- Định giỏ BĐS sản nhà ở: Do BĐS nhà ở khụng mang lại thu nhập, do vậy khụng thể sử dụng cụng thức trờn để tớnh toỏn giỏ trị thị trường của
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở NƯỚC TA
2.4.2. Nguồn vốn vay.
2.4.2.1. Hiện trạng nguồn vốn vay
D nợ cho vay đối với các nhu cầu vốn BĐS đến cuối năm 2004 chiếm 18% tổng d nợ. Vốn cho vay xây dựng nhà ở cuối năm 2004 tăng 4.8 lần so với cuối năm 1998 và cho vay xây dựng hạ tầng địa ốc, nhà xởng cho thuê cũng tăng 4 lần.
Các dự án đầu t nguồn vốn vay chiếm khoảng 70 %, đối với các hộ gia đình vay tiền xây nhà thì tỷ lệ là 50%.
Tốc độ cho vay đầu t BĐS tăng trên 20 % năm 2003, 2004 và bắt đầu giảm vào 6 tháng năm 2006 một phần do thị trờng bất động sản đóng băng mặt khác do sự phát triển mạnh mẽ của thị trờng chứng khoán mà nguồn vốn tự có tăng lên đáng kể.
Trong cơ cấu vay thì các khoản vay để xây dựng, mua nhà có xu hớng ngày càng giảm, các khoản vay xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà chung c, văn phòng cho thuê ngày càng tăng do lợng cầu tăng nhanh.
Trong những năm qua hệ thống tín dụng của nớc ta phát triển khá nhanh đặc biệt là hệ thống các ngân hàng thơng mại đã góp phần ngày càng thoả mãn nhu cầu vốn cho BĐS.Ngoài 4 ngân hàng thơng mại nhà nớc có quy mô vốn lớn nhất là Vietcombank, BIDV, Incombank, Agribank thì rất nhiều ngân hàng nhỏ khác có vai trò rất quan trọng trong việc cung cấp tín dụng với thời gian có thể rút ngắn hơn ngoài ra hầu hết các ngân hàng một mặt do nhu câu về trụ sở mặt khác đầu t nhằm sinh lợi lên họ cũng tiến hành đầu t khá nhiều dự án BĐS và đã bớc đầu đem lại hiệu quả nh ngân hàng
á Châu đã đầu t 42 tỉ đồng tơng ứng với 4,2 triệu cổ phiếu vào công ty cổ phần khu công nghiệp tân tạo từ năm 2000 đến nay tính theo giá trị cổ phiếu
thì đã gấp 14 lần so với số vốn ban đầu cha kể cổ tức mà công ty đợc nhận hàng năm. Bên cạnh đó xu thế hiện là nhiều công ty muốn mình có trụ sở công ty hoành tráng lên họ đã tiến hành xây dựng các toà nhà cho riêng mình đồng thời biến một phần toà nhà thành địa điểm cho các công ty khác thuê để thu lợi nhuận. Chính vì xu thế này mà rất nhiều công ty đang hoạt động trong các lĩnh vực khác lại chuyển dần sang lĩnh vực bất động sản có rất nhiều công ty đã thành công và tạo ra hớng đi mới cho mình điển hình thành công là công ty cổ phần cơ điện lạnh REE tất nhiên chặng đờng ban đầu cũng đầy thử thách không dễ đi chút nào để đi tới thành quả tạo ra nguồn lợi nhuận lớn và ổn định cho công ty và mới đây cuối năm 2006 bà Mai Thanh đã có vinh hạnh ngồi nói chuyện với tổng thống Bush.
2.4.2.2. Điều kiện vay vốn
Nguồn vốn vay là nguồn vốn kèm điều kiện đặc biệt là cho vay BĐS vốn vay là lớn, có rủi ro cao chủ yếu là chậm thanh toán do đó yêu cầu cho vay trong lĩnh vực này phức tạp hơn trong đó có việc thế chấp các BĐS để vay theo quy định tại nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, dựa trên các quy định luật và các văn bản liên quan để vay thế chấp thì BĐS có đủ các điều kiện :
Thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng của bên đứng ra thế chấp để vay phải đ- ợc pháp luật thừa nhận thể hiện bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu các công trình trên đất.
Không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc sử dụng của bên đứng ra vay tại thời điểm kí kết hợp đồng vay.
Giá trị tài sản thế chấp bao gồm quyền sở hữu đất và sở hữu các công trình trên đất phải đảm bảo đủ điều kiện vay, việc định giá này do các bên tự thoả thuận chủ yếu phụ thuộc vào bên cho vay.
