II Các khoản đầu tư dài hạn 1,233,307,272 10,000,
KHẢ NĂNG ĐỘC LẬP TÀI CHÍNH
1. Tỷ lệ Nợ/Tổng Tài sản 0.75 0.79 0.68 2. Tỷ lệ Vốn tự có/Nguồn vốn 0.25 0.21 0.32 3. Tỷ lệ Nợ/ Vốn tự có 3.03 3.76 2.1
-Về khả năng sinh lợi: Các chỉ số về khả năng sinh lợi đến 30/9/2006 đạt mức trung bình và có khả năng tăng trưởng vững chắc trong những năm tới. Lợi nhuận trước thuế trên doanh thu đạt 2,74%. Chỉ số ROE chỉ đạt 0,40%, tỷ số ROA đạt 0,13%, cả chỉ số ROE và ROA đều thấp do công ty mới đưa Sân Gôn vào hoạt động trong khi vốn đầu tư ban đầu rất lớn.
-Về khả năng thanh toán: Các chỉ tiêu về khả năng thanh toán của công ty đạt rất thấp do công ty vẫn đang ở giai đoạn đầu tư, tài sản chủ yếu tập trung ở tài sản cố định và đầu tư dài hạn.
-Về khả năng độc lập tài chính: Mức độ độc lập tài chính của công ty khá tốt đối với loại hình doanh nghiệp này khi chỉ tiêu về vốn t ự có đạt 32% so với tổng nguồn vốn.
Tuy vậy, trong thời gian tới hoạt động kinh doanh của Công ty sẽ có những thuận lợi và một số khó khăn, cụ thể như sau:
Thuận lợi:
- Bộ máy điều hành của Công ty Cổ phần Sân gôn Ngôi sao Chí Linh bao gồm lãnh đạo của Công ty và những chuyên gia người nước ngoài có rất nhiều kinh nghiệm trong việc điều hành và quản lý sân gôn.
- Với tiến trình hội nhập và phát triển kinh tế nói chung, môn thể thao đánh gôn có nhiều điều kiện để phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam do mức thu nhập của người dân ngày càng được cải thiện, trong khi lượng khách nước ngoài đến Việt Nam ngày càng nhiều. Đây chính là yếu tố cho thấy thị trường khách chơi gôn có triển vọng lớn để phát triển, nhất là trong điều kiện Sân Gôn tại Đồng Mô (Ba Vì, Hà Tây) chưa đáp ứng được đầy đủ nhu cầu chơi gôn ở miền Bắc hiện nay và cả trong tương lai.
- Sân gôn Ngôi sao Chí Linh nằm chính giữa vùng tam giác phát triển kinh tế trọng điểm của miền Bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, nơi có nhiều
trụ sở, văn phòng đại diện của các công ty nước ngoài, công ty liên doanh, … Mặt khác, với hệ thống đường giao thông thuận lợi sẽ là điều kiện để thu hút khách chơi gôn của ba thành phố lớn, đặc biệt là những ngày nghỉ cuối tuần.
Khó khăn:
- Việc xây dựng hoàn chỉnh toàn bộ sân gôn Chí Linh sẽ đòi hỏi phải có một lượng vốn tương đối lớn chi phí cho cơ sở hạ tầng. Mặt khác, việc bảo dưỡng mặt cỏ của sân cũng đòi hỏi phải áp dụng một số biện pháp khoa học tiên tiến, kinh nghiệm của người thợ và chi phí của Công ty. Hiện tại, hàng tháng chi phí bảo dưỡng thảm cỏ Công ty phải chi là 100.000 USD (tương đương với khoảng gần 1.600.000.000 đ)
- Môn thể thao chơi gôn được coi là môn thể thao quý tộc ngay cả đối với các quốc gia có nền kinh tế phát triển, nên tại Việt Nam đây còn là môn thể thao mới, chưa thể thu hút được số lượng người tham gia đông đảo như các môn thể thao khác.
