- Định giỏ BĐS sản nhà ở: Do BĐS nhà ở khụng mang lại thu nhập, do vậy khụng thể sử dụng cụng thức trờn để tớnh toỏn giỏ trị thị trường của
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở NƯỚC TA
2.3.1. Thực trạng cung trong thị trờng BĐS
Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình xây dựng, kiến trúc trên đất. Đất đai là thành phần đặc biệt quan trọng của BĐS. Bởi vậy nghiên cứu
nguồn cung BĐS cần đợc bắt đầu bằng việc nghiên cứu nguồn cung đất đai hiện nay trên thị trờng.
Tổng cung đất đai của từng quốc gia nói chung và khu vực lãnh thổ cụ thể nói riêng là một đại lợng không đổi, nhng cung đất đai cho một mục đích cụ thể, hay nói cách khác cơ cấu cung đất đai thay đổi tùy thuộc vào yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của mỗi thời kỳ. Ta có thể thấy điều này thông qua số liệu của Tổng Cục Thống kê từ năm 2001 - 2003 đợc thể hiện ở dới bảng sau:
Bảng 2.5: Thống kê hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng
Cả nớc (km2) 2001 2002 Diện tích2003Cơ cấu (%)
-Tổng diện tích tự nhiên 329.247,0 329.297,2 329.314,6 100 Đất nông nghiệp 93.825,3 94.067,8 95.318,3 28,94 Đất lâm nghiệp 118.237,5 120.510,0 124.022,5 37,66 Đất chuyên dùng 15.683,2 16.158,8 16.696,1 5,07 Đất ở 4.476,9 4.513,0 4.603,5 1,4 Đất cha sử dụng 97.024,1 94.047,6 88.674,1 26,92 Hà Nội Tổng diện tích tự nhiên 921,0 921,0 921,0 100 Đất nông nghiệp 431,7 425,4 418,5 45,44 Đất lâm nghiệp 67,0 66,3 66,3 7,2 Đất chuyên dùng 210,1 216,9 226,1 24,55 Đất ở 117,3 117,9 116,4 12,64 Đất cha sử dụng 94,9 94,6 93,7 10,17 Thành phố HCM Tổng diện tích tự nhiên 2.095,0 2.095,0 2.095,0 100 Đất nông nghiệp 934,6 915,7 909,6 43,41 Đất lâm nghiệp 334,9 336,8 336,8 16,07 Đất chuyên dùng 247,7 261,2 266,6 10,82 Đất ở 176,9 182,2 185,7 8,86 Đất cha sử dụng 401,0 339,0 396,6 18,93 (Nguồn: Tổng Cục Thống kê)
Nh vậy tổng diện tích là không thay đổi, nhng diện tích sử dụng cụ thể nh trên sẽ thay đổi tùy thuộc vào quy hoạch tổng thể việc sử dụng đất bằng cách tăng hoặc giảm cung đất cho loại đất này hoặc loại đất khác.
Trong năm 2005 cả nớc có 1400 dự án nhà ở và khu đô thị mới đợc triển khai, trong đó Hà Nội có gần 180 dự án, Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 800 dự án, Hải Phòng 78 dự án, Đà Lạt 46 dự án. Một số dự án lớn do nhà đầu t nớc ngoài thực hiện nh khu đô thị mới Nam Thăng Long, có diện tích
khoảng 365 ha vốn đầu t 2,1 tỷ USD, khu đô thị mới Phú Mỹ Hng (Thành phố Hồ Chí Minh) có diện tích khoảng 600 ha. Trong những năm qua do sự phát triển nhanh của các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS cùng với sự gia tăng quy mô đầu t nên diện tích nhà ở và diện tích nhà ở bình quân trên đầu ngời tăng nhanh.
Bảng 2.6. Diện tích nhà ở năm 2000 và năm 2004
Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2000 Năm 2004 Toàn quốc
Dân số Ngời 76.400.000 82.100.000
Tổng diện tích nhà m2 739.000.000 852.325.400
Diện tích bình quân đầu ngời m2/ ngời 9,68 10,38
Khu vực đô thị
Dân số Ngời 18.090.000 20.318.000
Tổng diện tích nhà m2 185.000.000 236.570.800
Diện tích bình quân đầu ngời m2/ ngời 10,23 10,60
Khu vực nông thôn
Dân số Ngời 58.250.000 59.782.000
Tổng diện tích nhà m2 554.000.000 615.754.600
Diện tích bình quân đầu ngời m2/ ngời 9,51 10,3
(Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng)
Bảng trên cho thấy đến năm 2004 cả nớc có diện tích bình quân nhà ở trên đầu ngời là 10,38 m2, trong đó khu vực đô thị là 10,6 m2, khu vực nông thôn là 10,3 m2. Với chỉ số trên năm 1990 cả nớc chỉ có 4,35 m2. Nh vậy nhu cầu về nhà ở đã đợc cải thiện nhiều, tuy vậy với mức nhà ở nh trên, việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở vẫn đang ở mức thấp. Theo nhận xét của Cục Quản lý nhà Bộ xây dựng thì diện tích nhà ở bình quân đầu ngời ở hầu hết các nớc trong ASEAN đều đạt trên 15 m2.
