- Tiền thuê đối với các tổ chức,cá nhân thuê đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh: Hiện tại thì tiền thuê đất chỉ bằng 0.5%0.7% so với mức giá
3.3.6.Cỏc giải phỏp về phớa doanh nghiệp
NHỮNG GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở VN.
3.3.6.Cỏc giải phỏp về phớa doanh nghiệp
Việt Nam trong tiến trỡnh hội nhập vào cỏc tổ chức thương mại và quốc tế, trong đú luật chơi được ỏp dụng chung cho cỏc nước tham gia.Vỡ vậy ngành BĐS đương nhiờn khụng nằm ngoài cuộc và cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS của Việt Nam cần phải nỗ lực nhiều hơn để hội nhập. Với khuynh hướng ngày càng hoạt động chuyờn nghiệp hơn với nhiều sức ộp từ bờn ngoài, cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thay đổi một cỏch căn bản từ hệ thống tổ chức, cấu trỳc, IT, chiến lược tài chớnh, chiến lược Marketing đến PR (quan hệ cộng đồng), IR( quan hệ với cỏc nhà đầu tư). Cỏc cụng cụ quản trị hiện đại phải được vận dụng để hướng đến việc chuyờn nghiệp hoỏ nhằm phục vụ tốt nhất cho khỏch hàng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Bao gồm cỏc cụng cụ internet, định vị qua vệ tinh kết hợp với cỏc phần mềm về kiến trỳc, cú thể tạo ra một cụng cụ tuyệt vời cho việc lựa chọn một sản phẩm BĐS thụng qua cỏc sàn giao dịch liờn thụng giữa cỏc ngõn hàng với cỏc chủ sở hữu BĐS. Cỏc doanh nghiệp phải đào tạo một đội ngũ nhõn viờn cú tay nghề trong lĩnh vực đặc thự như mụi giới, thẩm định giỏ, tư vấn phỏp lý v.v.. Để tạo ra những dịch vụ thật sự cú chất lượng và dựa trờn nền tảng của những nguyờn tắc đạo đức kinh doanh được xó hội tụn trọng. Cỏc doanh nghiệp Việt Nam hiện nay cũn gặp phải nhiều khú khăn, nhiều rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt trong lĩnh vực quy hoạch xõy dựng, đền bự giải phong mặt bằng, thủ tục phỏp lý về nhà đất, thủ tục thế chấp vay ngõn hàng v.v.. Do vậy trước thềm hội nhập trong khi chờ đợi sự cải tổ hệ thống phỏp quy của Nhà nước, cỏc doanh nghiệp cũng phải tỡm ra những giải phỏp, hướng đi riờng cho mỡnh, hội nhập một cỏch chủ động và đạt hiệu quả.
3.3.6.1. Cỏc giải phỏp về tài chớnh
Vấn đề tài chớnh là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh BĐS và việc giải quyết bài toỏn nguồn vốn cho hoạt
động kinh doanh BĐS được coi là đúng vai trũ then chốt cho sự phỏt triển của hoạt động này. Dưới đõy là một vài biện phỏp nhằm thu hỳt được nhiều nguồn vốn hơn nữa cho hoạt động đầu tư, mua bỏn BĐS :
Tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho hoạt động kinh doanh BĐS.Việc vay vốn để đầu tư BĐS nhà ở của cỏc hộ gia đỡnh cũng như cỏc BĐS thương mại, cụng nghiệp của cỏc doanh nghiệp thường đũi hỏi vay vốn trung và dài hạn. Điều này dẫn đến nhu cầu phải cú cỏc nguồn cung vốn tương ứng để đỏp ứng nhu cầu đú của cỏc giao dịch BĐS núi chung và của hoạt động kinh doanh BĐS núi riờng. Hiện nay cỏc ngõn hàng thương mại đang đúng vai trũ là tổ chức cung ứng vốn chớnh cú cỏc dự ỏn đầu tư BĐS song họ lại khụng cú đủ cỏc nguồn tiền gửi dài hạn để đỏp ứng cỏc nhu cầu đú. Vỡ thế doanh nghiệp cần phải:
Huy động nguồn vốn từ cỏc tổ chức kinh doanh, cỏc quỹ bảo hiểm:
Thụng thường cỏc tổ chức này cú cỏc khoản thu trong hiện tại của khỏch hàng để thực hiện nghĩa vụ chi trả cho họ trong tương lai, thường là dài hạn, cú thể từ vài năm tới vài chục năm. Chớnh tớnh chất dài hạn của cỏc loại dịch vụ kể trờn làm cho nguồn vốn nhàn rỗi của cỏc tổ chức này rất phự hợp với cho việc đầu tư kinh doanh BĐS. Hiện nay cỏc cụng ty Bảo hiểm nhõn thọ của Việt Nam cú nguồn vốn Nhà nước và vốn đầu tư nước ngoài, do vậy cỏc doanh nghiệp cần hợp tỏc để thu hỳt được cỏc nguồn vốn ưu đói cho hoạt động kinh doanh của mỡnh dưới hỡnh thức đầu tư cho vay trực tiếp hoặc giỏn tiếp của cỏc tổ chức này.
Cỏc quỹ đầu tư trong nước cũng bắt đầu nhập cuộc, với việc ngõn hàng đầu tư và phỏt triển chớnh thức khai trương quỹ đầu tư Việt Nam (VIF), đõy là quỹ đầu tư thành viờn dạng đúng gồm 20 tập đoàn, tổng cụng ty, doanh nghiệp Việt Nam cú mức huy động tối đa 1600 tỷ đồng. Đầu tiờn VIF sẽ ưu tiờn hàng đầu vào một số dự ỏn cú tiềm năng sinh lời cao như dự ỏn BĐS ( khỏch sạn, nhà hàng…). Cỏc nhà cung cấp dịch vụ cho quỹ gồm cỏc đại gia như Ngõn hàng HỒNG KễNG - THƯỢNG HẢI làm ngõn hàng
giỏm sỏt. Ngoài ra, cũng phải kể đến việc VINALAND sẽ đầu tư vào lĩnh vực thị trường BĐS là văn phũng, khu thương mại, dõn cư, khu cụng nghiệp và khu nghỉ dưỡng vui chơi giải trớ. Thành phố HCM và Hà Nội sẽ là ưu tiờn hàng đầu, theo Vinacapital, tổng số tiền cỏc nhà đầu tư đăng ký vào quỹ Vinaland (quỹ chuyờn đầu tư bất động sản ) đó lờn tới 300 triệu USD, vượt hơn 6 lần so với dự định ban đầu là chỉ gõy quỹ 50 triệu USD. Tổng Giỏm đốc Cụng ty đó núi "Chỳng tụi rất hài lũng với sự hưởng ứng rất nhiệt tỡnh đối với quỹ, cỏc doanh nghiệp đó thấy rừ những kết quả từ những chớnh sỏch đầu tư nghiờm tỳc của Vinacapital cũng như tin tưởng vào thị trường BĐS Việt Nam".
Theo nhận định của một chuyờn gia kinh tế, sự tham gia của cỏc quỹ đầu tư nước ngoài cựng sự ra đời của một loạt quỹ đầu tư chớnh hiệu của Việt Nam làm cho thị trường BĐS Việt Nam thờm sụi động trong thời gian tới.Giải phỏp ở đõy là cỏc doanh nghiệp phải liờn kết với nhau chặt chẽ hơn từ đú sẽ tạo được nguồn vốn lớn cho phộp đầu tư vào cỏc khu đất cú diện tớch lớn và cú giỏ trị cao từ đú sẽ làm giảm một phần việc đầu cơ đất đai.
