- Tiền thuê đối với các tổ chức,cá nhân thuê đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh: Hiện tại thì tiền thuê đất chỉ bằng 0.5%0.7% so với mức giá
NHỮNG GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở VN.
CHỨC NĂNG CHÍNH
CHÍNH
CÁC DỊCH VỤ ĐI KẩM
Quản lý dự ỏn sau hoàn cụng
Kiểm tra, thực địa hồ sơ hoàn cụng so vớI hiện trạng thực tế Lờn kế hoạch quản lý cụng trỡnh, đễỳõt cỏc mức thu dịch vụ của toà nhà.
Lờn kế hoạch bảo trỡ, duy tu hệ thống kỹ thuật toà nhà. Tổ chức, quản lý cỏc dịch vụ
Kiểm soỏt định kỳ hàng thỏng cỏc khoản thu chi và thực hiện kế hoạch quản lý toà nhà
Thủ tục phỏp lý
Thủ tục giao, thuờ đất
Thủ tục chuyển nhượng dự ỏn Tư vấn phỏp lý.
Tư vấn phỏp lý Tuỳ theo nhu cầu đa dạng của khỏch hàng.
Thanh toỏn Phối hợp với ngõn hàng thực hiện dịch vụ thanh toỏn và cho vay Dịch vụ đồ hoạ Thiết kế và in ấn brochure quảng cao
Tiếp thị và bỏn hàng
Thẩm tra dự ỏn và khảo sỏt thuộc địa
Nghiờn cứu thị trường và đỏnh giỏ, quảng cỏo, tư vấn phỏp lý,thanh toỏn qua ngõn hàng
Quảng cỏo Trưng bày quảng cỏo bằng poster bằng brochure tại sàn. Quảng cỏo trờn bỏo chớ
Kờu gọi vốn đầu tư Thẩm tra dự ỏn và khảo sỏt thực địa. Nghiờn cứu thị trường và đỏnh giỏ tớnh khả thi của dự ỏn, phõn tớch tài chớnh.
Tỡm đối tỏc đầu tư
Lập hợp đồng gúp vốn 2 bờn
Tư vấn phỏp lý, thực hiện thủ tục phỏp lý
Thanh toỏnchuyển tiền, theo dừi tiến độ giải ngõn
Tư vấn đầu tư Nghiờn cứu thị trường và đưa ra đỏnh giỏ tớnh khả thi của dự ỏn,lập dự ỏn đầu tư,lập bỏo cỏo đầu tư
lĩnh vực trong nền kinh tế. Để khụng thua trờn sõn nhà cỏc doanh nghiệp BĐS Việt Nam đó tỡm cho mỡnh hướng đi riờng nhằm tiếp cận với thị trường quản lý và tư vấn địa ốc trờn cả nước. Cú thể kể đến cụng ty Saigon Homes, mặc dự mới được thành lập nhưng cụng ty này đó cú được những kế hoạch, mục tiờu hợp lý ,cụng ty đó hợp tỏc với cỏc tập đoàn nước ngoài như Dennis Wee Group, Tom Hopkins… và hiện đang đặt mục tiờu mụi giới, tiếp thị thành cụng từ 3-5 dự ỏn địa ốc lớn trong khu vực thành phố HCM, mở cỏc lớp huấn luyện và nõng cao trỡnh độ mụi giới cho doanh nghiệp, bởi vỡ hiện nay do cỏc doanh nghiệp trong nước chưa thể cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngoài về tài chớnh, cho nờn điều mà cụng ty muốn hướng tới là uy tớn và chất lượng dịch vụ đối với khỏch hàng. M&C Corp cũng là một cỏi tờn quen thuộc trong quản lý địa ốc, để cạnh tranh với cỏc cụng ty nước ngoài, cụng ty này đó chọn cỏch liờn kết để tồn tại. Hoàng Quõn Group là một thương hiệu được khỏch hàng trong nước tin tưởng khi chọn lựa cụng ty tư vấn và tiếp thị. Cụng ty này đó biết liờn kết khộo lộo cỏc cụng ty thành viờn hoạt động trờn cỏc lĩnh vực như địa ốc, tư vấn phỏp lý, thẩm định giỏ, thiết kế, xõy dựng thành một chuỗi dịch vụ liờn hoàn. Vỡ vậy từ một cụng ty mụi giới đơn thuần, nay Hoàng Quõn đó chuyển thành một nhà đầu tư với nhiều dự ỏn địa ốc lớn. Theo giới chuyờn gia BĐS nước ngoài, mặc dự cú những nỗ lực nhất định trong thời gian qua nhưng thị trường quản lý và tiếp thị địa ốc ở Việt Nam vẫn là một sõn chơi khú khăn đối với cỏc doanh nghiệp Việt Nam. Sự xuất hiện của cỏc nhà đầu tư nước ngoài sẽ giỳp cho thị trường BĐS trong nước thờm sụi động, cú thờm nguồn vốn, học hỏi thờm cụng nghệ mới… Nhưng điều này cũng đặt ra cho doanh nghiệp BĐS trong nước nhiều thỏch thức lớn, nếu họ khụng biết hợp lực, khụng biết nõng cấp mỡnh lờn theo dũng chảy của thị trường, cũng khụng cú sự hỗ trợ của Nhà nước thỡ chắc chắn sẽ bị đào thải ngay trờn sõn nhà.
