- Định giỏ BĐS sản nhà ở: Do BĐS nhà ở khụng mang lại thu nhập, do vậy khụng thể sử dụng cụng thức trờn để tớnh toỏn giỏ trị thị trường của
2.1.1.Giai đoạn trớc năm
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở NƯỚC TA
2.1.1.Giai đoạn trớc năm
Trớc năm 1990 trong một thời gian dài nền kinh tế Việt Nam đợc vận hành theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung. Nền kinh tế đó bao gồm tuyệt đại bộ phận các doanh nghiệp nhà nớc và tập thể. Những nhu cầu về bất động sản của các tổ chức và các cá nhân trong toàn xã hội thông thờng đợc giải quyết theo các kênh đợc nhà nớc chỉ định. Khi các doanh nghiệp nhà nớc có nhu cầu về trụ sở, văn phòng, thông thờng nhà nớc cấp vốn, đất để xây dựng hoặc đợc chỉ định cho thuê theo giá u đãi từ các tổ chức hoặc doanh nghiệp nhà n- ớc chuyên quy luật quỹ nhà nhà đất của nhà nớc. Việc thuê này thông thờng là kết quả của sự thỏa thuận giữa bộ chủ quản của doanh nghiệp cần thuê BĐS hoặc UBND tỉnh là cơ quan chủ quản của doanh nghiệp (cần thuê BĐS) chuyên kinh doanh BĐS nhà đất tại địa phơng đó. Nhu cầu về nhà ở của các cá nhân làm việc tại các cơ quan nhà nớc và các doanh nghiệp nhà nớc thờng đợc giải quyết bằng việc nhà nớc cấp hoặc cho thuê với giá rất thấp khi họ hội đủ các quy định về thâm niêm công tác, mức lơng, quyết định điều động, số nhân khẩu trong gia đình Giá cho thuê rất thấp nên không bù đắp nổi… chi phí đầu t. Sau khi ký hợp đồng thuê nhà các công ty quy luật nhà của nhà nớc hầu nh không có trách nhiệm gì đối với các căn nhà đó nữa. Ngời sử dụng nhà tự sửa chữa, tự bảo dỡng và nâng cấp. Có thể nói trớc những năm 1990 hầu nh cha tồn tại hoạt động kinh doanh BĐS theo đúng nghĩa là một ngành kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận. Về mặt thể chế điều 5 luật đất đai năm 1987 quy định "Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phá
canh, thu tô dới mọi hình thức". Nghị định số 30/ HĐBT ngày 23/3/1989 của
ngời sử dụng đất chuyển nhợng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm" theo quy định tại khoản 2 điều 49 luật đất đai thì UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh xét để quyết định việc giao đất cho ngời đợc nhận nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm đó nếu việc sử dụng đất đó là hợp pháp và hợp lý.