GIỚI THIỆU DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Để đảm bảo cho Sân gôn Ngôi sao Chí Linh có một vị trí cạnh tranh với các sân gôn khác ở miền Bắc và trở thành một trong những sân gôn lớn nhất Việt Nam, đạt tiêu chuẩn quốc tế thì cần phải phát triển xây dựng một tổ hợp biệt thự cao cấp phục vụ khách chơi gôn và khách nghỉ ngơi cuối tuần cùng với các khu vui chơi giải trí và du lịch sinh thái tạo thành một tổ hợp sân gôn 36 lỗ cùng các công trình thể thao phụ trợ đi kèm, các chuỗi biệt thự để bán, cho thuê. Sân gôn Ngôi sao Chí Linh sẽ tạo thành một tổ hợp thể thao và văn hoá, đáp ứng nhu cầu giải trí, nghỉ ngơi của du khách cùng với gia đình và bạn bè họ.
Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp biệt thự cao cấp phục vụ khách chơi gôn của Công ty Cổ phần Sân gôn Ngôi sao Chí Linh
Các công trình trong dự án này bao gồm:
- Các chùm nhà biệt thự (gồm 30 chiếc) cho thuê với tiện nghi sang trọng, bao gồm các dịch vụ hiện đại đạt tiêu chuẩn nhà nghỉ quốc tế, kiểu dáng theo kiến trúc á Đông.
- Nhà câu lạc bộ được thiết kế hiện đại, tiện ích bao gồm các phòng họp lớn có thể phục vụ cho các cuộc hội nghị cao cấp cùng các dịch vụ giải trí lành mạnh, …
- Cơ sở hạ tầng được thiết kế phù hợp với phong cảnh thiên nhiên của vùng núi non Chí Linh: cây cảnh, cây ăn quả cùng hệ thống hồ nước và hệ thống chiếu sáng,…
- Sân quần vợt, bể bơi, …
Tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng:
- Giai đoạn 1:(từ tháng 6 đến hết tháng 12 năm 2006)
+ Thiết kế quy hoạch và chi tiết hạng mục công trình + Giải phóng mặt bằng
+ Xây dựng hạ tầng kỹ thuật
- Giai đoạn 2:(từ tháng 1/2007 đến hết tháng 04/2008)
+ Xây dựng 30 biệt thự + Xây dựng nhà câu lạc bộ + Hoàn thiện toàn bộ dự án
Nhu cầu vốn để thực hiện dự án:
Tổng mức vốn đầu tư là : 67.587.471.431 đ Trong đó: - Xây lắp : 41.210.054.902 đ - Thiết bị : 11.786.698.115 đ - Chi phí khác : 2.697.810.993 đ - Dự phòng : 5.569.456.401 đ - Lãi vay : 3.105.000.000 đ - Thuế VAT : 3.218.451.021 đ
Cơ cấu nguồn vốn : 67.587.471.431 đ
- Vốn vay : 20.000.000.000 đ
Nguồn trả nợ: Lợi nhuận ròng từ hoạt động kinh doanh Tiền thu từ việc bán thẻ hội viên
Tiền thu từ việc bán biệt thự liền kề Sân gôn
Phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư
Các cơ sở tính toán hiệu quả của dự án:
- Chi phí: Tất cả các khoản chi phí trong kinh doanh, được tính theo chi phí cụ thể và tính toán theo tỷ lệ doanh thu thông thường, đối với các khoản chi phí cố định được tổng hợp theo 01 năm hoạt động ổn định, các khoản chi phí phát sinh biến động được tập hợp vào thời điểm phát sinh thực tế
- Doanh thu: bao gồm các tất cả các nguồn thu, đối với các khoản doanh thu cố định được tổng hợp theo 01 năm hoạt động ổn định, còn các khoản doanh thu biến động (bán thẻ hội viên) được tập hợp chi tiết theo các năm hoạt động thực tế.
- Khấu hao cơ bản: được trích cho toàn bộ TSCĐ của dự án - Thuế và các khoản phải nộp cho Nhà nước:
+ Đối với thuế VAT: tính 10% cho các dịch vụ nhà hàng, khách sạn, cho thuê biệt thự và các dịch vụ phụ trợ khác.