Năng lực xây nhà ở trong giai đoạn 2001-2005 là lớn, tạo ra nguồn cung nhà ở nhiều hơn. Theo số liệu của Cục Quản lý nhà Bộ xây dựng diện tích nhà ở đợc xây dựng mới từ năm 2001 đến 2004 nh sau:
Bảng 2.7: Diện tích nhà ở đợc xây dựng mới giai đoạn (2001 - 2004)
Năm 2001 2002 2003 2004
Diện tích nhà xây dựng mới 17.236 18.270 19.732 21.705
(Nguồn Cục Quản lý nhà Bộ xây dựng)
Diện tích nhà đợc xây dựng mới năm 2004 là 21.705 m2. Với dân số hơn 80 triệu ngời thì diện tích nhà ở bình quân mỗi năm chỉ tăng đợc khoảng
0,25 m2. Nh vậy, nguồn cung về nhà ở trong một thời gian ngắn khó đáp ứng đợc nhu cầu của dân c. Quyết định số 76/2004 QĐ - TTg ngày 6/5/2004 của Thủ tớng Chính phủ phê duyệt định hớng phát triển nhà ở đến năm 2020 đã nêu mục tiêu: diện tích nhà ở bình quân đầu ngời năm 2015 là 15 m2 sàn và đến năm 2020 là 20 m2 sàn. Để đạt đợc mục tiêu đó trong thời gian tới diện tích nhà ở cần đợc xây dựng là rất lớn vợt quá tầm so với các hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS hiện nay cũng nh việc giá đất và nhà ở quá cao so với nhu cầu có khả năng thanh toán của dân c làm phát sinh trở ngại cho việc thực hiện những định hớng trên.
Tại thành phố Hà Nội diện tích nhà mới đợc xây dựng đợc thực hiện trên diện rộng. Trong năm 2001 - 2003 diện tích nhà ở đợc xây dựng mới đợc thể hiện qua bảng sau:
Bảng 2.8: Diện tích nhà ở đợc xây dựng mới.
Năm 2001 2002 2003
Diện tích 843.440 936.750 1.164.000
(Nguồn: Cục Quản lý nhà Bộ xây dựng)
Qua bảng trên ta thấy so với năm 2002 đến năm 2003 tăng 24,3%. Trong đó nhà ở đợc phát triển theo các dự án đầu t chiếm đến 79%, số còn lại là nhà ở mới do các hộ tự xây dựng. Tính đến năm 2004, Hà Nội có 115 dự án phát triển nhà với diện tích đất xây dựng nhà là 3.800.000 m2, diện tích xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội là 1.200.00 m2 và diện tích đất để xây dựng công trình kinh doanh là 694.000 m2.
Những năm gần đây, Thành phố Hà Nội đã triển khai thực hiện các chính sách u đãi, hỗ trợ nhà ở cho những ngời có mức thu nhập thấp. Trong giai đoạn 2001-2005 quỹ nhà ở cho ngời có thu nhập thấp là 440.000 m2. Tính riêng năm 2003, Hà Nội thực hiện 5 dự án phát triển nhà cho những ng- ời có thu nhập thấp với số vốn đầu t 54.184.000 đồng, diện tích đã xây dựng là 8.880 m2. Trong đó, dự án ở Nghĩa Đô-Dịch Vọng có diện tích sàn là 3.365 m2 bao gồm 90 căn hộ; dự án ở Xuân La-Xuân Đỉnh gồm 120 căn hộ; đự án ở Xuân La - Tây Hồ có 36 căn hộ; dự án ở Cầu Diễn-Từ Liêm gồm 52
căn hộ. Dự kiến của Thành phố, số căn hộ thuộc 5 dự án trên đây sẽ giành cho những ngời có thu nhập thấp từ 300.000 - 500.000 đồng/ tháng, nhng cha có nhà ở hoặc diện tích nhà ở dới 6 m2/ ngời và chủ yếu là bán cho công chức nhà nớc. Mức giá 4.000.000 đ/m2, trả lần đầu 50%, còn lại là trả góp. Những ngời có thu nhập thấp chẳng những không có khả năng mua đất để làm nhà ở mà còn khó khăn và trở ngại trong việc mua căn hộ trên đây.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua nhiều khu dân c đợc hình thành, đặc biệt một số khu dân c lớn nh An Lạc 110 ha, Bình Hng 100 ha, An Phú An Khánh 143 ha. Từ đầu năm 2003 UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã có chủ trơng xây dựng nhà cho ngời có thu nhập thấp và hình thành quỹ hỗ trợ cho ngời có thu nhập thấp mua nhà. Theo kế hoạch thực hiện chủ trơng này, từ năm 2003 đến năm 2010 Thành phố xây dựng 70.000 căn hộ chung c và 18.000 phòng cho thuê và mua trả góp với số vốn đầu t khoảng 15.000 tỷ đồng. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, số dự án đợc triển khai còn quá ít, đại bộ phận các dự án đang ở trong giai đoạn chuẩn bị. Việc triển khai chậm và gặp khó khăn chủ yếu là do cha giải quyết đợc quỹ đất, thiếu vốn và cha các định rõ những đối tợng thuộc diện ngời có thu nhập thấp.