3.3.6.3. Dịch vụ khỏch hàng phải hoàn thiện tốt hơn:
Quy trỡnh mua bỏn cải tiến, trỏnh qua nhiều khõu khụng cần thiết tốn thời gian, chi phớ giao dịch cao. Giỏ cả biến động nhiều nơi tăng nhảy vọt so với mặt bằng giỏ chung trờn thực tế. Khắc phục hệ thống hai giỏ, đõy là yếu tố gõy bất ổn cho cỏc nhà kinh doanh trong việc dự bỏo nhu cầu bất động sản dể đầu tư đỏp ứng nhu cầu thị trường, ảnh hưởng tới cỏc doanh nghiệp tư nhõn. Ngoài ra thụng tin phải tiếp cận thường xuyờn tới khỏch hàng một cỏch đầy đủ, minh bạch thụng qua cỏc phương tiện truyền thụng ( internet, truyền hỡnh, bỏo chớ ). Qua đú người dõn cú thể tiếp cận thụng tin với cỏc quy hoạch, với cỏc địa bàn đầu tư. Do vậy chi phớ đầu tư cú thể dự bỏo được. Do tớnh đặc thự của hàng hoỏ BĐS và thị trường BĐS nờn hệ thống thụng tin đúng một vai trũ rất quan trọng đối với sự vận hành của thị trường này. Hệ thống thụng tin bao gồm cỏc thụng tin về: luật phỏp, chớnh sỏch đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vị trớ của BĐS, mụi trường, nhu cầu, mức cung,… BĐS là loại hàng hoỏ đặc biệt do đú để cú thể định giỏ BĐS một cỏch chớnh xỏc phải cú một hệ thống thụng tin đầy đủ và đồng bộ. Hệ thống thụng tin khụng hoàn hảo sẽ dẫn đến những biến động mạnh, thị trường cú thể lờn cơn sốt hoặc sụp đổ. Cỏc tổ chức mụi giới là một trong cỏc chủ thể cung cấp thụng tin quan trọng trờn thị trường BĐS. Hệ thống cỏc tổ chức này càng phỏt triển, hoạt động càng chuyờn nghiệp thỡ mức độ hoàn hảo của thụng tin BĐS càng cao, hạn chế nhiều rủi ro cho cỏc đối tượng tham gia trờn thị trường BĐS.
Hoạt động tư vấn mụi giới cần cú bài bản và chuyờn nghiệp. Do thực trạng lộn xộn của hoạt động này hiện nay nờn việc tổ chức lại, chấn chớnh lại hoạt động này là cần thiết. Cỏc hoạt động tư vấn, mụi giới BĐS phải được coi là một nghề trong xó hội, do đú hoạt động này phải chịu sự điều tiết của cỏc luật định liờn quan bảo đảm cho dịch vụ này phỏt triển đỳng hướng cũng như đảm bảo lợi ớch cho cỏc chủ thể tham gia thị trường BĐS. Giải phỏp được đưa ra ở đõy với những cỏ nhõn tham gia hoạt động này phải đăng ký với cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền. Theo nhận định của
một số chuyờn gia ( cần thiết phải cú chứng chỉ để lĩnh vực này đi vào chuyờn nghiệp và quy củ hơn đồng thời nhõn viờn mụi giới cú trỏch nhiệm đảm bảo và tạo sự tin tưởng từ phớa khỏch hàng). Nhõn viờn mụi giới phải được đào tạo cơ bản về lĩnh vực BĐS, nắm rừ cỏc quy định của phỏp luật về BĐS. Như vậy họ mới đủ khả năng tư vấn chớnh xỏc cho khỏch hàng. Cỏc nhõn viờn hoạt động trong lĩnh vực này cũng cần phải tuõn thủ cỏc nguyờn tắc đạo đức nghề nghiệp.
