3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.2. Khái quát hoạt động đăng ký đất đai của tỉnh Thái Nguyên
Sau 6 năm triển khai Luật Đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đã có nhiều chuyển biến tích cực, việc quản lý sử dụng đất đai ngày càng có hiệu lực, hiệu quả, từng bước đi vào nề nếp, góp phần đáng kể vào sự nghiệp xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm an ninh, quốc phòng. Nhưng bên cạnh đó, vẫn còn một số vướng mắc cần tháo gỡ.
Theo Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên, Luật Đất đai còn một số nội dung bất cập, thiếu đồng bộ với một số văn bản quy phạm pháp luật khác về đầu tư về thanh toán quỹ đất khi thực hiện dự án theo Hợp đồng xây dựng - Chuyển giao, việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất mới chỉ quy định là thực hiện đồng thời, chưa có hướng dẫn cụ thể.
Thực tiễn hiện nay, việc thi hành Luật Đất đai ở một số địa phương vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế, cụ thể như: Việc lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất tại cấp huyện, thị xã còn chậm, trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng nhưng chưa được xử lý, việc quản lý, sử dụng đất nông lâm trường còn lãng phí, việc giám sát sử dụng đất tại các dự án, công trình còn lỏng lẻo, việc giao đất có thu tiền và cho thuê đất thông qua đấu giá còn hạn chế, việc người dân tự ý làm nhà trên đất nông nghiệp từ trước chưa có phương án xử lý...
Nhằm tăng cường công tác quản lý đất đai trong thời gian tới, Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên đã đề xuất một số giải pháp như sau: Tăng cường kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, các địa phương tăng cường rà soát, đánh giá đầy đủ tình hình triển khai thi hành pháp luật về đất đai ở các cấp, các ngành, trên cơ sở đó có kế hoạch, biện pháp cụ thể để chấn chỉnh, xử lý, khắc phục kịp thời những tồn tại, bất cập, hạn chế trong việc thực hiện từng nội dung nhiệm vụ quản lý đất đai ở địa phương. Rà soát, bãi bỏ, sửa đổi hoặc kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền
bãi bỏ, sửa đổi các quy định đã ban hành nhưng không phù hợp hoặc đã hết hiệu lực.
Bên cạnh đó, khẩn trương triển khai, hoàn thành việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của các cấp, bảo đảm chất lượng, đồng bộ, thống nhất và nâng cao tính khả thi. Tăng cường việc kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp và các đối tượng sử dụng đất. Rà soát, điều chỉnh hoặc hủy bỏ các dự án, các công trình có trong kế hoạch hàng năm mà đã quá 3 năm nhưng chưa thực hiện theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
Một giải pháp khác là chấn chỉnh và xử lý nghiêm tình trạng giao đất không đúng quy định. Cụ thể là chấn chỉnh và xử lý nghiêm đối với các tổ chức, cá nhân thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký, cấp GCN, tính nghĩa vụ tài chính về đất đai không đúng quy định của pháp luật, cũng như đối với việc buông lỏng quản lý để xảy ra tình trạng lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép hoặc chậm đưa đất vào sử dụng mà không xử lý kịp thời.
Kiểm tra, rà soát, đánh giá lại tình hình quản lý, sử dụng quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm những trường hợp cho thuê, cho mượn trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng đối tượng, không lập hồ sơ cho thuê đất công ích hoặc hồ sơ không đầy đủ, rõ ràng, không thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.
Ngoài ra, rà soát các tổ chức phải chuyển sang thuê đất, tăng cường công tác định giá đất, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tăng cường thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai. Theo dõi, đôn đốc việc thực hiện các kết luận thanh tra, kiểm tra đã ban hành để phát hiện, xử lý nghiêm, dứt điểm các vi phạm, không để tồn tại kéo dài. (Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên, 2019)
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới
1.4.1. Tại Cộng hòa Pháp
Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra tham khảo về mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp như sau:
Đất đai ở Cộng hòa Pháp phần lớn thuộc sở hữu tư nhân nhưng Nhà nước quản lý đất đai nói chung và bất động sản nói riêng rất chặt chẽ thông qua việc xây dựng hệ thống địa chính. Công tác địa chính tại Cộng hòa Pháp rất phát triển, chặt chẽ và quy củ. Ở Pháp, địa chính là một hệ thống chính quy, hiện đại hóa để quản lý những tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ. Đơn vị cơ sở của địa chính là thửa đất được mô tả với đầy đủ vị trí địa lý, kích thước hình học với những tư liệu về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất. Hệ thống địa chính ở Pháp bao gồm: một bộ bản đồ để mô tả thực trạng của thửa đất và bất động sản, một sổ địa chính và một bản kê khai các quyền, thực trạng pháp lý của chủ sở hữu. Một hệ thống nghiệp vụ hành chính để quản lý và lưu trữ thông tin đất đai. Địa chính xác định đầy đủ cơ sở pháp lý khi ghi rõ các quyền cụ thể. Hệ thống bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên bằng các bản trích đo thửa đất trong trường hợp có thay đổi ranh giới thửa đất và cập nhật hàng năm thông qua các bản vẽ để lưu.
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 của Cộng hòa Pháp. Bộ luật này quy định nguyên tắc về việc không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch này chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 của Cộng hòa Pháp là đạo luật quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền đối nhân liên quan đến
bất động sản. Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với đất đai.
Luật pháp của Cộng hòa Pháp yêu cầu mọi thay đổi ranh giới đất sở hữu do phân chia giữa các chủ sở hữu phải được xác nhận bằng văn bản đo đất. Văn bản đo đất này phải được thành lập theo đề nghị của các bên và được các bên xác nhận.