BĐS có thể đợc đợc bán cho bên thứ 3 nếu bên vay vi phạm điều khoản trong hợp động liên quan đến vấn đề này nh mất khả năng trả nợ, thời gian thanh toán chậm ..Và bên mua nhận đầy đủ các quyền trên đất nh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất.
Nhà nớc tạo hành lang pháp lí cho vay thế chấp BĐS tạo động lực thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển góp phần khai thông nguồn vốn BĐS tạo thêm sự hấp dẫn trong kinh doanh BĐS đa tính thanh khoản của thị trờng BĐS lên một bậc. Khi mua xong các BĐS có thể lấy chính các BĐS đó để mua các BĐS khác hoặc đáp ứng nhu cầu vốn của ngời có BĐS đó từ phía các tổ chức cho vay giúp họ có một nguồn khách hàng mới làm tăng doanh thu và lợi nhuận của họ đồng thời cùng kéo theo nhiều dịch vu khác nữa. Tuy nhiên cũng còn khá nhiều những bất cập về cho vay thế chấp do tính chất pháp lí, do tổ chức cho vay, hoặc do các cá nhân tổ chức vay vốn.
2.4.2.3. Tính chất pháp lí
Hiện nay có khá nhiều BĐS cha có đầy đủ các giấy tờ do đó không thể tiến hành làm thủ tục để vay thế chấp. Mặc dù nhà nớc đang gấp rút cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tạo tính chất pháp lí của ngời sử dụng đất tuy nhiên do nhiều lí do mà tiến độ công việc này rất chậm nh trình độ chuyên môn của các cán bộ địa chính ở các tỉnh thành phố cũng nh phẩm chất đạo đức của họ,do mức phí thu là quá cao nhiều ngời không có khả năng thanh toán, thủ tục còn phức tạp ...Nhiều doanh nghiệp mới chuyển đổi từ hình thức công ty nhà nớc sang công ty cổ phần trớc năm 2005 thì khi cổ phần hoá giá trị quyền sử dụng đất không đợc tính vào giá trị doanh nghiệp do đó nhiều doanh nghiệp là chủ của diện tích rất lớn tuy nhiên do không có sổ đỏ lên không thể vay họ đã phải bỏ qua nguồn vốn vay khá lớn. Nh vậy chính vì điều đó đã vô tình gạt đi một lợng không nhỏ những ngời có nhu cầu vay vốn nhng không đợc vay, đây là một thiệt thòi của họ, đồng thời các ngân hàng cũng mất một nguồn thu lớn,tạo lên sự tổn thất trong xã hội. Do sự yếu kém của toà án các cấp mà nhiều vụ tranh chấp đất đai không đợc giải quyết dứt điểm không chỉ gây bất bình trong nhân dân mà còn làm cho các BĐS này không đợc làm thủ tục vay thế chấp hoặc đang trong quá trình làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng phải dừng lại nh vậy cũng ảnh hởng đến tính chất pháp lí của bất động sản khi tiến hành làm thủ tục vay.
Nhiều tổ chức tín dụng hiện nay cũng đặt ra khá nhiều những tiêu chuẩn cho vay làm giảm sự tiếp cận của bên cần vay tới nguồn vốn vay thế chấp, thiết nghĩ các tổ chức tín dụng cần có một cơ chế vay linh hoạt hơn tạo điều kiện cho bên vay hơn. Một vấn đề rất quan trọng nữa là việc định giá bất động sản, nó quyết định đến mức vay của bên có bất động sản thế chấp, việc định giá BĐS hiện nay là một vấn đề rất khó bởi giá của bất động sản thay đổi liên tục có thể với biên độ lớn do đó các tổ chức tín dụng thờng định giá BĐS theo thời kì mà giá nó thấp nhất sau đó trừ đi phần trăm chiết khấu. Tuy nhiên ngày càng có nhiều tổ chức tín dụng cạnh tranh với nhau làm cho việc định giá ngày càng hợp lí hơn tạo điều kiện cho bên vay hơn. Khi bên vay không có khả năng thanh toán, tức vi phạm hợp đồng thì bên cho vay có quyền thực hiên những điều đã ghi trong hợp đồng, trong đó quan trọng nhất là phát mại tài sản, tuy nhiên trong nhiều trờng hợp quá trình này cũng gặp khá nhiều khó khăn do bên vay không chịu chấp hành những điều khoản trong hợp đồng dẫn đến tranh chấp, quá trình này thờng kéo dài ảnh hởng lớn đến bên cho vay do trình độ của toà án các cấp nghiêm trọng hơn là trờng hợp bao che dẫn đến xử lí không công bằng.