+ Thuế tiêu thụ đặc biệt: 10% cho doanh thu bán thẻ hội viên và bán vé chơi gôn + Thuế thu nhập doanh nghiệp: được chia làm 03 giai đoạn:
o 03 năm đầu từ khi có doanh thu: được miễn
o 07 năm tiếp theo: giảm 50% mức thuế suất hiện hành
o Các năm tiếp theo: tính mức thuế suất 28%
+ Thuế sử dụng đất: được miễn trong 13 năm đầu của dự án + Công suất hoạt động:
o Năm thứ hai : 60%
o Năm thứ ba : 70%
o Năm thứ tư : 80%
o Năm thứ năm : 90%
Hiệu quả tài chính của dự án đầu tư:
Việc tính toán hiệu quả của dự án đầu tư cho kết quả như sau:
- Dự án có hiệu quả tài chính đảm bảo với dòng thu nhập hiện tại thuần tính cho 10 năm đầu tiên hoạt động NPV = 63.037.808.488 đ
- Tỷ suất thu hồi nội bộ IRR = 34%
- Thời gian hoàn vốn đầu tư là 4 năm 6 tháng
TÀI SẢN ĐẢM BẢO
Để đảm bảo cho khoản vay tại Ngân hàng Phương Nam, Công ty Cổ phần Sân gôn Ngôi sao Chí Linh nhận được sự bảo lãnh của Công ty TNHH Hỗ trợ phát triển Công nghệ và Thương mại. Tài sản đảm bảo là Quyền sử dụng 416,07 m2 đất có địa chỉ tại D1, D2, D3, D4, D5 Khu C2 Thái Hà, Phường Trung Liệt, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội (Số 121 Phố Thái Hà), theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số L117869, hồ sơ gốc số 003222 QSDĐ do UBND Thành phố Hà Nội cấp ngày 20/06/2000.
Theo đánh giá của bộ phận thẩm định tài sản, tài sản đảm bảo nằm ở vị thế đẹp, nơi có trình độ dân trí cao, an ninh trật tự tốt nên có tính khả mãi cao. Tài sản đảm bảo được Bộ phận thẩm định tài sản thuộc Phòng Kinh doanh Chi nhánh Hà Nội định giá là: 28.600.000.000 đ ( Hai mươi tám tỷ, sáu trăm triệu đồng chẵn)
Tài sản đảm bảo sẽ được ký Hợp đồng Công chứng, đăng ký Giao dịch đảm bảo theo đúng Quy định của Ngân hàng Phương Nam ngay sau khi Ngân hàng đồng ý cho vay.
ĐÁNH GIÁ VỀ RỦI RO CỦA KHOẢN VAY
* Rủi ro trong hoạt động kinh doanh: Hiện tại, nhu cầu chơi gôn đang rất lớn, chủ yếu những đối tượng chơi gôn là các quan chức, doanh nhân thành đạt và những người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Sân gôn Ngôi sao Chí
Linh là một sân gôn hiện đại, quy mô lớn, vị trí cách Hà Nội không xa. Theo những nguồn thông tin thu thập được, giá chuyển nhượng thẻ Hôi viên của Sân gôn này trên thị trường chênh lệch so với giá gốc từ 15.000 – 25.000 đô la Mỹ. Do vậy, rủi ro về hoạt động kinh doanh của công ty thấp, có thể chấp nhận được.
* Rủi ro về khả năng trả nợ: với đề xuất ân hạn 01 năm đối với nợ gốc, từ năm thứ 2 trở đi trả gốc 06 tháng 1 lần, mỗi lần 2.500.000.000đ, lãi trả hàng tháng theo dư nợ thực tế thì việc trả nợ của công ty hoàn toàn không gặp khó khăn gì do công ty có nguồn thu nhập đảm bảo từ việc bán thẻ chơi gôn và cung cấp các dịch vụ cho khách chơi. (Thực tế, qua 08 tháng kể từ khi giải ngân đến thời điểm này, việc trả lãi của công ty hết sức đầy đủ, đúng hạn)
* Rủi ro về tài sản đảm bảo: Tài sản đảm bảo là tài sản của Công ty TNHH hỗ trợ phát triển công nghệ và thương mại. Đây cũng chính là một cổ đông lớn của công ty. Tài sản này có vị trí tại mặt đường Thái Hà, khả năng chuyển nhượng rất tốt. Thậm chí SB đã nghĩ đến khả năng mua lại tài sản này để làm thành trụ sở của Sở giao dịch tại Hà Nội.