Sổ địa chính là tài liệu có tính chất riêng trong đó tổng hợp theo từng cá nhân chịu thuế nhà đất và những chỉ dẫn liên quan đến các bất động sản được xây dựng và không xây dựng.
Mục đích của hệ thống địa chính này nhằm đảm bảo quyền sở hữu, đảm bảo quyền chuyển nhượng đất đai với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đáp ứng nhu cầu cộng đồng, đảm bảo thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua việc thế chấp đất đai và tạo cơ sở xây dựng một hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng. Ngành địa chính của Cộng hòa Pháp, trực thuộc Tổng cục thuế và có khoảng 9.000 nhân viên. Tư liệu địa chính của Cộng hòa Pháp là các tư liệu bằng văn bản về địa chính. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
1.4.2. Tại Thụy Điển
Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra tham khảo về mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển như sau:
Đăng ký đất đai được thực hiện tại Thụy Điển từ thế kỷ XVI và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống đăng ký đất đai tại Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ XX nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hóa, đăng ký đất đai do các cơ quan khác nhau thực hiện.
Bộ Tư pháp. Cơ quan đăng ký đất đai có 93 văn phòng đăng ký đất đai, mỗi văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Tòa án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai, nhà ở và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản Trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản lý hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này quản trị toàn bộ thông tin đăng ký đất đai.
Hệ thống địa chính tại Thụy Điển có sự chuyên môn hóa rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn nhưng trong hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan xây dựng và quản lý hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ công. Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có đến 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau, thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí. Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in.
Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (của người thuê), giao dịch thế chấp, quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản), quyền địa dịch (quyền đi qua)… Để thực hiện việc đăng ký đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có một mã số duy nhất.
Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký chuyển quyền, đăng ký thế chấp… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Các nội dung hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng đất đai thị xã Phổ Yên.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
* Phạm vi không gian
Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn Thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
* Phạm vi thời gian
Các số liệu về kết quả hoạt động của đề tài nằm trong giai đoạn từ 01/4/2016 đến 31/12/2019.
2.2.Thời gian, địa điểm nghiên cứu
2.2.1.Thời gian nghiên cứu
Đề tài được thực hiện từ tháng 6/2019 đến 6/2020
2.2.2.Địa điểm nghiên cứu
- Đề tài được triển khai trên địa bàn thị xã Phổ Yên
- Đề tài được hoàn thiện tại trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử
dụng đất đai thị xã Phổ Yên
- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên - Điều kiện kinh tế - xã hội
- Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Phổ Yên
2.3.2. Đánh giá tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất
đai Thị xã Phổ Yên giai đoạn 2016-2019
- Điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên
- Chức năng, nhiệm vụ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên
- Cơ chế hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên - Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên
- Tổng hợp kết quả đánh giá của cán bộ quản lý và người dân về hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên
2.3.3. Đánh giá những mặt hạn chế tồn tại và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Thị xã Phổ Y ên hiệu quả hoạt động Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Thị xã Phổ Y ên hiệu quả hoạt động Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Thị xã Phổ Y ên
- Những điểm hạn chế tồn tại - Nguyên nhân
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên
2.4. Phương pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
- Các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, đời sống văn hóa, giáo dục, y tế, tình hình quản lý và sử dụng đất được thu thập tại phòng Tài chính - kế hoạch, phòng Thống kê, phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phổ Yên.
- Các số liệu về kết quả các nội dung hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Thị xã Phổ Yên giai đoạn 2016 - 2019 được thu thập tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên.
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp
* Chọn đối tượng điều tra:
+ Cán bộ làm việc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên; Cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phổ yên; Cán bộ Chi
cục Thuế thị xã Phổ Yên; Cán bộ các cơ quan, đơn vị có liên quan và cán bộ địa chính các xã. Tổng số phiếu điều tra cán bộ là 52 phiếu. Trong đó: Cán bộ địa chính các phường, xã: 18 phiếu; Cán bộ Chi cục Thuế thị xã Phổ Yên: 04 phiếu; Cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phổ Yên: 04 phiếu; Cán bộ các cơ quan, đơn vị có liên quan: 06 phiếu; Viên chức hiện đang làm việc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên: 20 phiếu.
+ Hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên trong năm 2019. Số lượng phiếu điều tra là 90 phiếu. Việc phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân đang tham gia giao dịch tại bộ phận 1 cửa trong cuối năm 2019 sẽ giúp cho số liệu và kết quả điều tra được xác thực, thể hiện được sự khách quan, kịp thời, toàn diện, bao quát được toàn bộ giai đoạn từ năm 2016 – 2019. Qua đó ta sẽ thấy được những ý kiến của người dân đối với các hoạt động của Chi nhánh VPĐK đất đai ở thời điểm hiện tại, những ưu điểm đã đạt được và những hạn chế, tồn tại cần khắc phục.
* Phương pháp điều tra:
Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ, viên chức và công dân thực hiện giao dịch trực tiếp tại bộ phận 1 cửa của UBND thị xã theo mẫu phiếu soạn sẵn, tập trung vào các nội dung sau:
- Đối với cán bộ: Nội dung thông tin được thu thập bằng một mẫu phiếu, trong phiếu có các câu hỏi bao gồm: Nguồn nhân lực, cơ sở vật chất của Chi nhánh VPĐK đất đai có đáp ứng được nhu cầu công việc hay không? Lượng công việc nhiều hay ít? Thời gian và quy trình giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính có đảm bảo không? Việc thực hiện các nhiệm vụ của Chi nhánh