2.4.2.5. Đối với hộ gia đình
Các hộ gia đình vay tiền chủ yếu nhằm mục đích để xây nhà, mua nhà đất, tuy nhiên số tiền mà họ vay chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ trên tống số vốn cần thiết do đó áp lực trả lãi là rất cao so với mức thu nhập của họ, hơn nữa mục đích chủ yếu của họ là để ở, để dành thờng ít có tâm lí đầu t . Việc vay vốn nhiều không hề đơn giản bởi các thủ tục các tài sản thế chấp thờng có tâm lí ngại đi vay.
2.4.2.6. Đối với tổ chức
Nhu cầu vay vốn của họ là rất lớn và thờng là dài hạn tuy nhiên trong quá trình vay họ gặp khá nhiều khó khăn rất nhiều trờng hợp không vay đợc vốn. Nhiều tổ chức tín dụng có các điều kiện để đảm bảo giảm thiểu rủi ro làm cho nhiều doanh nghiệp không đáp ứng đợc nh tài sản thế chấp, tính khả thi của các dự án, hiệu quả dự án, thời gian hoàn vốn...Các tổ chc tín dụng rất
coi trọng cho vay lĩnh vực này bởi khối lợng vốn cần vay là rất lớn đem lại một nguồn thu không nhỏ, nhiều tổ chức tín dụng đã trực tiếp cử ngời của mình vào giám sát đảm bảo an toàn của đồng vốn xem đồng vốn có đợc sử dung hiệu quả không.
Nhu cầu vốn của thị trờng bất động sản rất lơn có xu hớng gia tăng theo tốc độ phát triển nền kinh tế của nớc ta nó đợc thể hiện thông qua giá trị của ngành xây dựng đóng góp vào tổng sản phẩm quốc dân.
Bảng 2.18.Tỷ trọng của ngành xây dựng trong GDP và tốc độ tăng trởng của ngành
Năm 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Xây Dựng 20522 20858 21764 23642 27931 31558 37100 44558 53276
Tốc độ tăng 1.6 4.3 8.6 18.1 13.0 17.6 20.1 19.6
(Nguồn:Tổng Cục thống kê).
Tốc độ tăng của ngành xây dựng t 2001-2005 đêu ở mức 2 con số với mức tăng ổn định tạo lên tính ổn định của thị trờng bất động sản phản ánh đúng thực trạng của nó.
2.5.Thực trạng về các vấn đề khác liên quan đến hoạt đông kinh doanh bất động sản
2.5.1.Thực trạng về công tác quy hoạch đất đai
Để đất đai đợc sử dụng một cách hợp lí tận dụng phát huy u điểm hạn chế mặt nhợc điểm, tránh dùng đất đai lãng phí thì công tác quy hoạch đất đai đóng một vai trò trung tâm trong công tác quản lí nhà nớc về đất đai. Quy hoạch sử dụng đất có thể phân theo loại đất bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp,đất cha sử dụng. Quy hoạch đất đai có quan hệ rất chặt chẽ đến hoạt đông kinh doanh BĐS trên cả tầm vĩ mô và vi mô. Quy hoạch của nhà nớc nó có thể ảnh hởng cục bộ bất lợi đôi với một bộ phận quần chúng này,nhng cũng có thể là thuận lợi đối với bộ phận khác nh việc quy hoạch xây dựng khu thơng mại thì những ngời ở gần khu vực đó hởng lợi do đất lên giá còn những ngời đợc đền bù để giải phóng mặt bằng lại bất lợi. Trong kinh doanh bất động sản cũng vậy các doanh nghiệp biết tận dụng cơ hội chọn
những vị trí đẹp trớc qui hoạch sẽ có cơ hội thu đợc lợi nhuận cao, các doanh nghiệp có thể chủ động xin đất để xây dựng các dự án phù hợp với quy hoạch của các tỉnh thành phố.