Ngành thẩm định giỏ cần phỏt huy vai trũ trong hoạt động kinh doanh BĐS. Thẩm định giỏ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoỏ trờn thị trường BĐS. Hoạt động về tư vấn giỏ đất diễn ra thụng thoỏng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bỡnh đẳng ,bảo đảm lợi ớch của cỏc bờn tham gia thị trường. Tư vấn giỏ đất giỳp thực hiện cỏc chủ trương chớnh sỏch lớn của nhà nước như cổ phần hoỏ, bỏn khoỏn…từ đú làm tăng số lượng hàng hoỏ giao dịch trờn thị trường .Hai là, cụng khai, minh bạch về giỏ đất, cú khả năng tiếp cận đối với mọi đối tượng. Cỏc chuyờn gia tư vấn giỏ đất cú trỏch nhiệm đảm bảo tớnh xỏc thực và khỏch quan của thụng tin cung cấp cho khỏch hàng. Do vậy, thẩm định giỏ giỳp đảm bảo tớnh an toàn trong cỏc giao dịch BĐS, như hoạt động thế chấp BĐS để vay vốn… trỏnh được tỡnh trạng giỏ cả mang tớnh ảo, khụng phản ỏnh giỏ trị thực của hàng hoỏ. Đồng thời giỳp Nhà nước hoàn thiện cỏc hoạt động quản lý Nhà nước núi chung và quản lý thị trường BĐS núi riờng. Cỏc doanh nghiệp cần phải tiếp thu, học hỏi kế thừa những tiến bộ trờn thế giới, nhằm mục đớch đưa ngành thẩm định giỏ phỏt triển nhanh và đạt hiệu quả. Doanh nghiệp phải cú chiến lược đào tạo hợp tỏc với cỏc doanh nghiệp cựng ng ành trong và ngoài nước, liờn kết mở cỏc lớp huấn luyện, đào tạo và mở rộng cỏc quan hệ hợp tỏc với cỏc hội và tổ chức quốc tế cũng như tranh thủ sự giỳp đỡ của cỏc nước trờn thế giới.
KẾT LUẬN
Hoạt động kinh doanh BĐS được hỡnh thành và phỏt triển cựng với sự phỏt triển của toàn bộ nền kinh tế xó hội; sự phỏt triển của hoạt động kinh doanh BĐS kớch thớch sự tăng trưởng kinh tế, nõng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhõn dõn. Ở nước ta, trước những năm 1993 nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế kế hoạch hoỏ tập trung với đại đa số là cỏc doanh nghiệp nhà nước, cỏc nhu cầu về BĐS của cỏc tổ chức và cỏ nhõn trong toàn xó hội đều do nhà nước chỉ định và cú thể núi trong thời gian này hầu như chưa tồn tại hoạt động kinh doanh BĐS theo đỳng nghĩa của nú là một ngành kinh doanh vỡ lợi nhuận. Sau khi nền kinh tế Việt Nam chuyển sang cơ chế thị trường và với sự ra đời của Luật đất đai 1993, sau đú là Luật đất đai 2003 đó tạo hành lang phỏp lý cho sự ra đời và phỏt triển của hoạt động kinh doanh BĐS, trong hơn 10 năm qua, hoạt động kinh doanh BĐS đó cú những bước phỏt triển nhanh đỏp ứng được một phần nhu cầu tăng của cộng đồng về BĐS cỏc loại.