Thành lập sàn giao dịch BĐS:
Chứng khoỏn hoỏ là một biểu hiện cao nhất về khả năng huy động nguồn vốn lớn trong xó hội và thể hiện tớnh thanh khoản cao. Thụng qua đú, nhà đầu tư cú thể huy động vốn để thực hiện cỏc dự ỏn và cú thể chuyển nhượng chứng chỉ BĐS một cỏch nhanh chúng. Loại hỡnh này chắc chắn sẽ được nhiều nhà đầu tư tham gia.Và đõy chớnh là một kờnh huy động vốn sũng phẳng, rừ ràng của cỏc doanh nghiệp thực hiện cỏc dự ỏn BĐS. Ngay trong thỏng 7/2006, ACBR đó mở sàn giao dịch dự ỏn BĐS liờn quan đến cỏc cao ốc nhà, văn phũng cho thuờ ,cỏc trung tõm thương mại, du lịch, cỏc dự ỏn cơ sở hạ tầng như cầu đường, bến bói … Thụng qua việc giới thiệu, cỏc nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ gặp gỡ cỏc chủ dự ỏn để thoả thuận việc chuyển nhượng dự ỏn. Cỏc doanh nghiệp sẽ được hỗ trợ kết quả phõn tớch thị trường, phõn tớch tài chớnh, phõn tớch tớnh phỏp lý của cỏc dự ỏn,
sắp xếp vốn thực hiện dự ỏn và sẽ được hỗ trợ tài chớnh nếu cú nhu cầu. Điều này khụng chỉ cú lợi đối với cỏc nhà đầu tư, cỏc chủ dự ỏn mà ngay cả người cú nhu cầu về BĐS cũng cú thể tỡm thấy ở sàn giao dịch những thụng tin minh bạch, đủ tớnh phỏp lý và cú khả năng chuyển nhượng trong một thời gian sớm nhất. Tất nhiờn, đầu ra của hoạt động ngõn hàng cũng sẽ được kết nối. Ngoài ra, việc mở sàn giao dịch dự ỏn BĐS cũng sẽ gúp phần tớch cực cho sự gắn kết thị trường tài chớnh và thị trường BĐS, đồng thời sẽ thỳc đẩy thị trường BĐS phỏt triển một cỏch lành mạnh. Sự ra đời sàn giao dịch dự ỏn BĐS -sàn giao dịch địa ốc đầu tiờn tại thành phố HCM của cụng ty Cổ phần địa ốc ACB, chuyờn về dự ỏn BĐS là một hoạt động mới mẻ và cuốn hỳt với khụng chỉ cỏc nhà đầu tư mà cả sự quan tõm của toàn xó hội. Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn vốn đầu tư hiện nay, cỏc doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS rất cần cú một hỡnh thức huy động vốn theo kiểu chứng khoỏn địa ốc và rất cần sự liờn doanh, hợp tỏc để phỏt triển. Hỡnh thức chứng khoỏn hoỏ BĐS đó được cỏc nước trờn thế giới ỏp dụng từ lõu và đõy là một kờnh huy động vốn rất hiệu quả. Từ thực tế trờn Việt Nam cần cú cơ chế tài chớnh rừ ràng, việc huy động vốn từ khỏch hàng tại cỏc doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS là khụng khú. Người dõn vẫn rất chỳ trọng đến thị trường BĐS, vỡ đõy là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn và tỷ suất lợi nhuận cao Bảng dịch vụ tại sàn giao dịch dự ỏn bất động sản của cụng ty cổ phần địa ốc ACB (ACBR), cung cấp cỏc thụng tin liờn quan đến thị trường BĐS với nhiềudịch vụ tư vấn BĐS chuyờn nghiệp, với tiờu chớ "an toàn, hiệu quả, minh bạch".
Bảng dịch vụ tại sàn giao d ịch dự ỏn BĐS
3.3.6.2.Chiến lược kinh doanh
Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải tỡm ra chiến lược kinh doanh hợp lý. Quỏ trỡnh hội nhập vừa là cơ hội vừa là thỏch thức cho tất cả cỏc ngành và