất giữ một vai trũ vụ cựng quan trọng. Việc thay đổi mục đớch sử dụng đất đai tỏc động rất lớn đến lượng cung BĐS trờn thị trường. Đồng thời, việc nắm bắt được cỏc thụng tin về những thay đổi trong cơ cấu sử dụng đất, cỏc cụng trỡnh dự kiến đầu tư trong tương lai.v.v… sẽ cho phộp dự đoỏn được sự thay đổi giỏ trị của cỏc khu đất, là cơ sở cho cỏc quyết định đầu tư, qua đú gúp phần quyết định sự thành cụng của một doanh nghiệp kinh doanh BĐS.