Đề tài trờn đề cập đến cỏc khỏi niệm cơ bản về BĐS, thị trường BĐS và kinh doanh BĐS, nghiờm cứu cỏc vấn đề chớnh của hoạt động kinh doanh BĐS như: nghiờm cứu thị trường, định giỏ BĐS….Kinh nghiệm phỏt triển hoạt động kinh doanh BĐS ở một số nước như Trung Quốc, Mỹ, ÚC ; Tiếp theo đú đề tài đưa ra thực trạng về hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam. Đú là thực trạng về vấn đề sở hữu và sử dụng đất ở Việt Nam, thực trạng về thị trường BĐS ở Việt Nam, thực trạng về nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS và thực trạng về cỏc vấn đề khỏc liờn quan đến hoạt động kinh doanh BĐS như:Quy hoạch sử dụng đất, cỏc dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS…. Trờn cơ sở đú đề tài đưa ra một số giải phỏp nhằm thỳc đẩy sự phỏt triển của hoạt động kinh doanh BĐS trong giai đoạn hiện nay. Cỏc giải phỏp chớnh được đề xuất ở đõy là:
Thứ nhất, cỏc giải phỏp về thể chế phỏp luật liờn quan đến hoạt động kinh doanh BĐS; Đầu tiờn là việc cần đổi mới tư duy của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực BĐS theo hướng để cho quy luật thi trường điều tiết hoạt động kinh doanh này, giảm thiểu tối đa sự can thiệp hành chớnh của nhà nước; Tiếp theo là cỏc giải phỏp về nhà ở cho người cú thu nhập thấp.
Thứ hai là cải tiến việc giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất và thực hiện cơ chế một giỏ. Phải lấy giỏ đất đai, BĐS hỡnh thành trờn thị trường là căn cứ để nhà nước xỏc định giỏ khi giao, cho thuờ đất, BĐS, thu thuế chuyển quyền sử dụng và sở hữu BĐS.
Thứ ba là đổi mới cụng tỏc hành chớnh trong lĩnh vực quản lý BĐS hiện nay, như việc hoàn thiện cụng tỏc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và sở hữu cụng trỡnh trờn đất và tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ mỏy quản lý.
Thứ tư là đổi mới hệ thống tài chớnh liờn quan đến hoạt động kinh doanh BĐS. Đú là việc đa dạng hoỏ cỏc nguồn cung ứng vốn cho đầu tư kinh doanh BĐS và cải tiến một số loại thuế liờn quan tới lĩnh vực BĐS.
Thứ năm là cỏc giải phỏp trong cụng tỏc quy hoạch và hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS. Trước tiờn phải coi trọng cụng tỏc quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch đi trước một bước nhằm phỏt triển BĐS đỳng mục đớch, cõn đối và hiệu quả; Sau đú cần tạo những hành lang phỏp lý và những điều kiện để cho hoạt động tư vấn và mụi giới BĐS phỏt triển.
Và cuối cựng là cỏc giải phỏp đối với những doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đú là việc huy động nguồn vốn từ cỏc tổ chức kinh doanh, cỏc quỹ bảo hiểm, cỏc quỹ đầu tư trong nước, thành lập sàn giao dịch BĐS để tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho cỏc doang nghiệp; Tiếp theo đú là việc đưa ra cỏc chiến lược kinh doanh và dịch vụ khỏch hàng phải hoàn thiện tốt hơn.
Cỏc giải phỏp đưa ra ở trờn xuất phỏt từ đặc thự hệ thống phỏp luật, mụi trường kinh doanh BĐS ở Việt Nam; Căn cứ vào hoạt động thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta hiện nay và cú sự chắt lọc những ưu điểm trong thể chế quản lý, trong thực tiễn sinh động của hoạt động kinh doanh BĐS ở cỏc nước phỏt triển. Tụi hy vọng rằng đề tài này sẽ đúng gúp một phần nhỏ trong những nỗ lực chung để thỳc đẩy sự phỏt triển hoạt động kinh doanh BĐS trong thời gian tới, đỏp ứng nhu cầu BĐS ngày càng tăng của xó hội. Tuy nhiờn, đề tài này khụng trỏnh khỏi những hạn chế thiếu sút cần được điều chỉnh bổ sung. Vỡ vậy tụi mong nhận được những ý kiến đúng gúp của cỏc thầy giỏo, cụ giỏo và của tất cả những ai quan tõm đến lĩnh vực này. Xin chõn thành cảm ơn.