Nguồn cung cho thuê văn phòng và các căn hộ trong những năm qua đã phát triển mạnh. Từ năm 1999 đến 2000 do hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính ở các nớc Châu á, nhiều doanh nghiệp ở các nớc nh Thái Lan, Malayxia, Hàn Quốc, Nhật Bản chịu ảnh h… ởng nặng nề, phải thu hẹp hoạt động ở Việt Nam, dẫn đến nhiều tòa nhà cho thuê căn hộ, văn phòng có tỷ lệ diện tích trống cao, giá thuê giảm xuống chỉ còn 50% so với giai đoạn trớc khủng hoảng.
Từ năm 2001 đến nay, môi trờng đầu t ở Việt Nam tiếp tục đợc cải thiện, số lợng các doanh nghiệp Việt Nam gia tăng, số lợng các doanh nghiệp nớc ngoài đầu t vào Việt Nam cũng tăng lên, một mặt làm cho nguồn cung trên thị trờng cho thuê các căn hộ cao cấp và đặc biệt là thuê văn phòng tăng lên đáng kể, mặt khác hầu hết các tòa nhà đều có hệ số diện tích thuê rất cao thể hiện ở các bảng sau:
Bảng 2.9: Thị trờng cho thuê văn phòng tại Hà Nội cuối năm 2005 Loại nhà Số lợng tòa nhà Tổng diện tích cho thuê (m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê (%)
Giá cho thuê bình quân (USD/m2/tháng) Loại A 9 82.333 100 25,74 Loại B 15 116.885 99 19,10 Loại C 29 78.900 97 12,84 Tổng số và bình quân chung 53 278.118 99 19,29
(Nguồn: Báo cáo thị trờng quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam)
Bảng 2.10: Thị trờng cho thuê căn hộ tại Hà Nội cuối năm 2005
Loại nhà Số lợng tòa nhà Số lợng căn hộ Tổng diện tích cho thuê (m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê (%)
Giá cho thuê (USD/m2/tháng)
Loại A 18 1281 132.228 98 21,8
Loại B 12 155 17.043 96 13,65
Tổng số và bình
quân chung 30 1436 149.271 97 20,87
(Nguồn: Báo cáo thị trờng quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam)
Bảng 2.11: Thị trờng cho thuê văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh cuối năm 2005 Loại nhà Số lợng tòa nhà Tổng diện tích cho thuê (m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê (%)
Giá cho thuê bình quân (USD/ m2/tháng) Loại A 5 74.307 99.8 32,55 Loại B 11 103.110 97 25,20 Loại C 36 90.485 96 16,65 Ngoại ô 7 58.990 91 15,13 Tổng số và bình quân chung 59 326.892 96 22,69
(Nguồn: Báo cáo thị trờng quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam)
Bảng 2.12: Thị trờng cho thuê căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh cuối năm 2005. Loại nhà Số lợng tòa nhà Số lợng căn hộ Tổng tích cho thuê (m2diện) thuê Tỷ lệ diện tích cho (%)
Giá cho thuê (USD/m2/tháng)
Loại A 7 495 59.473 94 23,22
Loại B 10 1.141 133.030 92 20,44
Loại C 25 734 61.460 89 14,44
Tổng số và bình
quân chung 42 2.370 253.963 91 19,59
(Nguồn: Báo cáo thị trờng quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam).
Cung đất ở và nhà ở trên thị trờng BĐS trong thời gian qua tăng đáng kể
về số lợng và đa dạng về cơ cấu, góp phần đáp ứng tốt hơn nhu cầu của ngời sử dụng.
Tóm lại, cung trên thị trờng bất động sản trong thời gian qua đã tăng lên đáng kể. Quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nớc, chỉnh trang và mở rộng đô thị, tăng cờng kết cấu hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và xã hội đã làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất đai, góp phần chuyển đất đai sử dụng có hiệu quả hơn, tạo nên nguồn cung đất đai tăng cho xây dựng đô thị và các công trình nhà ở, kết cấu hạ tầng. Nguồn cung bất động sản trong những năm qua tuy có tăng lên và cơ cấu cung đã đợc quan tâm, nhng để cho cung bất động sản, đặc biệt cung về đất ở và nhà ở gặp cầu trên thị trờng thì phải chú ý đến các nhân tố tác động đến cầu và giá cả.