Bảng 2.19.Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005
Loại đất
Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đến 2005
Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến 2010 Diện tích (1000 ha) Cơ cấu (%) Diện tích (1000 ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất tự nhiên 32924,1 100 32924,1 100 Nhóm đất nông nghiệp: 22948,7 69,7 25627,4 77,8
-Đất sản xuất nông nghiệp 9037,8 27,45 9363,0 28,44
-Đất lâm nghiệp 13889,5 42,19 16243,7 49,34
Nhóm đất phi nông nghiệp: 3606,0 10,95 3925,3 11,92
-Đất ở: 1014,9 3,08 1035,3 3,14 +Đất ở nông thôn 391,2 2,83 936,0 2,84 +Đất ở thành thị 83,7 0,25 99,3 0,3 -Đất chuyên dùng 1846,5 5,61 2145,4 6,52 Nhóm đất cha sử dụng 6369,5 19,35 3371,3 10,24 -Đất đợc đa vào sử dụng 2913,2 8,85 5911,3 17,95
(Nguồn :Bộ tài nguyên môi trờng)
Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 ta thấy diện tích đất cha sử dụng giảm mạnh do đợc đa vao sử dụng tránh lãng phí mặc dù quy hoạch có tăng đất phi nông nghiệp tuy nhiên quy hoạch vẫn coi trọng đất nông nghiệp để đảm bảo an ninh lơng thực và cân bằng sinh thái. Nhìn chung quy hoạch sử dụng đất đai có tác dụng rất lớn đối với cả nớc nói chung, đối với lĩnh vực bất động sản nói riêng. Đối với những tỉnh đi sau, cơ sở hạ tầng, khu đô thị cha phát triển thì việc xây dựng quy hoạch là thuận lợi do diện tích đất trống còn nhiều, mật độ dân c còn thấp do đó dễ giải phóng mặt bằng, quy hoạch lên các khu có điều kiện tốt nhất về diện tích tạo lên cảnh quan đẹp sự phân bố hợp lí có tính tới những thay đổi sau này. Điển hình nh tỉnh Bắc Ninh quy hoạch xây dựng khu trung tâm rất đẹp và hợp lí về không gian, kiến trúc, sự bố trí các cơ quan nh UBND tỉnh, toà án, sở công an,...Nhờ công tác quy hoạch các nhà quy hoạch nhìn một cách tổng quan nhất vì lợi ích chung tạo
lên không gian hợp lí, có những khu chuyên biệt tách khu dân c ra khỏi khu công nghiệp.
Quy hoạch có tác dụng rất lớn, tuy nhiên liệu quy hoạch đó có đúng không, có phù hợp với thực tế không,có tính khả thi không, phơng án thực hiện nh thế nào... đó là cả một vấn đề nan giải còn nhiều bất cập cần giải quyết. Nhiều quy hoạch mang nặng tính hình thức,cha có tính khả thi và chuyên môn cao. Qui trình xây dựng quy hoạch sử dụng đất còn bất hợp lí,thời gian thực hiện lâu đến khi thực hiện xong thì đã không còn thích hợp. Cha có sự tham gia phối hợp tích cực giữa cơ quan quy họach và địa phơng nơi thực hiện quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất còn mang tính chủ quan của các nhà quy hoạch, cha căn cứ vào thực tế tình hình địa phơng đó, đôi khi còn thực hiện quy hoạch vì mục đích cá nhân làm sai lệch nghiêm trọng việc sử dụng đất, không chỉ tác động xấu ở hiện tại mà cả tơng lai. Nhiều quy hoạch đang ở trạng thái "treo" gây thiệt hại về vật chất và đời sống của ngời dân khu vực đó. Sau khi xây dựng xong quy hoạch, vì nhiều lí do mà các quy hoạch không đợc công khai cho nhiều ngời dân biết, gây thiệt thòi cho họ nh tình trạng mua nhà ở khu mà đã có quy hoạch, xây dựng các công trình kiên cố có chi phí đầu t nhiều. Việc thực hiện các quy hoạch không có thời gian rõ ràng cụ thể để ngời dân phải chờ đợi lâu, gây lãng phí đất đai.
2.5.2.Thực trạng về thông tin trong lĩnh vực bất động sản
Thế kỉ XXI là thế kỉ của công nghệ thông tin . Ngày nay, rất nhiều thông tin có vai trò rất quan trọng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS, cụ thể nh:
2.5.2.1. Thông tin quy hoạch
Trớc khi tiến hành mua đất thì ngời ta thờng xem xét một cách tổng thể các thông tin về khu đất. Trớc tiên là xem xét vấn đề nên mua đất ở khu vực nào. Điều này cần căn cứ vào nhiều nhân tố, trong đó việc xem xét quy hoạch của thành phố là rất quan trọng, xem với quy hoạch đó thì khu đất đó có hớng phát triển hay không. Sau đó ngời mua mới tiến hành chọn các vị trí trong khu vực đó và việc này cũng cần phải căn cứ vào quy hoạch và nên tránh xa